Evolution des prix

Sur le très sérieux site français Universimmo:
les pays européens inégaux devant la crise immobilière

Chaque année, la direction européenne du réseau d'agences immobilières ERA (1.300 agences franchisées dans 18 pays) mène une enquête auprès des responsables nationaux de son réseau et publie des comparatifs sur les prix des biens immobiliers, le nombre de transactions, le pourcentage de propriétaires, les taux des crédits, les performances des professionnels, etc. Au delà des disparités déjà évoquées résultant de l'organisation des marchés, les résultats des analyses présentées pour l'année 2008 et les tendances 2009 montrent surtout que, touchés également par la crise économique globale, tous les pays européens ne subissent pas la même crise immobilière : certains même y échappent même presque totalement !

Les pays sages

En tête l'Allemagne, au marché apparemment imperturbable : après avoir encaissé le choc de la réunification, il semble ne plus connaître de cycles, ni de hausse, ni de baisse. Il est vrai que les allemands n'ont pas été soumis ni n'ont cédé aux sirènes de l'accession à la propriété à tout prix - il n'y a que 43% de propriétaires, à peine un point de plus qu'en 2004, contre 58% en France -, que les banques outre-Rhin ne prêtent qu'à taux fixe sur 15 ou 20 ans plus apport personnel de 20% requis, et que les prix des logements se sont maintenus à des niveaux très raisonnables : 162.000 euros en moyenne dans la partie ouest, 110.000 dans l'ancienne RDA, 205.000 euros dans la capitale, contre respectivement 256.000 en moyenne nationale en France et 380.000 à Paris ! Un marché peu actif : 492.000 transactions par an seulement (estimation ERA) contre 746.000 en France, pourtant moins peublée. Du coup, la crise n'a fait qu'effleurer le pays : les prix n’ont décru que de 2% en moyenne, mais en fait avec une hausse des prix dans les centres urbains contre une baisse sur les zones péri-urbaines et rurales.

Autre marchés presque ennuyeux :

- la Belgique : juste un ralentissement de l'activité mais une hausse encore de 4% en 2008 (contre 8% en 2007). Le nombre de transactions aurait repris son volume habituel dès mars 2009 ; au contraire de l'Allemagne, la Belgique a un taux de propriétaires de 78%, mais les prix là aussi sont restés sages : 192.000 en moyenne nationale et à peine 236.000 à la capitale ;

- l'Autriche : son marché a vécu une phase de stabilisation en 2007, avec un taux de croissance modeste de 0,5%, qu’elle a renouvelé en 2008, en dépit du contexte économique ; des prix moyens raisonnables - 170.000 en moyenne nationale et 249.000 à la capitale - et un taux de propriétaires également élevé : 68%...

- l'Italie : baisse de l'activité de 15% pour un niveau comparable à celui de la France (686.000 transactions), mais le prix moyen des logements a connu une progression de 4.34% en 2008 pour atteindre des niveaux plus proches de ceux de la France : 240.000 en moyenne nationale et 310.000 à la capitale ; à noter un taux de propriétaires à faire rêver les tenants du "tous propriétaires" en France : 81% !

Enfin, le Portugal, avec 75% de propriétaires, malgré une contraction très nette de l'activité du marché (-40% en 2008 par rapport à 2005), a réussi à maintenir ses prix depuis 2006, restés il est vrai à un niveau raisonnable : 115.000 en moyenne nationale et 250.000 à la capitale... 

Les pays à "bulle immobilière"

Ce sont surtout le Royaume Uni, l'Espagne et l'Irlande, mais les deux premiers ne font pas partie de l'étude. Ils ont connu une flambée sans précédent et ne semblent pas pouvoir se remettre de la chute très rapidement ; selon 14 experts du secteur interrogés par Bloomberg, dès l'an prochain, les prix sur le marché de l'immobilier britannique des logements pourraient en effet repartir à la baisse, le plus pessimiste estimant qu'il faut encore une baisse de 20 à 25% pour voir les transactions repartir. Il fait dire aussi que le redressement du secteur est "plombé" par l'augmentation continue du chômage et de la réticence des banques à prêter.

Partie de très bas, l'Irlande affichait encore - après déjà une baisse de près de 10% - des prix moyens de logements en 2008 comparables à ceux de la France : 259.000 euros en moyenne nationale et 338.000 à la capitale. La contraction du niveau de transactions a entraîné la fermeture de nombreuses agences immobilières quand elles ne se sont pas tournées vers la gestion locative, grâce à la mise en location de propriétés en attente de jours meilleurs.

Mais la France et les Pays Bas font partie du lot, bien que plus modérément. Comme la France, ce pays a aussi connu des années de croissance débridée. L’avénement de la crise financière mondiale et la confiance des ménages en déroute ont pesé sur l’économie et la croissance. Le stock de biens disponibles à la vente s’est spectaculairement contracté courant 2008 et de nombreux programmes de promotion furent soit bâtis partiellement, soit annulés. Les Pays bas ont aussi un taux de propriétaires équivalent à celui de la France : 56%...

A noter aussi la Suède, qui a vu les prix grimper essentiellement dans la capitale (315.000 euros en moyenne contre 173.000 en moyenne nationale) ; alors que l'activité ne ralentit pas, une décrue des prix est amorcée qui se poursuit en 2009, malgré une politique de taux d'intérêt cassés (1,90% en 2008 !)...

Un marché à part : la Suisse...

Pays de locataires, la Suisse qui ne compte que 37,5% de propriétaires, a aussi été épargnée par les excès immobiliers et voit l'activité de transactions et les prix progresser régulièrement : les prix atteignent pourtant des sommets avec un prix moyen national de 384.000 euros en 2008 et 454.000 en capitale, record des pays étudiés. Les banques sont parcimonieuses dans la distribution du crédit, exigeant 20% à 30% d'apport. A préciser aussi que la Suisse est un marché fermé : les étrangers n'ont le droit d'y acheter un logement que pour une résidence secondaire dans une zone touristique, ou alors s'ils ont un permis de travail ou sont déclarés comme "réfugiés fiscaux" bénéficiant d'un forfait d'imposition...

Des marchés très différents dans leur fonctionnement

Les disparités touchent tous les domaines : les taux d'intérêt qui s'échelonnent (moyenne 2008) de 6% en Italie à 1,90% en Suède, en passant par 5,82% en Belgique, 4,70% en Allemagne, 4,40% en France, 3,75% en Irlande et 3,50% en Autriche, mais aussi les "taxes de transfert, qui vont de 10% en Belgique à 1,5% en Suède, en passant par 7% en France, et 3,48% en Allemagne...

Les taux de commissions des agences sont encore plus disparates : de 1,6% aux Pays Bas à 5,21% en France, recordman d'Europe, en passant par 1,75% en Irlande, 2,5% en Suède, 3% en Italie et en Belgique, 4,5% en Autriche et 5,1% en Allemagne. Et pourtant, la part de marché des professionnels sur le particulier à particulier ne semble pas du tout corrélée : certes, elle est très forte en Irlande (90%) et en Suède (85%) où les taux de commission sont très bas, mais elle est très faible en Italie (35%)... La Belgique qui a des commissions de près de moitié de celles de la France a à peu près la même part de marché que la France (55%) ; par contre, l'Allemagne affiche une part de marché des professionnels équivalente à l'Italie (35%) alors qu'elle a des taux de commission équivalents à ceux de la France...

Disparités incroyables aussi dans la productivité des négociateurs : le Portugal compte 16 négociateurs pour 10.000 habitants, l'Italie et la France 9, la Belgique 8,4, la Suède moins de 7, les Pays Bas 5,4, l'Autriche 4,57, l'Irlande 2,72 ! Rappelons que dans cette dernière les professionnels font 90% des transactions !

De quoi relativiser bien des débats.