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#81 Re : Copropriétés forcées » Tarif AGE » 07-02-2013 21:30:12
Si l'AG a donné une mandat vague à votre syndic genre 'faire exécuter les travaux ....', il est difficile cadrer ces dépenses hors gestion courante. C'est un chèque en blanc au syndic !
Il n'y a eu aucun mandat donné car aucune assemblée avant l'AGE que je mentionne.
Au moment où il a repris la gestion de l'ACP, le syndic savait que des travaux devait être effectués (une expertise avait été faite et un architecte était déjà désigné).
Par loyauté envers l'ancien syndic, l'architecte désigné s'est désisté et il fallait en proposer d'autres.
Le nouveau syndic en a trouvé 1 et des copropriétaires en ont trouvé d'autres pour faire jouer la concurrence (ce qui n'avait pas été fait précédemment).
Personne ne lui a demandé de rechercher un (des) entrepreneur(s) pour les travaux puisque c'est le rôle de l'architecte (ce dernier est d'ailleurs explicitement payé pour ça).
Le syndic a tout simplement pris des initiatives qu'il n'aurait pas dû prendre.
C'est un peu facile de se créer du boulot tout seul pour le facturer ensuite !!
Pour l'AGE, si rien n'a été prévu au contrat, la comptabilisation des heures réelles me parait inévitable ! Mais alors pas de forfait; les heures doivent être détaillées. par tâches, lieu, jours et heures.
Mais qui a demandé une AGE et pour quelle motif ?
Voici le post dans lequel j'explique l'historique de cette AGE.
Comme déjà dit dans un message précédent, le syndic a passé la moitié de l'AGE à énumérer des points qu'il a lui-même mis à l'ordre du jour, points qui n'avaient aucun sens et qui étaient totalement inutiles.
A partir du moment où il prolonge de manière abusive une AGE (et qu'il n'a pas fait d'AGO depuis son entrée en fonction), il est gonflé de demander un tarif hors norme !
J'aimerais connaître la limite entre prestations ordinaires et prestations exceptionnelles car à ce rythme là (et sans contrôle préalable), nous allons vite payer des "doubles" mois au syndic et la gestion de cette CP est (à nouveau) un gouffre financier !
#82 Re : Copropriétés forcées » Tarif AGE » 07-02-2013 21:30:12
Et de combien est son forfait mensuel par appartement ?
220€/mois, ce qui ne me semble pas particulièrement "bon marché" par rapport à la taille de la CP et au travail à effectuer.
Je dois dire qu'on l'a choisi un peu "en urgence" (révocation compliquée ancien syndic) notamment parce que son bureau est à proximité.
C'est en outre difficile de connaître la qualité d'un syndic avant de l'avoir "testé".
Il faut ajouter que certains copropriétaires sont très coopératifs et l'ont sorti plusieurs fois d'un mauvais pas car il ne semble pas être très au courant de la loi en la matière (j'ai d'ailleurs posté quelques questions sur ce site le concernant).
Et personne dans votre immeuble n'est à même d'être syndic ? 10 lots, c'est pas la mer à boire.
C'était le cas jadis mais ça a malheureusement changé quand j'ai acheté l'appart (mon vendeur étant le syndic bénévole). Résultat: charges annoncées lors de la vente doublées depuis mon occupation (ce qui prouve qu'un syndic pro pour une petite CP n'est pas très avantageux financièrement ) !
Ensuite, un "casus" (une grincheuse) a acheté dans notre immeuble et personne ne veut un poste à "responsabilités" à cause d'elle (même pas être au conseil de cp !). A cet égard, le syndic semble également justifier qu'il réclame des prestations complémentaires par le fait que la "grincheuse" lui pose souvent des questions, ce qui ne me semble pas normal.
#83 Re : Copropriétés forcées » Tarif AGE » 07-02-2013 21:30:12
Suite de mon 1er post.
Après vérification, rien n'est prévu dans le contrat pour l'AGE.
J'ai interrogé le syndic qui répond qu'il a compté ses honoraires par heure (ce qui est culoté vu que la moitié de l'AGE a été consacrée à des points qu'il a ajouté lui-même et qui étaient totalement inutiles !!). Il dit en outre qu'il a passé beaucoup de temps à la préparer et à la convoquer (nous sommes 10 !!).
Il souhaite savoir d'où je sors le tarif moyen de +/-150€ pour une AGE de la taille de la nôtre.
Pour les prestations hors forfait, il estime que ce dernier couvre les prestations ordinaires et pas la conduite de travaux exceptionnels.
Or, les travaux n'ont pas encore commencé et un architecte sera chargé de les surveiller.
Le syndic estime donc que le fait d'avoir rencontré des entrepreneurs (il lui avait toutefois été dit de chercher d'abord un architecte), des architectes (un seul en fait), et une visite à l'urbanisme (non demandée par l'ACP) sont des prestations exceptionnelles non comprises dans son forfait.
Merci de me faire part de vos remarques car je tombe des nues !
P.S. : Si, par hasard, quelqu’un connaît un syndic compétent et honnête pour une petite CP (1040 Bxl), merci de me faire parvenir ses coordonnées en privé.
#84 Re : Copropriétés forcées » Tarif AGE » 07-02-2013 21:30:12
Dans mon ACP de taille équivalente, le contrat prévoit un forfait de 150 €
Merci dach.
Il me semblait bien que 300 € (!!!) était exagéré. Je vais toutefois essayer de mettre la main sur le contrat pour voir si ce tarif était prévu et nous aurait donc échappé à la signature du contrat.
Notre contrat prévoit un taux horaire de 50 € pour les prestations hors forfait. Pour justifier ces prestations, il me semble que le syndic doit invoquer soit l'urgence, soit l'acceptation spécifique et préalable des prestations par l'AG. Les heures prestées doivent être rapport de ces justifications.
Si l'AG a demandé au syndic de présenter une seule offre de contrat d'architecte, il me semble abusif de demander plus que le temps de la visite. Et encore, sachant que le syndic s'engage généralement à visiter l'immeuble 2 fois pas mois, il pourrait combiner visite ordinaire et architecte
En l'espèce, un seul architecte a été présenté par le syndic. D'autres architectes, présentés par des CP, ont visité les lieux hors présence du syndic.
Rien ne semble justifier ces prestations "hors forfaits" et je vais en demander le détail.
Cordialement.
#85 Copropriétés forcées » Tarif AGE » 07-02-2013 21:30:12
- Mmepims
- Réponses : 20
Bonjour,
1. Quel est le prix moyen qui peut être demandé pour l'organisation d'une AG extraordinaire (CP de 10 appartements) ?
2. Est-il normal que le syndic facture des "prestations" (non précisées) hors forfait pour la recherche d'un architecte en vue de la réalisation de travaux et (probablement) pour la visite des lieux nécessitant ces travaux ?
Merci d'avance.
#86 Re : Copropriétés forcées » Coordonnées nouveau locataire » 15-01-2013 15:45:36
Imaginez que vos locataires font déborder la baignoire et que des gouttes perlent au plafond de l'appartement du dessous (cas vécu!).
Vous êtes à l'étranger et ni Syndic, ni le copropriétaire /occupant du dessous ne savent vous joindre...
Oui, ça semble en effet logique.
Donc je suppose que mon locataire ne pourra me reprocher de donner également son n° de tél. au syndic.
Merci pour vos réponse.
#87 Re : Copropriétés forcées » Coordonnées nouveau locataire » 15-01-2013 15:45:36
Ce que dit la loi, je n’en sais rien mais je ne vois pas pourquoi vous ne lui communiqueriez pas : nom, gsm et adresse mail.
Si le syndic a besoin d'entrer en contact avec votre locataire, il peut avoir à sa disposition les différents moyens qui existent en ce 21ème siècle et ce n'est pas violer la vie privée que de lui communiquer.
Je me posais justement la question parce qu'en 2008 la Commission de la Protection de la Vie privée déclarait n'autoriser au syndic que la communication des noms et adresses de chaque copropriétaire aux autres cp.
Je sais que c'est différent ici mais je me demandais si la relation syndic/locataire permettait de divulguer autre chose que le nom de l'occupant de l'appartement.
Le propriétaire n'est-il pas l'interlocuteur exclusif du syndic (j'ai en effet un jour entendu un syndic dire à une AG qu'il n'avait pas à répondre aux demandes directes d'un locataire, ce qui m'avait surpris)?
#88 Copropriétés forcées » Coordonnées nouveau locataire » 15-01-2013 15:45:36
- Mmepims
- Réponses : 4
Bonjour,
Bête question: que recouvre l'obligation de communiquer les coordonnées du nouveau locataire au syndic (seulement le nom ou également tel. & e-mail) ?
Merci d'avance.
#89 Re : Copropriétés forcées » Modification PV après signatures » 04-01-2013 22:02:34
Références IPI:
Page Web: Plaintes déontologiques
Texte de la décision de l'IPI en néerlandais:
UK-T1993
Merci luc.
Cette décision (sévère) ne laisse en effet aucun doute sur le fait qu'il ne faut pas négliger la valeur d'une signature sur un document (ce qui est simplement du bon sens).
#90 Re : Copropriétés forcées » Modification PV après signatures » 04-01-2013 22:02:34
Merci pour vos réponses.
Un syndic professionnel a déjà condamné pénalement parce qu'il avait corrigée une petite erreur matérielle.
Si par chance, vous avez la référence de ce(s) jugement(s) ou un élément qui me permet de le(s) retrouver sur internet, cela me serait très utile.
#91 Re : Copropriétés forcées » Modification PV après signatures » 04-01-2013 22:02:34
Modifier ou faire corriger une erreur matérielle ?
Ajouter des annotations sur ce qui a (aurait) été dit.
@bada plutôt que de faire une photo, je crois que je préfererai ne pas signer le PV à la prochaine assemblée (ou demander l'utilisation de papier carbone).
Il me semble en effet que par ma signature j'"adhère" au document qui m'est présenté tel quel et ça me dérange qu'il soit modifié par après(d'autant plus que le cp en question est qq'un de sournois).
#92 Copropriétés forcées » Modification PV après signatures » 04-01-2013 22:02:34
- Mmepims
- Réponses : 9
Bonsoir,
Un copropriétaire peut-il modifier le PV rédigé séance tenante après que les autres l'aient signé et aient quitté l'AG à la fin de celle-ci (en fait, il attend que tout le monde soit parti pour imposer des annotations supplémentaires au syndic) ?
Merci d'avance.
#93 Copropriétés forcées » (non)approbation comptes ancien syndic » 30-10-2012 11:33:19
- Mmepims
- Réponses : 1
Bonjour,
1. L'ancien syndic doit il être présent lors de la vérification de ses comptes ?
2. Quid si ceux-ci ne sont pas approuvés (dépense non justifiée par une facture, intérêts de retard pour paiement tardif électricité des communs...) ?
Merci d'avance pour votre (vos) réponse(s).
#94 Re : Locations et baux » Reconduction et indexation contrat courte duré » 25-10-2012 13:21:50
Si un contrat d'un an est reconduit, il doit l'être aux mêmes conditions.
Il peut bien sur être indexé !
Une indexation n'est pas une augmentation de loyer.
J'avais la même question que rodes.
Mais quid si le loyer comprend un montant forfaitaire (fixé) pour les charges (montant qui n'est pas élevé vu la hausse des prix) ? Puis-je l'indexer également ?
Comme je pensais que ce n'était pas possible, j'avais inclus dans le bail une possibilité d'augmenter ce forfait s'il s'avérait qu'il était nettement inférieur aux charges réelles. Cette clause est-elle valable ?
Enfin, pratiquement, comment réclamer le loyer indexé ? Faut-il indiquer ce montant indexé dans le nouveau contrat écrit ou le réclamer dans une lettre à part ?
Merci d'avance.
#95 Re : Copropriétés forcées » Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions » 27-10-2012 23:23:02
Il n'est que l'"employé" des copropriétaire et sa mission se limite à être le bras qui exécute les décisions prises par les CP en AG.
Donc s'il n'y a pas eu d'AG, les CP n'ont rien pu lui demander...
???? Je ne comprends pas votre remarque.
Ce qui est reproché au syndic, c'est justement de ne pas organiser d'AG et de vouloir décider "hors" décision de l'ACP.
C'est le chien qui se mord la queue !
Probablement que vous devez affronter une majorité:
- de mauvais payeurs
- ou au contraire, de gens tellement riches qu'ils investissent souvent plus d 250.000€ pour acquérir un appartement dans une copropriété et puis se désintéressent totalement de la gestion de leurs biens
Ma copropriété est heureusement composée d'une majorité de copropriétaires "normaux", càd qui paient leurs charges mais qui n'aiment pas faire des dépenses somptuaires et inutiles ni payer les charges des mauvais payeurs (mais difficile de faire autrement quand la justice ne vous aide pas).
Si, si...ça existe aussi !
#96 Re : Copropriétés forcées » Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions » 27-10-2012 23:23:02
Merci pour vos conseils qui vont dans le sens de mes multiples réponses au syndic "insistant".
J'espère qu'il est assuré car attendre l'AGO de mars 2013, c'est aléatoire.
Il manifeste clairement l'intention de me rendre responsable si la situation se détériore d'ici là. Cela ne m'impressionne toutefois pas.
Vous auriez du au contraire laisser l'AGO se dérouler même si le Syndic venait de prendre ses fonctions.
Je n'ai bien sûr pas empêché la tenue de l'AG lors de sa prise de fonction en mars mais je trouvais normal, comme les autres CP, qu'il ne l'organise pas.
Je vous conseille fortement de faire mettre ce point à l'ordre du jour de votre AGE et/ou prochaine AGO.
Vu l'expérience passée (syndic inactif face aux mauvais payeurs), ce point sera sans conteste voté par la majorité.
Je cherche un modèle de rapport trimestriel (je suis en retard mais les circonstances l'imposent), quelqu'un sait-il où en trouver un ?
#97 Copropriétés forcées » Missions du syndic: AGO, décision en urgence & appel de provisions » 27-10-2012 23:23:02
- Mmepims
- Réponses : 9
Bonjour,
Au mois de janvier 2012, nous avons réussi à provoquer une AGE qui avait pour unique but de révoquer le syndic défaillant et d'en désigner un nouveau (choisi en urgence, ce que nous regrettons aujourd'hui !).
Ce dernier a pris ses fonctions en mars 2012.
Conformément à la nouvelle loi, il avait jadis été décidé que l'AGO se tiendrait durant la 1ère quinzaine du mois de mars.
Il aurait toutefois été injuste (et pas très utile) d'imposer au nouveau syndic, l'organisation d'une AGO au mois de mars alors qu'il venait à peine de prendre ses fonctions.
Toutefois, depuis quelques semaines la réunion d'une AG s'impose (il faut notamment désigner un architecte sur base de devis présentés afin de pouvoir entamer des travaux qui sont "urgents" depuis 3 ans). Comme nous n'avons pas eu d'AGO en 2012 (celle de janvier étant, pour rappel, une AGE), j'ai demandé plusieurs fois au syndic de prévoir l'organisation prochaine d'une telle assemblée (je suis en outre membre du CDC et le fait qu'il ne se manifeste pas me fait craindre des critiques de la part d'autres CP).
Or, celui-ci refuse prétextant que la prochaine AGO ne pourra se tenir qu'en mars 2013 et que si l'on souhaite malgré tout en organiser une avant cette date, il faut provoquer une AGE (donc frais supplémentaires pour les copropriétaires). Son raisonnement est-il normal ?
Le syndic n'est-il pas légalement tenu d'organiser une AGO dans l'année civile d'autant plus lorsqu'elle est nécessaire (il a en l'occurrence eu le temps de prendre connaissance des dossiers) ?
Pour la petite histoire, son refus est en partie motivé par le fait qu'il souhaite que je l'autorise à faire appel à un architecte dont le devis s'élève à plus de 10.000 € (pour une copropriété de 10) et ce sans passer par une décision d'AG. Je n'ai bien sûr pas donné mon feu vert et l'ai mis en garde sur l'illégalité de passer outre l'autorisation de l'ACP.
Il invoque une urgence qui lui permet de prendre une telle décision mais dans ce cas, il n'a certainement pas besoin de mon accord (qu'il assume seul ses co----ies !). Y a t'il des avis contraires ?
Ma dernière question concerne les appels de provisions:
Dès sa prise de fonction, notre syndic nous a envoyé un courrier par lequel il nous a demandé de payer chaque trimestre un certain montant fixe (en fonction des charges antérieures de chacun). Cela signifie que nous ne recevons jamais d'appel de fonds trimestriel avec situation des autres CP (c'était le cas avec ses prédécesseurs). Selon lui, le décompte (bilan) qui sera communiqué en fin d'année est suffisant.
Cela pose un problème de surveillance dans le cas de mauvais payeurs (car d'expérience, une année d'impayé dans une petite copropriété, ça peu faire des dégâts).
Est-il en droit de procéder de cette manière ?
En vous remerciant d'avance pour vos réponses.
#98 Re : Copropriétés forcées » Copropriété et non paiement des arriérés » 03-04-2012 19:25:18
Bonjour,
Je me permets de revenir à ce post.
"(...) Que doit faire le syndic lorsque le notaire l’informe ensuite que le copropriétaire s’oppose à ce que ces arriérés soient payés à l’ACP ?
Il doit pratiquer, au nom de la copropriété, une saisie-arrêt conservatoire ou une saisie-arrêt exécution entre les mains du notaire dans les 12 jours ouvrables qui suivent la passation de l’acte authentique (...)"
Cela signifie-t'il donc qu'il faille passer par un huissier de justice ?
Notre ex-syndic a simplement écrit une lettre au notaire de l'acheteur mentionnant les dettes dues à la CP.
L'acte authentique doit être passé dans quelques jours.
Le nouveau syndic doit-il donc saisir entre les mains du notaire après signature (avec les frais que cela entraîne...encore et encore....) ?
#99 Re : Copropriétés forcées » PV définitif d'AG avec erreurs » 06-03-2012 12:35:57
Si cela ne change rien aux décisions, regardez devant, et plus derrière.
C'est bien ce que je vais faire.
Faire ce PV en fin de séance, même avec un ordre de jours de 20 points et 250 CP: c'est faisable, si le syndic (pro ou non) travaille d'une manière professionnelle.
Il n'y avait en l'espèce pas énormément de points à l'ordre du jour mais notre syndic (pro) est loin de travailler de manière professionnelle (comment est-ce possible de faire des erreurs aussi grossières ??).
Bref, comme l'écrit Grmff, mieux vaut "tourner la page" puisque le résultat est de toutes façons le bon.
Merci pour les réponses.
#100 Re : Copropriétés forcées » PV définitif d'AG avec erreurs » 06-03-2012 12:35:57
Que fera la majorité?
Je suppose que la majorité (celle qui a "dégommé" le syndic) souhaite préserver ses droits.
Pour ma part (je fais partie de cette majorité), si ce n'est pas légalement nécessaire, je préfère faire acter mes remarques (pour que les choses soient claires pour les absents) et approuver le PV pour qu'on en finisse une fois pour toutes avec l'ancien syndic.
D'ailleurs que se passe t-il concrètement si le PV n'est pas approuvé ?
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