Location et CPAS: mes petites histoires...

Erico · #1 13-08-2015 07:35:59

J'ai loué une fois à un CPAS, à leur demande, dans une commune où ils cherchaient des biens à louer...connaissant assez bien les responsables du CPAS, je me suis dit que ça allait aller.
C'était un bien tout à fait nickel, remis à neuf, vaste et bien situé.
J'ai demandé un très bon loyer et l'ai obtenu sans discussion...il faut dire que la discussion se faisait avec une gamine de 20 ans fraîchement engagée. Les responsables ont cautionné.
Ce n'était pas un bail, mais une convention de location ou d'occupation si je me souviens bien. 3 ans, renouvelable.
Le CPAS y logeait des familles étrangères en attente de statut.
Pas de garantie locative mais un engagement écrit du CPAS de remplir toutes ses obligations, notamment de payer le loyer, même si à un moment le bien était vide...
Mes personnes de contact étaient 3 jeunes femmes peu expérimentées.
Première famille, souci, on chauffait au max, on vivait torse nu en plein hiver, on aérait parce qu'on fumait, après 3 mois tout l'appart était jaune et ils avaient enlevé un calorimètre. Je m'énerve un peu, le CPAS fait tout repeindre dès qu'ils partent, répare bien sûr à ses frais le calorimètre et d'autres familles se succèdent. Elles restaient au max entre 3 et 6 mois avec parfois un mois vide entre 2 familles..
Voyant quand même que le CPAS ne surveillait pas grand chose, on convient qu'une fois par mois je peux aller jeter un coup d'oeil et entre deux locations, je faisais un check up complet et si nécessaire je faisais moi même quelques petites réparations....car je m'étais rendu compte que le CPAS les faisait faire par la femme de ménage...Donc accord avec mes personnes de contact, j'avais les clés, dès que c'était vide, j'y allais, et faisait ce qu'il y avait à faire ( c'était chaque fois des babioles ) et elles ça les arrangeait je faisais en quelque sorte leur boulot.
Nouveau président de CPAS. Et je constate un problème sérieux que je ne pouvais ( et voulais ) pas réparer moi même et qui aurait pu avoir des conséquences importantes : meuble des lavabos dans la SDB qui bougeait et donc risque de fuites aux arrivées et aux sorties d'eau. Le bien était au premier étage et le rez en dessous aurait pu subir aussi le dégât des eaux
Je signale la chose aux jeunes femmes mais rien ne bouge, j'envoye donc un courrier recommandé au président.....en réponse, une lettre de sa part résiliant la convention, me reprochant entre autres d'être entré dans les lieux alors qu'ils n'étaient pas occupés ( alors que c'était un accord verbal avec ses employées )....nous étions dans la quatrième année, donc le première du renouvellement...je me renseigne à une amie notaire qui me dit qu'une convention on ne peut la résilier comme ça, qu'il doit la respecter jusqu'au bout, c à d encore 2 ans.
Je lui signale avoir consulté un avocat et qu'il n'était pas question de résilier avant la fin.
Le CPAS convient par courrier que j'ai raison et la convention continue .
Ils font la réparation et y logent encore des gens ( notamment une famille d'afghans qui un jour s'est taillée avec une partie des meubles et de l'électro ménager dont le CPAS avait équipé l'appartement... tongue )
Ils voulaient éviter aussi que ce problème devienne public car ils avaient des difficultés à trouver des proprios prêts à leur louer des biens, et j'avais bien prévenu que si ça ne s'arrangerait pas j'en parlerais partout.
Et la dernière année, ils n'y ont logé personne, mais on continué à me payer mon bon loyer, cela pour éviter que de nouveaux problèmes surviennent avec ces familles qui étaient loin d'être des locataires de tout repos.
Ils ont demandé que ça reste entre nous, j'ai dit ok.
2 mois avant la fin de la location j'ai demandé à voir le bien, ai fait la liste de tout ce qu'il y avait à refaire et leur ai bien fait comprendre que si ce n'était pas remis en état nickel ben tout le monde saurait qu'ils avaient payé un an de loyer pour un bien vide.
Ils ont tout remis à neuf nickel !:P
Mais plus jamais une location avec un CPAS

Dernière modification par Erico (13-08-2015 07:39:12)

grmff · #81 12-08-2015 21:52:21

CQFD a écrit :

Tout ce que je peux dire sur cette problématique c'est que les conditions supplétives émises par certains CPAS sont illégales, j'ai entendu certains Juges dire, et ce, face aux propriétaires complètement anéantis qu'ils leurs semblaient que les CPAS s'attribuaient des droits sur leur base politique.
Le problème c'est que les requête sont toujours introduites envers les locataires et non les cpas.

Ce n'est pas complètement vrai. Un juge m'a déjà dit "si vous ne saviez pas que c'était limité à toute somme due, déposez devant moi et vous aurez gain de cause.

A l'époque, je n'ai pas déposé. J'ai cru que je devrais y aller par voie d'huissier, donc d'avocat, avec tous les frais qui vont avec et que je ne retoucherais pas. Tout cela pour 135€ que je n'avais pas retouché. J'ai laissé tomber. Aujourd'hui, je ne laisserais plus tomber. Je sais que c'est très simple et pas cher de déposer en justice de paix, et j'en aurais fait une histoire de principe.

A noter que j'ai déjà poursuivi un Cpas, et que j'ai eu gain de cause sur toute la ligne. Il n'est pas difficile de battre un Cpas de mauvaise foi. Il y a juste que cela prend du temps et use les nerfs...

CQFD · #82 12-08-2015 21:42:38

Tout ce que je peux dire sur cette problématique c'est que les conditions supplétives émises par certains CPAS sont illégales, j'ai entendu certains Juges dire, et ce, face aux propriétaires complètement anéantis qu'ils leurs semblaient que les CPAS s'attribuaient des droits sur leur base politique.
Le problème c'est que les requête sont toujours introduites envers les locataires et non les cpas.
En terme juridique ; une garantie locative ou caution locative couvre toute somme due du chef de la location. au CPAS de nommer cette garantie sous un autre nom.
N'empêche que beaucoup de propriétaires connaissent leur jeu de dupe et n'accepte plus une garantie qui n'en n'a que le nom et non le respect des formes.
En ce qui me concerne mon organisme financier me pousse à ne plus accepter ce type de garantie qui n'est que virtuelle.
Je ne peux m'y soustraire au vu des remboursements hypothécaires et en plus nous ne sommes pas le centre public d'aide social, ce n'est pas notre mission.
La loi dit : 2 mois de garantie si constituée avant l'entrée dans les lieux par le locataire lui-même et limitée à 3 mois si constituée par un tiers ou si constituée après l'entrée dans les lieux.
Les locataires malveillants connaissent les lois ou sont bien conseillés. un contrat c'est un contrat, si l'on prend le temps de le rédiger et de le signer c'est pour qu'il soit respecté autrement à quoi bon faire un contrat.
Un prop. doit toujours comprendre les malheurs des autres par contre dans l'autre sens je n'ai jamais lu d'article ou d'info m'indiquant qu'un locataire avait fait acte de bienfaisance vis à vis de son propriétaire.
Ou alors c'est arrivé un jour, mais dans ce cas informez-moi.
En bref, vous voulez tout changer n'accepter plus ces garanties virtuelles !

grmff · #83 12-08-2015 21:28:08

Update pour Fleurus, à qui j'avais envoyé une "mise en demeure" (voir mon message du 27/5 à 11h36)
Ils ont appliqué leur promesse et ont accordé la garantie comme promis, finalement.

Comme quoi, quand on esplique bien, on est parfois entendu...

grmff · #84 12-08-2015 11:28:56

Update pour Florennes:
Génial!!! Ils prennent une décision anticipée. C'est le PREMIER Cpas Wallon à avoir compris qu'une décision anticipée était positive!
Par ailleurs, ils imposent à leur allocataire de faire une épargne afin de constituer cette garantie avant même de commencer à chercher! Bref, enfin une procédure adaptée à ceux qui ont besoin de la garantie locative.

Par contre, limitent à deux mois et uniquement pour dégâts locatifs.

Et je vais rajouter: les AS ne savent pas de quoi ils causent, et ne connaissent pas la différence "toute somme due" et "uniquement pour les dégâts locatifs". C'est seulement quand on creuse un peu qu'on a toutes les explications.

En plus, ils ne travaillent pas par mail, mais uniquement par courrier.

Bref, complètement rétrograde et à côté de la plaque. Donc, toujours à éviter.

grmff · #85 12-08-2015 11:17:03

Update pour Courcelles:
Accordent ce que la loi prévoit, soit 3 mois pour toute somme due, décision prise tous les mardis (avant, c'était tous les 15 jours)
En plus, ils sont sympas!

grmff · #86 29-05-2015 00:16:00

J'ai eu très peu de cas de suppression de la garantie locative de manière unilatérale. Un seul cas, en fait, où j'avais effectivement oublié de leur dire qu'ils pouvaient libérer.

J'ai eu par contre un autre cas, où ils refusaient de libérer la garantie locative malgré que le locataire avait signé leur "document-type" mentionnant qu'il fallait libérer la garantie. Ils mentionnaient que, sans information de ma part sous 30 jours, ils annuleraient la garantie.

Je ne leur ai rien dit, et j'ai eu un jugement quelques mois plus tard. La garantie n'avait pas été annulée, ou en tout cas, j'ai touché ce que je devais toucher sur la garantie.

Pour rappel, j'ai cité directement le Cpas en justice de paix par voie de requête (pas par huissier), considérant que c'était une affaire de location. J'ai gagné pour ce qui est de la garantie (perdu pour les indemnités pour dommage moral), et le Cpas a payé (après que j'ai envoyé les huissier saisir les PC...) J'ai relaté l'histoire dans ce fil de discussion le 19/12/2012 à 18h26 et suivants.

C'était avec le juge précédent, mais je pense que le juge actuel suivrait le même raisonnement: problème de garantie locative = problème locatif, donc compétent, et voie de requête acceptable.

didier21

CQFD · #87 28-05-2015 22:51:52

Bonjour à tous, beh voilà je viens de découvrir ce forum, très instructif et rassurant car je m'aperçois que je ne suis pas le seul à avoir les même idées, notamment sur la politique et le fonctionnement du CPAS de Charleroi et bien d'autre également.
Mais bref, Charleroi c'est quand même une institution dans les tentatives perpétuelles à rouler les proprios, et ce, en essayant par tous les moyens à encourager les propriétaires à abandonner leurs biens dont la valeur immobilière ne cesse de décroître.
La manière la plus facile pour eux d'arriver à leur fin est d'accorder en toute confiance une garantie cpas à un locataire dont la société de logements "la SAMBRIENNE" ne veut même pas ou plus. Il refile donc la patate chaude au privé (dit rentier,...).
Il faut reconnaître que politiquement parlant ils sont criant d'imagination.
J'ai actuellement 8 dossiers concernant la récupération de garantie locative cpas Charleroi, avec 1er jugement autorisant la libération de ladite garantie locative, dans ces 8 dossiers 2 sont en continuation pour dégâts locatifs (le premier jugement n'autorisant pas la libération parce que ces 2 affaires sont en continuation) c'était la décision du Juge et je la respecte, et ce, bien qu'ayant insisté sur le fait que le montant provisoire dû dépassait déjà le montant garanti, enfin bref.
Et vous savez quoi, malgré que les CPAS reçoivent les jugements et sont au courant d'avance que l'affaire est introduite, et bien ils suppriment carrément les garanties locatives "elles n'existent plus".
J'ai naturellement écrit une lettre au CPAS :

"ENVOI RECOMMANDÉ
_ Spy, le 6 mai 2015
Concerne : Annulation de la garantie locative.
Vos réf. : -------------
Locataire : M ------------
Nombre de pages: 1 .

Monsieur le Président,

Nous faisons suite à votre courrier daté du 23 avril 2015, reçu ce 4 mai 2015, (date d’envoi de la poste). Courrier par lequel vous nous informez que vous aviez délibérément annulé la garantie locative de M --------------.

De ce fait, vous comprendrez aisément que nous ne pouvons accepter ce type de procédure, alors que vos services étaient bien au courant qu’une procédure en Justice était en cours, que celle-ci est toujours en continuation, et qu’un premier jugement rendu ordonnait déjà une libération de ladite garantie en notre faveur.

Aussi, afin d’éviter toute action à l’encontre de vos services, nous vous donnons un dernier délai de 10 jours à dater de la présente, pour revoir votre décision, passé ce délai nous introduirons une requête et recevrez nos conclusions avec toutes les pièces justifiant vos règles supplétives internes prises a posteriori.

Dans l’espoir d’un règlement favorable de ce dossier, nous vous prions d’agréer, Monsieur le Président, l’expression de notre considération distinguée."

J'en suis maintenant réduit à citer à comparaître le CPAS de Charleroi afin qu'ils assument leurs responsabilités.
Je vous tiendrai au courant de la suite.

- Á Grmff, j'ai vraiment aimé ta dernière lettre, j'ai beaucoup rit (pourtant qu'est-ce que c'est triste).

- Aussi, pour info. : le SNPC organise une conférence le 9 juin 2015 à 19H00' (réservé aux affiliés) Rue Borgnet, 13 à 5000 Namur
sur les thèmes "Économies d'énergie et travaux en copropriété" "le chauffage des immeubles : réglementation et conseils pratiques"
"Comment rentabiliser votre patrimoine immobilier avec la Loi sur les baux à loyer"
"Actualité fiscale Tax Shift et modifications en perpectives dans les relations propriétaires locataires en Région Wallonne"

Nombre limité à 150 personnes (places obligent) inscription avant ce 6 juin.
Moi j'y serai

Á bientôt.

grmff · #88 27-05-2015 10:36:14

grmff a écrit :

Fleurus:
Action réellement proactive, accord de principe annoncé par téléphone, avec des délais très bref: Visite le vendredi, échange téléphonique avec une assistante sociale qui connait le dossier, annonce lors de cet échange d'une réponse "très certainement positive", annonce d'un rendez-vous le mardi (parce que l'assistante sociale était en congé le lundi), et annonce d'une réponse par mail pour le mercredi.
Les promesses ont été respectées, avec un versement sur compte reçu le jeudi.
On parle réellement d'un Cpas? Je n'ai qu'un mot à dire: Waw....

Je reviens sur le cas de Fleurus.

L'accord de principe sans condition reçu par mail le 1er avril était un poisson.

Depuis, ils ont mis des conditions: preuves d'un bail et états des lieux écrits et enregistrés "parce que la législation en la matière le stipule".

Voici ma réponse:

grmff a écrit :

Bonjour
La présente fait réponse au courrier de votre Cpas daté du 24 avril posté le 4 mai.
Tout d'abord, mon mail date du 11 avril, et non du 20 avril.
Ensuite, il n'est pas acceptable que le Cpas n'ait pas encore fait le nécessaire pour que cette garantie soit établie. Pour ma part, votre Cpas a pris un engagement, il convient de le respecter pour une simple évidence de sécurité juridique. Il n'est pas logique que le Cpas rajoute des conditions.

Votre courrier prétend que "vous respectez les législation en la matière qui stipule l'obligation d'un bail et d'un état des lieux enregistrés"
D'une part, la législation n'impose pas au Cpas de s'assurer que ces obligations soient remplies. D'autre part, ces obligations ne sont pas au bénéfice de votre allocataire.
Si vous persistez à vérifier que le propriétaire respecte la législation, pourquoi ne pas me demander si je respecte la loi dans tous les domaines:
- permis de location
- permis d'urbanisme
- règlementation pompier
- certificat PEB
- respect des normes de salubrité de la région wallone
- contrôle des installation gaz et électrique
- preuve de l'entretien de la chaudière et de la conformité de celle-ci
- attestation d'étanchéité de la citerne à mazout
- contrôle de la chaudière gaz
- preuve du payement du précompte immobilier
- attestation d'étanchéité de la toiture
- attestation concernant la pollution des sols
- preuve que le locataire précédent n'est plus domicilié
- attestation d'absence de plomb dans les canalisations d'eau
- copie du plan "Amiante" de l'immeuble
- preuve que le syndic est bien inscrit à l'IPI
- attestation d'entretien de l'ascenseur
- attestation de contrôle régulier de l'ascenseur
- contrôle sécurité de l'ascenseur en vue de sa rénovation par un SECT officiel et reconnu (avec preuve que le SECT est reconnu, évidemment)
- démonstration que le logement dispose bien d'une boite aux lettres, et que le nombre de boite aux lettres sur la façade ne dépasse pas le nombre de logement
- contrôle légionelose de l'installation sanitaire
- copie des derniers PV d'assemblée générale
- attestation "zone inondable"
- attestation de contrôle des blocs d'éclairage de secours
- preuve que l'acte de base a été mis en conformité avec la loi de 2010 dans le délai imparti
- copie du plan d'évacuation incendie
- copie des instructions en cas d'incendie
- preuve du placement d'un détecteur de fumée
- copie de la facture de la porte coupe-feu
- photo de la couverture anti-feu (parce que c'est quand même bien une couverture anti-feu)
- si le logement est fourni meublé: preuve que les textiles sont conforme au niveau incendie, etc

Si vous limitez votre demande à l'enregistrement des baux et états de lieux, c'est que vous n'avez aucune idée du nombre d'emm... obligations que les propriétaires ont à subir et qui changent tous les mois.
En fait, ces "obligations" dont vous vérifiez le respect sont à peu près les seules qui sont faites pour réellement emmerder les propriétaires et qui sont faites au détriment du locataire.
Parce que s'il n'y a pas d'état des lieux, c'est tout bénef pour le locataire. Sans un état des lieux, le proprio aura réellement du mal à réclamer des dégâts à la sortie.
Et parce que si le bail n'est pas enregistré, le locataire pourra quitter le logement sans préavis ni indemnité (une fois qu'il sera dans un bail de 9 ans). Ce n'est donc pas du tout à l'avantage du locataire que le bail soit enregistré!
Cette longue missive pour vous demander de faire ce à quoi le Cpas s'est engagé par mail en date du 1er avril: octroyer une garantie locative pour Mlle Lalocataire.
Sans réponse positive et réception du courrier de Belfius confirmant cette garantie avant le 15 juin, je mettrai fin au bail de 6 mois qui me lie à Mlle Lalocataire pour non respect de son bail qui stipule que la garantie doit être constituée. Avec demande d'indemnité par voie de justice, en mettant la partie solvable à la cause, à savoir votre Cpas. Ce ne serait pas la première fois qu'un Cpas dépense imbécilement des frais d'avocat et d'huissier. J'espère que vous réagirez plus vite que le Cpas de Charleroi pour lequel j'avais demandé à mon huissier de saisir et faire vendre les ordinateurs pour être payé de ma créance.
Vous avez compris que j'en ferai une affaire de principe.

Bien à vous
Grmf!

MARRE des fonctionnaires qui font n'importe quoi!!!

Affaire à suivre, soyez en sûrs.

PIM, CQFD, didier21

grmff · #89 27-05-2015 08:15:17

Himura a écrit :

C'est pareil pour les entrepreneurs sur des marchés publics : s'ils sont payés 6 mois après, ils ont encore de la chance.
Nos dirigeants sont tout simplement incapables de comprendre les impératif de marché - ils n'en ont aucune expérience !
Et il y a toujours une minorité de fonctionnaires qui n'en ont rien à faire, et qui mettent le brin. Tant qu'il n'y aura pas de sanctions personnelles possibles, ça ne changera pas.

J'en parlais avec une représentante politique qui se plaignait: "Oui mais, vous, les privés, vous avez les travaux pour moitié prix parce que vous n'êtes pas soumis à la loi sur les offres publiques"

Quand ils se rendront compte qu'ils payent effectivement plus cher en passant par marchés publics à cause de leurs cahiers des charges insensés et leur délais de payement hallucinants, on aura comblé le déficit public belge.

Himura · #90 27-05-2015 08:02:15

C'est pareil pour les entrepreneurs sur des marchés publics : s'ils sont payés 6 mois après, ils ont encore de la chance.
Nos dirigeants sont tout simplement incapables de comprendre les impératif de marché - ils n'en ont aucune expérience !
Et il y a toujours une minorité de fonctionnaires qui n'en ont rien à faire, et qui mettent le brin. Tant qu'il n'y aura pas de sanctions personnelles possibles, ça ne changera pas.

grmff · #91 26-05-2015 15:59:03

grmff a écrit :

Cas de la vitesse du traitement des dossiers au CPAS de Charleroi:
Accord de principe donné en deux jours (très rapide!) le 9 mars pour garantie et le loyer de mars.
Passage devant le Comité du mercredi: le 18 mars
N'ayant rien fin avril, j'interroge le Cpas: ils ont un peu de retard "parce qu'il manquait certains papiers"
Nous sommes le 6 mai, soit 8 semaines plus tard, l'argent n'est toujours pas sur mon compte.
Depuis, deux mois de plus sont dûs. Avril est impayé aussi. J'ai par contre reçu le loyer du mois de mai en même temps que les loyers des autres allocataires, le 27 avril.
En clair, le dossier est en ordre (sinon, le Cpas n'aurait pas payé le loyer le 27/4) mais ils ont deux mois de retard sur le reste.
A pleurer.
Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas....

Je reviens sur l'épilogue (?) de cette affaire:
09/03/2015 : Accord de principe par mail sur 1er loyer et garantie locative
15/04/2015 : Décision du Comité Spécial du Cpas
11/05/2015 : Date du courrier annonçant la décision
11/05/2015 : Date du courrier Belfius de la garantie
12/05/2015 : Loyer sur mon compte
18/05/2015 : Date de la poste (une semaine pour signer!) du courrier annonçant le loyer et la garantie.

Sur ces entrefaites, il faut aussi noter que le Cpas avait reçu mission de payer le loyer, et que le 27 mars, le Cpas a payé le loyer ailleurs que chez moi. Bravo les gars. Et entre le 27 mars et le 15 mai, il leur a fallu 7 semaines pour se rendre compte qu'ils n'avaient pas payé à la bonne personne...

Bref, le premier loyer a été payé avec plus de 2 mois de délai
Le deuxième mois a été payé à la mauvaise personne (et je ne l'ai toujours pas sur mon compte)
Le 3e mois (mai) a été payé correctement le 27 avril.
Le 4e mois (juin) aurait dû être payé aujourd'hui, en même temps que les autres locataires dépendant du Cpas. Et évidemment, il n'en est rien.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas. Mais je me répète aussi...

grmff · #92 06-05-2015 11:07:37

Cas de la vitesse du traitement des dossiers au CPAS de Charleroi:
Accord de principe donné en deux jours (très rapide!) le 9 mars pour garantie et le loyer de mars.
Passage devant le Comité du mercredi: le 18 mars
N'ayant rien fin avril, j'interroge le Cpas: ils ont un peu de retard "parce qu'il manquait certains papiers"
Nous sommes le 6 mai, soit 8 semaines plus tard, l'argent n'est toujours pas sur mon compte.

Depuis, deux mois de plus sont dûs. Avril est impayé aussi. J'ai par contre reçu le loyer du mois de mai en même temps que les loyers des autres allocataires, le 27 avril.

En clair, le dossier est en ordre (sinon, le Cpas n'aurait pas payé le loyer le 27/4) mais ils ont deux mois de retard sur le reste.

A pleurer.

Et puis, les allocataires râlent quand on n'accepte pas la garantie du Cpas....

grmff · #93 03-04-2015 07:23:40

J'ai rajouté Courcelles qui m'a donné une garantie de 3 mois il y a déjà pas mal de temps. Je me rends compte que j'ai oublié de les mentionner. Voilà qui est corrigé.

Fleurus:
Action réellement proactive, accord de principe annoncé par téléphone, avec des délais très bref: Visite le vendredi, échange téléphonique avec une assistante sociale qui connait le dossier, annonce lors de cet échange d'une réponse "très certainement positive", annonce d'un rendez-vous le mardi (parce que l'assistante sociale était en congé le lundi), et annonce d'une réponse par mail pour le mercredi.

Les promesses ont été respectées, avec un versement sur compte reçu le jeudi.

On parle réellement d'un Cpas? Je n'ai qu'un mot à dire: Waw....

Francis

grmff · #94 04-12-2014 10:22:17

Pour la deuxième fois de mon histoire, le Cpas de Charleroi accepte que le locataire renie sa signature.

Franchement, une garantie du Cpas de Charleroi, cela ne vaut RIEN si on n'a pas des nerfs d'acier et une patience à toute épreuve.

Le Cpas de Charleroi participe à la chasse de la Ville: la chasse au propriétaire. La chasse aux petits logements. Et clairement, le but annoncé est de faire diminuer le nombre d'allocataires sociaux dans la ville de Charleroi.

C'était la minute de râlerie sur le comportement antisocial d'une ville gérée par les socialistes...

libra · #95 02-05-2014 19:05:28

Je viens d'acquérir un patrimoine immobilier qui durant quatre années était gérer par un avocat en qualité d'administrateur provisoire et ensuite suite au décès de la personne à protégé deux années durant par un notaire chargé de la gestion de la succession. A l'acte, j'ai reçu un dossier contenant des pièces allant jusqu'en 1999. Des centaines si pas des milliers de pages de lecture.

J'y trouve des documents où la CPAS d'Etterbeek exige du notaire et de l'avocat des pièces justificatives concernant les décomptes des frais. Pourtant les baux spécifient "Les documents justificatifs pourront être consultés au domicile de la personne physique ou au siège de la personne morale qui assure la gestion. Les frais éventuels de cette consultation sont à charge du preneur."

Par ailleurs, cette même CPAS s'estime dispensé de produire la preuve des paiements qu'elle aurait faits.

grmff · #96 08-01-2014 17:39:44

Statistiques de vitesse d'un CPAS pris au hasard:

Date de ma demande: 9 décembre
Date de la décision: 11 décembre (2 jours pour décider! Waw!! Très rapide)
Date du courrier: 16 décembre (5 jours pour taper la décision. Bof)
Courrier date de la poste: 23 décembre (Une semaine pour signer le courrier et l'envoyer. A pleurer.)
Argent sur mon compte le 27 décembre.

Par rapport à la fois où cela avait pris 18 mois, 5 audiences de justice avec échange de conclusion suivant art.747CJ, ainsi que l'intervention d'un huissier pour signifier et menacer de saisir les PC, faut avouer que c'est beaucoup mieux.

grmff · #97 28-11-2013 08:54:50

CPAS Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

grmff · #98 28-11-2013 08:51:26

Francis a écrit :

Je propose d'établir une liste des bonnes et mauvaises CPAS avec les noms des bons et mauvais présidents et des bons et mauvais assistants sociaux!

Ben, c'est fait. Sauf pour les personnes, mais pour les différentes procédures, il suffit de voir le premier post remis à jour régulièrement, au fil des expériences.

Si vous aussi avez des expériences , bonnes ou mauvaises, avec des CPAS (je parle bien des organismes, pas des assistants ni des bénéficiaires), je suis preneur et je complète la liste.

grmff · #99 28-11-2013 08:49:14

J'ai reclassé par ordre alphabétique les commentaires sur les différents CPAS.

Suite au bug de la semaine dernière, il y a eu un peu de perte, mais je vais retrouver les données.

grmff · #100 15-06-2012 13:02:59

Bonjour

Je me fends d'un sujet spécial, où je vais vous relater mes aventures avec les CPAS.

Pour rappel, la loi prévoit que le CPAS doit donner une garantie locative au bénéficiaire s'il est en état de besoin. Ou quelque chose comme cela. Je n'ai trouvé aucune spécification particulière, aucune norme... c'est donc l'arbitraire le plus absolu en la matière.

La loi prévoit cependant que le CPAS est tenu de répondre endéans le mois.

La loi prévoit que la garantie locative sert à garantir les obligations du locataire. Il ne limite pas ces obligations. Mais de nombreux CPAS limite la garantie aux dégats locatifs. C'est limite (à mon avis illégal et peut être remis en cause par le bénéficiaire), mais le propriétaire ne peut pas se plaindre si il le savait avant.

Mes expériences:
=========================================
Du côté flamand:
Décisions prises en deux heures directement par l'assistant une fois que le candidat répond aux conditions que le CPAS a fixé. Ils parlent français ou font tous les efforts possibles, et sont fort efficaces. Pour toute somme due sans soucis.

Anderlecht
Selon leur site internet, ils limitent la garantie aux dégâts locatifs.

Anderlues:
Eviter. Ils limitent la garantie aux dégâts locatifs. J'ai pas été voir plus loin, mais ils m'ont précisé qu'il n'y avait pas d'exception.

Bièvre: Des escrocs à l'époque. Ils n'ont pas prévenus AVANT que la garantie locative serait limitée aux dégâts locatifs. Ils m'ont donc volé 150€ de ma garantie. Je ne sais plus en combien de temps ils avaient pris une décision, mais je ne travaillerai plus jamais avec ces gens-là.

Binche
Eviter: 2 mois de caution max et caution limitée aux dégâts locatifs uniquement
Je n'ai pas creusé plus, mais en plus, la garantie ne serait accordée qu'une fois qu'ils ont le bail et l'état des lieux...
Aucune idée des délais non plus, je me suis arrêté à "dégâts locatifs uniquement"

Carnières
N'acceptent pas les conditions normales (3 mois pour toute somme due). Donc non. (Fait partie de Morlanwez)

Charleroi:
La procédure a évolué au fil des ans. Evidemment.
Actuellement, garantie Belfius pour toute somme due (sauf frais judiciaire)
Acceptent 3 mois de garantie. Acceptent de payer le premier mois aussi, en extra, avec récupération sur les allocations du bénéficiaire.
Donnent un formulaire à remplir par le propriétaire.
Font visiter le logement dans un délai assez court actuellement (une semaine environ)
Prennent une décision et la délivrent en 3 semaine environ.
Dans le passé, cela a pris jusqu'à 6 semaines entre le moment où le document est remplis par le propriétaire et où la décision est rendue au bénéficiaire.

Là où cela cloche, c'est que certains assistants sociaux, lors de la sortie, font faire marche arrière à leur bénéficiaire, et leur font se dédire de leur signature. J'ai personnellement dû aller au procès contre le CPAS pour récupérer mes sous et frais de procédure. Et ils ne répondent actuellement pas et ne payent donc pas non plus. Je pense que je vais demander à mon huissier de procéder.

Les travailleurs sociaux ne sont pas de mauvaise composition, mais le système fonctionne globalement mal: les flamands y arrivent en 2h. Il faut 3 à 6 semaines aux wallons. J'ai honte.

Depuis fin 2016, ils forcent pratiquement le propriétaire à ester en justice contre le locataire, même si le locataire marque son accord pour une libération de garantie locative pour le propriétaire.

La garantie du Cpas de Charleroi a donc de tel inconvénient actuellement qu'il devient idiot de l'accepter. Personnellement, j'ai décidé de ne plus l'accepter. C'est sans doute ce qu'ils recherchent. Su ce point, ils ont gagné.

Chatelet:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. Ils font croire au téléphone qu'il n'y a pas de problème, qu'on eput demander la garantie pour toute somme due. Mais en pratique, ils m'ont toujours refusé la garantie pour des prétextes irrelevants.

Chimay
Assez souples. Verseraient l'argent de la garantie et du premier mois en direct sur le compte du propriétaire.

Courcelles:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due, avec engagement de principe par mail en 5 jours ouvrable. Très efficace.

Fleurus:
Ont donné une garantie de 3 mois pour toute somme due et premier loyer, avec engagement de principe par mail en quasi instantanné. Et loyer arrivé sur compte en moins d'une semaine. Très très efficace.

Florennes:
Eviter. Ils ne donnent pas la garantie pour toute somme due. (Belfius)

Fontaine-l'Eveque
Limité à deux mois. Ceci dit, ils ont répondu lundi matin vers 10h par téléphone à mon mail du week-end. Assez réactif donc. Mais, je me suis arrêté au deux mois. Je ne travaillerai pas avec eux.

Montignies-le-Tilleul:
A priori, ne donnent pas la garantie pour toute somme due. En outre, ils ont une procédure à la noix qui permet sur papier au CPAS de refuser la garantie sur des critères inconnus une fois que le bénéficiaire est dedans.

En pratique, si on refuse le logement, ils changent d'avis et adaptent leur procédure. M'ont annoncé que la procédure allait être clarifiée. Sont à priori de bonne foi et fort efficaces

Namur
(Expérience de Chris-Namur - 5/11/2012)
Voici quelques infos reçues du CPAS de Namur par téléphone sur leur garantie locative:
- garantie bancaire Belfius équivalent à maximum 2 mois de loyer
- la garantie est sur toutes sommes dûes
- la décision est prise en 2 ou 3 jours car ils ne veulent pas perdre d'"opportunités" dans la région
-la restitution de la garantie se fait dans un délai de ~1 mois

Morlanwez
Voir Carnières...

Somme-Leuze
Juste parfait. Une démonstration exacte qu'il y a moyen de faire les choses bien:
1. 3 mois de loyer
2. Pour toute somme due
3. Réponse immédiate d'une personne réelle qui connait le dossier au téléphone
4. Décision prise par le Cpas avant que la personne commence à chercher un logement, avec un budget max largement réaliste.
5. Demande à voir le bail avant, et donne un avis deux heures plus tard après analyse du bail (bon, évidemment, il faut un bail "normal")

Bref, simple, correct, complet, rapide, inventif. Une preuve qu'il y a moyen de faire les choses légalement et correctement. Pourvu que ce soit pareil à la sortie...

St Ghislain:
Versent la garantie sur le compte du proprio sans aucune vérification et sans se poser de question. Assez efficace, mais complètement illégal...

Schaerbeek
(Multiples sources)
A éviter absolument...
D'un autre côté, c'est le seul CPAS que je connaisse qui a une décision qui ne pénalise pas le propriétaire par des délais infernaux: la décision est prise avant.... Donc, Zéro attente.

Virouinval
Prennent une décision de principe, mais ne peuvent pas en informer le propriétaire sans une décision du directeur. Du coup, cela prend beaucoup trop de temps.
J'éviterai à l'avenir.

D1791

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