Ils le sont réels mais la réalité de l'un n'est pas la réalité de l'autre ! Si un Juge estime qu'un syndic doit avoir tué un CP ou avoir vidé les caisses pour mériter de perdre la confiance, ces motifs ne seront pas considérés comme réels.
Mais bon là j'exagère et je doute que ce ne soit le cas vu les dispositions relatives au mandat à titre onéreux.

C'est probablement déjà fait (pour rappel la mise en cause de sa responsabilité a été évoquée par l'avocat) !

C'est ce que je compte faire et j'espère être suivie.

Autre question (si ce n'est pas abuser): quid de la question du quittus ? Quand se prononcer sur ce point si celui-ci n'est pas à l'ordre du jour et que la révocation est immédiate ?

Merci Luc pour cette réponse.

Non car si sa responsabilité a bien été mise en cause par l’avocat, les choses semblent s’arranger (récupération d’importants impayés suite à une vente) et c’est probablement la raison pour laquelle, contre toute attente, il accepte de convoquer une AGE plusieurs mois après la demande car, comme dit dans mon précédent message, il veut s’attribuer les fruits de ce résultat pour considérer que sa révocation n’est plus d’actualité (et certains CP entrent déjà dans son jeu).
Si le dommage est réparé, cela n’enlève en rien le fait qu’il a été négligent (le mot est faible) et que la relation de confiance qui devrait exister entre une ACP (majorité des membres) et le syndic a disparue.
D'un autre côté, je me demande si je ne peux pas lui réclamer en justice les frais d'avocat que j'ai dû engager pour faire entendre mes droits (ces honoraires étant "individuels" et non à chage de l'ACP).

Etes-vous sur à 100% de cela ???? Le changement d'ordre des points ne peut-il pas être contesté par le syndic ?

Remarque : ce syndic va probablement « s’accrocher » car de gros travaux sont à prévoir (et donc les grosses commissions qui vont avec).

Tout d’abord, je dois préciser qu’il s’agit d’une petite CP.
Il se trouve que les CP mécontents composent le CDC (c’est-à-dire des bénévoles, non spécialistes des règles de la CP comme la majorité des autres proprios, et qui se décarcassent pour celle-ci sans beaucoup de reconnaissance). C’est aussi la raison pour laquelle nous avons sollicité l’intervention de l’avocat (après mûre réflexion car ce n’est pas gratuit !) car l’absence d’action du syndic et surtout l’absence systématique d’informations demandées dans une situation problématique nous faisaient craindre l’invocation d’un défaut de surveillance de notre part (outre, bien sûr, l’intérêt personnel que nous avons dans l’affaire).
Comment pourrait-on nous reprocher, si j’ai bien compris votre réponse, le fait qu’en AG, le syndic ait « discrètement » fait prolonger de plus d’un an son contrat (à supposer qu’il ne puisse pas le faire, ce que nous ignorions) ? A noter aussi, qu’à l’époque de cette « reconduction », les négligences, bien que déjà présentes, n’étaient pas « avérées » et que 2 mois après l’AGO, les choses se sont aggravées et nous avons demandé (valablement) la convocation d’une AGE qu’il a refusé d’organiser car il ne l’estimait pas opportune (plus tard, notre avocat l’a bien remis à sa place sur ce point).
D’ailleurs, toujours à cette époque (il y a donc plusieurs mois), son contrat n’avait pas encore atteint l’échéance de la 2ème année fixée par le contrat (je ne sais pas si je suis claire !).

Et bien, je ne savais pas que le sujet de l'organisation d'une AG extraordinaire par les CP déchaînerait autant de passion !

J'avoue que tout cela est assez compliqué pour les non-initiés que sont la plupart des copropriétaires. Et ça ne se simplifie pas avec le temps !
Va t-on devoir un jour imposer un examen de gestion d’immeuble aux personnes désireuses (ou contraintes par leur budget)  d’acheter un appart ou un studio ?

Je ne comprends d'ailleurs rien à cette histoire d'inscription de l'ACP à la BCE (même si je sais ce qu'est la BCE).
J'ai de très gros doutes concernant l’inscription de notre ACP.

Si je résume quelques éléments de réponse à ma question:

1) Il faut que le syndic soit averti de l'AG (ou convoqué ?).
Logiquement il devrait se douter qu'une AG risque d'être tenue puisqu'il lui a d'abord été demandé de l'organiser.
Par contre, je n'ai pas bien compris la nécessité de sa présence ou non à cette AG. J'espère qu'elle n'est pas obligatoire car c'est alors "le chat qui se mord la queue" (le syndic souhaitant boycotter une réunion qui va peut-être lui être défavorable, elle ne pourrait jamais se tenir).

2) Il convient d’envoyer les convocations par recommandé.
Dans notre cas, ça complique les choses car un des CP vit à l'étranger (hors Europe) et nous n'avons pas son adresse. J’ai bien sûr là aussi des doutes sur la bonne collaboration du syndic.
Je me demande en outre qui au final supportera les frais de ces convocations (celui qui convoque ou l'ACP) ?

Bref, de toutes façons je constate que si nous souhaitons organiser l'AG avant 2012,  c'est assez compromis.

1. Moins de 20
2. "Professionnel" (j'ai du mal avec ce dernier mot en ce qui concerne notre syndic)

Oui mais...le connaissant, cette menace ne va très certainement pas l'impressionner et tant que les manquements de gestion ne sont pas officiellement établis...
Mais pourraient-ils l'être vu que, confiants et peu conscients de l'ampleur des dégâts financiers, nous avons donné décharge de sa gestion à la dernière AG (il y a quelques mois).
De plus, entretemps, il a refusé de convoquer une AGE demandée par envoi recommandé signé par le quota légal requis. Cette AGE avait pour but de limiter les dégâts en obtenant l'annulation du vote d'un gros appel de fonds qui n'était pas aussi urgent qu'annoncé et ce en raison de l'insolvabilité du mauvais payeur dont il est chargé de vendre le bien (j'espère que vous me suivez !). La jurisprudence que j'ai trouvée est assez virulente à l'égard d'un tel refus du syndic, refus qui va à l'encontre de la souveraineté de l'AG des coproprios.
Pour vous monter comme il n'est pas vite inquiet...

Avez-vous eu connaissance d'un cas similaire où l'assurance est intervenue alors qu'il n'y avait pas de jugement ?

Oups...ce n'était pas un reproche .
En fait, concernant la copropriété, au cours du temps plusieurs questions se greffent sur une situation problématique et c'est pour ça qu'à chaque fois j'aborde un sujet dans un post différent.

En l'occurrence, je parlais de mon post (très technique) qui traitait d'un éventuel privilège qui nous permettrait de récupérer la part impayée des travaux lors de la vente.
Ca semble très compliqué car autour de moi, on ne sait pas me répondre.

Ben oui . Dommage que vous ne soyez pas notre syndic !

Vous verrez....

En effet, raison pour laquelle je consulte souvent ce forum et que j'y puise des informations très utiles.

L'AG a eu lieu il y a 2 mois.

Merci. Entre temps, j'ai retrouvé l'article de loi qui dit en effet cela. Nous réunissons les signatures suffisantes.
Malheureusement, nous ne pouvons attendre 30 jours car l'exigibilité de l'appel de fonds que nous voulons annuler est fixée fin juin.

Nous n'en sommes pas là (pas de nouveau syndic en vue).
Quant au lien de causalité, il nous semble évident mais le serait-il pour le Juge ? J'ai des doutes....
Ce que nous reprochons au syndic:
-Avoir laissé un copropriétaire ne pas payer ses charges pendant plus d'un an et ce malgré le fait que nous savions que des travaux très coûteux devraient bientôt être effectués (d'après les comptes annuels, seulement 2 rappels, dont nous n'avons pas la date, lui ont été envoyés);
-Ne pas tenir compte des demandes (malheureusement orales et informelles) du CdC et des autres copropriétaires qui s'inquiétaient de la situation mais qui avaient confiance en sa gestion (syndic récent);
-Avoir seulement agi après une demande plus pressante d'un membre du CdC (moi) et ne pas avoir informé spontanémment celui-ci de l'évolution du litige et du jugement prononcé en notre défaveur et dont le délai d'appel est dépassé.
Le jugement accorde en effet un plan d'apurement ridicule jusqu'à la fin de l'année et ne semble pas imposer le paiement des nouvelles échéances (??) qui ne sont bien sûr pas payées. En outre, aucun argument en notre faveur n'a été avancé pour contrer la demande du copropriétaire défaillant (puisque nous n'avons été ni averti de l'évolution ni sollicité en rien). Or, nos arguments sont nombreux et le copropriétaire défaillant nous a déjà dit qu'il n'avait pas les moyens de payer sa part dans les travaux qui sont pourtant incontournables (puisqu'il ne paie déjà pas ses charges "ordinaires"!).
Il refuse toutefois de vendre, le temps augmente considérablement sa dette à l'égard de notre (petite) copropriété et cette dette ne pourra être récupérée via la saisie du bien acheté +/- récemment.

Nous n'avons pas interféré dans les tâches du syndic et celui-ci ne nous accorde pas beaucoup d'importance.
D'ailleurs notre trop grande confiance et notre manque d'"agressivité" à son égard pourraient-ils atténuer le lien de causalité entre sa négligence notoire et la situation financière catastrophique de la copropriété ?

Je pensais en effet demander une copie du contrat à la syndic.
Toutefois, je crains qu'il ait été conclu au nom de l'ACP (je ne vois pas au nom de qui autrement).
Existe t-il une possibilité de conclure un contrat où chaque copropriétaire est responsable de ses consommations (pour l'avenir) ?

Oui, c'est en effet la vraie question et sur 10 proprios, je suis la seule à me la poser.
Après 1 an de charges impayées, j'ai enjoins la syndic d'agir et nous attendons un jugement. Mais vu la longueur de la procédure de vente forcée, je suppose que nous sommes repartis pour encore 1 année à payer pour nos voisins (qui pourront se prélasser dans de bons bains et mettre le chauffage à fonds en hiver).

En outre, d'autres problèmes financiers s'ajoutent à celui-ci (gros travaux urgents). J'en ai parlé dans un autre post mais je n'ai malheureusement pas trouvé de réponse.