Loi sur copropriété: dépôt proposition de loi Hamal & Nyssens

Madame Laruelle, m'a dit un jour qu'elle ne pouvait pas faire plaisir à tout le monde. C'est vrai et c'est valable pour nous tous. Quoi qu'on fasse, il y a des heureux et des malheureux. Je connais des copropriétaires de M..., qui ne sont pas heureux non plus. Moi je suis heureux et vous malheureux, demain ce sera sans doute l'inverse. Gardez la foi,comme vous le dites, cela ira mieux demain.   

Plus sérieusement, le vote en séance plénière de la chambre et du sénat est-il suffisant pour rendre la loi d'application ou faut-il encore une décision du gouvernement pour la rendre exécutive ? Quid de l'A.R. sur la comptabilité ?

Le Sénat vient d'approuver il y a quelques minutes le projet de loi à l'unanimité.

Le texte est envoyé à la Chambre.

Ce texte sera soumis au vote de la commission de Justice de la Chambre après 13h30.

Ce texte sera probablement soumis au vote de la session plenière de la Chambre après 14h30.

Espérons que tout se passe comme prévu .... .

Je remercie Luc pour son dévouement et le temps qu'il nous consacre pour que nous soyons des propriétaires bien informés. On ne peut avoir un comportement de responsable que si on est correctement informé. Le savoir est la base du devoir. Il reste un long chemin à faire pour bien informer et instruire les copropriétaires, mais sont-ils prêts à recevoir cette formation ?
Je fais comme l'ange du "SNP". c'est bien
Tintin

De l'ordre et de la méthode... excellent ça !
Vous y gagnez déjà du respect et un sourire...
Je devrais penser à m'affilier au SNP...

Je me joins aux autres intervenants pour remercier Luc de son suivi assidu, à ce sujet, et d'en avoir réservé la primeur rapide à nos "pimonautes".

Juste un petit truc qui me turlupine (vote à 18h28, message circonstancié ici à 19h18): vous êtes dans les tribunes du parlement avec votre ordinateur portable ou quoi ? Il y a du wifi gratuit pour le bon peuple ?

Merci pour ces infos. Et je serai curieux de lire le texte final, avec tous les amendements...

Reste à voir ce que la justice en fera, et reste à voir si cela fera le même big bang qu'en 1995. Parce que la loi sur la copropriété de 1995 était tout de même un big bang, ne l'oublions pas.

En attendant de voir les textes officiels, rendons hommage aux 2 parlementaires concernés, en publiant ici leur propre communiqué de presse circonstancié et explicatif:

"Communiqué de presse des députés Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL :

La nouvelle loi sur la copropriété vient d’être  votée définitivement par le Sénat et  la Chambre des Représentants ce jeudi 6 mai 2010

Une réforme d’envergure afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés, d’accroître la transparence de leur gestion et de renforcer la participation des copropriétaires.

Les députés Clotilde NYSSENS (cdH) et Olivier HAMAL (MR) saluent l’adoption définitive par le Sénat et la Chambre des Représentants ce mardi 6 mai 2010 de la nouvelle loi sur la copropriété dont ils sont à l’initiative.

Seize ans après l’entrée en vigueur de la loi de 1994, les nouvelles dispositions clarifient et précisent la réglementation  encadrant la vie en copropriété.

Un grand nombre de citoyens sera concerné par ces modifications. En effet, l’enquête SILC de 2004, révèle qu’en Belgique près d’un tiers de la population est copropriétaire (près de 1.200.000 logements – 3.500.000 personnes y vivent)

La réforme s’articule sur trois grands axes: trancher certaines controverses doctrinales en prenant clairement position, assurer une plus grande modernité dans l’organisation et la gestion des copropriétés ainsi qu’organiser une répartition plus claire et moins conflictuelle des attributions dévolues aux différents organes de la copropriété.

Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL espèrent ainsi que par l’adoption de ces nouvelles mesures de nombreux contentieux portés ou non en justice pourront être évités et qui pourrissent la vie dans les copropriétés.

Concrètement,  la nouvelle loi prévoit d’apporter les améliorations suivantes et ne sont reprises ci-après que les principales :

1)    Possibilité de prévoir de la création d’associations partielles (sous indivision).
Cette mesure constitue une des grandes innovations de la nouvelle loi. Elle est importante notamment pour les groupes d’immeubles dans un parc résidentiel mais aussi pour des immeubles qui comportent une séparation physique en éléments  clairement distincts, par élément des ces immeubles.
Il ne sera plus nécessaire de réunir l’ensemble des copropriétaires pour une décision qui ne concernera que certains d’entre eux. L’association principale reste exclusivement compétente en ce qui concerne les décisions qui dépassent les intérêts de ces sous associations.

2)    En ce qui concerne l’assemblée générale:
-    Tenue d’une assemblée générale annuelle durant une période de quinze jours fixée dans le règlement de copropriété et présidence assurée obligatoirement par un copropriétaire ;
-    Possibilité pour les copropriétaires de faire inscrire des points à l’ordre du jour de l’AG;
-    Précision du sort des abstentions (les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises pour le calcul de la majorité requise)
-    Limitation au niveau des procurations (trois procurations max ou ne pas dépasser 10% du total des voix affectées à l’ensemble des lots de la copropriété)
-    Possibilité pour des copropriétaires représentants 1/5ième des quotités de convoquer une assemblée générale si le syndic ne répond pas dans un délai de quinze jours à leur demande
-    Possibilité, à l’unanimité et par écrit, de prendre toutes décisions relevant des compétences de l’assemblée générale à l’exception de celles qui doivent être prises par acte authentique

3) Le conseil de gérance devient le Conseil de Copropriété.
-    Redéfinition de ses tâches dont la principale est de veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions. Il établit un rapport semestriel sur l’exercice de sa mission.
-    Composé de copropriétaires
-    Attribution possible de missions extraordinaires bien encadrées sur décision de l’AG à la majorité des ¾  des voix. Ces missions seront expressément déterminées et ne seront valables que pour une année.
-    Création obligatoire d’un conseil de copropriété dans les copropriétés de plus de vingt lots déterminés à l’exclusion des garages, caves et parkings.

4) La mission du syndic est mieux encadrée :
-    Durée  maximale de trois ans pour le mandat de syndic,  renouvelable et le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité
-    Un contrat écrit
-    Obligation de contracter une assurance responsabilité civile
-    Obligation de solliciter l’autorisation préalable de l’AG pour toute convention avec des proches afin éviter les conflits d’intérêts
-    Obligation de solliciter plusieurs devis pour des interventions d’une certaine importance en fonction du montant et évaluation annuelle des contrats de fournitures réguliers (voir principalement les énergies)
-    De permettre aux copropriétaires d’avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement de copropriété ou par l’assemblée générale, et notamment par un site internet
-    De conserver le dossier d’intervention ultérieure
-    Inscription à la Banque Carrefour des Entreprises

5) Comptabilité des copropriétés :
-    Le Syndic doit tenir une comptabilité selon un plan comptable normalisé pour les copropriétés de plus de 20 lots et comptabilité simplifiée pour les autres
-    Fonds placés sur des comptes au nom de l’association des copropriétaires, un compte distinct pour le fonds de roulement et un compte distinct pour le fonds de roulement
-    Le Syndic est tenu d’établir des budgets prévisionnels annuels : un pour la gestion courante et un pour les frais extraordinaires prévisibles
-    L’assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes, copropriétaire ou tiers extérieur afin d’éviter des conflits d’intérêts avec les missions du conseil de copropriété
-    Mention sur tous les documents émanant de l’association des copropriétaires du n° d’entreprise de la dite association

6) L’information des acquéreurs lors de la transmission d’un lot et quelques mesures 
    particulières en matière de cession
La plupart des informations utiles pour les acquéreurs potentiels devront leurs être communiquées dès la conclusion du compromis de vente et non à la signature de l’acte devant le notaire :
o    Le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve
o    Le montant des arriérés éventuels dus par le vendeur
o    La situation des appels de fonds destinés au fonds de réserve décidés avant la date du transfert de la propriété
o    Le relevé des procédures judiciaires relatives à la copropriété
o    Les PV des AG ordinaires et extraordinaires  des trois dernières années et les décomptes périodiques de charges des 2 dernières années
o    Une copie du dernier bilan approuvé par l’assemblée générale de l’association des copropriétaires
Les frais relatifs à la transmission de ces informations sont à charge du ou des vendeurs.

Notons par ailleurs :

-    En cas de cession du droit de propriété, le cessionnaire est tenu de payer les  charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l’assemblée générale des copropriétaires, si celle-ci a eu lieu entre la conclusion de la convention et la passation de l’acte authentique et s’il disposait d’une procuration pour y assister.
-    Les charges ordinaires sont supportées par le copropriétaire entrant à partir du jour où il a joui effectivement des parties communes
-    Lors de la signature de l’acte authentique, le notaire instrumentant doit retenir, sur le prix de la cession, les arriérés de charges ordinaires et extraordinaires dus par le cédant. Toutefois, le notaire instrumentant devra préalablement payer les créanciers privilégiés, hypothécaires, ou ceux qui leur auraient notifié une saisie arrêt ou une cession de créance

7) De quelques mesures plus spécifiques

Parmi celles-ci mentionnons :
-    Moyennant motivation spéciale, l’assemblée générale peut décider l’exécution de travaux à certaines parties privatives qui, pour des raisons techniques ou économiques, sera assurée par l’association des copropriétaires. Cette décision ne modifie pas la répartition des coûts de l’exécution de ces travaux entre les copropriétaires.
-    Le délai pour demander l’annulation en justice d’une décision de l’assemblée générale est portée à 4 mois (à mettre ne regard avec le fait que le procès verbal de l’assemblée générale doit parvenir aux copropriétaires dans le mois de l’assemblée)
-    Si un copropriétaire gagne une action contre la copropriété, comme demandeur ou défendeur, il est dispensé de toute participation à la dépense commune aux honoraires et dépens dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires
-    Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document  relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée, doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé (sous réserve des statuts ne s’applique qu’aux documents rédigés après l’entrée en vigueur de la loi). Les frais sont à charge de l’association des copropriétaires.
-    Les dispositions statutaires non-conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.
-    Le syndic est tenu de soumettre à l’approbation de l’assemblée générale, dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la loi, une version de l’acte de base existant, du règlement de copropriété et du règlement d’ordre intérieur adapté aux nouvelles dispositions légales.

Clotilde NYSSENS et Olivier HAMAL sont à votre disposition pour toute précision complémentaire.

Il en va de même pour les chantiers qui devront être poursuivis (privilège pour les copropriétés pour récupérer les sommes non payées, une procédure judiciaire spécifique éventuelle pour régler les conflits de copropriété, le statut professionnel et disciplinaire des syndics, etc…) "

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Ce document est également directement disponible sur Pim, avec l'aimable autorisation d'Absa, à la page suivante.

Rappelons qu'il s'agit d'une coordination officieuse et que cette nouvelle loi n'est pas encore d'application.

Le rapport de la commisison du Sénat (134 pages) est disponible depuis ce matin sur le site du Sénat.

Lien: 1409-10: Rapport de M. VANDENBERGHE

Bonjour à toutes et à tous,

J'ai pris connaissance des modificatifs de la loi et j'ai quelques questions:

- Personnalité juridique des ACP partielles: il y a des choses contradictoires dans la rédaction des articles. Il est dit Art 577-3 que dorénavant des ACP partielles sont créees et que les art 577-3 et s s'appliquent. A l'art 577-5 par conséquent dès lors que la transcription sera opérée, l'ACP "P" bénéficiera de la PJuridique.

Plus loin Art 577-6 et -7 il est évoqué la création d'ACP"P" sans personnalité juridique.
La lecture de l'exposé des motifs des parlementaires ne semble pas plus clair...
- Persiste toujours cette abérration d'inscription non plus d'une date précise mais d'une période de 15j pendant laquelle doit se tenir l'AG. Le sparlementaires n'ont pas du interroger suffisamment de professionnels pour connaître leurs contranites professionelles......
Il existe des professionels qui ne s'occupent que de copropriétés
-Il est également inscrit que le réglement de coprorpiété doit indiquer la surée du mandat de syndic, es conditions du renouvellement, du renom MAIS alors qui doit primer le reglement ou le contrat qu'aura instauré le syndic profesionnel??

Petit message pour Monsieur PIM: Pourriez-vous instaurer un forum juridique dédié plus spécialement aux juristes afin de discuter de points plus techniques. En effet trop souvent les discussions commencent sérieusement et partent dans des pérégrinations inintéressantes.
Votre site est vraiment formidable et est une source voire LA source d'info immobilière en Belgique.