Je suppose qu'il faut lire non pas "le propriétaire sortant reste avec une créance incluant le dernier appel au fonds de réserve" mais "le copropriétaire sortant reste avec une dette envers la copropriété car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve" ou "l'association des copropriétaires reste avec une créance sur le copropriétaire sortant car il n'a pas répondu au dernier appel au fonds de réserve".

Depuis sa constitution , la garantie a éventuellement produit des intérêts. Ceux-ci ne doivent -ils pas être pris en considération pour vérifier si la garantie est bien adaptée aux indexations des loyers ?

Extraits d'un récent acte de base

Recouvrement des charges communes

Le syndic, en sa qualité d’organe de l’association concernée des copropriétaires, est tenu de prendre toutes mesures pour la sauvegarde des créances de la collectivité des copropriétaires.

À cette fin, le syndic est autorisé pour le recouvrement des charges communes :
a)     â assigner les copropriétaires défaillants au paiement des sommes dues. Il fera exécuter les décisions obtenues par toutes voies d’exécution, y compris la saisie de tous biens meubles et immeubles du défaillant
b)     À cette occasion, il ne doit justifier d’aucune autorisation spéciale à l’égard des tribunaux et des tiers.
c)     à toucher  lui-même â due concurrence ou à  faire toucher par un organisme bancaire désigné par lui les loyers et charges revenant au copropriétaire défaillant, cession des loyers contractuelle et irrévocable étant donnée au syndic par chacun des copropriétaires, pour le cas où ils sont défaillants envers la copropriété
d)     Le locataire ou occupant, en application des présentes dispositions, ne peut s’opposer â ces paiements et sera valablement libéré à l’égard de son bailleur des sommes pour lesquelles le syndic lui aura donné quittance
e)     â réclamer aux copropriétaires, en proportion de leurs quotes-parts dans les parties communes de l’immeuble, la quote-part du défaillant dans les charges communes, â titre de provision
f)     Tous les copropriétaires sont réputés expressément se rallier en ce qui les concerne  individuellement â cette procédure et marquer d’ores et déjà leur complet accord sur la délégation de pouvoirs que comporte, â leur égard et â celui de leurs locataires, la mise en application éventuelle des susdites dispositions.

Solidarité    divise   des copropriétaires

Sans préjudice de l’article 577-9, § 5 du Code civil, l’exécution des décisions condamnant l’association des  copropriétaires  concernées  peut être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à  sa quote-part dans les parties communes

Extraits d'un acte de base des années 1970

Gérance

Le gérant a un mandat contractuel et irrévocable., aussi longtemps qu'ii est en fonction, 'pour assigner le propriétaire en défaut.

Les sommes dues par le défaillant produiront, de plein droit et sans mise en demeure, intérêts aux. taux de six pour cent Ian, nets d'impôts; depuis l'exigibilité jusqu'au paiement.

Durant la carence du défaillant, les autres copropriétaires devront suppléer et fournir les sommes nécessaires à la bonne marche des services communs.

Si l'élément privatif du défaillant est donné en  location, le gérant a délégation de toucher directement du locataire le montant du loyer à concurrence des sommes dues a la communauté.

Le locataire ne pourra s'opposer à ce paiement, et il sera valablement libéré vis à vis de son bailleur, des sommes versées au gérant.

A mon avis, le syndic sur base de certaines dispositions contenues dans un acte de base peut ou même doit faire appel aux copropriétaires pour remédier aux défaillances d'autres copropriétaires.  Il s'agit dans le chef des copropriétaires sollicités d'une avance qui leur sera éventuellement remboursée lorsque les montants dus par les défaillants auront, le cas échéant, été récupérés.
La comptabilité devra enregistrer ces faits.

"Decider le principe ET la mission"

Idéalement oui.

Par ailleurs, je n'ai encore jamais eu connaissance ni d'un règlement de copropriété donnant des précisions sur les actes précis  à poser par les scrutateurs dans le cadre de leur mission, ni d'une décision d'AG  ayant cet objet.

Luc, auriez- vous un texte à proposer ?

Accorder un privilège à l'association des copropriétaires.

Des intervenants du secteur immobilier le souhaitent depuis longtemps. Toujours en vain.

A suivre le cheminement de la proposition de loi.

Bonjour,

"J'ai acheté un immeuble de rapport (3 appartements) fin décembre 2016. Le contrat de bail d'une de mes locataires (contrat de 9 ans) arrive à échéance le 15 avril 2017. Le loyer est de 610 euros.

1) Le contrat de bail est-il automatiquement renouvelable (de 9ans ou de 3 ans...)?"

Art. 3. de la loi sur e bail de résidence principale - Durée du bail.
  § 1. Tout bail visé à l'article premier est réputé conclu pour une durée de neuf années.
  Il prend fin à l'expiration d'une période de neuf années moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins six mois avant l'échéance.
  A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions.

"2) Puis-je faire un nouveau contrat de bail en augmentant le loyer (par exemple à 650 euros)"

Non sauf circonstances visées à l'article à l'art.7 , § 1er de la loi sur le bail de résidence principale.

  Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

"3) L'ancien propriétaire n'a pas fait d'indexation de loyer depuis quelques années, si je faisais une indexation, le loyer passerait de 610 à 690 euros"

  Art. 6.de la loi sur le bail de résidence principale - Indexation.
 
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

Art. 6_REGION_WALLONNE.
   Indexation.
Si elle n'a pas été exclue expressément et à condition que le bail ait été conclu par écrit, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 1728bis du Code civil.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.
Pour les baux en cours au 1er avril 2016, la formule d'indexation des loyers est, jusqu'à l'échéance du contrat, la suivante : loyer de base multiplié par l'indice à la date anniversaire précédent et divisé par l'indice de départ.]1

"En téléphonant à la locataire elle me dit qu'elle doit me donner une réponse pour savoir si elle va rester dans le bien loué mais n'est-ce pas trop tard (il faut un préavis de 3 mois? et nous sommes le 24/01/2017"

Art. 3, § 5 de la loi sur le bail de résidence principale
. "§ 5. Il peut être mis fin au bail par le preneur à tout moment, moyennant un congé de trois mois.
  Toutefois, si le preneur met fin au bail au cours du premier triennat, le bailleur a droit à une indemnité. Cette indemnité est égale à trois mois, deux mois ou un mois de loyer selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année.
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application."

"4) Que se passe-t-il avec la garantie locative? Ma notaire me dit qu'avec le document officiel notarial que j'ai en ma possession comme nouveau propriétaire, ceci est valable."

Comment la garantie locative a-t-elle été constituée ?
S'il s'agit de fonds déposés sur un compte individualisé et bloqués au nom du locataire, prenez contact avec l'organisme dans lequel le compte a été ouvert et demandez les renseignements indispensables à communiquer au moment où la garantie devra être débloquée.

"Conclusion : ne vaut-il pas mieux faire un nouveau contrat de bail surtout que je suis nouveau propriétaire."

Voir ci-dessus :
  "A défaut d'un congé notifié dans ce délai, le bail est prorogé chaque fois pour une durée de trois ans, aux mêmes conditions."

Cas particulier de la transmission du bien loué

" Art. 9. de la loi sur le bail de résidence principale - Transmission du bien loué.

Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de la passation de l'acte authentique, même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation.
  Il en va de même lorsque le bail n'a pas date certaine antérieure à l'aliénation, si le preneur occupe le bien loué depuis six mois au moins. Dans ce cas, l'acquéreur peut cependant mettre fin au bail, à tout moment, pour les motifs et dans les conditions visés à l'article 3, §§ 2, 3 et 4, moyennant un congé de trois mois notifié au preneur, à peine de déchéance, dans les trois mois qui suivent la date de la passation de l'acte authentique constatant la mutation de la propriété.

Merci pour vos réponses,
Christophe

"Est-ce que la désignation d'un ou de scrutateurs est obligatoire lors d'une AG?
J'assiste à diverses AG comme CP ou mandatée par des CP et certains syndics disent que ce n'est pas nécessaire.
Je ne vois pas où dans la loi on préciserait l'une ou l'autre option."

La désignation de scrutateurs lors de la tenue d'assemblées générales n'est pas prévue par les dispositions du code civil relatives à la copropriété forcée (art.577-3 à 577-14, C.civil).
Cependant, certains statuts prévoient explicitement la désignation de scrutateurs et leur nombre.
L'AG souveraine peut aussi décider du principe de la désignation de scrutateurs avant de les choisir.

"Sous-question: dans la discussion "Les scrutateurs en AG déchargent-ils le syndic de sa responsabilité ?" il est fait mention de:
Art. 877-6, §9 qui stipule :
"Aucune personne mandatée... ne peut participer personnellement ou par procuration aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui lui a été confiée."
De quel code cet article est-il tiré?"

Il a déjà été exprimé qu'il faut lire "art.577-6, § 9, C. civil" et non pas "art.877-6, § 9"

A Bruxelles, il semble que ce soit l'institut bruxellois pour la gestion de l'environnement qui remette ce document obligatoire dans le cadre de tout acte de cession.

En Flandre, un décret d'assainissement du sol  requiert une attestation relative à la qualité du sol. Celle-ci doit déterminer si le terrain ou la maison se trouvent repris dans la liste de biens qui ont été ou qui auraient pu avoir été pollués

Généralement, c'est la notaire qui se charge de demander ces documents.

Il semble que sont également indispensables pour vendre :
- une attestation certifiant que le sol du terrain ou de la maison n'est pas pollué
-la fourniture de renseignements sur le type d'installation de chauffage équipant le bien. si le chauffage est au mazout, le vendeur devra indiquer la capacité du réservoir, son emplacement, l'année de placement....

Lorsque le bien se situe dans une association de copropriétaire et dans la perspective de la cession du droit de propriété de son lot, le vendeur est susceptible de transmettre au cessionnaire avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat cerains documents que le syndic lui communique sur demande (art. 577-11, § 1er, C. civil)

TRIBUNAL DE PREMIERE INSTANCE DE LIEGE DU 6 MAI 2014

Extraits

"Comme dit ci-dessus, les demandeurs recherchent des locataires solvables.

Il s’agit d’un but légitime.

Les explications qu’ils donnent à propos de leurs critères de solvabilité (refus des personnes aidées par le CPAS ou des chômeurs, mais également prise en considération du rapport existant entre les revenus des candidats locataires et le loyer) démontrent qu’il ne s’agit pas d’une discrimination fondée sur la fortune, mais d’une appréciation objective des possibilités des candidats locataires de payer le loyer demandé.

Il n’y a pas lieu d’interdire aux défendeurs de refuser des locataires en raison de leur insolvabilité résultant d’une disproportion entre leurs revenus et le loyer demandé, même lorsque cette disproportion existe en général pour les personnes aidées par le CPAS ou les chômeurs."