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#1541 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
A partir de 2019, la location est soumise à TVA dés qu'il y a au moins 50% de la surface affectée à l'entrepôt.
C'était 90% jusqu'à maintenant. D'où vient ce changement?
#1542 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
A noter que:
- on peut demander à être dans le régime de la franchise tant que le "chiffre d'affaire" est inférieur à 25000€. Si votre hangar est loué moins de 2000€/mois, vous pouvez demander le régime de la franchise, qui vous exonère de toute déclaration (même la déclaration annuelle de tous les clients de plus de x€) Le régime de franchise doit se demander.
- si le hangar est utilisé à autre chose qu'à l'entreposage, vous n'êtes pas soumis à TVA du tout. Pas besoin de numéro TVA en ce cas. Par exemple si c'est utilisé comme "atelier", même à titre privé, évidemment.Pour le reste, il me semble que l'analyse de Bagio est parfaitement correcte.
Sauf erreur, la déclaration annuelle doit être déposée même si on n'a pas de "client" à y indiquer. Il faut y noter le chiffre d'affaires réalisé.
A partir de 2019, la location est soumise à TVA dés qu'il y a au moins 50% de la surface affectée à l'entrepôt.
Une précision : le CA de 25000 € c'est pour l'ensemble des CA soumis à un régime TVA...
le consultant indépendant à titre complémentaire doit additionner le CA de son activité complémentaire à celui de la location de l'entrepôt pour vérifier qu'il ne dépasse pas la limite de 25000€.... et c'est souvent là qu'on tombe dans les griffes de la tva suite à un "bête" contrôle
#1543 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
GT a écrit :panchito a écrit :Bagio a écrit :Ces revenus ne sont pas professionnels mais la simple gestion d'un (petit) patrimoine privé.
On est bien d'accord, mais le problème de requalification des revenus se pose si votre locataire qui est un particulier déclare une partie (ou tout) ses frais de loyer comme frais professionnels.
Exemple:
- un professeur (employé) qui y installe un bureau pour préparer ses cours et en déduit le loyer en frais professionnels.Ah bon ! Le Code des impôts a été modifié ?
Votre information est erronée eu égard au code des impôts sur les revenus.
Il n'y pas en principe pas de problème de requalification des revenus immobiliers en revenus professionnels.
Dans l'exemple présenté, les revenus perçus par le bailleur seront en principe des revenus immobiliers.
Ces revenus immobiliers seront calculés autrement que si le locataire ne revendiquait pas la déduction de frais liés à l'occupation du logement.Panchito, relisez le Code des impôts sur les revenus et plus particulièrement son article 7, § 1er, 2°, c) (situé ds le titre II, chapitre II, section II, sous-section I revenus imposables).
Que dit le code des impôts pour un particulier qui possède un n° de tva ????
Rien de spécial....
L'assujettissement à la TVA n'implique pas nécessairement un revenu professionnel, ni même imposable (voir le cas des ASBL par exemple) !
#1544 Re : Locations et baux » RW - nouveau bail - comment bloquer garantie payée en plusieurs fois ? » 19-12-2018 20:19:28
Vous pourriez faire verser la garantie sur votre compte et ouvrir+virer sur le compte de garantie quand vous aurez reçu les 2 mois.
#1545 Re : Locations et baux » Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire » 21-12-2018 19:08:24
max11 a écrit :Cluith a écrit :Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.
"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.Je me base sur ce qui est écrit sur le contrat de bail, mais je ferais ce que vous me conseillez
Ce n'est pas parce que c'est écrit dans le bail que c'est réellement ce qui a été fait !
Le fait que ce soit écrit dans le bail n'est pas une preuve que la garantie a été constituée....
#1546 Re : Locations et baux » Garantie Locative en cas de nouveau propriétaire » 21-12-2018 19:08:24
Quant au mode de paiement, il semble que le locataire à payé la garantie en espèces.
"Il semble" est insuffisant ! Demandez au locataire de vous fournir le reçu ou le document qui justifie le paiement de la garantie.
Vous en saurez déjà beaucoup plus sur la réalité de cette garantie et son mode de constitution.
#1547 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Bagio a écrit :@panchito: non, je ne sais pas encore à quoi est destiné le hangar. J'attends une réponse pour bientôt.
Quant à la requalification des revenus, j'imagine mal un professeur installer son bureau au milieu d'un hangar non chauffé :-)
Un particulier qui louerait ce type de bien pour déduire le loyer en frais professionnels (ou frais réels) devrait, à mon sens, avoir une activité en rapport avec le bien loué et donc serait très probablement aussi un professionnel. Ou bien je me plante complètement :-(Bien entendu, mais jamais vous ne nous aviez décrit votre hangar: taille, chauffage ou pas , électricité ou pas et donc nous on est dans le noir...
Donc difficile de vous répondre tant qu'on a pas toutes les données du problème et que surtout on ne sait pas pourquoi votre candidat locataire veut vous louer votre hangar. C'est quand même la première question à lui poser dès le tout premier contact, non? Il s'agit d'un bail de droit commun, donc toutes les questions sont permises mais celle-là elle est vraiment fondamentale.
Curieux de savoir ce que les réponses à votre curiosité apporteront comme éléments intéressants pour répondre aux questions posées...
#1548 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Max11 a écrit :facture conforme (avec quelques mentions obligatoires)
Vous voulez rire!
Voici le liste des mentions obligatoires
Bien sûr que je veux rire. Et je vous remercie car vous m'en fournissez régulièrement l'occasion sur ce forum 
A tout le moins, un sourire Merci 
Prenez votre liste et pointez ce qui concerne la question de Bagio... vous verrez que ce n'est que quelques mentions qui le concerne !
A ces ingénieurs... toujours vouloir rendre compliquée des choses simples....
#1549 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
MAX11 a écrit :l n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !
Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).
Voilà à nouveau du grand n'importe quoi!
Madame MAX11, Bagio ne nous a même pas dit si son hangar disposait d'un revenu cadastral séparé de manière à ce qu'il puisse se mettre en ordre avec le fisc en le déclarant ce RC au code 106 pour une location privée ou au 110 quand il l'avait loué au commerçant (à titre professionnel donc).
Bagio pourriez-vous confirmer que Madame MAX11 a raison et que vous disposez bien d'un RC à part pour votre hangar qui vous permet de le déclarer au code 106 ou 110 de votre déclaration d'impôt?
Toujours à côté de la plaque du début à la fin madame panchito....
La question n'a aucun intérêt puisque Bagio loue actuellement son entrepôt, il connait donc le RC de l'entrepôt ou la ventilation cadastrale !
Il existe toujours un RC séparé pour un entrepôt : la plupart du temps, il est disponible sur myminfin ou on peut le demander au SPF.
ça m'étonne que vous ne sachiez pas ça... vous qui faites à tout bout de fil l'éloge de myminfin
#1550 Re : Ventes et achats » permis d'environnement cat 2 » 30-12-2018 15:05:27
N'oubliez pas que la location de box est une activité soumise à la TVA.... Vous devrez donc vous immatriculer à la TVA et choisir le régime qui vous sera appliqué (le régime ordinaire avec TVA de 21% sur les loyers ou opter pour le régime de la franchise si le total des loyers attendus est <à 25000€)
Voir le sujet débattu actuellement sur PIM :
TVA sur location box
#1551 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
@max11: tout à fait d'accord avec vous. Depuis le début de mes locations, je suis en règle vis-à-vis de la TVA (immatriculation, régime de la franchise, listing annuel clients) et de la déclaration IPP.
J'ai encore une dernière question: y a-t-il obligation de délivrer une facture dans le cas de la location à un particulier ?
Merci.
Vous êtes un assujetti TVA comme tous les autres... du petit commerçant à la multinationale, tous dans le même panier ==> il faut respecter le code TVA...
Et le code TVA impose l'établissement d'une facture conforme (avec quelques mentions obligatoires) sauf dans quelques cas d'exception mais, à ma connaissance, la location d'un entrepôt ne fait pas partie de ces exceptions...
Donc OUI, vous devez délivrer une facture chaque mois reprenant vos coordonnées (votre n° de TVA aussi !!!!), celle de votre locataire (son n° de TVA s'il en a un), le montant du loyer, la période couverte et la mention "Petite entreprise soumis au régime de la franchise).
Si vous la faites avant que le loyer n'est payé, vous pourriez faire une facture par trimestre par exemple (même si le loyer est payé chaque mois mais après l'émission de la facture)
#1552 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Bagio a écrit :@panchito: je n'ai aucun problème avec la TVA, je suis assujetti et j'ai opté dès le début pour le régime de la franchise (cfr max11). Et les revenus sont considérés -dans ma situation- comme la simple gestion d'un patrimoine privé et donc pas professionnels.
Vous n'avez rien compris à mon intervention!
Moi je ne vous parlais pas de la TVA, je vous parlait d'un autre grand méchant loup: LE FISC!
Si votre locataire utilise le bien à titre professionnel, et qu'il déclare le loyer qu'il vous paie en frais professionnel, tous vos loyers seront considérés comme des revenus professionnels et vous en perdrez la moitié!
En plus vous avez les problèmes de TVA...qui sont totalement séparés de ceux avec le FISC....
Il n'y a aucune raison que les loyers soient requalifiés en "revenus professionnels" par rapport à ce qu'on sait de la situation de Bagio ! c'est à nouveau du grand n'importe quoi !
Soit c'est une location à un usage privé (code 106), soit c'est une location à un locataire qui l'affecte à son activité professionnelle (code 110).
Et il est plus que probable (pour ne pas dire certain... ) que l'impôt sur ces loyers ne sera pas de 50% du loyer perçu.
#1553 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
En ce qui concerne l'activité du locataire, je ne sais pas grand-chose. Sur base de tous vos conseils et commentaires, je crois que je vais éviter la location à un particulier (au moins dans ce cas-ci) et préférer louer le hangar à un professionnel qui l'affecterait à l'exercice de son activité, en toute transparence, même si, comme dit rexou "s'il se livre à un commerce "en noir", ce n'est à priori pas de la responsabilité de son bailleur".
Je ne comprends pas vos réticences par rapport à l'activité du locataire.
Vous êtes en ordre vis-à-vis de la TVA
Vous louez votre entrepôt à un locataire privé ou pro ne change rien pour vous.
Des personnes qui louent un entrepôt pour stocker un bateau, un camping car, des belles voitures, du matériel, ...
ça pourrait aussi être pour jouer de la musique sans embêter les voisin
Un groupe qui cherche un endroit pour mettre des tables de ping pong...
Il peut y avoir beaucoup de raisons avant de voir le mal. Il suffit de lui demander la destination et la noter dans le bail.
Même pour une activité en black, ce n'est pas un problème pour vous
Par contre, j'éviterais la culture de plantes vertes
#1554 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
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Vous avez raison. Je savais qu'une série de boxes de garages était soumise à cette obligation, quand le montant des loyers dépasse un certain plafond (25000 annuels il semble).Quant à un boxe dans une copro ordinaire, ils sont quelques milliers à être loués indépendamment d'un logement, rien qu'à Bruxelles, sans jamais répondre à cette obligation, d'ailleurs ignorée de l'immense majorité des bailleurs.
Je crois que les services de contrôle de la TVA ont d'autres choses à faire et le particulier qui loue un boxe -ou un petit entrepôt- sans se conformer aux obligations mentionnée ne court qu'un risque minime, pour ne pas dire inexistant.
Juste pour ne pas laisser une mauvaise info sur le forum : l’assujettissement à la TVA ne dépend pas du montant du loyer. Même à moins de 25000 €, il faut s'inscrire à la TVA pour louer des garages. Le plafond de 25000€ (de total activitéS TVA donc loyers et revenus pro d'un indépendant complémentaire compris) permet juste d'être dispensé, si on le demande, d'ajouter la TVA au loyer et de remplir une déclaration chaque trimestre. Il faudra juste déposer une déclaration par an avec le total des loyers encaissés et le nom des locataires qui ont un numéro de TVA.
Le risque pour un seul parking est très minime (100€ de loyer, ça fait 21€ de TVA... pas de quoi agiter un contrôleur à se lancer dans une grande campagne de redressement mais il pourrait).
s'il tombe dessus "par hasard", il pourrait facilement enrôler sur cette absence d'inscription à la TVA...
Le risque est beaucoup plus grand pour le propriétaire d'un ensemble de box ou d'un entrepôt.
Un plombier qui loue un petit entrepôt pour stocker un peu de matériel va mettre le loyer dans ses charges.
Il a un contrôle fiscal classique qui se fait maintenant à deux (impôt + TVA) pour sa compta.
Dans tous les documents, il y a un paiement de loyer ou une facture d'électricité de l'entrepôt que voit le contrôleur et le piège est grand ouvert... Le contrôleur vient de découvrir qu'il y a un entrepôt loué et pas de facture de ce loyer....
Il demande une copie du bail et dispose de tout ce qu'il lui faut pour prendre contact avec le propriétaire.
Même un loyer de 500€ par mois peut faire très mal :
TVA à payer : 105€ de TVA x 12 mois x 3 ans
Déclarations non rentrées : 4 par an x 3 ans x 50€ d'amende si le contrôleur est gentil
On est déjà à plus de 4200 € et il faut encore ajouter les majorations et intérêts de retard
Ne jamais sous estimer le risque d'un contrôle.... Cela ne vient pas nécessairement directement mais par bête ricochet...
#1555 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Ce n'est pas "en principe" et théorique... c'est obligatoire !
L'implication n'est pas sur les impôts mais bien pire : c'est la TVA !!! et c'est beaucoup plus grave 
En cas de contrôle, il n'y aura pas échappatoire ou de négociation : la TVA de 21% est due par le bailleur et elle n'a pas été payée (le régime de la franchise est une option qu'il faut demander avant le début de l'activité, on ne peut pas l'obtenir après). Et un contrôle TVA, c'est de 3 à 5 ans en plus de l'année en cours (voire 7 ans mais c'est plus rare).
Sans oublier que l'admin TVA a la plus grosse panoplie d'accroissements et d'amendes à coup de 10 à 100% de la TVA non payée, 50 à 500€ par déclaration non déposée, idem pour le listing client non rentré, .... Et, bien sûr, les intérêts de retard....
Il faut vraiment être très prudent avec cet assujettissement. Certainement pour un entrepôt ou un ensemble de parking ou série de box
Pour un parking dans une "copropriété ordinaire", je n'ai jamais entendu de poursuite mais ils pourraient....
#1556 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
max11 a écrit :Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!
Je ne partage pas cet avis. Une location à un particulier n'est pas soumise à la TVA. Pas plus que la location d'un boxe de garage.
Si, la location d'un entrepôt est soumise à TVA....
Location d'entrepôt
Location d'un entrepôt
Et pour un box de garage non attaché à la location d'un appartement aussi....
Location garage
Le fait de pouvoir éventuellement bénéficier du régime de la franchise de TVA n'évite pas l'assujetissement à la TVA et le respect des obligations de déclaration prévues dans ce régime
#1557 Re : Locations et baux » Location d'un hangar à un particulier » 22-12-2018 23:45:23
Location d'un entrepôt = TVA à ajouter au loyer même si le locataire est non assujetti !!!
#1558 Re : Copropriétés forcées » décompte 'informatique' » 29-11-2018 12:12:53
Bizarre et très vague votre question....
* PDF : tout ce qui s'imprime ou s'écrit peut se faire en pdf avec un logiciel gratuit
* Application : même réponse : si un programme compta génère des décomptes papiers, il peut aussi faire des pdf
* Genre Dropbox : même réponse : il suffit d'avoir un dropbox partagé où sont placé les décomptes pdf. Un peu le foutoir selon moi mais pourquoi pas pour un tout petit immeuble
* Site web : il fournirait quoi votre site web ? si c'est uniquement les décomptes, ça me semble démesuré. Si c'est une base de données de l'acp, oui ça existe mais il faudra payer en fonction de ce que vous voulez : la construction, l'hébergement, les accès, la gestion du site,...
* un logiciel libre : pour faire des pdf ? oui, ça existe. Pour faire les décomptes, je doute qu'il y ai quelque chose de performant
* zoom-it : là, on est dans un autre monde plus professionnel et, probablement, plus contraignant. Donc, probablement uniquement pour de très gros syndic
#1559 Re : Divers (hors achat/location) » Création d'une société immobilière : intérêt et calcul » 29-11-2018 11:22:43
Le détail du montage se retrouvait dans un autre lien, mais l'explication générale se retrouve tout de même dans le 3ème lien (ipcf).
De vos réponses, je comprends que personne ne semble avoir vécu le cas.
J'irai certainement consulter un fiscaliste, et reviendrai avec les conclusions ici.
Cette présentation parle du choix d'un indépendant de prester son activité professionnelle dans une société plutôt qu'en nom propre.
Cela n'a rien à voir avec votre projet d'avoir une société qui posséderait ou louerait un immeuble !
Oubliez ce lien, il ne vous concerne en rien pour votre projet.
#1560 Re : Divers (hors achat/location) » Création d'une société immobilière : intérêt et calcul » 29-11-2018 11:22:43
grmff a écrit :max11 a écrit :Himura a écrit :grmff a écrit :Cela dépend aussi de la taille de l'immeuble, et du crédit nécessaire.
Un crédit immobilier pour une société, c'est beaucoup plus difficile.
Le principe est essentiellement de louer l'ensemble de l'immeuble à la société constituée. Donc la question du crédit n'est pas vraiment liée.
Dans ce cas, vous ne pourrez pas déduire tous les travaux réalisés dans l'immeuble !
Le fisc y verra un abus : un locataire ne paie pas des travaux de rénovations profondes sauf s'il y a un intérêt "caché" (simulation).Effectivement.
Mais je pense que Himura n'a pas compris ce que le notaire propose.
Si vous achetez "en société", c'est la société qui achète le bien et le bien est au nom de la société. Le crédit aussi. Et donc vous ne louez pas "à la société constituée"!
Ou bien vous parlez d'achat scindé "usufruit/nue propriété" et c'est votre société qui va exploiter?
En tout cas, soit je n'ai pas compris, soit c'est Himura...
Hors des liens listés dans mon message initial, il en ressort que le montage est parfaitement possible, et même fréquent.
C'est une location d'un privé à une société de gestion. Aucun problème à ce que la société prenne en charge ces frais de gestion, y compris les transformations.
L'élément limitatif est le montant du loyer entre la personne physique et la société, qui ne peut être dépossédée totalement de tout capital.Après, je suis très loin de maitriser le sujet. D'où mon message, évidemment.
Merci pour ces éléments de réflexion.
A quel lien faites-vous allusion ? je les ai parcouru rapidement tous les 3 et je ne vois pas de quoi vous parlez.
Votre affirmation me surprend et j'ai de gros doutes sur la faisabilité d'un tel montage avec la grosse difficulté de contourner les dispositions anti-abus.
Mais je suis bien loin de maitriser le sujet comme les 3 rédacteurs de vos articles... sauf que je ne vois pas duquel vous parlez.
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