Les parkings tombent sous l'Art. 577-2 CC (la communauté de 1924) et pas 577-3 à 577-14 CC (L'ACP de 1994).

Je le comprends ayant vécue la même situation.

Ils appartiennent PAS à l'ACP mais en copropriété normale à la communauté des copropriétaires (loi de 1924).

Le responsable est  syndic de l’ACP, mais dès qu’il a eu décharge (lors de l'AG suivante)  c’est l’ACP.

Suggestion :

Phase 1 (jour X)

Lettre et/ou email au syndic en demandant
1. de soumettre à l’AG suivante (annuelle ou extraordinaire) une proposition de désignation d’un expert pour faire un cahier des charges pour rénovation de l’ascenseur.
2. de faire en sorte que le contrôleur ait accès à tout pour que l’analyse des risques de l’ascenseur soit faite endéans les trente jours (= jour Y).
3. de transmettre une copie de ce rapport à tous les membres de l’AG, et cela immédiatement dès réception de ce rapport.

Phase 2 (jour Y+2)

Si cela n’aide pas, envoyer une mise en demeure au syndic (et séparément à l’ACP) par recommandé type AR,
- en y joignant votre lettre et les documents reçus
- en demandant de faire tout dans les 7 jours (= avant le jour Z).

Phase 3 (jour Z+2)

Si cela n’aide pas, envoyer une copie de cette lettre AR (avec ses annexes) à titre d’information, au choix à un ou à tous:

- À l’IPI (ce@ipi.be) (moins efficace, puisque les dirigeants de l’IPI ont admis de propre initiative hier soir dans un reportage Panorama sur la chaîne CANVAS qu’ils sont dans une situation de conflit d’intérêts)

- À l’assureur RC du syndic (plus efficace)

- À SPF Économie (eco.inspec.fo@economie.fgov.be) (très efficace)

D’abord je suis un petit client d’Electrabel.

En plus je serais présent à la Journée du Copropriétaire bilingue du NICM-CNIC le 6/12 comme membre du SNPC-NEMS.

Mais je suis surtout un membre de l’AG d’une ACP qui est finalement mis par le Juge devant un choix binaire, qu’elle postpose depuis … 1995. Veut mon AG consommer leur immeuble ou le conserver ? La date de l’AG n’est pas encore connue. Je réserve donc mon opinion détaillée aux membres de cet AG (Déc ?), ainsi que le SNPC (6/12).

Ayant imprimé (une quarantaine de pages) et lu rapidement la brochure, le contenu me persuade. Je donnerai globalement un 7/10.

Je donne 9 points puisqu’elle est écrite dans l’esprit des lois de 1994 et 2010. Cet esprit que des avocats procéduriers oublient ou ne veulent pas comprendre.

Mais je ne donne que 7/10, puisque la brochure ne tient pas compte de certaines spécificités de la loi belge. Elle n’est pas la fille de la loi française, mais une nièce.

Quel sont dans ce contexte les points positifs (+1) et négatifs (-3), qui font surface?

1. Moins 1 point pour parfois une trop grande importance accordé au conseil de copropriété.

2. Plus 1 point parce que l’importance de faire participer activement tous les membres de l’AG est clairement énoncé, mais pas structurellement.

3. Moins 2 points parce que les conséquences positives de l’inventaire annuel, imposé par l’AR du 12.07.2012, ne sont pas (encore) intégré comme instrument de travail.

Mais je confesse en ce qui concerne le point 3 que je suis responsable en ce qui concerne 1 point sur 2. En effet j’étais membre du groupe de travail mixte "AR Compta" et je n’ai pas su obtenir le consensus sur la nécessité de faire concrètement des comptes annuels d’une compta de 4 ACP de 4, 40, 400 et 4000 appartements. Cela aurait orienté les développeurs des logiciels, donné confiance aux syndics et prouvé que l’AR a un rendement positif, dès que la conversion est faite loyalement.

En théorie oui, mais en pratique les PV étaient trop partisane.

Exemple: un fois on a résumé mon intervention de 10 minutes en 2 lignes , et celui de l'autre CP, qui avait aussi parlé 10 minutes, en 2 pages .

Le parlement n'a pas voulu imposer un PV professionel (= couteux)  et a donc opté pour un PV de décisions = rien n'est noté concernant la délibération, ce qui permet à parler plus ouvertement et évite des discussions stériles quand ce qui a été dit et pas dit.

Mais qui impose de fait aussi au syndic d'informer avant l'AG, au plus tard avec l'invitation. Ce qui évite des "deus ex machina" sorti de la manche du syndic lors de l'AG.

L'ACP ne pourra pas prouver sa cause avec le blabla, puisque cette partie du PV n'est pas opposable au CP. Sur tout si le CP a seulement signé pour "Vu" le PV ou ne l'a pas signé.

Par contre le CP pourra peut-être prouver avec le blabla qu'il a été lésé (manque d'info préalable,; ...)

En résumé: ce blabla ne pourra être favorable au CP qui s'oppose à une décsision de l'AG et défavorable à l'ACP (= RC du syndic ET du président de l'AG).

Des interprétations divergentes sont en effet toujours possible, mais on doit accepter d'en subir les conséquences, si le syndic a informé correctement l'AG des conséquences avant le vote. Cela de préférence par écrit = responsablité du syndic engagé.

Un avis de l'avocat du syndic de l'ACP engage la RC du syndic envers l'AG et la RC de l'avocat envers le syndic. Cet avocat ne peut pas prendre la parole lors de l'AG, sauf si tous les avocats des CP concernés sont d'accord ET peuvent aussi parler à l'AG sans aucune restriction.

Si l'AG nomme un avocat de l'ACP, alors cet avocat à une mission de syndic adjoint, peut informer l'AG et n'est plus couvert par son immunité, ... envers l'AG.

C’est l‘AG qui tranche, éventuellement par la voie de « motion d’ordre » (= technique de l’amendement).

Mais l’AG accepte ainsi explicitement d’en subir le conséquences et d'en porter la responsabilité financière, civile et pénale (exclus les CP qui demandent l’annulation de la décision).

En principe les 14 lots ont donné lieu à une attribution de quotités et adaptation de l’acte de base par acte authentique. Alors ils tombent sous l’application de l’indivision forcée (Art. 577-3 à 577-14 CC). C’est alors à l’AG de déterminer les règles de gestion dans le règlement de copropriété (Voir Art. 577-7 CC) et d’adapter les statuts par voie d’acte authentique. Chaque vente doit obtenir la majorité requise de l’AG.

Si les 14 lots n’ont pas obtenue des quotités, alors ils tombent dans le statut de l’indivision normale (Art. 577-2 CC). Ce qui implique entre autres que l’unanimité est requise pour des actes de disposition. Mais que chaque CP peut administrer le bien à ses frais, les autres peuvent s’opposer. L’AG n’a aucun pouvoir.

Avant de donner plus explicitement mon opinion, j’ai donc besoin de savoir si des quotités ont été attribués ou non.

Je crois que les statuts ont été rendu conforme à la loi, mais pas adopté avec les règles requises, où la loi a laissé le choix à l’AG.
Le transfert (sans changement) d'une disposition de l'acte de base vers le règlement de cortpoprité exige un majorité de 50%+1.
Le transfert d'une disposition des statuts vers le ROI exige la majorité requise pour cette disposition. Mais dès qu'une majorité de 75% ou plus est exigé, le ROI doit donner lieu à un acte authentique.

Il s'en suit que tous les dispositions qui exigent une majorité de 75% ou plus doivent se retrouver dans l'acte de base ou le règlement de copropriété (= acte authentique). Si cette disposition concerne les résidents, alors elle doit être repris tel quel dans le ROI (acte sous seing privé du syndic, qui en est responsable envers l'AG).

Les nouveaux règles, s’ils adaptent les statuts, exigent en principe un par un une majorité de 75% ou 80%, selon le type d’adaptation (voir plus bas). Le texte coordonné à lui doit ensuite n’avoir lors du vote final du texte coordonné (et désignation du notaire, …) qu’une majorité de 50%+1 des « votes oui et non », si le quorum de l’AG a atteint 50%+1, … lors de l’ouverture de la séance.

Toute adaptation des statuts (y compris le ROI) doit être soumis séparément au vote à l’AG. La majorité à obtenir est déterminé par les dispositions qui suivent :

Le Juge de Paix n'a qu'une compétence marginale, comme vérifier si certaines décisions ne dépassent pas les limites légales (irrégulier, abusif ou frauduleux). Ce n’est pas un niveau d’appel.

L’Art. 591 du Code Judiciaire dispose en effet, concernant la copropriété :

Exemple pratique

Quand vous attaquez un syndic pour fraude, alors le Tribunal Correctionnel est exclusivement compétent.

Si vous estimez par contre pour les mêmes faits que l’AG a pris une décision frauduleuse, en se basant sur une information incomplète donné par le syndic, alors le Juge de paix est probablement compétent et il pourra, si vous le demandez correctement en attaquant l’ACP et vos arguments sont solides :
- annuler cette décision
- démettre le syndic pour incompétence (si vous avez aussi mis le syndic en personne dans la cause)
- rejeter le surplus (= la fraude), puisqu’il n’est pas compétent ; c’est seulement à ce moment que l'ACP (de préférence) ou vous pouvez attaquer comme partie civile utilement l’ex-syndic pour faute pénale au Tribunal Correctionnel.

Consultez d’abord un avocat pour estimer vos chances.

Une ACP est une personne morale et sera pratiquement toujours représenté par un avocat. Cet avocat va utiliser tout ce qu’il peut pour défendre son client ( = l’ACP) ce qui est son devoir.

Il s’en suit que vous êtes mieux servi, si vous êtes aussi représenté par un avocat. Alors le débat sera mené avec armes égaux.

Un vote secret n'est pas possible. Le législateur était conscient du problème, mais a donné une priorité à la stabilité. Le contrepoids est l’annulation des décisions par le Juge.

C’est à l’AG lui-même par la voie de son règlement de copropriété d’organiser sa démocratie interne sans tomber dans l’oligarchie ni anarchie.

Cela peut par exemple être obtenu,
1) en admettant tout membre actif, avec des idées divergentes ou non, dans le CdG.
2) en admettant dans le rapport semestriel du CdG que chacun des membres exprime son opinion, sans qu’il soit critiqué, dénigré, … mais aussi sans qu’il attaque d’autres. Ex : « le montant de la facture est trop haut » au lieu de « le syndic a payé trop ».

Une ACP qui admet de fait dans son sein une oligarchie est voué à l’échec sur moyen ou court terme.