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#1781 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
panchito a écrit :MAX11 a écrit :Toujours se tenir éloigné de l'IBGE et tous ses fonctionnaires
Je suis bien d'accord avec vous, il y vraiment des gens qui donnent n'importe quoi comme conseil aux autres!
Ninifel ne se rends pas compte que l'IBGE pourrait même ne plus permettre l'exploitation de son building, elle se retrouverait à la rue avec tous les autres occupants...
J'ai vu son immeuble. C'est peut-être possible vu l'état de certains parties communes.
Mais ce ne sera pas l'IBGE mais le bourgmestre qui peut mettre les scellés temporairement.@panchito, max11
Quelle est votre solution:
1. autoriser que votre immeuble explose comme à Liège pour que le rendement comme bailleur reste dans ce qui a été prévu
2. prendre les mesures préventives pour que votre immeuble n'explose pas sous le contrôle d'une autorité indépendanteMon opinion: toujours se tenir éloigné des propriétaires qui ne font pas d'entretien préventif et préfèrent "réparer" après sinistre les dégats causés. Comment réparer des "dégats" corporels?
Comme souvent : une intervention pour dire de tirer au canon pour tuer une souris....
Dacq ne parle pas d'un immeuble vétuste et délaissé. Juste d'un entretien qui a été fait en 2015 pour la dernière fois !
Il y a beaucoup d'autres choses à faire de plus efficace que d'aller secouer les fonctionnaires de l'IBGE...
Est-il utile de rappeler que toutes les acp ne sont pas les pétaudières sur lesquelles vous revenez systématiquement ?!
Dacq pose une question pour son acp, je ne parle pas de l'acp de Ninifel dont personnellement je ne connais rien...
Pas la peine de toujours ramener tout à vos "difficiles" expériences ou celles de Ninifel et donner des "conseils" extrêmes pouvant être catastrophiques...
#1782 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
En faisant accuser sa copropriété, Ninifel se tirerait une balle dans le pied.
Quelle idée d'aller attaquer sa propre copropriété, où on a choisi d'achter AVEC (= CO) d'AUTRES (PROPRIETAIRES).
Si on n'est pas content de son syndic, on ne renouvelle pas son mandat lors de l'échéance annuelle.
Pourquoi Ninifel irait-elle chercher noise à sa propre copropriété alors qu'elle est co-responsable de tous les problèmes puisque le Syndic ne fait qu'exécuter les décisions qu'elle prend avec les autres CP lors de l'AG.
C'est encore pire que cela... Ninifel donne le conseil à l'intervenant de se jeter dans la gueule du loup....
Ce n'est pas Ninfel et sa copropriété qui auraient les problèmes mais le pauvre bougre qui suivrait ses "bons conseils"....
Toujours se tenir éloigné de l'IBGE et tous ses fonctionnaires sauf si on n'a pas le choix car imposer par une législation contraignante....
En terme de conséquences dramatiques potentielles, c'est pire que le SPF Finances...
#1783 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
Bonjour,
je n'ai pas compris si l'ACP a un contrat d'entretien ou pas.
Quoi qu'il en soit je conseille d'aller jusqu'au bureau du service de l'Environnement pour montrer les documents prouvant que ce syndic de la copropriete refuse de communiquer la preuve de l'entretien annuel ( obligatoire en région bxl-capitale) de ladite chaudière. L'environnement de la commune demandera au syndic de fournir les attestations des 5 dernières années. Si rien ne bouge durant l'année il y aura signalement de l'adresse cette chaufferie à l'IBGE pour une inspection de controle de la situation en vertu de l'Arrêté chauffage.
NB: tous les occupants locataires y compris ont le droit d'obtenir copie de l'attestation d'entretien annuelle légalement obligatoire de la chaudière.
Le service de l'Environnement de la commune concernée a le pouvoir d'émettre une amende administrative pour non-entretien de la chaudière. En théorie mais en pratique je n'ai rien entendu sur l'application de la législation en vigueur.......
Avez-vous fait la démarche auprès de cette commune ?
quelle commune svp ?
Mais quelle drôle d'idée de vouloir allez se mettre dans les pattes de l'IBGE....
Vous rendez-vous compte de la galère dans laquelle cette copropriété pourrait se retrouver ?
#1784 Re : Copropriétés forcées » Remboursement appel de fond ascenseur » 12-12-2017 18:32:47
C'est un grand n'importe quoi !
Vous avez acheté l'appartement avec tous les droits et obligations vis-à-vis de la copropriété.
Donc y compris son bilan et tous les postes qu'il comprend.
#1785 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Crédit bullet avec mandat hypothécaire » 28-11-2017 22:26:52
Curieux de voir où ils ont vu cela...
Les intérêts payés sont déductibles si le prêt rempli les conditions, rien à voir avec le revenu de l'immeuble concerné....
En tout cas, c'est comme ça que je le fais (ou plutôt, c'est comme cela que fait mon logiciel)
#1786 Re : Prêts hypothécaires/assurances » emprunt hypothécaire en décembre 2016 » 28-11-2017 16:53:59
C'est la régionalisation de l'impôt !
Vous êtes actuellement domicilié en Wallonie, vous relevez du code wallon pour votre domicile.
La Wallonie ne peut pas vous accorder une réduction fiscale qui n'existe pas chez elle !
#1787 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
"ristournes" ou "rabais" au seul profit du syndic, et c'est nous qui payons au final nos contrats et travaux et les aménagements persos du syndic.
cela n'est pas une idée "pourrie" mais bien une idée très commune et courante.
-/-
J'ai régulièrement assisté à des mises en concurrence d'entrepreneurs venant des habituels du syndic et venant de recommandations de propriétaires. Le plus souvent, à cahier des charges égaux, ceux du syndic étaient moins chers et/ou plus disponibles.
Et, régulièrement, lorsque c'était l'inverse, les travaux posaient de nombreux problèmes de réalisation, de planning,...
Travailler pour une acp, ce n'est pas travailler dans un appartement ou une maison. Ce n'est pas non plus travailler dans des bâtiments de bureaux ou industriels.
Tous les entrepreneurs et tous les syndics ne sont pas pourris....
#1788 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
pour cette "anecdote" du plombier qui oeuvre chez l'associé du syndic,
sans vouloir être péjoratif, je peux penser, sans preuve bien sur,
que les installations qu'il effectue chez cette associée pourrait être une sorte de paiement pour l'obtention de travaux ou contrat à venir dans notre acp.
si c'est le cas, je n'en sait rien mais j'ai des doutes.
notre syndic se vante de gérer 1000 appartements.
en tant que plombier chauffagiste, il y a là un potentiel de travail non négligeable.
mais encore une fois, ce n'est qu'un soupçon.
-/-
Soupçon et accusation déplacée qui ne se base sur rien.
Avant de lancer de telles choses, il faut avoir plus que des idées du "tous pourris"
Avec cette mentalité, prenez un syndic qui n'a qu'une seule acp et qui vit dans une caravane....
#1789 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
GT a écrit :S'agit--il ici d'une convention entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré?
NonS'agit-il ici d'une convention entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées ?
Non
Le syndic contracte ici pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital ?
Non
Ici, pas d'autorisation préalable à demander par le syndic
Si l a réponse est 3 x non, alors c'est correct qu'il put répondre non. Mais j'ai des doutes au moins quant au 2ème non.
Mais il doit en tout cas signaler le nouveau contrat et mentionner sa réponse au 15° (oui ou non).
Vous avez des infos que nous n'avons pas pour directement considérer comme acquis que le syndic et le chauffagiste sont de mèche pour le plus grand mal de l'ACP ?
#1790 Re : Copropriétés forcées » chaudière au gaz / entretien négligé » 05-02-2018 14:08:08
PIM a écrit :luc a écrit :Dacq a écrit :(...)
anecdote;
ce nouveau chauffagiste montre ses réalisations, sur son site internet, et là, je constate qu'il a réalisé l'installation de chauffage et sdb dans la nouvelle maison de la secrétaire et associée du syndic.
(..)Anecdote? C'est un feu rouge.
Changez de syndic ET le nouveau chauffagiste.En tout cas, au minimum, poser la question lors de l'AG.
Car on peut tout de même imaginer que la dite secrétaire-associée a fait appel à ce chauffagiste pour son privé et que, satisfaite, elle propose ensuite ce corps de métier à l'ACP: il n'y a pas nécessairement collusion !D'accord. Mais lisez l'Art. 577-8 § 4 15° CC qui est impératif. Le syndic doit mentionner préalablement les faits dans sa proposition écrite d'un nouveau chauffagiste. Ce qu'il n'a pas fait. D'où ma suggestion initiale.
Le minium est que le syndic de propre initiative exécute préalablement cette disposition.
Qu'il répond toujours et par écrit à la question de mélange d'intérêts possible entre lui et un nouveau fournisseur.
N’oublions pas qu'un mélange d'intérêt transparant (et accepté par l'AG) n'est pas une collusion.
Je ne vois pas dans votre art. 577-8 que le syndic doit mentionner que le chauffagiste a fait des travaux dans la maison de son associée !
A quel moment ais-je raté cette obligation ?
J'imagine que de nombreux syndic font appel ou on fait appel aux fournisseurs avec qui ils ont l'habitude de travailler pour leur besoin privé et/ou professionnels.
Le contraire serait même plutôt étonnant : travailler avec ce chauffagiste que je ne veux pas voir chez moi....
#1791 Re : Copropriétés forcées » Locataire a t-il droit de recevoir les décomptes charges du syndic? » 21-11-2017 09:07:12
Le syndic travaille pour l'acp et, pour l'acp, ce sont les propriétaires qui sont responsable du remboursement des charges.
Le syndic n'a pas à connaître les locataires, ni les accords convenus entre un bailleur et un preneur (ce sont leurs affaires, leur vie privée en quelque sorte)
Il est donc normal et cohérent d'envoyer les documents uniquement aux copropriétaires et il appartient à chaque propriétaire de gérer ses affaires comme il l'entend.
Autre exemple : vous pouvez donner une ventilation officieuse des charges locatives de l'acp si les propriétaires vous le demandent mais vous ne pouvez pas répondre à un locataire qui vous demanderait de le faire...
#1792 Re : Copropriétés forcées » [COMPTABILITE] imputation frais de rappel » 21-11-2017 12:10:04
panchito a écrit :Il me semble que c'est illégal et que ces frais de contentieux sont à imputer à l'ACP SAUF si vous avez une décision d'AG qui décrit la procédure d'escalade en cas d'impayé avec des amendes pénales
Panchito, ma question est pourtant simple, claire et précise. vous avez le don de répondre aux questions non posées:).
Pour infos, facturer des frais de rappels est tout à fait légal contrairement aux frais de poursuites judiciaires. mais ce n'est pas ma question!!!
Non, votre question n'est pas simple, claire et précise.....
Frais de rappel = frais payé à un tiers (par exemple Bpost pour le recommandé ou le syndic si c'est prévu dans ses conditions)
Il s'agit donc bien de charges à imputer en classe 6 via le fournisseur.
Mais vu la suite de votre question avec une demande d'imputation en compte 7... Vous parlez peut-être plutôt d'une "indemnité" de rappel ?
Une indemnité qui viendrait donc "enrichir" l'ACP et qui expliquerait votre demande de compte 7...
On parlerait dans ce cas d'une indemnité de retard ou indemnité de rappel mais certainement pas "frais de rappel"
Donc plutôt en 750400
#1793 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Max11 a écrit :pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro)
Cela c'est parfaitement impossible! Pour pouvoir récupérer la TVA, il faut disposer d'une facture établie à votre nom et qui comporte en plus toute une série de mentions obligatoires: telles que votre nom (pas celui du bailleur) et votre numéro de TVA, entres autres....
Il est tout à fait possible (et même assez facile) d'avoir toutes les mentions obligatoires sur un décompte (ce qui n'est par ailleurs plus une raison suffisante (depuis quelques mois) pour que l'administration refuse la récupération de la TVA)
C'est bien pour cela que je précise récupérer la TVA pour le proprio pro : la TVA ne peut être récupérée que par les propriétaires occupants (c'est possible pour les locataires mais beaucoup plus complexe au niveau des obligations de liens contractuels)
#1794 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Le "décompte individuel" envoyé par le syndic n'indique pas les "revenus" de l'ACP.
En plus du décompte individuel, le syndic peut (doit si l'AG le demande) envoyer le bilan et la balance des impayés.
Ces documents permettent d'avoir une bonne vision de la situation des impayés, des comptes de sinistres, de l'utilisation du fonds de réserve, des "comptes d'attentes" (qui ne devraient quasi-jamais existé),...
#1795 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Max11 a écrit :En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....
Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...Bonjour à tous,
je trouve votre sujet de débat fort intéressant.
J'ai une question dans ce cadre : les "décomptes" établis par le comptable sont un relevé des dépenses dont le syndic demande le paiement aux CPS en fonction de leurs quotes-parts respectives.
J'aimerais que notamment Max11 m'explique comment il fait pour prendre connaissance d'un mauvais payeur en recevant les décomptes des dépenses du syndic ? Je ne comprends pas.
Avec les décomptes trim (le terme "relevé des dépenses" pourrait poser un problème à l'occupant pro qui voudrait le mettre dans sa compta et/ou récupérer la TVA pour le proprio pro), je reçois le bilan et la balance des copro (ou quelque chose d'équivalent).
#1796 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
N'importe quoi ?
Votre argumentaire est classique et était déjà utilisé il y a environs 3000 ans par les Grecs de Sicile.
1. on déforme/généralise les arguments de l'autre ("signaler" n'est pas "convoquer une AGE").
2. on utilise le résultat a obtenir "raison" dans un autre point après avoir simplifié ce dernier à l'outrance. Par exemple vous savez que l’autorisation explicite peut se donner à l'AGO suivante. Si le syndic refuse de faire valider sa décision urgente alors je suggère une plainte à l'IPI et pas un plainte pénale. Cela n'est rentable qu'en cas de recidive volontaire.
Mais c'est exactement votre façon de procéder à longueur de posts sur ce forum.... Vous sortez un point et le tournez dans votre sens pour nous sortir une histoire par rapport à votre acp en conflits constants et permanents ou une diatribe qui n'a rien à voir avec le sujet....
Moi, je ne fais que suivre votre texte....
Relisez votre post du 12.11.2017 à 6h51 : Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
D'urgence : ce n'est pas à postériori lors de l'AG suivante...
Autre phrase : Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG.
Autorisation explicite : comment avoir une autorisation explicite sans convoquer une AG avant de faire la dépense ?
Quel syndic osera commander un débouchage sans un accord préalable s'il sait qu'il suffira à l'AG suivante de refuser son accord pour ne pas devoir payer l'intervention... ????
Et votre conclusion du même post : Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.
A nouveau, le syndic doit prendre le risque de décider avant de se présenter devant l'AG suivante avec le risque que l'AG suive un propriétaire influent dans un refus d'accord et qu'il se retrouve accusé devant l'IPI et son assurance RC.
#1797 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Personnellement, je suis suis pas contre par principe qu'un syndic communique un décompte par trimestre, mais je pense que cela n'exclut pas un budget bien établi.
Je suis d'accord qu'il ne faut pas attendre 15 mois pour connaitre les dépenses de l'ACP, mais il faut planifier à l’avance ces dépenses dans la mesure du possible.
Mais je veux savoir avant l'appel de fond comment ces provisions seront employées. C'est à dire bien avant que les factures soient payées et bien avant de recevoir un décompte trimestrielle ou annuelle. Le décompte ne sert que de contrôle de l’emploi de mes provisions.
Je n'ai jamais dit qu'il ne fallait pas faire de budget. C'est une obligation légale.... Mais, en acp, ils sont fait comment les budgets : les charges courantes de l'année N-1 (indexées ou pas), les petits travaux imprévus qu'on prévoit au pouf, les travaux votés lors des AG N-1,2... non exécutés et les travaux dont on prévoit de parler en AG. Je ne crois pas que ce soit un travail plus pointu que cela....
Je doute que le décompte trimestriel permette de se prémunir de dépense abusive ou non planifié de la part du syndic. Car ces décompte intermédiaires reprennent ce que le syndic veut bien communiquer. Cela ne reprends pas les impayés, les factures non reçues, les consommations non relevées, les dépenses futures pourtant déjà engagé par le syndic, .... Et surtout ne permet pas en tant que tel de planifier son propre budget.
Dans un décompte trimestriel, il y a quand même beaucoup plus d'infos transmises sur les dépenses du trimestre écoulé que dans un simple appel de provisions...
Et bien sûr qu'on y trouve les impayés propriétaires, les factures impayées, les sinistres en cours, la situation du fonds de réserve, le solde dû aux fournisseurs, les entrées ou sorties de banque non justifiées qu'on trouve dans un compte d'attente,.... ça s'appelle le bilan, auquel on peut ajouter les balances copropriétaires et fournisseurs si on veut encore plus de détail. C'est tout l'intérêt de recevoir un décompte trimestriel : la compta doit être à jour et bilan+balances peuvent être envoyés tous les 3 mois. Difficile dans ces conditions de cacher une dépense de 3.000 € payée mais non imputée ou une facture dans les charges mais impayée...
Bien sûr, cela n'empêchera jamais les malversations, les magouilles, les erreurs de bonne foi,.... mais cela va (un peu) les compliquer.... Et, dans ma grande naïveté, je continue à croire que la plupart des syndics sont honnêtes... La compta tenue régulièrement les aidera à repérer plus vite une erreur de bonne foi ou informer directement l'acp d'une dépense "imprévue" mais nécessaire.
#1798 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
En attendant, je n'ai toujours pas un seul argument donnant un avantage au décompte annuel par rapport aux décomptes trimestriels....
Pour moi, la saine gestion de mon bien, ce n'est pas attendre l'AG pour connaître les dépenses faites dans mon immeuble depuis les 15 derniers mois.
C'est chaque trimestre que je veux savoir à quoi à servit mon argent, quelle est la situation du bilan, où en est notre fonds de réserve, prendre connaissance d'un mauvais payeur,...
Savoir si on est dans le budget voté ou pas m'importe très très peu... et ne recevoir que des appels de provisions chaque trimestre pour découvrir 3 ou 4 mois après la fin de l'exercice qu'on est resté dans le budget encore moins !
#1799 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
Sur base de l'Art. 577-8 §4 4°CC le syndic peut d’urgence dépasser le budget. mais il doit le signaler d'urgence aux membres de l'AG et prendre les mesures adéquates (diminuer un autre poste du budget) ou envoyer un appel de provisions supplémentaires.
Donc faire une AGE pour signaler un débouchage imprévu ou une autorisation pour remplacer la concierge malade un mois...
Un budget sert à encadrer les dépenses possibles et ainsi éviter que l’argent des CP soit dépensé à des travaux utiles pour le syndic (ou des appartements dont il ou ses copains sont le régisseur), mais pas pour l'ensemble des CP.
Là, on est dans un délit, cela n'a rien à voir avec le contexte de décomptes trim ou de budget. Dans l'un ou l'autre cas, le syndic indélicat agira et cela ne fait pas partie de ce débat. Un budget ne protège en rien contre le détournement et la malhonnêteté !
Un grand syndic gantois suit le système légal. En plus il a un calendrier mensuel des dépenses très structuré. Ce qui lui permet à diminuer les provisions et être finalement moins cher (malgré un honoraire plus haut que ses concurrents locaux).
- etablissement du calendrier = honoraire plus haut
- usage du calendrier = dépenses/provisions plus bas = avantages pour les CP
Cela lui permet de renoncer entièrement aux frais supplémentaires, sauf AG supplémentaire.
En quoi est-ce moins cher ? les charges sont toujours les mêmes si on considère que les dépenses sont faites uniquement pour les besoins de l'acp. Que les décomptes soient trim ou annuels, le total des charges de l'acp n'est pas influencé par les décomptes. Sauf, à nouveau, à tout mélanger avec des accusations sur des syndics malhonnêtes.... (mais qui n'a rien à voir avec la périodicité des décomptes)
Sanctions: si l'ACP fait ce qu'il faut l'assurance RC du syndic devra rembourser le montant qu'il a dépensé sans autorisation explicite de l'AG. Une approbation globale des comptes ne suffit pas. Comme cette intervention augmentera en principe à terme la prime RC des agents immobiliers, il est évident que CE/IPI deviendra dans le futur plus attentif à des problèmes de ce genre. Ce qui est conforme au but du législateur: ne traiter en justice ce qui est nécessaire.
Conclusion; signalez les dépassements non-justifiés du budget (par compte budgetaire) à l'IPI.
N'importe quoi à nouveau. Vous allez dénoncer votre syndic à l'IPI parce qu'il a acheté 5000 litres de mazout en plus du budget sans prendre le temps de faire une AG parce que la cuve était vide le 20 décembre ?
#1800 Re : Copropriétés forcées » [comptabilité] décompte annuel ou trimestriel ? » 08-12-2021 17:25:09
to LUC :
Merci pour le lien wikipédia (c'est certainement très intéressant à lire...) et votre liste des documents comptables
Une précision : toute bonne compta à, au moins, trois grand-livres par ACP : comptes généraux, copropriétaires et fournisseurs.
C'est l'ensemble et le solde des comptes issus des 3 grand-livres qui forment le bilan et le compte de résultat...
Vos journaux des sinistres et des salaires, ce ne sont en fait que des journaux des opérations diverses. Vous pouvez en avoir un ou plusieurs, cela ne change rien à la compta.
Ce qui compte, c'est le suivi et la justification des écritures qui sont mises dans les grand-livres. Par quel journal ils sont entrés n'a que très peu d'intérêt....
J'ai un peu de mal à comprendre ce que vous voulez dire par "inventaire annuel" dans le contexte de votre intervention. Ce terme est souvent utilisé dans de multiples contextes et ne veut pas nécessairement dire à chaque fois la même chose. C'est dommage car cela prête souvent à confusion et rends difficile certains échanges. Pouvez-vous me dire ce que vous attendez d'un "inventaire annuel" dans le cadre comptable ACP et uniquement celui-là ?
N'y voyez pas malice, c'est une vrai interrogation pour moi.
Je suis content de lire que vous étiez satisfait de l'inventaire annuel établi par votre syndic 2011-2012.... Il y a donc de temps en temps quelque chose qui fonctionne bien dans votre acp 
(en toute sympathie)
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