Mes petites statistiques...

grmff · #1 28-09-2015 10:59:23

Aujourd'hui,
33% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2014: 32% - 2012=47%

Age et durée des baux
Studios:
Contrat de moins d'un an: 45% (était de 26%)
Age moyen: 2.46 ans (était de 2.05 ans)
Age médian: 1.62 an (était de 1.46 ans)

Appart 1ch:
Contrat de moins d'un an: 26% (était 27%)
Age moyen: 6.21 ans (était 5.32 ans)
Age médian: 2.49 ans (était 2.5 ans)

Appart 2ch:
Contrat de moins d'un an: 29% (était de 29%)
Age moyen: 3.25 (était de 3.22 ans)
Age médian: 2.82 ans (était de 1.37 ans)

Appart 3ch: non représentatif
Commercial: non représentatif

Ensemble:
Contrat de moins d'un an: 28% (était de 32%)
Age moyen: 4.10 ans (était de 3.57 ans)
Age médian: 2.20 (était de 1.50 ans)

On constate une grosse augmentation de l'instabilité des baux de studios sur la dernière année. C'est cependant trompeur, parce que j'ai le sentiment d'une plus grande stabilité et d'une paix royale sur les studios. Il est un fait que plusieurs de mes enquiquineurs sont partis et que j'ai pour l'instant la paix. En outre, un ancien locataire de studio a changé de studio. Et finalement, j'ai eu deux décès inopiné dans mes locataires (alors que cela ne m'était jamais arrivé précédemment) Tout cela fausse un peu le taux de nouveau baux. On peut constater que malgré cela, tant l'age moyen que l'age médian des baux continue à augmenter. Cela conforte mon sentiment de stabilité.

On peut constater à nouveau que les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps et sont plus stables. L'age médian des apparts 2 chambres semble cependant augmenter et dépasser largement celui des apparts 1ch.

Ma conclusion est donc que la rotation pour les nouveaux contrats d'appart 2ch est encore importante, mais que les anciens se stabilisent.

Au niveau global, on constate aussi, en un an et demi, une augmentation de 6 mois de l'age moyen et médian de mes baux. Cela va aussi dans le sens de la stabilisation.

A noter aussi que la base des statistiques est un peu différente entre mars 2014 et septembre 2015. En effet, il y a eu des ventes et des achats. Mais bon, c'est juste pour ma référence.

grmff · #121 15-03-2014 23:23:37

Et je rajouterai que je ne décompte pas les mois que j'ai perçu "deux fois", suite à indemnités perçues et relocation immédiate...

Mais ces cas-là sont rares...

grmff · #122 15-03-2014 23:21:02

Non, cela ne comprend pas les frais de permis de location, de PEB et de travaux.

Cela comprend les impayés non récupérés, le vide locatif en attente d'un locataire et le vide locatif pour travaux.

Je n'ai pas eu de frais d'huissier. Je récupère généralement la garantie locative quand j'expulse pour impayé, et je m'arrête là. Je ne considère pas les indemnités non payées comme "perte". Par contre, la garantie locative couvre les pertes de loyers.

Les pourcentages de perte sont en nombre de loyers perdus, et non en montant.

Chacun sa manière de calculer, évidemment. En fait, pour calculer mes pertes, je note les cases restées vides sur mon tableau de suivi en fin d'année...

Diabolo · #123 15-03-2014 21:23:11

grmff a écrit :

...
Mes pertes ont été plus faibles en 2013 (3% contre 4% en 2012) mais rien pour travaux, et beaucoup pour vide locatif dans des apparts 2 chambres.
...

Je suis fort impressioné, est-ce que ceci comprends toute les choses suivantes?:
- Permis de locations
- PEB
- Huissiers
- Impayés
- Vide locatifs
- Travaux (réparations chaudiere, ...)

De ma tête, après une premiere année désastreuse (+/- 25%), je dois etre a 8% la deuxieme année. Mais j'ai nettement amélioré la qualité des locataires, et aussi la qualité des logements. J'ai de bonnes raisons pour espérer mieux pour la prochaine année.

ChristopheDelagrange · #124 13-03-2014 13:38:56

grmff a écrit :

Je parle de l'age des baux, éh banane...

Ah. Alors je vous rejoins. Les miens durent rarement plus de 2 ans.

Toutefois, j'ai trouvé deux bons locataires, qui louent de longue date (l'un a loué toute sa vie et a près de 70 ans, l'autre a 45)

Ca n'a pas de prix, ces personnes qui n'ont pas envie d'acheter.

grmff · #125 13-03-2014 13:36:34

smile ) Je parle de l'age des baux, éh banane... wink

ChristopheDelagrange · #126 13-03-2014 13:20:39

grmff a écrit :

Age moyen: 2.05 ans
Age médian: 1.46 ans

Vous les prenez au berceau vos locataires.

grmff · #127 13-03-2014 12:58:17

Je n'ai pas fait mes devoirs en début d'années, je les fais donc aujourd'hui.

Aujourd'hui,
32% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2012=47%

Mes pertes ont été plus faibles en 2013 (3% contre 4% en 2012) mais rien pour travaux, et beaucoup pour vide locatif dans des apparts 2 chambres.

Age et durée des baux
Studios:
Contrat de moins d'un an: 26%
Age moyen: 2.05 ans
Age médian: 1.46 ans

Appart 1ch:
Contrat de moins d'un an: 27%
Age moyen: 5.32 ans
Age médian: 2.5 ans

Appart 2ch:
Contrat de moins d'un an: 29%
Age moyen: 3.22 ans
Age médian: 1.37 ans

Appart 3ch: non représentatif
Commercial: non représentatif

Ensemble:
Contrat de moins d'un an: 32%
Age moyen: 3.57 ans
Age médian: 1.50 ans

En conclusion, on peut constater que, contrairement à ce que je pensais, les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps dans mes biens.

grmff · #128 29-05-2013 15:12:43

Ils n'auront qu'à lire "Mes petites statistiques"... wink

bada · #129 29-05-2013 14:39:14

grmff

Ouvrez un fil de discussion spécial pour "Fins de bail rocambolesques", et je promets de l'alimenter

Et vous ne craignez pas de dégouter les futurs investisseurs de mettre leur argent dans la brique !

jeanbrussel · #130 29-05-2013 09:42:42

Avec plaisir dès que j'ai un peu de temps.

grmff · #131 29-05-2013 09:39:02

Ouvrez un fil de discussion spécial pour "Fins de bail rocambolesques", et je promets de l'alimenter...

cochise

jeanbrussel · #132 29-05-2013 09:37:02

Pour ma part, pas de vide, ni d'impayé, juste un jugement prévu début novembre pour la libération totale et à mon profit d'une garantie locative suite à un état des lieux de sortie des plus rocambolesques de mon existence.

grmff · #133 29-05-2013 09:24:26

Goutte d'eau, non. Mais je ne parle plus en pourcentage... c'est un progrès!

jeanbrussel · #134 29-05-2013 09:23:09

grmff a écrit :

27 mai 2013:
Je pense que ce sont de très bons résultats

Si les impayés et les vides ne représentent qu'une goutte de l'océan, j'adhère à votre raisonnement. tongue

grmff · #135 29-05-2013 09:00:19

27 mai 2013:
3 loyers impayé, dont:
- un pour lequel le CPAS a pris engagement de payer (et le CPAS met toujours un temps indéfini pour payer, mais paye quand il en a pris l'engagement)
- un qui a prévenu (changement de mutuelle ou de bureau de chomage)
- un qui prétend avoir payé et joue à cache cache, et dont l'épouse n'a plus de domicile en Belgique, donc que je ne peux pas poursuivre sans passer par huissier.

2 vides dont un bureau difficilement louable, et un appart 2ch.

Je pense que ce sont de très bons résultats

grmff · #136 10-01-2013 23:42:05

On peut parfaitement reconduire un contrat de type court. Le code civil le prévoit.

§ 6. (Par dérogation au § 1er, un bail peut être conclu, par écrit, pour une durée inférieure ou égale à trois ans.
Ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5.
Il ne peut être prorogé qu'une seule fois, et seulement par écrit et sous les mêmes conditions, sans que la durée totale de location ne puisse excéder trois ans.
Il prend fin moyennant un congé notifié par l'une ou l'autre des parties au moins trois mois avant l'expiration de la durée convenue.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraires, à défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial de courte durée est entré en vigueur et est dès lors régi par les §§ 1er à 5. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial de courre durée, sans préjudice de l'application des articles 6 et 7.) <L 1997-04-13/43, art. 6, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>

Il est à noter que le bail SNP prévoit le même système.
Dans le modèle du SNP de 2004, il était également prévu des possibilités pour le bailleur comme pour le locataire de mettre fin au bail de 3 ans à la fin des 1ere et 2e années. Mais il me semble que cela avait été déclaré caduc par certains juges.

rodes · #137 10-01-2013 19:05:12

grmff a écrit :

Je fais donc des baux de 6 mois, avec tacite reconduction de 6 mois.

Comment faitez-vous cela? Il faut quand meme necessairement résilier et resigner un contrat, sinon = 9 ans?

grmff · #138 10-01-2013 18:37:00

C'est un juge de paix qui m'a dit un jour: "un mois et un jour de retard, cela doit être sur mon bureau"...

Depuis, j'applique, en rajoutant "et un mensonge, une promesse non respectée ou une perte de contact."

En bref, les gens de mauvaise foi arrivent encore à me balader, mais moins longtemps.

ChristopheDelagrange · #139 10-01-2013 15:55:06

libra a écrit :

15 jours de retard, c'est un mois de retard. Celà risque d'être cavalier au yeux du Juge de Paix. Puis ce peut être un accident de parcours.
Un mois et un jour, on écrit deux mois sur la requête. La on a des chances d'avoir le bail résillier.

J'ai entendu dire par des avocats spécialisés, au SNP, que les magistrats avaient pour habitude de ne résilier un bail qu'après 3 mois d'impayés...
Si l'on dépose une requête trop vite, on risque de passer pour une personne intolérante.

Cela dit, j'avais un locataire avec 3 semaines de retard. J'ai déposé une requête. Mystérieusement, le jour après réception, le loyer a été payé !

Je pense qu'il n'y a pas de règle, sauf en théorie. A partir du moment où un montant n'est pas payé, on peut s'attendre à tout.
J'ai vu aussi un juge obtenir la résiliation d'un bail en conciliation, avec 2 mois de délai. Il a convaincu le locataire de signer un accord en ce sens. Le type demandait 6 mois. Petit discussion et nous voilà à 2 mois

grmff · #140 30-12-2012 18:09:59

Voici un post où je vous fais part de mes statistiques personnelles. Je ne tiens pas à dire "combien", mais plutôt "quel pourcentage"...

Aujourd'hui, bilan de fin d'année.
47% de mes locataires sont nouveaux de cette année. Dingue...
4% de perte à ce jour sur 2012
1.25% de perte définitive pour loyer irrécupérable très certainement
1% de perte à cause des travaux
2% de perte en cours de récupération (s'attendre à 50% d'irrécouvrable)
Le solde est perdu pour vide locatif.

Ratio contrat terminés / #logements : 47%
Ratio dépôt requête en justice / # logements : 6%
Ratio affaires en justice / # logements: 16.5%
(Moralité: de nombreuses affaires se sont étalées sur 2011-2012)

J'ai cette année pour la deuxième fois de ma vie dû procéder à une expulsion par voie d'huissier. Il n'y avait plus personne dans le logement en question. La fois précédente, c'était en 2007. C'est donc excessivement rare de devoir aller jusque là. Et c'est très désagréable. Et coûteux...

Les 3 baux les plus anciens sont des baux de 1984, 1991 et 1995.
Ils ont des loyers en dessous des derniers biens équivalents mis en location 2012 de 25%, 31% et 15%.

Si tous les baux étaient actualisés, je toucherais 5% de loyer en plus.
Si tous les baux de plus d'un an étaient actualisés, je toucherais 10% de plus sur ces baux-là
Si tous mes baux de plus de 9 ans étaient actualisés, je toucherai 32% de plus sur ces baux-là (moralité: mais purée pourquoi est-ce que je les garde si longtemps!!!)

Entre décembre 2011 et décembre 2012, les loyers encaissés ont augmenté de 12% (dûs aux indexations, augmentation de loyer suite à changement de locataire et acquisitions diverses)

Rendez-vous l'an prochain pour d'autres stats.

Scalena

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