Mes petites statistiques...

Je me demande régulièrement quel est le plus fort taux de rotation: les studios? Les apparts une chambre? Les apparts 2 chambres?

Alors, voici mes statistiques sur 2019 (ratio nombre de changement dans un type de bien / nombre de ce type de bien en portefeuille.

Moyenne sur le parc considéré: 30%
Moyenne studio: 31%
Moyenne 1ch : 30%
Moyenne 2ch: 29%

C'est intéressant de constater que le taux de rotation est similaire dans toutes les configurations. On dit toujours que c'est plus "sportif" avec des studios. En tout cas, ce n'est pas plus de mouvement.

Et si on faisait le même exercice avec les crash (perte financière définitive causée par le locataire)
Moyenne sur le parc considéré: 16%
Moyenne studio: 6%
Moyenne 1ch : 25%
Moyenne 2ch: 29%

Paradoxalement, on voit qu'il y a moins de perte avec les studios qu'avec les apparts un chambre et deux chambres. Ce serait donc, sur ces chiffres, plus facile de louer des studios que des apparts! Cela contredit tout ce que j'ai toujours pensé...

Mais à y regarder les cas individuels, les 2 crash majeurs (avec perte sèche et sans doute définitive ou très long terme, causée par le locataire de type 100% salcon) ont été pour un studio (2 mois perdus) et un appartement 1 chambre (4 mois de perdus). Mon crash majeur précédent était pour un grand studio qui se trouve entre le prix d'un studio meublé et d'un appart une chambre.

Bref, studio, appart une chambre, appart deux chambres, la différence est finalement assez faible. Trop faible en tout cas pour m'amuser à ce genre de stats dans les 5 ans qui viennent...

Je pense donc que le risque n'est pas tellement induit par le type de logement, mais par le type de locataire. Pour améliorer mes statistiques (et diminuer les emmerdements...), je dois mieux sélectionner et dire plus souvent "non" à mes candidats. Quitte a diminuer le taux de remplissage, parce que je ne suis pas sûr que cela augmenterait le nombre de loyer non payés/non loués/travaux/vide locatif (taux de 3.5% sur les 12 derniers mois)

Quand aux affaires en justice qui arrivent prochainement à l'audience, c'est 2 studios et 1 appart 1 chambre.

Quelques stats, plus reprises depuis juin. Je reprends l'immeuble Volga dans mes stats à partir de maintenant, en considérant que les périodes précédant la première occupation ne sont pas des pertes.
Age moyen : 36 (En venant de 40 - grosse chute due à la disparition du bail de 1975 - pas grave)
Age médian(tout Volga loué compris) : 17 mois (Venant de 14 en avril - belle progression)
Pourcentage de baux de moins d'un an: 34% (venant de 49% - sachant que le Volga est occupé depuis plus d'un an pour une bonne partie, et que hors Volga, nous étions à 31% - On peut donc dire que le Volga, immeuble récent de studio meublé, ne plombe pas trop le résultat.)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 66% venant de  69% (hors Volga : 58%) - On verra la différence dans 2 ans...
Pourcentage de locataires avec retard: 3% venant de 11% - il y a eu du nettoyage
Nombre de loyer incomplètement payés ce mois (au 11/11): 16%

En résumé, on peut dire que le Volga s'intègre bien dans les stats. Sur 21 studios, j'ai eu 33 locataires...

… ou que vous êtes passé à l'heure d'hiver ...

Je parie que grmff a, dû aux vacances, un retard dans ses statistiques et que c'est le 13.06.2019

13 juin 2019.
A ce jour, 22% de loyer non payés. Sans compter que les retards précédents augmentent.

C'est soudain l'explosion des impayés, et je ne sais pas pourquoi. Vacances des locataires? Absence de ma part? Soucis annexes qui m'empêche de me concentrer comme d'habitude? Manque de suivi? Esprit des locataires vagabond avec l'été?

Message publié le 3 mai : on est passé au mois d'été ?

3 avril mai 2019 à 10h: 62% des locataires ont payé leur loyer de mai
7 mai 2019 à 11h: 75%
8 mai 2019 au soir: 86%
9 mai 2019 à 9h30: 92%

J'ai le sentiment que je me suis trompé quelque part. (Je supprime de mon message précédent les info erronnées)

Je recalcule aujourd'hui:
Age moyen (tout Volga loué compris): 40 mois (hors Volga 51)
Age médian(tout Volga loué compris) : 14 mois (hors Volga 29)
Pourcentage de baux de moins d'un an: 49% (hors Volga: 31%)
Pourcentage de baux de moins de 3 ans : 69% (hors Volga : 58%)
Pourcentage de locataires avec retard: 11%
Nombre de loyer incomplètement payés ce mois (au 26/4): 0 (dingue...)

Il était impossible que les chiffres hors Volga soient moins bon que les chiffres Volga compris, puisque presque tous les baux Volga ont moins d'un an...

Le chiffre marquant est le pourcentage de locataire avec retard. On passe de 17% à 11%. Le recul est net. Ce qui veut dire que le nombre de locataire avec problème est net aussi. C'est sans doute la raison qui me fait penser que j'ai moins de rotation. En fait, je pense que j'ai juste moins d'emmerdements. Et c'est clair également dans le nombre de fois que je passe devant le juge de paix: chute libre!

Une raison particulière ?un changement de méthode ?