Voilà un sujet qu'il serait intéressant de soumettre aux orateurs lors du colloque, "La journée des copropriétaires", organisé prochainement par le CNIC  .

Que peut faire un copropriétaire devant de telles méthodes ?

Ayant dû déserter le forum durant quelques mois pour des raisons de santé, j’ignorais que vous aviez changé d’avis concernant la certification !

Quant au problème de l’IPI, si ce forum n’est certes pas le lieu pour solutionner les problèmes de son organisation, il doit être l’occasion de pouvoir soulever les problèmes existants qui touchent directement les copropriétaires.

Aussi, je tiens à remercier PIM pour son ouverture d’esprit en m’ayant laissé cette occasion.

Merci Luc pour votre explication.

Je suis entièrement d'accord avec ce que vous dites et j'attends depuis des années les statuts de cette entité juridique.

Cette absence de statuts profite bien évidemment au syndic qui la gère....ceci expliquant cela !!

Vous confirmez bien ce que l’IPI m’a toujours affirmé, à savoir que les tiers doivent considérer un agent immobilier stagiaire comme un agent immobilier à part entière.

En consultant hier le site de l’IPI, j'ai constaté que le règlement interne prévoit, en ce qui concerne l'élection des membres des 4 organes de l’IPI, le Conseil National, le Bureau, les Chambres exécutives et les Chambres d'appel, le respect de certaines règles, notamment :

l’élection parmi tous les agents immobiliers titulaires.

Cela signifierait que l’IPI ne reconnaît pas ses agents stagiaires comme des agents, des membres, à part entière  ou pas suffisamment aptes pour élire ses dirigeants!

Y-aurait-il une méfiance à l'égard de ces agents qui sont cependant reconnus aptes par l'IPI à gérer notre patrimoine ?

N’y-a-t-il pas là une contradiction ?

En ce qui concerne votre avis sur la durée du stage, vous dites que tant que l’agent reste inscrit sur la liste des stagiaires il reste un agent à part entière.

Ah bon !!

Je peux vous citer le cas de mon ancien syndic qui est inscrit sur la liste des stagiaires depuis …le 4 juin 1999, soit depuis 6 ans et demi !!!!!

Or le règlement de stage prévoit :

Art. 10 Le stage est accompli en Belgique pendant une période ininterrompue d'un an.

Art. 16 §1. Au terme du stage, et au plus tard trois ans après inscription à la liste des stagiaires, le stagiaire demande, par lettre recommandée, son inscription au tableau des titulaires de la profession.

Ce syndic, inscrit en régime néerlandophone, a été omis en décembre 2003 pour stage anormalement long, en effet, la période de 3 ans était déjà dépassée.

Or, en janvier 2005 cet agent s’est réinscrit sur la liste francophone mais avec le même numéro d’agréation.

L’IPI ne pouvait donc ignorer son statut passé, mais il semble que l’IPI n’a plus tenu compte de l’inscription initiale de juin 1999.

Dans ces conditions, cet agent disposerait, selon l’art.16 du règlement de stage, de la possibilité de rester inscrit sur la liste des stagiaires jusqu’en décembre 2008.

Est-ce normal ?

On peut imaginer qu’en janvier 2009 il s’inscrira alors sur la liste germanophone et resterait ainsi un agent immobilier à part entière jusqu’en 2012. Il lui restera 2 ans pour atteindre l’âge de la retraite mais il aura bien berné l’IPI qui l’avait poursuivi pour exercice illégal de la profession d’agent immobilier en 1997.

Ne serait-il pas utile, à l’instar de ce qui se fait pour l’annuaire des avocats, d’indiquer la date de début de stage et la date d’inscription sur la liste des titulaires ?

En effet, il n'y a plus de tarif recommandé par l'IPI.

En raison de mon expérience malheureuse de copropriétaire, je me permets de vous donner quelques conseils lorsque vous prospecterez :

1/ vérifiez si ce syndic est bien inscrit comme agent agréé IPI.

2/ vérifiez aussi auprès de l’OCA (Office de contrôle des assurances, www.cdv-oca.be ) si ce syndic n’est pas inscrit comme intermédiaire d’assurance …et donc qu'il sera intéressé aux primes que votre copropriété souscrira.
Un copropriétaire averti en vaut deux.

3/ préparez un cahier des charges avec vos souhaits concernant la gestion de VOTRE bien par le syndic et particulièrement la question de la gestion des sinistres de la copropriété. Seul ce cahier des charges vous permettra de comparer objectivement les offres des différents syndics.

4/ demandez au syndic de clairement tarifer ses missions légales, extraordinaires et complémentaires. A cet effet, je vous renvoie aux directives de l’IPI :
- l’art. 38, selon lequel le syndic agit conformément à un cahier des charges détaillé contenant les différentes énonciations de cet article ;

- l’art. 38 d, qui prévoit qu’en cas de gestion multilingue d’une copropriété, elle fait l’objet d’une rémunération supplémentaire à préciser dans le mandat ;

- l’art. 39, al. 2, qui stipule que toute mission complémentaire du syndic fait l’objet d’une convention distincte.

Le nouveau code de déontologie a malheureusement supprimé ce qui suit, mais je vous invite à le rajouter dans la convention qui liera le syndic à votre copropriété :

Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Cela inclut le commissionnement pour les travaux que le syndic jugerait utile de vous imposer.

5/ refusez les offres « TOUT compris », sans autre spécification, car le tout compris ne concernera certainement que les missions légales (par ailleurs non spécifiées !)… et les surprises ne tarderont pas.

6/ demandez les références des deux dernières années de gestion de ce syndic et contactez ces copropriétés…et peut-être davantage celles que ce syndic a perdues.

7/ en bref, je peux vous assurer que l’offre la moins chère, parce que non détaillée, s’avère souvent la plus chère dans les faits.

Croyez-moi, on n’est jamais assez prudent.

Il est exact qu'il existe des minorités abusives de copropriétaires qui bloquent toute décision et vous donnez un moyen abusif, donc illégal, pour les contrer.

Pourquoi ne faites-vous pas appliquer l'art. 577-9 §7 qui stipule clairement:

Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci se substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise.

Cela me semblerait légal et plus honnête et respecterait l'art. 3 du code de déontologie IPI:

Dans l'exercice et à l'occasion de l'exercice de la profession, l'agent immobilier se conforme à la loi et aux principes de dignité .....

Mais quel "truc" donnez-vous aux copropriétaires minoritaires pour contrer un syndic abusif ? Et croyez-moi, cela existe aussi, je les ai mêmes rencontrés !

C'est ce que l'on appelle de l'abus de pouvoir du syndic et malheureusement ils sont de plus en plus nombreux à connaître ce petit truc que vous venez de révéler.

Croyez-vous Grmff que c'est de gaieté de coeur que l'on introduit une action en justice ?

Croyez-vous que l'on dépense avec plaisir 250 Euros (lorsque l'on est capable de se passer d'avocat) rien que pour des frais de citation  ?

Dans ma copropriété, par suite d'un "parc chauffage" commun à trois immeubles je suis confronté à deux syndics qui abusent de cette technique et ne s'en cachent d'ailleurs pas.

Que peut-on faire pour contrer de tels abus ?

Zitoun        

Il n'y a pas que les pro qui profitent de l'occasion pour féliciter PIM.

Bravo pour ce forum qui permet aux non professionnels de poser leurs questions mais aussi de donner des avis, des conseils, faire part de leurs expériences, heureuses et/ou malheureuses, dans le domaine de l'immobilier et aux professionnels d'y répondre avec courtoisie et humour...même parfois grinçant 

Un tout grand bravo à PIM pour sa dernière newsletter qui est un aide-mémoire indispensable pour tout qui s'intéresse à l'immobilier. Aide-mémoire tellement volumineux que je n'ai eu le temps que d'en parcourir les titres mais visité quelques liens.

Pour un site qui n'a pas la prétention de défendre les propriétaires ou copropriétaires, son aide est précieuse et les références vers d'autres sites fait preuve d'une grande ouverture d'esprit.

Dommage que la réciproque ne soit pas toujours de mise !

A propos de statistiques, Pim peut-il nous dire le nombre de membres fréquentant le forum "copropriété" ?