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#1241 Re : Copropriétés forcées » Syndic agréé IPI, Label ou Leurre? » 24-11-2020 18:41:17
et concrètement, le label IPI est ce un + ou ? si OUI c'est un +, comment ça se différencie dans la vie de tout les jours?
Vous n'avez pas compris? c'est une obligation légale sauf exception (voir les dispenses que le Roi peut accorder à certaines professions libérales qui ont leur propre déontologie)
#1242 Re : Ventes et achats » Conseils avant achat immeuble de rapport » 08-12-2020 19:28:00
Avant tout, rendez-vous à l'urbanisme pour voir si tout est OK
#1243 Re : Copropriétés forcées » Syndic agréé IPI, Label ou Leurre? » 24-11-2020 18:41:17
En fait vous n'avez pas le choix!
Toute personne qui souhaite exercer les activités d’agent immobilier en tant qu’indépendant doit être inscrite au tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires de l’Institut professionnel des agents immobiliers (IPI). L’ensemble des agents immobiliers autorisés à exercer la profession figurent par conséquent dans ce tableau ou cette liste.
Il y a 2 type d’activités possibles: courtier ou syndic.
Si la personne veut exercer les deux activités, il doit introduire une demande distincte pour chacune d’elles.
Evidemment libre à vous de choisir un CP de votre copropriété qui sera Syndic bénévole. Lui ne doit pas être inscrit à l'IPI
#1244 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
Comme dit si bien Grmff, il en faut pour tous les goûts et pour l instant je vais rester sur mes maisons de coron complètement pourries que je maîtrise à merveille
Oui mais je vous proposais d'autres véhicule d'investissement qui demandent beaucoup moins de capital de départ que l'immobilier. Car même pour votre coup de coeur pour une maison de coron complètement pourrie, la banque ne vous prêtera que 80% de la valeur du bien, donc vous devez déjà avoir un capital de départ de : 10.000€
Puis il y a les frais qui pour ce bien s'élèvent à 9.000€ (voir module de calcul sur ce site).
Si vous avez besoin d'un prêt hypothécaire, il faut encore tenir compte des frais liés à cet acte supplémentaire (+/- 3.000€ ans votre cas, voir calcul sur ce site).
Donc pour devenir l'heureux propriétaire de cette maison de coron pourrie (comme vous dites si bien), vous devez déjà posséder une épargne de 22.000€.
Puis il y a les travaux, qui, comme l'a dit BIM, peuvent représenter 50.000€ supplémentaires...
Tout cela alors que vous me dites que vous n'avez pas les moyens de mettre 100€ dans un sicav tous les mois...
Donc quel est votre business plan pour acquérir cette maison à 50K?
Pour moi vous n'avez pas d'autre alternative que d'abord vous constituer une épargne pour couvrir les frais et les 20% que la banque ne va pas vous prêter.
Donc dans un premier temps, à part des actions ou des parts de sicav, je ne vois pas ce que vous pouvez vous permettre d'autre.
N'oubliez pas qu'il faut déjà garder au chaud 6 mois de salaire pour faire face à un souci professionnel....
#1245 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
Donc si je comprends bien c est un produit boursier classique d ou la résultante est utilisé en immo .
Ça peut faire 40 % comme - 40 % en un an.Merci.
Vous parlez de quel véhicule de placement? Qu'entendez-vous par un produit bousier classique? Où ais-je dit que Home Invest Belgium avait fait 40% cette année?
HOMI n'est pas une Sicav. Et d'ailleurs elle n'a fait que 97.88% en 10 ans... Mais calmement... Comment voulez-vous qu'elle perde 40% puisque le sous-jacent sont des biens résidentiels loués à des particuliers? Elle monte juste en valeur car elle renouvelle régulièrement ses biens.
Vous n'avez visiblement pas compris ce qu'est une SIR...
Vous êtes membre du SNPC? Syndicat National des propriétaires et copropriétaires? Si oui, vous êtes abonné au CRI. Ils ont passé en revue toutes les SIR existant en Belgique.
Vous n'avez pas lu ces articles?
#1246 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
Merci Panchito , bon plan ! , mais il faut de l'argent et je n'en ai pas
C'est tout l'avantage des Sicav par rapport à l'immobilier, vous pouvez investir chaque mois ce que vous voulez, même 10€ par mois.
Tandis que pour l'immobilier les banques ne prêtent déjà plus pour les frais et l'emprunt en général ne peut dépasser les 80% de la valeur du bien convoité.
Donc sans fonds propres, l’immobilier est pratiquement inaccessible...
Ou alors vous vous dirigez vers la brique papier. Exemple: Home Invest Belgium qui est spécialisée dan l'investissement résidentiel. Vous touchez les loyers sous forme de dividende.
une action coûte moins de 120€!
#1247 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
GTA a écrit :Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces , l'avantage est de ne pas avoir de problèmes avec l'urbanisme, les pompiers , les permis de locations etc ...
A ce prix-là, ce sera une maison ouvrière avec beaucoup de travaux à prévoir : maison sans chauffage central, avec cuisine et SDB rudimentaires, vieille installation électrique pas aux normes et pas en adéquation avec le confort actuel, etc... Le budget travaux peut vite dépasser le prix de la maison. Mais en effet, pas d'ennui avec les pompiers, les permis de location et l'urbanisme (si pas d'infraction comme une annexe construite sans permis par ex).
Voilà BIM ce que vous disiez vous même sur ces maisons de coron à 50K
Donc si comme vous le dites les travaux dépassent souvent le prix de la maison pour qu'elle soit louable, je veux même bien vous laisser les travaux au prix de la maison.
Le rendement hors frais se réduit déjà à :
450*12=5400 €
5400€ / (50.000 + 50.000€) = 5.4%
On est bien loin des 50% fanfaronnés aujourd'hui....
Par contre j'ai des sicav qui m'ont effectivement rapporté du 40% cette année (alors qu'elle n'est pas encore terminée)!
#1248 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
50%, c'est le ratio 12x loyer (actuel) sur prix d'achat. C'est donc un rendement annuel, mais hors frais et hors travaux. J'avoue, c'est un peu tricher
Je me disais aussi mais sans avoir les chiffres c'est totalement irréaliste et vous allez effectivement passer pour un rigolo auprès des banques...
Il y a aussi l'option d'acheter des petites maisons de coron de 50 k louées à 450 € pièces ,
Car même GTA avec des maisons de coron complètement pourries à 50K louées à 450€/mois n’atteint que 10% (hors frais, hors travaux).
450*12=5400 €
5400€ / 50.000€ = 10,8%
#1249 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
50 % , c'est sur son invest cash de départ ou sur l'entièreté du projet ?
Ce serait bien d'avoir la formule utilisée, en effet!
#1250 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
Si vous cherchez du rendement, n'allez pas vers le neuf ! Pour un rendement pareil, un portefeuille d'actions à dividendes de bon père de famille fera pareil sans la gestion locative, voire même mieux sur le long terme
Bien entendu!
La toute grande partie de mes avoirs sont en bourse. Mais régulièrement, dès que j'atteinds un certain seuil, j'écrême en achetant un bien neuf pour sécuriser mes gains.
3 % sur le prix d'achat hors frais d'achat (notaire, enregistrement, ...)?
Oui tout à fait. 3% brut avec tous les frais d'achat inclus (même tous les frais de donation et d'achat scindé compris puisque vu mon âge, je fais d'abord une donation enregistrée pour que ma fille puisse acheter la nu-propriété.)
Le budget total des locataires n'est pas grandement utilisé pour payer des charges locatives qui varient du simple au triple quand on passe du neuf (PEB A) à de l'ancen. Ce qui permet de mettre des biens neufs sur le marché locatif avec des loyers beaucoup plus élevés...car les charges locatives sont très faibles.
#1251 Re : Ventes et achats » Progresser dans l'investissement locatif ? » 23-11-2020 21:01:26
Cet appartement est très bien situé en plein centre de Nivelles , pourtant je me doute que si je veux progresser , je devrai probablement m en séparer.
Pourquoi donc?
Toute la gestion quotidienne est prise en charge par le Syndic (sauf d'éventuel soucis dans les parties privatives) et c'est donc le confort absolu.
En plus vous dites vous même qu'il est auto financé et que vous en dégagez des cash flow positifs.
Votre rendement est trop faible à cause des charges "propriétaires"?
Faut voir aussi, si vous travaillez à temps plein, si vous avez le temps et l'envie de gérer un immeuble et/ou des maisons particulières...
Le plus confortable étant évidemment un appartement neuf dans une copropriété. Cela vous rapporte encore du 3% (brut).
Avez-vous participé au salon (virtuel cette année) Finance Avenue?
Tous ces sujets y ont été largement abordés.
#1252 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers confinés » 12-02-2021 15:02:56
Conclusions de cette folle journée:
Les visites, insiste Annelies Verlinden (CD&V), doivent impérativement être encadrées non par des agents immobiliers mais par les propriétaires eux-mêmes. Et ces derniers ne peuvent pas rester à l’intérieur du bien à vendre ou à louer durant la visite en présentiel.
Source:
Voir ici
#1253 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers confinés » 12-02-2021 15:02:56
Il expliquerait qu'en raisonnant de la sorte le secteur immobilier perd de vue le fait qu'aucun ménage n'est autorisé à entrer dans un domicile.
Voici un raisonnement parfaitement stupide!
Il n'est évidemment pas question d'inviter un "ménage" dans son "domicile" pour venir prendre l'apéro.
Les candidats locataires viennent souvent seuls la 1ère fois, beaucoup ne sont pas en ménage, les logements sont souvent vides, les contacts ne sont évidemment pas rapprochés, et tant le bailleur que le candidat sont masqués!
Ce raisonnement conduirait à formellement interdire les renoms ou prolonger les préavis de 3 mois après la levée du simili lockdown.
Vraiment du grand n'importe quoi!
S'ils ont la moindre parcelle intelligence, cela va changer encore aujourd'hui!
#1254 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers confinés » 12-02-2021 15:02:56
L'information que les visites des propriétaires bailleurs sont autorisées est démentie ce matin...... dans la presse écrite
Preuves? Sources?
#1255 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers confinés » 12-02-2021 15:02:56
Cela veut dire que plus un plombier ne peut intervenir chez un client pour une fuite, aucun chauffagiste ne peut intervenir pour un entretien, une réparation de chaudière, ou un remplacement de chaudière en panne chez un client.
Pas du tout, nous avons eu une intervention d'un technicien VOO le 10 novembre.
#1256 Re : Informations en vrac... » Les agents immobiliers confinés » 12-02-2021 15:02:56
Rien n'interdit les visites faites par des bailleurs privés.
Ce sont uniquement les agents immobiliers qui sont visés.
Donc les bailleurs privés peuvent organiser des visites pour louer ou vendre leurs biens du moment qu'un agent immobilier ne soit évidemment pas présent.
Voir (entre autres)
ICI
#1257 Re : Locations et baux » Location d’un appartement sous toit » 15-11-2020 15:13:52
Sur Immoweb, il y a actuellement 452 appartements à louer!
Pourquoi vouloir à tout prix celui-là?
#1258 Re : Divers (hors achat/location) » expulsion manquée » 15-11-2020 11:19:23
expulsion faite ...? ou la personne va profiter jusqu'à mi décembre ....
Les expulsions sont à à nouveau interdites!
#1259 Re : Locations et baux » Bail garage » 15-11-2020 09:54:30
La voie publique ne peut jamais être mise en location!
#1260 Re : Divers (hors achat/location) » Imposition des revenus locatifs - la Belgique condamnée à une amende » 02-12-2020 20:25:19
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