Si le compromis de vente a été valablement signé entre les parties concernées, les parties doivent respecter sa teneur...

Donc :
- voir si les constructions existaient avant passage du rouge au vert...
- se renseigner à la commune
- se faire assister par son notaire

Lu sur site notaires :

Après trente ans, le possesseur d'un immeuble - même de mauvaise foi - peut invoquer la prescription trentenaire et en devenir propriétaire.

Toute personne qui occupe un immeuble dont elle n'est pas propriétaire pendant au moins trente ans peut en invoquer la propriété à l'égard du propriétaire originaire qui souhaite récupérer son bien, mais à certaines conditions. C'est ce qu'on appelle la prescription acquisitive, ou l'usucapion.

    Quelles sont les conditions à remplir pour pouvoir invoquer la prescription?

Les conditions sont les suivantes: une possession exempte de vices, et prolongée pendant trente ans.

    1. Une véritable possession

La véritable possession s'oppose à la simple détention:

La possession: celui qui l'invoque doit posséder l'immeuble, et se comporter en véritable propriétaire.

La détention: le locataire d'un immeuble n'est qu'un simple détenteur: il n'a qu'une possession précaire. De même, les simples tolérances ne reconnaissent aucun droit au profit du bénéficiaire. Elles ne peuvent fonder une possession et conduire à l'usucapion. Le propriétaire d'un terrain agricole qui en laisse l'exploitation à un fermier sans percevoir de fermage n'a donc rien à craindre.

    2. Une possession exempte de vices

La possession doit être continue et non interrompue, paisible, publique, non équivoque, et à titre de propriétaire. En d'autres mots, le possesseur doit, pendant cette période d'au moins trente ans, se comporter en véritable propriétaire à l'égard de tous, c'est-à-dire au grand jour, sans que personne (par exemple le véritable propriétaire) ne vienne le contrarier. La prise de possession du bien ne peut pas avoir lieu par la violence. Il n'y a pas d'autre condition.

    3. Une possession d'au moins trente ans

Il est possible de joindre la possession de ses parents à la sienne pour atteindre le délai de trente ans. Il existe cependant certains délais plus courts (10 et 20 ans). Pour en bénéficier, il faut en plus justifier d'un juste titre (par exemple, achat à une personne qui se croyait elle-même propriétaire), et être de bonne foi.

    Comment faire valoir ce droit?

Que doit faire la personne qui bénéficie de l'usucapion et souhaite vendre l'immeuble ainsi acquis? Doit-elle faire une déclaration devant un notaire? Doit-elle introduire une action en justice?

L'usucapion doit être invoquée: elle ne joue pas de plein droit. Pour sortir ses effets, elle doit résulter d'un jugement ou d'un acte amiable passé entre le possesseur et le propriétaire originaire. La déclaration d'acquisition de la propriété d'un immeuble par usucapion, si elle émane du seul possesseur n'a pas de valeur! Même un acte de notoriété dressé par un notaire ne peut pas suffire. En dehors d'un conflit judiciaire, le possesseur est démuni face à un propriétaire qui ne se manifeste pas.

La prescription acquisitive trentenaire peut être invoquée pour d'autres droits que celui de la propriété immobilière. Il en va ainsi de la propriété des meubles, de l'usufruit, des droits de superficie et d'emphytéose, des droits d'habitation et d'usage, mais surtout pour des servitudes, pour autant qu'elles soient apparentes et continues.

Il n'y a pas de prescription en matière d'urbanisme.
S'il y a infraction, elle demeure.
A moins que la zone verte ne devienne rouge...

Renseignez-vous auprès des services d'urbanisme de la commune concernée.

J'ai déjà remarqué que c'est dans le salon "copropriétés" que l'on supporte le moins nos plaisanteries...

Ceci explique sans doute cela...

La solution la plus simple et la moins coûteuse est d'avoir sa propre assurance comme propriétaire et d'y prévoir un abandon de recours contre l'occupant (locataire).

Prévoir dans le bail que la surprime qui en résulte est à charge dudit occupant.

Evidemment, dans votre cas actuel, ce n'est pas prévu ainsi, pour l'instant.

Commencez donc par lui adresser une mise en demeure.

Ce que le locataire ne perçoit pas, c'est que s'il y a sinistre et que sa responsabilité peut être recherchée, votre propre compagnie vous indemnisera mais exercera son recours contre le tiers responsable (en l'espèce, par hypothèse, le locataire)... ce qui risque de lui coûter très très cher....

C'est un sujet plus délicat qu'il n'y paraît.

2 solutions :
- soit l'acheteur a tout payé lors de la signature de l'acte et le vendeur est autorisé à rester dans les lieux moyennant une indemnité d'occupation (surtout pas appeler cela LOYER pour éviter interprétation en bail !). A priori, fixer ce montant en proportion avec le capital investi et payé. Prévoir état des lieux, etc.
Voir aussi incidence en matière de droits d'enregistrement sur achat (ceux-ci étant calculés et dus sur le prix et les charges accompagnant le prix).
L'idéal c'est de prévoir et convenir que le prix d'achat fixé tient déjà compte de cette occupation prolongée (pour autant qu'en l'espèce ce soit conforme à la vérité)

- soit l'acheteur paye le solde du prix (clause de paiement différé à indiquer dans l'acte authentique) à la libération effective des lieux.

Bref, comme je le disais, ce n'est pas aussi simple que cela de prévoir les garde-fou au bon endroit...

Je vous invite à en parler avec votre propre notaire qui vous guidera sur la meilleure procédure à suivre.

Question subsidiaire: vous n'avez pas discuté/négocié cela avec le vendeur avant le compromis de vente ?

Dans les bonnes lectures à ce sujet, il y a notamment un article de l'avocat Gilles Carnoy (que j'ai déjà cité quelques fois dans ce forum....) qui dit (en septembre 2002):

Il existe de nombreuses sociétés de patrimoine immobilier. Que se passe t'il lorsque une telle société est dissoute et liquidée ?

Autrement Cette question suppose que les immeubles ne soient pas vendus lors de la liquidation. Les dettes sont payées avec les liquidités et les immeubles subsistent pour le partage de l'avoir social. Les attributions se font donc en nature.

La question se subdivise en :

1. Existe t'il une taxation de la plus-value lors du partage (différence entre la valeur de l'immeuble au bilan et la valeur de ce qui est attribué à l'associé) ?

2. Existe t'il une perception de droit d'enregistrement lors de la mutation que constitue cette attribution ?

3. Le boni résultant de la liquidation est-il taxable ?

L'article 208 C.I.R./92 dispose que : « Les sociétés en liquidation restent assujetties à l'impôt des sociétés selon les dispositions des articles 183 à 207. Leurs bénéfices comprennent aussi les plus-values réalisées ou constatées à l'occasion du partage de l'avoir social. »

Cela signifie qu'en cas de partage en nature, est donc considéré comme une plus-value réalisée par la société, la différence entre la valeur réelle des biens sociaux attribués en nature aux associés et la valeur fiscale nette de ces biens.

Il n'y a donc pas de différence selon que la société vende ou non les biens avant de clôturer le partage de l'avoir social. Elle sera taxée sur la plus-value latente.

La mutation résultant de l'attribution est frappée des droits d'enregistrement dans certaines conditions.

Suivant l'article 130 C.E., l'acquisition par un ou plusieurs associés, d'immeubles situés en Belgique provenant d'une société par actions, donne lieu, de quelque manière qu'elle s'opère, au droit établi pour les ventes.

En d'autres termes, si la liquidation de la société se clôture par attribution aux associés d'immeubles en nature, les droits seront dus au taux de 12,5 % sur la valeur réelle des biens.

On notera que le régime est légèrement différent pour les sociétés de personnes (s.p.r.l.).

Enfin, l'excédent que présentent les valeurs réparties, en espèces ou en nature, sur la valeur du capital libéré, est considéré comme un dividende distribué (C.I.R. art. 209).

Cependant ce boni alloué à une personne physique ne fait pas l'objet d'un précompte mobilier (C.I.R. art. 313), ce qui est avantageux. Toutefois, le projet de réforme fiscale de M. Reynders entend supprimer ce régime avantageux et soumet le boni d'un précompte de 10 %.

Il est considéré comme très probable que cet aspect de la réforme fiscale sera adopté.

On n'aperçoit donc aucun avantage fiscal particulier à dissoudre la société pour se voir attribuer les immeubles en nature. Tant la plus-value que la mutation sont fiscalisées, de même que le dividende de liquidation, du moins dans un avenir proche.

(source : www.droit-fiscalite.be )