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#1921 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
max11 a écrit :J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !
Une réponse se trouve déja dans la loi, quand au moment, le montant, ...
Art. 577-11. § 1er. Dans la perspective de la cession du droit de propriété d'un lot, le notaire instrumentant, toute personne agissant en tant qu'intermédiaire professionnel ou le cédant, selon le cas, transmet au cessionnaire, avant la signature de la convention ou, le cas échéant, de l'offre d'achat ou de la promesse d'achat, les informations et documents suivants, que le syndic lui communique sur simple demande, dans un délai de quinze jours :
1° le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, au sens du § 5, alinéas 2 et 3;
2° le montant des arriérés éventuels dus par le cédant;
3° la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve et décidés par l'assemblée générale avant la date certaine du transfert de la propriété;
(...)
Effectivement Luc, merci pour ce rappel.
En fait, il suffirait d'imposer au notaire ce que certains acceptent déjà de faire (et qui devrait d'ailleurs être obligatoire, même après les privilégiés) : prélever du prix de vente le montant des arriérés communiqués par le syndic (ou prévoir un blocage quelque part en cas de contestation) et le verser au syndic....
Mais, le mieux, ce serait en passant avant la banque et autres privilégiés... et c'est probablement là que ça va coincer par les lobbys des banques, l'état, ...
Ne resterait alors plus ouvert que le dernier décompte (vive les décomptes trimestriels ), le dernier appel (quoique celui-là devrait être automatiquement à charge du nouveau qui profitera un jour de ce fonds de réserve ou travaux) et sous-déduction du fonds de roulement évidemment.... Cela devrait donc être souvent "néant" ou un montant "allégé"
Dans ce cas, on pourrait parler d'une responsabilité du syndic qui ne communique pas le montant ou du notaire qui n'interroge pas le syndic dans les temps...
Le syndic serait obligé de faire ce qu'il devrait déjà faire : tenir une comptabilité avec des encodages très réguliers et pas au moment de l'établissement du décompte comme je l'ai vu parfois.
#1922 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
J'aime bien l'idée de la vente du lot avec les dettes attachées
A l'acquéreur de les déduire du prix d'acquisition... mais à quel moment ? à la visite, avant le compromis, avant l'acte, au moment du paiement ?
ça soulève beaucoup de questions et, à mon avis, semble très difficile à mettre en œuvre pour connaitre le montant qui devra être retenu !
#1923 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
Il suffit de voir déjà la difficulté de respecter l'obligation pour le syndic de disposer des fonds avant de commander des travaux décidés en AG.
Combien de propriétaires ne font-ils pas pression pour que les travaux commencent au plus vite mais que les appels de fonds soit étalés au rythme de l'échéancier du fournisseur ou de râler parce que le bon de commande n'est pas encore envoyé (alors que le syndic doit attendre que les appels de fonds soient payés), ...
Rien que cette obligation pourtant basic et simple à mettre en oeuvre est très difficilement acceptée et comprise par les copropriétaires qui exige qu'elle soit contournée régulièrement.... alors pour toutes les charges et dépenses, cela deviendrait complètement ingérable....
#1924 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
max11 a écrit :C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
...
Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....Encore une fois vous avez raison : l'ACP est une entité, une personnalité. Mais vous tronquer que le fait que comme pour d’autre entité, sa personnalité est basée sur des textes légaux. Si dans le cas d'une SA par exemple sa responsabilité est, pour faire simple, liée à son capital. Dans le cas d'un ACP, sa responsabilité est reporté sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement à sa quote-part dans les parties communes. Il n'est donc pas question de solidarité in solidum comme cela le serait si L'ACP était association de fait.
De plus, faut aussi comprendre que les CP n'ont pas la gestion au quotidien des créances et n'ont donc que l'inventaire annuel, en décalage de min. 3 mois et pas toujours très transparent au sujet des impayés.
Un de nos syndic professionnel, cachait les impayés en compensant les appels de fonds de l’année suivante avec l'année de l'exercice. Résultat, les créances CP était négatives, Cachant complètement les 12 % de créance impayée depuis 1 an.
Je soutient le syndic dans le cadre d'initiative à but conservatoire, mais jouer avec le patrimoine d'autrui par laxisme n'est pas acceptable.
Particulièrement concernant le paiement de leurs honoraires, il me semble que les syndic sont bien placés pour connaitre et agir sur les impayés et ils seraient plus réactif si les impayés les impacteraient directement !
Je comprends votre point de vue et je ne suis pas assez compétent au niveau des textes de loi pour vous répondre sur à ce niveau. Je laisse cela à d'autres ici.
Je me contente du côté pratique et logique en me mettant à la première phase de la génération de la créance : la commande chez le fournisseur.
Si le fournisseur ne peut pas compter sur l'acp pour faire le paiement et qu'il doit prendre en compte la possibilité de devoir poursuivre lui-même chaque propriétaire défaillant pour sa quote-part, les fournisseurs n'accepteront plus de fournir à une acp sans un paiement total préalable (et les premiers à fuir seront les "gros" : énergie, eau, assurances, ....)
Qui accepterait cela ? quel fournisseur ? quel copropriétaire ???? même avant de savoir qu'il y a un propriétaire potentiel en difficulté...
Je ne suis probablement pas loin de la réponse en disant aucun...
La qualité du travail fourni par votre syndic est un autre débat qui ne peut pas concerner le fournisseur !
#1925 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
max11 a écrit :Un copropriétaire défaillant ne relève pas, dans la majorité des cas, d'une négligence du syndic. Celui qui ne sait pas ou ne veux pas payer, ne payera pas même si le syndic fait bien son boulot !
Effectivement vous avez raison. Toutefois, n'y-t-il pas une responsabilité du syndic qui utilise les fonds des autres CP pour palier aux impayés d'un CP ?
Je me répète, mais pour moi il n’existe aucune clause de solidarité entre CP au delà de leurs quotes-parts dans les parties communes. Donc sur quel base un syndic peut justifier de payer la quote-part d'une facture d'un CP défaillant par les autres ?
Je n'ai pas encore eu de réponse à cette question.Le syndic n'a qu'une solution lorsque les avances d'un CP sont inférieur sa quote-part d'une charge le concernant : Ne pas engager la dépense, engager les actions pour recouvrer la créance et convoquer une AG pour avoir l'accord sur la méthode de financement des dépenses conservatoires, urgentes et/ou incontournables.
Dans mon ACP, j'ai toujours constater un certain laxisme des syndic professionnels vis à vis du suivi des créance !
C'est oublié que l'ACP est une entité, une personnalité. Elle passe une commande à un fournisseur et elle doit le payer.
Ce n'est pas au fournisseur à entamer des poursuites contre chaque propriétaire défaillant, il a traité avec l'acp, pas avec chacun individuellement !
Pour moi, cela s'arrête donc directement à ce niveau : l'acp commande, elle paie et tente de se faire rembourser.
Dans votre hypothèse, plus aucun fournisseur ne voudra traiter avec une ACP !
Et si on suit votre "obligation" du syndic de renoncer à engager une dépense si un propriétaire est défaillant, je voudrais bien connaitre la réaction de n'importe quel propriétaire en ordre de paiement à qui on dirait : on ne commande pas de mazout car le mauvais payeur du 2è ne pourra pas payer sa quote-part....
On va donc d'abord faire une AG extraordinaire dans 15 jours pour voir ce qu'il y a lieu de faire... et espérer qu'elle soit en nombre...
Une ACP, ce sont des droits, des devoirs, des obligations et une solidarité obligatoire. Et, comme partout dans la vie, ce sont toujours les plus respectueux de tout cela qui paient pour les autres....
#1926 Re : Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
Le grand problème est que cette proposition de loi n'est pas nécessaire si les ACP, qui en demandent l'application, aurait fait leur boulot (ou obligé le syndic à le faire). En d'autres mots:
1. L'ACP doit tenir une comptabilité opposable aux CP, qui est régulière, légitime et pas frauduleuse
2. L'ACP doit mettre devant dès que possible suivant les statuts le juge ceux qui ne paient pasLes peaux de bananes utiliés par les syndics qui ne font par leur boulot, en relation avec cette problématique, seront décrits plus tard, dès que techniquement possible.
Un peu léger comme "excuse".
Un copropriétaire défaillant ne relève pas, dans la majorité des cas, d'une négligence du syndic. Celui qui ne sait pas ou ne veux pas payer, ne payera pas même si le syndic fait bien son boulot !
Les travaux réalisés donnent une plus-value au bien, il est donc "logique" qu'ils soient payés en priorité !
Les autres copropriétaires n'ont rien eu à dire sur l'acquisition du bien par le défaillant, il est donc "logique" qu'ils ne soient pas pénalisé au contraire d'une banque qui a eu toutes les infos pour juger de la solvabilité de leur client !
Si l'ACP ne dispose pas de cette priorité, elle doit être en droit de mettre fin à l'aggravation de la dette : plus de chauffage, plus d'eau et ne plus fournir des services qui ne lui seront pas payé : plus d'usage de l'ascenseur, ... Cela lui est interdit, il est donc "logique" qu'elle soit prioritaire pour le remboursement de frais qu'on l'oblige à fournir pour maintenir le bien en état et utilisable (donc louable par exemple)
Je ne vois pas en quoi ces arguments pourraient être balayés à cause d'inaction du syndic...
Un peu facile de toujours dire que pour quelques "mauvais" syndic, il faut taper sur les acp avec des législations toujours plus contraignantes et, maintenant, à leur défaveur....
#1927 Copropriétés forcées » Projet de loi pour accorder une priorité aux copropriétés face au mauvais payeur » 28-01-2017 18:57:21
- max11
- Réponses : 29
En voilà un projet intéressant : Projet de loi
Une proposition de loi pour accorder une priorité aux copropriétés lors de la vente d'un appartement d'un mauvais payeur.
L'ACP serait prioritaire pour les charges de l'année en cours et des deux dernières années.
Si j'ai bien compris, ce serait même avant la banque, grande mangeuse des retombées d'une vente forcée !
#1928 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Vous parlez d'un fonds de roulement de 750 € avec des propriétaires qui ne l'ont pas payés, d'autres qui ne veulent pas payer leurs charges, ...
Heureusement qu'il n'y a pas de charges importantes dans votre immeuble.... Moins de 750 € par an visiblement....
Votre copropriété semble oublier que ce ne sont pas les dépenses du syndic qu'ils doivent rembourser mais bien celles de la copropriété.
Pour le syndic, c'est égal si les factures ne sont pas payées (à part les siennes mais généralement elles sont dans les premières à être payées)... Ce n'est pas chez lui qu'on va couper l'électricité, que l'assurance va suspendre sa couverture, ....
Les propriétaires qui ne paient pas pénalisent la copropriété et les autres copropriétaires. Ce sont peut-être eux les responsables des problèmes de trésorerie, pas nécessairement le syndic....
A votre place, je me poserais pas mal de questions et la première : pourquoi vous ont-ils choisis comme syndic sans vous connaitre... ?
#1929 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Non, non, je n'oublie pas que je suis dans une copropriété.
Je pense juste qu'ici au terme de l'exercice (et à la fin de la mission du syndic sortant), il n'y aura plus de fonds de roulement et donc rien n'aura été reconstitué car consommé par les charges de l'exercice précédent. Et dans ce cas, je ne vois pas pourquoi je paierais pour un fonds consommé par des charges de l'exercice pendant lequel je n'étais pas propriétaire pendant plus de 80% du temps... (et j'aurai bien sûr payé mes charges pour les 20% où j'étais propriétaire).
Je pourrais être d'accord de payer SI et seulement SI il reste au moins les 750€ de la "mise de de départ" dans le fonds de roulement pour le nouvel exercice.
Mais c'est justement le but d'un fonds de roulement d'être utilisé pendant la période en attendant l'établissement des décomptes et le paiement des charges par les copropriétaires.
Le fonds de roulement n'est jamais présent (physiquement) à la fin (ni au début) d'un exercice. Il bouge au cours de la période, c'est son but !
Vous parlez comme si les copropriétaires ne vont pas payer leurs charges de la période écoulée. Vous avez des éléments qui vont dans ce sens et dont vous ne nous auriez pas fait part ?
En vous lisant, j'ai l'impression que vous considérez que, pour les comptes du passé, "c'est bon comme cela" et personne ne paiera ou ne recevra de solde de comptes.
Pour rappel, les comptes ne sont pas ceux du syndic sortant ou entrant mais bien ceux de la copropriété !
En reprenant le rôle de syndic, vous reprenez les comptes tels qu'ils sont et vous reprenez la charge d'en assumer le recouvrement (y compris pour les soldes remontant aux charges d'avant votre entrée en fonction !!!!). Ce sera à vous de reconstituer le fonds de roulement en assurant le recouvrement des soldes impayés !!!!
(avec toutes les réserves de vérification, d'approbation ou non par l'AG, de modifications à faire, ... mais c'est un autre sujet)
#1930 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Vous oubliez un élément de base : vous êtes dans une copropriété avec d'autres copropriétaires....
Quand tout le monde aura payé sa part dans les charges 2016, le fonds de roulement de l'acp aura été reconstitué par tous les copropriétaires pour tous les lots... sauf pour votre lot : le vendeur aura déduit son versement pour sa part de fonds de roulement au moment de solder son compte avec l'acp... Comme tous les copropriétaires, vous devrez donc verser votre part dans le fonds de roulement de la copropriété !
La qualité de votre syndic, sa gestion des appels pour couvrir les impayés, sa gestion comptable et le respect des copropriétaires de leurs obligations n'entrent pas en ligne de compte dans le cas présent. Même s'il pourrait y avoir beaucoup à dire sur ces questions mais ce serait hors sujet (et un gros manque d'informations pour en parler...)
#1931 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Je ne vois pas où vous voyez que vous ne devrez pas participer au fonds de roulement...
L'acquéreur va recevoir un décompte des charges arrêtés à la date de la vente et la déduction de son versement à l'époque pour la constitution du fonds de roulement ==> il devra payer le solde en résultant.
Vous devrez payer, au même titre que tous les autres copropriétaires, votre part dans le fonds de roulement (fonds de roulement de l'acp x vos quotités)
#1932 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Le vendeur va recevoir le décompte des charges de la dernière clôture à la date de la vente. En payant ses charges, il va reconstituer sa part dans le fonds de roulement !
Les autres propriétaires vont également être amené à payer leurs décomptes de charges de la période écoulée. En payant, ils reconstituent leur part dans le fonds de roulement.
Quand tout le monde aura payé ses charges, l'ensemble du fonds de roulement de la copropriété est reconstitué !
Comme le fonds de roulement est une "avance de fonds" à la copropriété, l'ACP doit rembourser le copropriétaire vendeur (sous déduction éventuelle des dernières sommes que celui-ci devrait encore à l'acp, d'où la phrase dans l'acte) et le nouvel arrivant doit verser sa part dans l'entièreté du fonds de roulement (total du fonds de roulement de l'ACP x quotités)
#1933 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
C'est une question qui m'intéresse aussi.
Je pense que si la loi est ambigüe sur appartenance des fonds, l'avis de la CNC les considères comme des dettes à court terme envers les CP.
Ce me semble conforme au CC, art. 577-5 §3 : "§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."
Dans l'art. 577-11 on parle bien de quote-part du CP dans les fonds, mais curieusement il est indiqué "sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association". Or il me semble plus conforme de dire quelque chose comme "sa quote-part dans le fonds de réserve reste, comme une partie commune, attacher au lot.Je suppose que vous avez reçu le dernier bilan de l'ACP, et que donc, la valeur des quotes-parts du CP sortant dans les fonds à la date du bilan est connu.
Sont connus aussi les appels de fonds votés par l'AG depuis ce bilan.
Si des appels au fonds de réserve ont été votés et qu'il ne vous à pas donné procuration pour y assister, le CP sortant doit verser ces appels de fonds et l'ACP via son syndic ne peut vous réclamer le montant de sa quote-part dans le fonds de réserve. Naturellement, vous et le vendeur peuvent convenir autre chose, mais l'ACP n'est pas concernée par cette accord.
Pour les appels au fonds de roulement (ou tout au terme, pour moi équivalant, comme 'appel de provision' , 'décompte périodique', 'report de l'exercice précédent', ... ), effectivement une répartition entre le CP sortant et rentrant doit être faite par l'ACP en fonction des charges ordinaire effectives consommée à la date de changement de propriété. De ma petite expérience, le montant en jeu en regard du montant de la vente équivaut à moins d'un trimestre de charge.
Par contre, il faut bien s'assurer que le CP sortant ne dispose pas de dette vis à vis de l'ACP.
Tout un laïus sur le fonds de réserve alors que la question porte sur le fonds de roulement.... A ne surtout pas confondre pourtant !!!!!
#1934 Re : Locations et baux » Le "garant apparent" - Locataire a produit un faux en écriture pour son garant » 02-11-2016 23:39:49
Himura, j'ai une lettre de votre part qui m'indique que vous vous portez caution solidaire de tous les engagements pris par mon locataire.... 
Désolé pour vous mais je ne vois pas comment vous pourriez impliquer ou reprocher quoi que ce soit au père si vous ne pouvez pas prouver que la lettre vient bien de lui....
Vous pouvez probablement attaquer en justice pour le faux en écriture mais seulement le fils....
#1935 Re : Copropriétés forcées » frais non payés par ancien locataire » 24-10-2016 15:56:57
Quel est le montant des charges impayées ?
La réponse est dans la première intervention : 750 € à partager...
#1936 Re : Copropriétés forcées » frais non payés par ancien locataire » 24-10-2016 15:56:57
grmff a écrit :En pratique, si le vendeur laisse une dette et disparaît dans la nature, est insolvable, a une succession en déshérence ou ce genre de joyeuseté, la dette reste à charge de la copropriété qui se la prend dans les dents. Et donc, le nouveau proprio raque sa quote part en fonction des quotités....
En pratique, on peut aussi imaginer que les fournisseurs ne soit payés que sur base des quotes-parts des autres CP. Par exemple, le syndic devrait, me semble-t-il, prélever ses honoraires qu'a concurrence des quotes-parts des autres CP. Sinon cela signifie qu'il utilise indument les avances des autres CP.
C'est peut-être rêver, mais je serai curieux de savoir comment un juge justifierait le refus de la contestation des comptes de l'ACP sur cette base !
Le client des fournisseurs, c'est la copropriété et pas chaque propriétaire pris individuellement !
Plus aucun fournisseur n'accepterait de prester pour une copropriété si cela devait prendre la tournure que vous évoquez !
Et les premiers qui prendront des mesures, ce sera l'état et les fournisseurs "incontournables" comme électricité, téléphone, ascenseur, mazout, ....
Aucun fournisseur n'acceptera de telles conditions à part ceux qui seront "obligés" d'accepter pour garder des clients vitaux pour eux (plombier, électricien, société de nettoyage...).
#1937 Re : Locations et baux » Types de baux et implications fiscales et juridiques » 19-10-2016 20:03:31
ça dépend de ce que vous voulez...
1. Bail commercial pour le tout avec autorisation de sous-louer : vous n'aurez qu'un locataire sous la loi des baux commerciaux et ce sera à lui de se débrouiller avec les appartements
2. 2 baux avec le même locataire : vous aurez deux locataires avec 2 législations différentes : baux commerciaux (9 ans + renouvellements) & baux d'habitation (principal ou non) avec des législations tout à fait différentes
3. Bail commercial + un bail par appartement : vous gérer 4 lots et 4 locataires sans que l'un n'influence l'autre
Attention qu'une ASBL n'entraine pas nécessairement un bail commercial... Tout dépend de l'activité qui sera exercée....
#1938 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
max11 a écrit :Vous avez donc votre réponse pour l'affichage et la visite des lieux....
Oui, mais la locataire est une discutailleuse elle interprète a sa sauce les lois
Comment peut-elle discutailler et interpréter autrement un article du bail aussi clair ?
Vous la mettez en demeure d'accepter vos affiches, annonces et visites et lui signalez qu'à défaut vous demanderez le paiement d'indemnité compensatoire pour chaque semaine pendant lesquelles vous n'avez pu rechercher un locataire.
Vous faites constater le refus (un écrit de sa part, un huissier, ...) et vous allez devant le juge.
En matière commercial, le "rapport de force" est un peu plus équilibré devant un juge qui est moins enclin à tolérer la non exécution d'un contrat
#1939 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
Vous avez donc votre réponse pour l'affichage et la visite des lieux....
#1940 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
Première chose à vérifier : que prévoit le bail ?
Les baux commerciaux sont généralement complexes et complets. Vous devriez y trouver les conditions d'affichages....
Pour la partie loi, je laisse les experts répondre.
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