Mes petites statistiques...

Quelques chiffres, en vrac.

Manque à gagner
En calculant à quel point mes anciens baux sont sous-évalués au niveau du prix, j'ai donc calculé la perte que je subis, entre le loyer du locataire et le loyer "actuel" pour un bien de ce type.

1. En moyenne, j'ai un manque à gagner de 5.67%
2. 40% de mes baux on un manque à gagner de plus de 5%
3. 98% de mon manque à gagner se trouve sur la moitié de mes baux
4. 68% de mon manque à gagner se trouve sur 20% de mes baux
5. 44% de mon manque à gagner se trouve sur 10% de mes baux, qui sont aussi les plus anciens
6. Les baux de plus de 9 ans (donc que je pourrais réactualiser à la hausse dans les 3 ans) représentent 55% du manque à gagner et 15% de mes baux

Litiges en cours
Autre chiffre, un peu différent de mon optimise habituel:
Actuellement, je réclame par voie de justice ou par voie d'huissier une somme équivalente à 2.42 mois de loyer, à un ratio de 50% de litige sur le nombre de location en cours.

Ces dossiers "litiges" sont les dossiers que je n'ai pas classé sans suite définitivement. J'avoue aussi que j'en ai marre d'être gentil. Trop bon, trop con. Surtout avec les gens qui se sont abondamment fichu de ma poire.

Ces 2.42 mois de loyer ne sont pas ma perte. Ils comprennent en effet les éventuelles indemnités qui sont dues pour rupture des baux.
Ce ratio de 50% ne signifie pas non plus que 50% des baux se terminent mal. En effet, j'ai un taux de renouvellement important chaque année. Si on prend les 5 dernières années (non prescrites donc), un taux 50% de nouveaux baux chaque année, cela fait 50%/(1+5x50%) = 15% de baux à problème. C'est beaucoup, je vous le concède.

Le prix de la tranquillité
En croisant les données, je constate qu'aucun des dossiers en litige ne se retrouve dans les baux les plus anciens ou avec le manque à gagner les plus importants.
(Pour ceux qui n'ont pas compris, c'est de l'humour. Aucun des dossiers en litige ne devrait avoir un bail actuellement. En réalité, il y en a deux quand même...)

En clair, faut-il chercher le dernier carat et virer les anciens, ou considérer que c'est le prix de la tranquillité? Et quel est le prix de la tranquillité? 50% du loyer? 10%?

Si on prend les baux (15%) que je pourrais réactualiser, ils ont tous une décote de loyer de plus de 15% (sauf un, mais je le virerais bien pour d'autres raisons...)

Et si on prend la moitié de ces baux réactualisables avec la plus grosse décote, cela fait une décote de 25 à 50%, soit 40% du total de mon manque à gagner.

Faut-il chercher le dernier carat au risque de voir les locataires ne plus pouvoir payer? Sachant que pas un de ceux-là ne m'a offert de chocolat? Et sachant évidemment que ces biens  n'ont en général pas été rénovés depuis plus de 9 ans...

Aujourd'hui,
33% de mes locataires sont nouveaux de ces 12 derniers mois. 2014: 32% - 2012=47%

Age et durée des baux
Studios:
Contrat de moins d'un an: 45% (était de 26%)
Age moyen: 2.46 ans (était de 2.05 ans)
Age médian: 1.62 an (était de 1.46 ans)

Appart 1ch:
Contrat de moins d'un an: 26% (était 27%)
Age moyen: 6.21 ans (était 5.32 ans)
Age médian: 2.49 ans (était 2.5 ans)

Appart 2ch:
Contrat de moins d'un an: 29% (était de 29%)
Age moyen: 3.25 (était de 3.22 ans)
Age médian: 2.82 ans (était de 1.37 ans)

Appart 3ch: non représentatif
Commercial: non représentatif

Ensemble:
Contrat de moins d'un an: 28% (était de 32%)
Age moyen: 4.10 ans (était de 3.57 ans)
Age médian: 2.20 (était de 1.50 ans)

On constate une grosse augmentation de l'instabilité des baux de studios sur la dernière année. C'est cependant trompeur, parce que j'ai le sentiment d'une plus grande stabilité et d'une paix royale sur les studios. Il est un fait que plusieurs de mes enquiquineurs sont partis et que j'ai pour l'instant la paix. En outre, un ancien locataire de studio a changé de studio. Et finalement, j'ai eu deux décès inopiné dans mes locataires (alors que cela ne m'était jamais arrivé précédemment) Tout cela fausse un peu le taux de nouveau baux. On peut constater que malgré cela, tant l'age moyen que l'age médian des baux continue à augmenter. Cela conforte mon sentiment de stabilité.

On peut constater à nouveau que les baux pour des apparts de 1ch durent plus longtemps et sont plus stables. L'age médian des apparts 2 chambres semble cependant augmenter et dépasser largement celui des apparts 1ch.

Ma conclusion est donc que la rotation pour les nouveaux contrats d'appart 2ch est encore importante, mais que les anciens se stabilisent.

Au niveau global, on constate aussi, en un an et demi, une augmentation de 6 mois de l'age moyen et médian de mes baux. Cela va aussi dans le sens de la stabilisation.

A noter aussi que la base des statistiques est un peu différente entre mars 2014 et septembre 2015. En effet, il y a eu des ventes et des achats. Mais bon, c'est juste pour ma référence.

Non, cela ne comprend pas les frais de permis de location, de PEB et de travaux.

Cela comprend les impayés non récupérés, le vide locatif en attente d'un locataire et le vide locatif pour travaux.

Je n'ai pas eu de frais d'huissier. Je récupère généralement la garantie locative quand j'expulse pour impayé, et je m'arrête là. Je ne considère pas les indemnités non payées comme "perte". Par contre, la garantie locative couvre les pertes de loyers.

Les pourcentages de perte sont en nombre de loyers perdus, et non en montant.

Chacun sa manière de calculer, évidemment. En fait, pour calculer mes pertes, je note les cases restées vides sur mon tableau de suivi en fin d'année...

Ah. Alors je vous rejoins. Les miens durent rarement plus de 2 ans.

Toutefois, j'ai trouvé deux bons locataires, qui louent de longue date (l'un a loué toute sa vie et a près de 70 ans, l'autre a 45)

Ca n'a pas de prix, ces personnes qui n'ont pas envie d'acheter.

Vous les prenez au berceau vos locataires.

Ils n'auront qu'à lire "Mes petites statistiques"... 

Avec plaisir dès que j'ai un peu de temps.

Pour ma part, pas de vide, ni d'impayé, juste un jugement prévu début novembre pour la libération totale et à mon profit d'une garantie locative suite à un état des lieux de sortie des plus rocambolesques de mon existence.

Si les impayés et les vides ne représentent qu'une goutte de l'océan, j'adhère à votre raisonnement.