Location et CPAS: mes petites histoires...

Moi, j'ai travaillé dans un CPAS comme assistante sociale (j'ai démissionné) et avec tous ces dossiers qui sont passé par mon ex-bureau, je ne louerais pas une personne venant d'un CPAS. C'est pas l'usager le problème, mais plutôt l'institution qu'il y a derrière et qui est inflexible avec les proprio; C'est des phases comme "ceux sont des rentiers les proprio" ou mieux "ils ne travaillent pas". Alors que je paye encore un crédit bancaire et que je travaille pour ça.

Avec l'aimable autorisation de Libra qui m'a transmis jugements et conclusions, je viens faire un feed-back, en omettant ce qui n'est pas relevant pour cette affaire, et en mettant les informations intéressantes pour tous.

Tout d'abord, il est à noter que chaque juge est seul maître en son tribunal. Comme disait un juge, la jurisprudence, ce n'est que l'avis d'un autre juge pour une autre affaire... Donc, il ne faut pas préjuger de ce cas pour un autre.

Je vais donc réécrire l'histoire de Libra telle que je l'ai comprise, des éléments qui ont été échangés par MP avec Libra.

Plusieurs mois avant le bail, le CPAS concerné avait pris une décision d'octroi de la garantie locative. C'est intéressant de savoir que certains CPAS prennent des décisions  plusieurs mois à l'avance.

Une semaine avant signature, le CPAS avait indiqué à Libra que la garantie pour toute somme due était octroyée pour ce bail.

Libra a un manque de confiance envers le CPAS, qui s'était déjà mangé sa parole précédemment. Personnellement, quand un CPAS confirme par écrit que la garantie est acceptée, je ne remets pas en cause cela. Si le CPAS venait à manger son engagement écrit, j'ai l'intime conviction que le juge le condamnerait à payer.

Libra a donc indiqué à son locataire qu'il n'acceptait pas la garantie CPAS. Il a donc signé un contrat qui mentionnait que la garantie serait un compte bloqué.

Juste après avoir signé le bail, la locataire excipe un document de garantie locative à signer par le propriétaire, à destination du CPAS. La loi précisant que le locataire a le choix de sa garantie, et la garantie étant déjà octroyée, Libra n'avait plus qu'à s'incliner. C'est mon avis, c'est aussi l'avis du juge.

Personnellement, pour éviter ce genre de problème, je signe le contrat à la banque, après avoir constitué la garantie et reçu le 1er loyer. Cela m'évite ce genre de mésaventure... La banque peut être à 10km du lieu du logement, cela ne pose pas de problème

Libra s'est senti trahi, à juste titre. Mais à mon avis, il était piégé et n'avait pas le droit de refuser. Il a écrit au locataire qu'il ne donnerait pas les clés tant que la garantie n'était pas constituée, et que si elle n'était pas constituée conformément au contrat pour le 2 du mois, il remettait en location.

Le juge de paix a annulé le bail, renvoyé dos à dos propriétaire et locataire, et laissé les dépens à charge du propriétaire (c'est le locataire qui a attaqué) Libra perdait donc les frais de procédure (235€)... et un mois de loyer puisque le bien n'était pas loué.

Sur le papier de garantie locative à signer pour le CPAS, il y avait des conditions que Libra trouvait excessives. Je les trouve excessivement mal foutues aussi, mais ma pratique ne montre aucun des inconvénients potentiels qui ont effrayé Libra. Et à ce que j'ai pu voir, les conclusions ne pointaient pas suffisamment ces possibles inconvénients.

Inconvénients mentionnés dans le documents:
1. Le contrat type Dexia/Belfius  mentionne les deux possibilités suivantes, à choisir: soit la garantie est soit limitée au dégâts locatifs, à l'exclusion des arriérés et des frais de justice, soit elle est octroyée pour toute somme due à l'exception des dépens.
2. Le contrat type de Dexia/Belfius mentionne qu'il faut faire appel à la garantie dans les 60 jours de la fin du contrat. A défaut, la garantie est nulle.

En pratique, le CPAS avait octroyé pour toute somme due, et cela était confirmé par mail. Il suffisait à Libra de remplir le document, et la garantie était octroyée pour toute somme due. Il est clair que Libra a eu peur d'un engagement aussi faible qu'un mail. Le juge a cependant pris en compte ce mail, qui démontrait que la garantie pour toute somme due était octroyée.

Pour ce qui est des 60 jours, il est évident qu'en cas d'action en justice, le délai de 60 jours serait dépassé. Il est vrai que ce délai n'est pas d'application avec une garantie normale. Je connais personnellement une personne qui a laissé 4 garanties

J'ai aussi le sentiment que le citoyen s'est vu mettre au pied du mur, face à une décision prise, et face à un organisme peu fiable de son expérience. Il s'est donc dit qu'il fallait sortir de cette situation, et les documents qu'on lui a mis sous le nez  étaient tout sauf clairs. Le citoyen a besoin de sécurité juridique!!!

Ce qui est surprenant dans les jugements intervenus, c'est que le juge estime que la garantie n'est pas un élément essentiel du contrat. Et donc que Libra devait considérer que le bail était parfaitement valable, et l'accord sur la chose et sur le prix lui imposait de donner les clés.

La seule manière de se prémunir de cela, c'est de signer le bail une fois que la caution est déposée, et le premier loyer payé.

Même si il était mentionné dans le bail que les clés ne peuvent être données avant que la garantie ne soit déposée, le bail existe, et le bailleur ne peut pas relouer.

Même si on met dans le bail que le bail est résolu si la garantie n'est pas déposée avant une certaine date, un juge pourrait considérer que cette clause résolutoire expresse est réputée non écrite.

J'avais évoqué précédemment la possibilité de faire une option de bail de location, payante pour avoir un engagement financier, et cette proposition ne semblait pas praticable.

Personnellement, je trouve que la garantie CPAS n'est pas une mauvaise solution. 3 mois de caution au lieu de 2, le législateur a été intelligent pour une fois. Là où cela ne fonctionne pas bien, c'est que l'octroi est trop long et très rarement préalable, ce sont les limites que mettent certains CPAS et que permet Dexia, c'est cette règle, illégale et impraticable, des 60 jours.

Je pense que le CPAS concerné, qui avait pris une décision préalable, avait bien travaillé. Son "formulaire" était peut-être mal foutu. Et c'est souvent comme cela: les Administrations voient leur sécurité juridique, et pas celle du citoyen en face...

Une autre leçon que je tire de cette affaire, c'est que quand on a un mauvais jugement, en faire appel peu mener à un pire...

En d'autres mots:
1. Ne jamais signer un bail sans avoir la garantie sur un compte. Personnellement, je signe les contrat à la banque, après que le locataire ait déposé l'argent sur le compte... Je vois que je fais bien...
2. La caution Dexia a deux options: soit pour les dégâts, soit pour toute somme due. Apparemment, Libra savait avant de signer (mail du CPAS) que la garantie serait pour toute somme due. Malheureusement, il ne l'a pas compris, merci les administrations...
3. Un mail émanent du CPAS peut parfaitement être produit en justice. Les représentants du CPAS engagent le CPAS, et donc le mail valait garantie. En tout cas, c'est comme cela que je le comprends dans mes relations avec le CPAS. A mon sens, Libra a mal compris le document de garantie que lui demandait de signer la locataire. Cette mauvaise compréhension du formulaire, et le fait qu'il n'a attribué aucune valeur au mail l'a desservi. Personnellement, au vu de ce qu'il avait en main, j'aurais fait commencer le bail.
4. Il faut toujours que soit mentionné dans le bail que la clé ne sera pas remise tant que la caution n'est pas constituée. Et évidemment, cela n'arrange pas tout, puisque le proprio reste bloqué avec un locataire fragilisé... et sans doute insolvable.
5. Je suis très étonné de lire sous la plume d'un Juge d'Appel (Tribunal de 1ère instance) que la garantie n'est pas une des composante essentielle du bail...
6. Le locataire a le droit de choisir la caution CPAS. C'est malhonnête de procéder dans le dos, mais il semble qu'elle ait émis l'idée de la garantie CPAS, puisque Libra avait reçu un mail la semaine d'avant. Raison de plus de se méfier de ce locataire foireux.
7. Si la situation est tendue une semaine avant avec la locataire (mail du CPAS), surtout ne pas signer avec elle.
8. La situation s'est envenimée le jour même de la signature du bail, à cause de ce fichu formulaire mal foutu. En effet, de ce que je comprends, le courrier de "rupture" a été envoyé le jour même de la signature du bail... Protection possible: signature du bail après constitution de la garantie...
9. Il faut toujours faire attention à ce qu'on écrit. Le courrier que Libra a envoyé n'était pas très bien écrit, et cela a desservi Libra. Le juge d'appel ne lui a pas pardonné...
10. Le premier juge a coupé la poire en deux. Il avait bien jugé, excepté pour les dépens. Il avait compris l'esprit du désaccord. Il aurait dû renvoyer dos à dos pour les dépens. Je ne vais pas en rajouter une couche, je suppose que Libra s'en veut assez d'avoir été en appel. Mais pour 250€, je pense inutile d'aller en appel. Je suppose que la locataire avait annoncé aussi vouloir aller en appel... Et si un mois de loyer a été perdu, cela fait partie des risques du métiers.
11. En appel, le juge a appliqué la loi, toute la loi, rien que la loi. Parce qu'en fait, Libra avait une garantie en main (à mon avis) par le mail qui précisait que la garantie était pour toute somme due. Libra et son locataire avaient un contrat. Et Libra a refusé d'appliquer ce contrat. La loi (inique à mon avis...) donne le droit au locataire de choisir le mode de garantie. La garantie existait, puisque donnée au préalable par le CPAS. Libra a donc rompu un contrat que la locataire avait légalement. Malhonnêtement et pas en bonne foi selon Libra(et selon moi...) mais légalement. Et donc le juge n'a pu qu'appliquer la loi..
12. Libra aurait dû soulever l'argument de la bonne foi de la locataire. En effet, lorsque c'est le CPAS qui octroie la caution, on a le droit de demander 3 mois de caution, et non deux. Libra a dès lors été trompé sur la marchandise par son locataire.
13. Les cautions locatives du CPAS sont très souvent refusées par les propriétaires. C'est illégal sans l'être. C'est illégal si la décision n'a pas encore été prise (mais ici, elle était prise...) C'est légal si les conditions de garantie sont rabotées (2 mois au lieu de 3, limité aux dégâts locatifs, décision prise en 5 semaines, procédure telle que le CPAS peut faire marche arrière une fois que le locataire est dans le logement, etc. Voyez le reste de ce fil de discussion...) En fait, le problème des CPAS, c'est la sécurité juridique pour le propriétaire. Chaque CPAS fait à sa mode... et pas toujours de manière légale. Vu que les proprios refusent quasi toujours les cautions CPAS, les locataires en viennent à devoir ruser pour pouvoir l'utiliser...
14. Je constate que certains CPAS prennent une décision au préalable pour l'octroi de la garantie. Ils pourraient alors donner une attestation au locataire en ce sens, et cela aiderait la sécurité juridique pour le propriétaire. Le CPAS de Charleroi par exemple, refuse catégoriquement de prendre une décision anticipée.
15. La sanction a été très lourde en appel: Frais et dépens des deux instances, soit 2x1320€, un mois d'indemnité, remboursement de l'acompte... et un mois de loyer perdu puisque le bien est resté inloué un mois de plus. D'un autre côté, le juge aurait pu mettre plus d'un mois d'indemnité...
16. Le juge d'appel a très peu apprécié que Libra se fasse justice lui-même. En plus, les conclusions étaient à mon avis pas très bien rédigées, insistaient sur des points qui auraient dû passer sous silence et omettaient certaines choses qui auraient pu profiter au locataire. Je pense que le juge a conclu à de la mauvaise foi, et c'est cela qui a coûté cher à Libra.

Voilà. Je pense que mon texte est un peu touffu. Avec des redondances, et je m'en excuse. Mais cette mésaventure de Libra est riche d'enseignement, même pour ceux qui refusent les garanties du CPAS!!!

Et je le remercie ici encore une fois de m'avoir permis de compléter son histoire avec un regard extérieur, pour une histoire non seulement douloureuse pour son amour propre, mais aussi pour son porte-feuille!!!

Monde même !

Le 24 février 2010, j’avais donné en location à Md. D.  un appartement (bail résidence principal).  Il avait été précisé que la garantie sera constituée sous forme d’un dépôt en banque. Lors de discussions précédent la conclusion du bail, il avait été précisé que je n’acceptais pas la garantie CPAS.

Le même jours Md. D. me soumet un document vierge et donc non signé de la CPAS afin que celle ci se porte garante.

Cette garantie contient de plusieurs restrictions qui la vide de tout son contenu.

Soit exclusivement les dégâts locatifs du chef de la location à l’exclusion expresse de tout autre somme et notamment des loyers impayés et des dépens judiciaires.
soit toute somme due du chef de la location, à l'exclusion des dépens judiciaires.

D’avance, le garant rejette une éventuelle décision d’un Tribunal quant aux paiements des loyers et quant aux dépens.

Tout appel à la présente garantie devra être envoyé à Dexia Banque, Public Finance, Octroi Crédits GI 11/34, par pli recommandé à la poste dans un délai maximum de 60 jours à dater de la fin du bail, à l'échéance prévue ou anticipativement convenue, ou à dater de la décision judiciaire exécutoire mettant fin au bail.

Un jugement est valable 30 ans. Pourquoi le réduire à 60 jours. D’ailleurs, bien souvent ce n’est que lors d’un second jugement intervenant bien plus de 60 jours après le premier jugement que le Tribunal peut se prononcer quant à la libération de la garantie. Ce sera toujours le cas suite à un jugement d’accord.

Cette restriction à la garantie la vide de tout son sens

Je refuse de signer et je l’informe par écrit que je ne remettrai pas les clés
·    tant que la garantie n’est pas constituée ;
·    tant que l’état des lieux d’entrée n’a pas été rédigé et signé ;
·    tant que le premier mois de loyer n’a pas été payé ;

A défaut de réaction de Md. D. , j’ai remis l’appartement en location dans le courant du mois de mars.

Fin mars, je suis convoqué à la Justice de Paix. L’affaire est fixée au 27 avril. Un calendrier des conclusions est demandé. Le 29 juin 2010, je suis condamné à rembourser, l’acompte versé (400 Euros) et au paiement des dépens, intérêts judiciaires et indemnité de procédure soit 235 Euros.

Au 20 septembre 2010, j’adresse au Tribunal de 1ère instance une requête d’appel. L’affaire est fixée au 19 mars 2013. Le tribunal estime que j’avais à accepter à la garantie de la CPAS et ce malgré toutes les restrictions de cette garantie. Elle me condamne en conséquence au paiement d’une indemnité égale à un mois de loyer, soit 700 Euros et à l’indemnité de procédure soit deux fois 1.320 Euros.

Bref alors même que la garantie n’est pas constituée, que le 1er mois de loyer n’est pas payé, qu’il n’y a pas d’état de lieu d’entrée, je suis tenu de remettre les clés du bien loué. En outre, je suis tenu d’accepté la garantie de la CPAS alors que cette garantie n’est que du vent.

Et toujours rien de rien.

Je pense que, pour le principe, je vais faire une demande officielle de payement des intérêts.

Vous rêvez éveillé, ou c'est de l'humour un peu caustique... Cela m'étonnerait que le CPAS rajoute des intérêts à des garantie libérées tardivement.

En tout cas, cela ne m'est jamais arrivé. Quand j'ai poursuivis le CPAS pour qu'il libère la garantie, j'ai dû leur envoyer les huissiers pour récupérer les frais de mise au rôle de 35€...

Ah ben, j'ai des nouvelles par personnes interposées: il semble que le courrier du CPAS à Belxia sera signé ce mois-ci.

Je suppose que le préposé devra demander une réunion du comité pour obtenir un timbre pour le courrier...

Non mais franchement, tout ce temps pour l'application d'un jugement, on nage en plein Kafka...

C'est parfaitement vrai.

Je dirais même que toute condition imposée par le CPAS qui diminue l'étendue de la garantie, supposée couvrir les obligations (TOUTES les obligations) du locataire peut être refusée par le propriétaire.

Donc, la garantie Belfius, qui exclut du champ de la garantie les dépens en cas d'action en justice, peut être légalement refusée par le propriétaire.

J'aurais pu assigner mon locataire. Et j'aurai eu ma garantie beaucoup plus vite. Malheureusement, je n'aurais pas eu plus... et je serais resté avec les frais de 35€ sur les bras+7.5€ de certificat de domicile. Comme en plus le locataire avait tourné SDF, j'aurais dû agir par voie de requête par huissier.... que je n'aurais pas récupéré puisque le locataire est insolvable.

C'est donc contre le CPAS que j'ai tourné mon action. Economie du certif' de domicile, au moins. Et des frais de requête par huissier sans doute. Et peut-être même des frais d'avocat que l'huissier n'aurait pas manqué d'exiger pour toute requête.

J'avais demandé des dommages et intérêts, que je n'ai pas eu. J'ai demandé des intérêts, que je n'ai pas eu non plus. Et ils venaient encore faire leur mauvaise tête pour 35€?

Ils ont eu à payer, outre les 35€ de citation, des frais de près de 175€. Et des conclusions épaisses comme un botin de téléphone.

Mais ils s'en foutent: c'est à charge du contribuable.