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#101 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Toute loi est sujette à interprétation.
Aucun avocat ne se limitera dans sa plaidoirie à la lettre du texte.
Une lecture simple et directe de la loi facilite certe le travail d'un syndic mais ne respecte pas le droit de chaque propriétaire a être traité équitablement.
J'ai été vérificateur aux comptes pour l'un des exercices incriminés mais, bien que je l'aie demandé, les décomptes annuels individuels ne m'ont pas été remisavant qu'ils ne soient transmis aux copropriétaires.
Nous étions alors avant le 20 juin 2010.
Il m'a fallu un an pour comprendre que chaque poste avait sa propre clef de ventilation, des clefs "imposées" à mon insu au syndic par deux ou trois propriétaires résidants ne faisant pas nécessairement partie du conseil de gérance.
J'ai eu accès aux extraits de compte et aux factures mais le seul élément particulier que j'aie pu démontrer, et révéler à l'AG, est que l'un des propriétaires était redevable de plus de 5000 euro, sans être rappelé à l'ordre par le syndic, alors que d'autres, redevables de quelques centaines d'euros, avaient étés mis en demeure pour régulariser leur situation. 
Je n'ai personnellement subi aucun préjudice mais je n'ai pas bénéficié non plus de cette variabilité des clefs de répartition.
En temps qu'ancien vérificateur aux comptes, j'estime toutefois être dans l'obligation d'informer l'ensemble des copropriétaires des conséquences financières de cette complicité entre le syndic et ces deux ou trois propriétaires.
La réponse de luc semble s'inscrire dans cette optiques : ces erreurs de calcul pourraient ne pas rester impunies.
Salutations,
La conspiration permanente est la vraie nature du pouvoir. - Balzac
#102 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Grmff a écrit :
"Les comptes votés et approuvés ne peuvent plus être remis en cause."
Ce point est-il inscrit dans les lois régissant les copropriétés ou s'agit-il d'une interprétation personelle des points de l'article 577 ?
Pourriez-vous citer l'un ou l'autre exemple permettant de confirmer votre opinion ?
Nous sommes ici dans le domaine du droit commun et cette association entre syndic et deux, trois propriétaires, sur un total de plus de quatre-vingts, peut être considérée comme une arnaque !
Les candides en sont les principales victimes, leurs plaintes sont habituellement entendues et non rejetées avec mépris sous prétexte de leur ignorance.
Je rassure PIM, notre copropriété n'a que 5 ans.
Salutations,
Le public, le public ! dit-il, combien faut-il de sots pour faire un public ?
Chamfort
Vous glorifiez votre intelligence et rabaissez celle des autres, trop imbus de vous-même pour demander conseil.
Yantie Lun
#103 Re : Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
Le principe "1 propriétaire = 1 voix" pour les votes secrets a été présenté aux propiétaires lors de l'AG 2010 en présence de propriétaires possédant plus d'un appartement dans la résidence.
Ce point est repris dans le procès-verbal de cette assemblée et aucune plainte n'a été reçue, ni lors de la réunion ni dans l'année écoulée.
Pouvons-noius dès lors considérer que cette règle soit devenue "legale" pour notre résidence ?
Réponse à rexou : le syndic est bien entendu informé des principales remarques faites durant son abscence. Cette information évite toutefois de préciser l'identité des propriétaires ayant formulé celles-ci.
#104 Re : Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
Je reviens sur le manque de candidats pour constituer le conseil de copropriété.
La désignation arbitraire de "volontaires" n'est certe pas la bonne solution : vous ne pouvez obliger personne à accepter des obligations dans le fonctionnement de la résidence.
Un tirage au sort pour désigner les ciitoyens devant aller au front comme en 14-18 ?
La démocratie a progressé depuis !
Pourquoi ne pas utiliser ce système pour désigner parmi les élus ceux qui formeront notre gouvernement demain ?
Il est regrettable que les concepteurs de la loi ne se soient intéréssés qu'à la normalité en faisant abstraction de l'existence de cas particuliers.
Un organisme comme la SNP,qui a introduit la proposition de loi, aurait pour le moins dû évoquer des solutions permettant de solutionner ces cas partcuiliers.
Salutations,
#105 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Voulez-vous dire que si vous aviez été volé à votre insu vous ne pourriez plus déposer plainte quand vous découvrez le vol ?
Je ne parle pas ici de quelques euros d'écart, l'un des propriétaires a perdu près de deux mille euros !
Il ne faut pas prendre les canards sauvages pour des enfants du bon dieu !
Serait vous surpris d'apprendre que les deux, trois personnes qui ont fait modifier les clefs de ventilation ne figurent pas dans la liste des propriétaires ayant subi un préjudice ?
L'office des contributions vous envoie chaque année un justificatif de l'impot du mais peut remonter dix ans en arrière en cas de contrôle.
salutations,
L'anarchie féodale n'est autre chose que le despotisme réuni sur quelques têtes - Mirabeau 
#106 Re : Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
bonjour,
quand j'évoque le volontariat, je n'associe pas ce terme à une fonction de syndic mais à des personnes qui se chargent de menus travaux dans la résidence.
des travaux qui ne leur prennent que quelques heures par an : remplacer les lampes claquées, déblayer les voies d'accès en cas de neige, et.... membre du conseil de copropriété, voire même, commissaire aux comptes.
selon la loi, les asbl ne seraient pas les seules à pouvoir utilser ces gens et cette utilisation est d'ailleurs courante dans les services publics !
salutations,
#107 Re : Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
Bonjour à tous et merci pour vos réponses même si je ne partage pas votre avis car l'AG n'a jamais été informée de l'adaptation des clefs demandées par deux ou trois propriétaires et ...... appliquées par le syndic !
Il aura fallu un conseil de copropriété plus respectueux des lois pour en revenir au mode de solidarité inscrit dans l'acte de base.
Selon moi, il n'y a pas de prescription pour les erreurs de calcul et tout propriétaire lésé peut introduire une requête auprès d'un juge de paix.
Les erreurs de calcul se situent bien entendu dans le passé (2 à 3 ans) et l'on ne peut prévoir celles qui seront faites dans le futur.
salutations,
.... assez du règne des barons ! (Yantie Lun)
#108 Re : Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
Bonjour,
La pratique préconisée est appliquée depuis depuis 2 ans.
Le syndic, et toute personne employée par lui, sortent lorsque l'AG aborde le point relatif au changement éventuel de syndic.
Tout propriétaire présent peut alors s'exprimer librement !
Il s'agit le plus souvent de critiques négatives et les quelques opinions positives sont toujours suivies de plusieurs contre-exemples.
Mais à l'issue du dépouillement du vote, le contrat de syndic est prolongé avec plus de 80 % des bulletins qui lui sont faforables.
La loi ne justifie selon moi que dans ce cas car des bulletins nominatifs mettraient effectivement chacun devant ses responsabillités.
Nous travaillons ici selon le principe "1 propriétaire = 1 voix" sans tenir compte de leurs quotités.
Il n'en est plus de même quand les propriétaires doivent accepter ou refuser la candidature de l'un des leurs comme membre du conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes.
La loi n'est pas strictement respectée mais les décisions de l'AG peuvent-elles être annulées pour celà ?
Salutations,
Il n'y a pas de lien social ni de foi qui demeurent inviolés quand il s'agit de régner. / Cicéron
Dans ce cas, je continuerai à conseiller que les votes se déroulent à bulletins secrets car toute autre solution rendrait l'atmosphère dans la propriété plus lourde encore.
#109 Copropriétés forcées » de la sociabilité » 22-11-2011 06:03:42
- croquette
- Réponses : 0
Ce sujet est une suite anecdotique au suet précédent
L'immeuble où je posséde un appartement comporte une centaine d'appartements répartis dans 3 blocs n'ayant pas tous la même importance et l'un des blocs comporte nettement moins d'appartements que les deux autres.
Dans l'un des blocs, les résidents ne sont que des locataires, dans le deuxième, la majorité des résidents sont des propriétaires et dans le troisième, les propriétaires résidants représentent une faible minorité des occupants.
Lors des prmières années d'occupation (l'immeuble n'est occupé que depuis 2006), certains propriétaires ont bénévolement "embelli" l'une des annexes de LEUR BLOC.
Un travail, bien moins important, vient d'être réalisé dans les annexes correspondantes des deux autres blocs et le coût (600 euros) à été ventilé sur l'ensemble des propriétairaires au-prorata de leurs quotités.
Les bénévoles du premier bloc concerné refusent que les propriétaires de LEUR BLOC participent à cette dépense et demandent que la comptabilité soit corrigée.
Je faisait partie à l'armée d'un peloton de 30 hommes séparés en 2 chambrées définies sur base de l'ordre alphabétique : les mentalités de ces deux chambrées étaient radicalement différentes.
Salutations,
Nous ne trouvons guère de bon sens que ceux qui sont de notre avis.
La Rochefoucauld
#110 Copropriétés forcées » les erreurs de calcul » 27-11-2011 19:01:32
- croquette
- Réponses : 50
L'acte de base de la copropriété prévoit que le mode de ventilation des charges soient par défaut la solidarité entre copropriétaire chacun participant proportionnellement aux quotités dont il dispose.
Durant les premières années de vie de la résidence, deux ou trois personnes , n'appartenant pas nécessairement au conseil de propriété, ont fait modifier cette règle en modulant chaque poste : prise en compte ou non des quotités liées au parking, spécifité des groupes d'appartement, carges du syndic identiques pour tous, ...... Tout cela avec la complicité du syndic.
L'AG n'a jamais eu à se prononcer sur cette modification des clefs de ventilation. Celles-ci étaient reportées sur la synthèse annuelle des charges mais n'étaient expliquées lors de la réunion.
Ce mode de calcul fut appliqué jusqu'à ce que l'un des conseil de copropriété propose à l'AG "d'en revenir " au mode de solidarité entre propriétaires.
Cette proposition fut acceptée par plus de 80 % des votes émis car la copropriété avait anticipé la loi du 20 juin 2010.
Il s'avère que le mode incorret appliqué pendant quelques années à permis à certains de "gagner" plusieurs centaines d'euros alors que, bien entendu, d'autres ont "perdus" plusieurs centaines d'euros.
Comme toujours l'AG a approuvé les comptes des exercices concernés (pour ne pas prlonger la réunion, pour faire plaisir au syndic qui leur demandait de le faire au risque de devoir organiser une AGE 
, ....)
Au vu des écarts mis ce jour en évidence, un propriétaire lésé pourrait-il demander que les comptabilités des exercices litigieux soient recalculées et à qui devrait-il s'adresser : à l'AG ou à un juge de paix ?
Amitiés,
#111 Re : Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
Dura lex, sed lex.
Comme le rapporte le projet de loi, maintenant abandonné, il s'avère que l'identification des propriétaires ayant refusé de voter en faveur d'un candidat à l'un des postes pour le conseil de copropriété ou comme commissaire aux comptes est une grande source de tensions dans la copropriété.
Dans une grosse propriété, tout le monde n'aime pas tout le monde et cette confirmation dans les votes n'est pas susceptible d'arrondir les angles.
Ne serait-il pas possible de soumettre à l'AG une proposition pour que les votes relatifs aux personnes soient réalisées sur des bulletins vraiment secrets où n'apparaîtraient ni le nom, ni les quotités des propriétaires.
Le vote de cette proposition serait réalisées sur un bullettin normal oµ noms et quotités seraient spécifiés.
La décision serait prise à la majorité simple des voix et, quelle qu'elle soit, elle serait inscrite de préférence dans le règlement de copropriété.
amitiés
#112 Re : Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
Merci à Luc de m'avoir orienté.
La rémurération des volontaires est réglementée par la loi du 3 juillet 2005 (MB du 29 août 2005).
La rémunération des volontaires n'est pas imposable pour autant qu'elle soit de moins de 30,82 euros par jour avec un maximum de 1233,02 euros par an.
#113 Re : Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
Dans toute loi, il y a l'esprit et la lettre.
L'esprit de l'article 577 du 20 juin 2010 est de faciliter la gestion des copropriétés.
Toutes les lois peuvent être amendées si la jurisprudence montre que certains abusent de le lettre pour en contourner l'esprit.
Les relations entre syndic et copropriétaires seront-elles facilitées si le syndic peut maintenant connaître les copropriétaires qui s'opposent à son maintien en place ?
La loi oblige les copropriétés de plus de 20 appartements à désigner un conseil de copropriété mais elle ne précise pas que faire si trop peu de volontaires se présentent.
Croyez-vous que les procédures que vous préconisez puissent améliorer le fonctionnement de la copropriété en nommant arbitrairement des volontaires pour ce poste ?
La loi "oblige" aussi ces grosses copropriétés à faire appel à un syndic professionnel sans donner aux propriétaires les éléments lui permettant d'apprécier les capacités de ce syndic ni la possibilité de le sanctionner autrement qu'en choisissant un autre syndic lors de la prochaine AG.
Tous les syndics ne détournent pas 750.000 euros mais certains peuvent être laxistes, favoriser les amis, beaux parleurs, ....
Les propriétaires ne veulent pas nécessairement son départ, il connait déjà les problèmes de la société : ils souhaitent simplement qu'il s'améliore en tenant compte des remarques formulées.
Vous dites : "Vous ne pouvez donc plus voter à bulletin secret. C'est devenu illégal."
Cette possibilité était donc légalle précédemment ?
Le vote à bulletin vraiment secret est comparable au vote à mains levées que pratique de très nombreuses copropriétés.
Il est peut-être facile de compter les mains quand vous n'avez devant vous qu'une vingtaine de personnes mais cela devient illusoire quand vous en avez plus de cent.
Je rappelle que je me limite au choix de personnes et non au vote de propositions concrètes concernant la résidence : sécurité, énergie, règlement d'ordre intérieur, travaux, ...
Ne pourrait-on pas modifier la loi du vote obligatoire pour que les citoyens aient connaissance des personnes qui n'ont pas voté comme lui ? 
Les terres produisent moins en fonction de leur fertilité que de la liberté des habitants - Montesquieu
#114 Copropriétés forcées » votes secrets » 23-11-2011 18:53:21
- croquette
- Réponses : 17
Bonjour à tous les pimonautes,
Les votes relatifs au choix ou à l'acceptation de personnes (conseil de copropriété, commissqaire aux comptes, syndic, ...) ont jusqu'à présent été des votes à bulletin secret.
Cette année, ces bulletins "secrets" mentionnaient les quotités du propriétaire.
Il n'a pas été tenu compte de ces quotités pour l'acception des personnes qui se sont présentées pour les différents postes (aussi le syndi) et notre ACP n'a jamais refusé quelqu'un : il y a trop peu de volontaires.
Ce type de vote est comparable à un vote à main levée.
Pourrait-on demander au syndic que les quotités ne soient plus mentionnées sur les bulletins secrets ?
Ce type de vote reste-t-il conforme à la loi ?
Nous travaillons à la majorité simple des propriétaires présents ou représentés.
#115 Copropriétés forcées » rémunération des bénévoles » 24-11-2011 18:21:24
- croquette
- Réponses : 9
Bonsoir à tous,
Je reviens après de longs mois d'absence.
L'article 577 du 20 juin 2010 impose aux résidences comportant plus de 20 appartements de désigner un conseil de copropriété et un commissaire aux comptes.
Que faire lorsque, lors de l'AG, aucun des propriétaires présents n'accepte d'assumer l'une de ces tâches ?
Est-il possible de rémunérer les volontaires pour ces deux missions ?
Les bénévoles qui se chargent de petits travaux dans la résidence peuvent-ils aussi être rémunérés ?
Il n'y a que deux définitions de l'infini :
l'univers et la bétise humaine (Einstein)
#116 Re : Copropriétés forcées » assurance incendie et risques divers » 19-11-2010 08:12:51
Toutes les règles qui régissent les obligations d'un syndic sont sujettes à interprétation mais, même ce qui apparaît aux yeux de tous comme condamnable, reste impuni faute de lois !
J'ai eu un sinistre et, en accord avec le syndic, l'assureur a d'abord refusé d'intervenir parce que celui-ci résultait d'une porosité des briques !
Le bâtiment, correctement isolé, avait alors 1 an et nous étions en 2007 : certaines des fissures observées à l'intersection du toit et de la façade communiquaient directement avec l'extérieur.
Par temps de pluies, l'humidité relatives des pièces était de plus de 90% !
Je n'ai obtenu gain de cause qu'en intervenant personnellement auprès de l'ombudsman de la compagnie mais il m'aura fallu 1 an d'échange de courrier !
Le syndic n'a pas apprécié et il me le fait toujours comprendre !
Les syndics apparaissent comme une caste d'intouchables et la seule défense des copropriétaires est de changer de syndic, quand ils en ont l'occasion.
Ils ne seront cependant jamais indemnisés pour les préjudices subis, moraux ou financiers !
#117 Re : Copropriétés forcées » assurance incendie et risques divers » 19-11-2010 08:12:51
PIM a écrit : "Et ce sous-traitant est agréé IPI ?"
Ce serait trop cher ! Dès la seconde AG, les périodes d'accès au bureau du syndic ont été adaptées aux "capacités" de cet indépendant : les lundis, mardis, jeudis et vendredis de 9 à 10 et de 15 à 16.
Pour le choix de l'assurance, une étude de marché a été réalisée par un cp. Le dossier a été discuté avec le conseil de copropriété et le syndic a présenté à l'AG comme acquis le choix de l'assureur A.
Nous avons appris dans l'ordre du jour de la prochaine AG que nous étions couvert par l'assureur B depuis le 1er juillet 2010.
Que pouvons-nous faire lors de l'AG alors que ce point n'a, bien sur, pas été remis à l'ordre du jour ?
#118 Re : Copropriétés forcées » assurance incendie et risques divers » 19-11-2010 08:12:51
Merci à tous pour vos nombreux commentaires 
Ils me seront utiles.
Contrairement à ce que pense Grmff, les mouvements dans notre résidence sont assez faciles à suivre (boite aux lettres et contact avec tout nouvel occupant).
En 5 ans, 1 appartement a changé de propriétaire résident et un appartement loué a été vendu à un propriétaire résident; il y a également une petite centaine de mouvements dans les appartements mais cela est sans influence sur le panel des propriétaires.
En fait, le choix "arbitraire" du syndic d'une compagnie d'assurance alors qu'une autre avait été présentée à la dernière AG n'est qu'un élément supplémentaire s'ajoutant à la liste dèja longue des reproches qui lui ont été adressés.
Notre syndic se caractérise par la nonchalence et l'inertie. En fait, il sous-traite sa fonction auprès d'un indépendant, dont nous ignorons les compétences, et il est extrèmement difficile de contacter le syndic personnellement quel que soit le moyen utilisé : téléphone, mail, fax, lettre, recommandé .... il ne reste que la mise en demeure.
Changez de syndic : nous avons du attendre 5 ans mais ce point est à l'ordre du jour de la prochaine assemblée.
Déposez une plainte à l'IPI : je ne crois plus au père Noël !
Déposez une plainte en justice : les reproches sont nombreux, ils ont été faits par tous ceux qui ont eu à "dialoguer" avec le bureau du syndic (membres du conseil de copropriété, vérificateurs aux comptes, propriétaires sinistrés, ...) mais la plus grosse faute me semble être une complaisance certaine pour un gros propriétaire, un de ses amis, dont l'arriéré a atteint plusieurs milliers d'euro sans que ne lui soit réclamée la moindre indemnité de retard.
Sans l'avis d'un avocat spécialisé dans la copropriété, je ne me permettrai pas d'en arriver là car j'estime personnellement que l'éloquence facile de notre syndic et sa forte tendance à fabuler pourrait à ce point influencer le juge que je pourrais être condamné pour harcèlement.
Ce harcèlement a déjà été évoqué par lui quand, étant vérificateur aux comptes, j'ai souhaité consulter le facturier pour la seconde fois: la première avait eu lieu 3 mois auparavent et m'avait permis de relever les anomalies dans la tenue des comptes des propriétaires.
Alors, si vous connaissez des avocats, pas trop chèrs, des syndics sérieux, .... écrivez moi !
#119 Re : Copropriétés forcées » assurance incendie et risques divers » 19-11-2010 08:12:51
Les faits relevés ne semblent guère inspirer les pimonautes.
Seul grmff a "répondu 
" et j'y perçoit une attitude syndic(ale) !
J'ai connu des forums plus animés !
#120 Re : Copropriétés forcées » assurance incendie et risques divers » 19-11-2010 08:12:51
Une précision pour le fait n°3.
Les petits dégats privatifs invoqués résultent d'une défaillance des parties communes.
Le propriétaire doit-il supporter ces frais ? 
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