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#16581 Re : Ventes et achats » Vente appartement à terme » 06-07-2006 16:38:25
Au registre il s'agit bien de ma residence actuelle mais je n'aurais pas bénéficié des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus mais seulment de l'abattement de l'impot de registre pour residence principale.
???
Cela ne me paraît pas très clair, mais je ne suis pas de nature matinale....
#16582 Re : Locations et baux » Bail signé mais appartement lamentable » 09-07-2006 11:30:37
Mais pas de panique pour l’état des lieux d’entrée : S’il est fait par un expert choisi de commun accord, vous avez la possibilité dans un certain délai (En général 15 jours) après la réception du procès-verbal, de faire par de vos remarques et observations. Celles-ci auront automatiquement un aspect contradictoire et feront partie intégrante de l’état des lieux d’entrée.
Faire vos remarques par écrit, demander à l'expert de vous en accuser réception et de les intégrer dans son rapport.
#16583 Re : Ventes et achats » Vente appartement à terme » 06-07-2006 16:38:25
Disons que l'operation vise à faire passer les 5 ans dès la date de mon achat initial afin d'eviter d'etre frappé par l'mpot sur le plus value.
Il est bien connu que la fiscalité constitue une bonne motivation...
- Je suppose qu'il ne s'agit donc pas de votre résidence actuelle, sur laquelle il n'y a pas de taxation sur la plus-value
- il faut donc éviter à tout prix la notion de vente , même à tempérament, puisque la vente existerait aujourd'hui
- il ne reste que l'option payante, mais elle doit rester crédible "aux yeux des tiers", car si l'avantage concédé au "locataire" paraît disproportionné en sa faveur, certains pourraient être tentés de requalifier en vente à ce jour....
- je sais que vous n'aimez pas cela, mais je vous conseille tout de même, dossier en main, de consulter un spécialiste.
#16584 Re : Ventes et achats » Vente appartement à terme » 06-07-2006 16:38:25
Vous soupconnez toujours l'entonnoir..... (?)
Cela dépend qui me pose la question 
Plus sérieusement:
- choix solution "vente" : on peut , par exemple, vendre aujourd'hui, avec acompte + passation de l'acte dans , disons par exemple, 2 ans et occupation des lieux (+ transfert des risques) dès signature compromis. Mais l'acheteur doit payer les droits d'enregistrement au plus tard dans les 4 mois à datr du compromis.
- si location avec option achat. Il n'est pas interdit de prévoir que l'option est consentie pour un délai de, par exemple , 2 ans et que si l'option est levée dans, par exemple 6 mois, une partie ( x %) du loyer payé est imputable sur le prix de vente et se transforme en acompte. Si l'option est levée après ces 6 mois initiaux, les loyers payés sont "perdus" et pas transformés.
Tout cela est affaire de négociation.
Mais a priori tout cela n'engage que le bailleur-vendeur et ne profite qu'au locataire (bénéficiaire de l'option).
Il faut donc une bonne motivation pour l'octroyer...
#16585 Re : Ventes et achats » Vente appartement à terme » 06-07-2006 16:38:25
Y-a-t-il moyen de vendre un appartement à terme ou bien donner l'option de l'acheter à un prix convenu aujourd'hui et entretemps convenir une location du bien?
Indépendamment de la discussion sur la pertinence de ce type d'opération (évolution du marché, etc.), la technique la plus simple, c'est, à mon avis, le contrat de location assortie d'un contrat d'option.
Mais, je suppose qu'il s'agit d'une 
#16586 Re : Ventes et achats » délai compromis-acte authentique » 04-07-2006 09:08:00
Une question de néophyte : quel sont les délais MAXIMUM et MINIMUM entre la signature du compromis et celle de l'acte authentique.
Merci à ceux qui prendront qques secondes pour me répondre.
CC
Pour le délai maximal, il n'y en a, en réalité, pas vraiment pour ce qui concerne l'acte authentique. Il y a un délai maximal fiscal qui est de 120 jours (4 mois), cad que l'on est obligé de payer les droits d'enregistrement dans ce délai, à dater du caractère définitif de la vente.
En pratique, l'acte authentique se signe habituellement dans le même délai maximal que les 4 mois précités.
Mais, si, par exemple, le compromis de vente contient une condition suspensive d'obtention de prêt, valable pendant 2 mois : les droits d'enregistrement ne sont dus que dans les 4 mois à dater de la réalisation de la dite condition suspensive et on peut prévoir que l'acte ne doive être signé que dans le même délai, ce qui nous mènerait à un total de 6 mois...
Pour ce qui est du délai minimal, cela dépend de la région concernée.
Exemple, si Flandre, les conditions suspensives régionales (préemption, OVAM, etc.) disposent que les administrations ont un délai de 2 mois pour prendre attitude et/ou répondre. Moralité: il faut au moins 2 mois + 1 jour pour pouvoir passer son acte.
Dans les autres régions, il y a surtout les délais fiscaux.
Le plus rapide pour passer un acte est d'env. un mois et demi (avec un notaire diligent...)
#16587 Re : Ventes et achats » vente aux enchères ou de gré à gré ? en un lot ou étage par étage ? » 03-07-2006 18:49:01
Bonjour,
nous souhaitons vendre un immeuble constitué actuellement de 5 appartements.
Nous aimerions savoir, avant de nous lancer dans l'aventure, s'il vaut mieux vendre ce logement aux enchères ? Ou de gré à gré via un notaire ? Ou via une ou des agences immobilières ?
(l'immeuble est situé à Bruxelles, dans un bon quartier, et est en bon état)
De plus, nous voulions le vendre en un bloc (l'immeuble en un lot) - mais serait-il plus intéressant financièrement de la vendre appartement par appoartement ? La différence financière vaut-elle vraiment cela ?
Merci d'avance pour vos réponses !
La question paraît simple et légitime, mais la réponse varie en fonction de plusieurs éléments.
Vente en bloc : cela n'intéressera qu'un investisseur qui raisonnera en fonction du rendement existant, ou potentiel, du type de baux existants, de leur durée restante, de l'état du bâtiment, etc.
Vente par tranches: en général, on en obtient un meileur prix total, mais les questions posées ci-dessus restent d'actualité.
Il faudra toutefois faire un acte de base pour créer la division juridique.
Il y a le risque que l'on se trouve , ne fut-ce que momenatnément, en copropriété avec d'autres, si l'une de vos entités ne se vend pas.
Par Notaire ou agent immobilier:..... vous êtes sur le site d'un agent immobilier....
Le plus simple, ce serait, dans un premier temps, de faire expertiser votre immeuble par un expert indépendant et qui vous donnerait les valeurs en bloc et par entités.
Réfléchir ensuite à la meilleure commercialisation possible....
#16588 Re : Locations et baux » Travaux annexes » 03-07-2006 14:35:57
Bonjour à tous!
Je vous explique mon problème. Cela fait 10 mois que je loue un appartement situé au 2ème étage d'un immeuble de 3 étages. Je viens d'apprendre que ma proprio a décidé de faire des travaux cet été au 3ème étage de l'immeuble. Ces travaux impliquent la construction d'une salle de bains au-dessus de ma salle de bains qui se situe dans une partie annexe de l'immeuble et sous un toit plat. Il n'y a donc rien au-dessus de ma salle de bains. Il semblerait que de tels travaux nécessiterait le démontage de ce toit plat. Ce qui veut dire que je pourrai me doucher sous les étoiles pendant quelques temps. Est-ce permis?
Puis-je mettre fin à mon bail (9ans) pour cette raison et sans payer d'indemnités de départ?
La proprio ne m'a informé qu'oralement de ces travaux (et ce, le 03/07/06). Et ils commencerait apparemment au mois d'août 2006.Quelqu'un peut m'aider?
Merci d'avance,
Marjo
Si je comprends bien, il y a augmentation de volume (ajout d'un morceau d'étage, à l'arrière)
Il faut un permis d'urbanisme.
Par ailleurs, le fait d'ajouter un volume au-dessus de votre toit plat, cela ne veut pas nécessairement dire qu'on va vous enlever votre toit et que vous devrez vous laver à la belle étoile dans l'intervalle.
Je suppose tout de même que les travaux seront faits par une entreprise sérieuse...
Votre bail ne me paraît pas résiliable au motif de ces travaux effecués en-dehors de votre propre logement, sauf s'il en résulte un trouble de ouissance anormal, auquel cas il conviendrait d'en référer au juge de paix.
#16589 Re : Ventes et achats » vente bloquée !!!! pourriez vous m'aider » 02-07-2006 23:39:10
Et c'est qui cette agence (?)
Donnez la nous sous forme de rébus sinon pim va censurer
C'était déjà mentionné et c'est déjà censuré...
Le forum n'est pas un tribunal.
Ce genre d'info, uniquement par messages privés.
#16590 Re : Ventes et achats » vente bloquée !!!! pourriez vous m'aider » 02-07-2006 23:39:10
ayaayyayeyeyeee
je me suis basé sur le principe de confiance, en face de moi une agence tres connue d'un grand Nom ! verbalement ces professionnels m'ont confirmé qu'il n'y avait pas de problème au niveau héritage pour que la vente soit faite...
auriez vous un avocat, avec une expérience dans ce genere de conflit immobillier qui pourrait m'aider ???
en ce moment le jugement est reporter a date illimité, une procédure via un avocat ne retarderait elle pas plus la situation ????
merci
Dans un premier temps, prenez contact, de la part de PIM, avec la Legal Hotline: tel. 0903 99003
qui pourra vous assister utilement.
#16591 Re : Ventes et achats » vente bloquée !!!! pourriez vous m'aider » 02-07-2006 23:39:10
bonjour et encore merci d'avoir consacré du temps a ma question
Le contrat spécifie que le jour de l’acte doivent être présent pour la signature en tant que vendeur (l’agence et une certaine dame qui représenterait apparement les héritiers) chose qu’on ne m’a pas dit ni par l’agence intermédiaire, ni par l’agence vendeur. D’autant plus que je suis francophone et que le compromis est rédigé en néerlandais, d’autant plus que l’agence intermédiaire m’a confirmé que les recherches coté héritier été positif et que la vente pouvait avoir lieu en bonne et due forme…
Il est mis dans le compromis que si une des deux parties ne respecte pas les engagements elle devra remboursé 10% de dommage du prix de la maison a savoir 10% de 89500 euros. Mais lors du compromis j’ai remis trois cheques d’une valeur d’environ 35% du montant de la maison en échange de la clef pour pouvoir entamer mes travaux (actuellement je suis pas loin des 25000 euros de travaux effectués)…
Je ne peux pas aujourd’hui perdre « temps » « agrent » « 25000 euros» en échange de récupérer mon acompte de 35% et 10% du prix de vente, car mes travaux dépassent du triple pratiquement le dommage de 10% prévu, et en plus c’est EUX qui ne respectent pas les engagements…
J’ai meme fait rentré le gaz, je paie mes forfaits d’eaux, courants, assurances, tous les mois…
A l’heure actuelle, JE NE PEUX PLUS FAIRE MARCHE ARRIERE !!!!
Donc, si je comprends bien, vous ne savez toujours pas aujourd'hui:
- ce que vous avez signé comme contrat (que vous n'avez apparemment pas fait vérifier par qui que ce soit avant de le signer)
- ni si votre cocontractant est le propriétaire vendeur
En outre, vouz avez versé 35 % du prix, entamé des travaux, etc.
S'il est prévu que le jour de l'acte authentique doivent comparaître "le vendeur et une dame qui apparemment représente les héritiers", c'est que c'est, je suppose, mentionné dans le contrat que vous avez signé.
Et vous n'avez pas trouvé anormal de ne pas signer le compromis avec les mêmes personnes que celles qui doivent signer l'acte ?
Vous ne vous êtes pas dit: "tiens, celui qui me vend, dispose-t-il des pouvoirs pour me vendre".
Et vous verser, sans broncher, 35 % du prix (entre les mains de qui ?) juste en échange d'une clé ?...
Cela me laisse perplexe ce genre d'histoire !
Vous n'iriez pas voir un avocat dare-dare ?...
#16592 Re : Informations en vrac... » Rififi à l'IPI ! » 30-06-2006 20:41:44
Vous ne savez pas ce qu'est l'IPI ?
Il suffit de voir sur le site portail (belgium.be) du gouvernement fédéral.
Il y est indiqué:
"L’I.P.I. est un institut de droit public, indépendant et autonome, doté de la personnalité civile."
C'est le meilleure blague de l'année....
#16593 Re : Informations en vrac... » Rififi à l'IPI ! » 30-06-2006 20:41:44
Pour que chacun puisse disposer d'une information complète à ce sujet - et que l'on ne m'accuse pas de partialité - , je vous livre ici le lien (supposé confidentiel) qui donne accès au point de vue de la CIB à ce sujet.
Voir ici pour accéder à leur newsletter du 30 juin en réponse à celle envoyée par l'IPI (cliquez ici) .
A ma connaissance, ce document n'existe qu'en néerlandais.
#16594 Re : Locations et baux » Augmentation du loyer » 30-06-2006 18:21:12
De combien mon propriétaire a-il le droit d'augmenter le loyer par mois?
Je crois savoir que cela dépend d'un baréme mais impossible de trouver la moindre info sur ce sujet.
Merci d'avance.
C'est quoi, ce gag ?
C'est le propriétaire qui vous a dit cela ?
Qu'il peut augmenter le loyer tous les mois ?
Vous avez un contrat de bail ?
La seule variation autorisée est annuelle et c'est l'indexation du loyer, selon des règles précises.
Voir sur PIM la page indexation des loyers (cliquez ici)
#16595 Re : Informations en vrac... » Rififi à l'IPI ! » 30-06-2006 20:41:44
Cet IPI-Mail ainsi que le projet adopté en Conseil National sont consultables (et téléchargeable - format pdf) directement sur le site IPI
Rendez-vous à la page suivante (pour le téléchargement, cliquer sur le lien inclus dans leur texte)
#16596 Re : Ventes et achats » annulation de contrat de vente exclusif avec agence immo. » 29-06-2006 14:59:06
Un article intéressant à ce sujet vient d'être publié sur le site DroitBelge.net
Les agents immobiliers et la clause de réflexion de sept jours
Par Laurent Collon (avocat spécialisé en droit immobilier)
Un des domaines les plus sensibles de la problématique du respect de la loi sur les pratiques du commerce par les agents immobiliers est celui du délai de réflexion de sept jours qui doit être accordé aux consommateurs dans certains cas.
Voir ici
#16597 Re : Ventes et achats » Date de signature de l'acte postposée » 06-09-2006 08:23:41
Bigre, un spécialiste qui sévit sur le forum, avec des réponses qui montrent visiblement que Mr Persévérant sait de quoi il parle...
Et au vu de son CV, je me rends compte que je l'ai déjà rencontré et que je confirme: c'est un spécialiste!
Un spécialiste.... de plus 
#16598 Informations en vrac... » Rififi à l'IPI ! » 30-06-2006 20:41:44
- PIM
- Réponses : 5
L'IPI vient d'adresser à tous les agents immobiliers son IPI-Mail (n° 5 - juin 2006).
Son contenu est consternant !
Je cite :
LE SPECTRE DE LA FORMATION OBLIGATOIRE DE 20 HEURES EST DE RETOUR ! ?
Une association professionnelle d’agents immobiliers tente de torpiller la nouvelle déontologie
L’une des priorités de la nouvelle direction de l’IPI est, comme vous le savez, la mise en place d’un nouveau code de déontologie tenant compte des développements récents concernant la profession.
L’avant-projet a été ouvertement soumis à votre appréciation, dans le cadre d’une large consultation notamment auprès de l’ensemble d’entre vous. Il en a résulté de nombreuses remarques et observations.
Tenant compte notamment de ces remarques, un nouveau texte a été rédigé en groupe de travail dont faisaient partie, dans un pur esprit d’ouverture, des représentants de toutes les organisations professionnelles ayant des élus au Conseil national, majorité comme opposition.
Ce nouveau texte a ensuite été soumis au Conseil national, qui, moyennant certains amendements, l’a formellement approuvé à la majorité le 24 avril dernier. Vous pouvez consulter le projet de code de déontologie en cliquant ici.
Pour que ce nouveau code de déontologie soit applicable, il doit cependant faire l’objet d’une approbation par arrêté royal délibéré en Conseil des Ministres.
Et c’est là que cela coince, malgré l’appui de notre ministre de tutelle, Madame Sabine Laruelle !
En effet, une organisation professionnelle d’agents immobiliers a pris un malin plaisir à faire du lobbying au plus haut niveau des partis politiques pour tenter de bloquer le nouveau code de déontologie en Conseil des Ministres, en raison de son désaccord sur deux points importants du projet :
- l’absence de fixation d’un nombre minimal d’heures obligatoires de formation permanente et
- l’impossibilité de poursuivre les agents immobiliers devant les instances disciplinaires de l’IPI pour des situations non expressément prévues par le code de déontologie.
La manœuvre semble avoir réussi puisque le projet de code de déontologie est actuellement bloqué par la Ministre SPa Freya Van den Bossche.
Un vent favorable nous a fait l’écho à ce sujet de ce que cette organisation serait disposée à cesser ses turpitudes à la condition, sous le fallacieux prétexte de défendre l’image de la profession, que la nouvelle déontologie impose le suivi d’un nombre minimal d’heures obligatoires de formation permanente.
Indépendamment du débat de fond que cela implique et des motivations vraisemblablement financières qui sont à l’origine de cette initiative (on n’oubliera pas que les 20 heures obligatoires de formation se sont, par le passé, révélées très rentables pour certaines organisations professionnelles), nous sommes choqués du procédé utilisé par cette organisation qui, bien que représentée au Conseil national de l’IPI, semble se moquer éperdument du vote démocratique qui y est intervenu et donc de votre propre vote !
Consciente du fait que vous êtes des adultes responsables, la majorité à l’IPI s’était engagée à mettre à votre disposition une formation librement choisie, gratuite, souple et basée sur l’actualité : nous avons tenu cette promesse puisque nous avons mis sur pied une plate-forme d’e-learning, qui sera accessible par tous début juillet, consacrée dans un premier temps à la réglementation sur les pratiques du commerce. D’autres sujets viendront bientôt s’y adjoindre.
Peut-être une telle initiative, qui répond pourtant enfin à une réelle demande des agents immobiliers, est-elle dérangeante financièrement pour certains et a-t-elle été à l’origine de la tentavive de blocage actuel du projet de nouveau code de déontologie… ; de surcroît, non contente d’utiliser des manœuvres politiques et partisanes sans le moindre respect pour les instances démocratiquement élues de l’IPI, cette organisation en est ainsi venue à jeter le bébé avec l’eau du bain !
Soyez certains qu’avec l’appui de notre Ministre de tutelle, nous continuerons à nous battre sans relâche pour que les agents immobiliers disposent d’une déontologie réaliste et praticable, y compris quant à la formation permanente. Nous appelons ici tous les membres élus de l’IPI à prendre leurs responsabilités et à défendre l’intérêt supérieur de la profession et l’image de l’Institut, plutôt que de déforcer celle-ci en raison d’intérêts particuliers.
Votre soutien dans ce combat peut également s’avérer décisif pour votre avenir professionnel mais aussi celui de la profession dans son ensemble.
Réagissez ! C’est le moment !
Olivier Vigneron
Président
Je viens d'envoyer le mot suivant à l'IPI, en guise de réaction demandée :
Vous ne serez pas surpris d'apprendre que je ne suis pas surpris par le contenu de votre Ipi-Mail.
L'attitude sournoise et anti-démocratique de certains caciques de la CIB , qui veulent ainsi contourner le processus d'approbation d'un texte qu'ils ont eux-mêmes voté en conseil national, est totalement inadmissible.
Pour autant que de besoin, je vous confirme qu'il est pour moi (et comme pour beaucoup d'agents immobiliers) inacceptable de :
- remettre en place une structure "20 h de formation obligatoire" , ce qui n'alimente que les caisses d'associations syndicales.
Une formation permanente obligatoire : oui. Mais uniquement sous le contrôle de l'IPI et avec un coût intégré à la cotisation.
- idem pour l'assurance responsabilité professionnelle : couverte obligatoire pour tous, inclus dans cotisation PI
En ce qui concerne le nouveau code : les fautes déontologiques ne peuvent être appréciées qu'au regard des textes du code et des lois applicables.
Laisser des Chambres Exécutives, composées essentiellement d'agents imobiliers, juger "à la tête du client" sans référence à des normes précises, c'est la porte ouverte aux abus que nous avons déjà connus dans le passé.
Et enfin, pour terminer, il convient de rappeler que la majorité actuelle dirigeant l'IPI (pour autant que l'on puisse appeler diriger, dès lors que l'on est mis perpétuellement sous chantage politique extérieur !)a été mise "au pouvoir" par la volonté des électeurs, selon une majorité écrasante, sur base d'un programme précis... qui prévoit exactement l'inverse de ce qui est "demandé" par la Ministre Freya VDBossche (dont on connaît l'affection particulière à l'égard des agents immobiliers).
Bref ! Tenez bon !
Les habitués de ce forum qui suivent ma "trajectoire" trouveront ainsi une explication supplémentaire à ma démission d'il y a quelques mois (déjà !) comme Trésorier de l'IPI...
Et ceux qui aimeraient pouvoir prendre connaissance du texte du nouveau cod de déontologie, tel qu'il été appouvé au Conseil National, n'ont qu'à me le demander (par messages privés).
#16599 Re : Divers (hors achat/location) » ascenseur » 28-06-2006 13:41:32
Et ne pas oublier qu'il faudra très probablement un permis d'urbanisme + avis pompiers + maintien/création cage escalier...
#16600 Et vous trouvez cela drôle ? » "mon site"... » 27-06-2006 11:17:47
- PIM
- Réponses : 0
(paru dans la Newsletter du Monde, 27/06/06)
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