Mes petites statistiques...

Revoilà le temps des statistiques.

Mon nouveau projet n'ayant pas encore démarré, je le mets hors jeu pour ces chiffres. J'ai vendu un immeuble courant d'année, ce qui change un peu les chiffres et les rend moyennement comparables. Mais on fait avec ce qu'on a...
Aujourd'hui, petites statistiques.

L'improductivité totale était de 4% en 2012 (impayés, inloués, vide locatif et travaux).
1.8% en 2016, avec une probabilité non négligeable d'améliorer ce score à 1.5% (procédures en cours)
4,7% de trous dans mon tableau 2017 à ce jour. Ce chiffre ne devrait pas évoluer d'ici la fin de l'année. Cependant, j'estime que, via les procédures en court et les accords trouvés, on devrait redescendre 3%.
La part de vide locatif est de 1.3%. Pas de perte par travaux cette année. Cela fait tout de même un paquet de perte par impayé...

26% des baux ont moins de 1 an.
60% des baux ont moins de 3 ans.
Age moyen: 75 mois
Age médian: 28 mois

Les chiffres se sont donc améliorés globalement au niveau de la stabilité des locataires, malgré quelques départ de locataires anciens.

Deux locataires décédés en 2017.
7.5% de logements avec 3 locataires différents en une année.

Mes objectifs pour 2018: récupérer 1 ou 2% des loyers perdus d'une part. Garder le même genre de chiffre de perte sur le parc de 2016 d'autre part. Je doute faire mieux.

Raison de la dégradation 2017: manque de suivi par manque de présence en début d'année, et manque de temps en fin d'année (nouveau projet).

Raison de la difficulté prévisible pour 2018: vu la restructuration patrimoniale (un petit immeuble vendu, un gros immeuble qui commencera à être loué), j'aurai 28% de "nouveaux" logements, tous inoccupés actuellement. Ce seront donc tous de nouveaux baux, qui commenceront au plus tôt en février... Sûr que la statistique ne va pas s'améliorer à cause de cela.

En outre, j'aurai le même manque de présence en début d'année. Partir deux mois alors que je vais commencer la location des "nouveaux" biens, ça va pas aider...

Dernier point: vu le nombre de "nouveaux" biens, qui sont tous des studios, il est certain que le choix des locataires conduira à de nombreuses erreurs et à une rotation plus élevée dans la première année sur ces biens.

Moralité: les durées moyenne et médiane vont chuter un bon coup. Le vide locatif va faire un bon à la hausse. Et ne parlons évidemment pas du nombre de baux de moins d'un an et de moins de 3 ans... Pour garder le moral, je pense que je ferai mes statistiques 2018 sur le parc de 2017 d'une part, et sur le parc total d'autre part.

Vente d'un petit immeuble bien occupé qui paie et non soumis à permis ou à règlement pompier pour acheter un gros, vide, permis à demander, arrêté d'insalubrité en cours et pas en ordre de pompiers.

Bref, un peu de sport après quelques années plus simples.

Année 2016 bof bof

+- 50 % sont partis, et d'autres sont revenu

Points positifs
Aucun vide locatif, même + , parti plus tôt avec indemnité et re location direct
J'ai fini de faire contrôlé par un organisme agrée 100 % des logements d'un point de vue électrique (même le miens), tout est ok pour 25 ans

Points négatif
Changement de syndic dans une copropriété , ou j’attends plusieurs décomptes ... ca va faire mal
Je trouve qu'il y a trop d'exagération dans l'augmentation du cadastre à Mons

Moyenne d'age +- 52 ans

A part les pensionnés et les personnes sous administration par un avocat qui sont des fidèles sans jamais de retard, les autres c'est de 2 à 15 jours (ouf pas +)

Je ne me plaint pas, il y a mieux, mais il y a surtout pire ;-)

Meilleurs vœux

Quand je compare mes stats avec celles des logements sociaux, je trouve que je gère pas trop mal.

7.5% d'impayés (=+/-1mois en moyenne) répartis sur 25% des locataires, cela fait tout de même 4 mois de retard en moyenne pour ceux qui sont en retard.

Sachant que les loyers sociaux sont plafonnés, que ce sont ceux qui ont le moins de revenus qui ont le moins de loyer et le plus de difficulté, on peut même se dire que la moyenne de mois de retard doit être bien supérieure.

Moralité: ils mettent combien de temps avant de se bouger le popotin et de secouer les cloches de leurs locataires? Parce que finalement, les loyers sociaux sont deux fois moindre que les loyers "normaux", mais c'est bien parce que les gens qui payent des impôts (ce qui est finalement assez peu le cas des occupants des logements sociaux) suppléent la différence.

Il est évident que les logements sociaux auront toujours des chiffres plus mauvais que les logements privés (moins bons payeurs, coûts de construction et de rénovation largement supérieurs, taux d'inoccupation 5 à 10x supérieur). Mais à ce point, je suis tout de même ébahi.

Personnellement, je respecte la législation et le droit du locataire de choisir son fournisseur.

Cependant, j'ajoute un service personnel à ceux qui désirent choisir le fournisseur "avec lequel cela tourne". En clair, je remplis les contrats avec eux, les relevés avec eux, et je transmets le tout quand c'est le fournisseur de mon choix, qui n'est pas trop cher et certainement pas plus casse pied qu'un autre. Voyez mon fil de discussion "Fournisseurs d'énergie: pas un pour rattraper l'autre"

Bizarrement, 95% des locataires choisissent le fournisseur que je propose...

Aujourd'hui:
Age moyen: 50 mois
Age médian: 33 mois
Baux de moins d'un an: 25%
Baux de moins de 3 ans: 59%

Le nombre de baux de moins d'un an diminue. Sans doute suite à une plus grande rigueur dans le choix de mes locataires. Vu le nombre de changement ces derniers mois, il ne devrait pas diminuer significativement avant un bout de temps maintenant.

Par contre, le nombre de baux de moins de 3 ans devrait commencer à diminuer.

Mon sentiment:
Peu de demande, sans doute à cause des vacances. Sans doute aussi à cause du "pas de garantie Cpas" dans le texte. Bien qu'ayant des annonces en lignes, j'ai eu 1 seul appel en ce W-E du 15 août. Bizarre-bizarre.

Pour ce qui est des impayés, cela frise le zéro: un retard autorisé et habituel, un retard qui m'a prévenu avant la fin du mois (et qui avait déjà rattrapé ses retards très importants précédemment) et un dernier payement reçu le 10.

Bref: cela reste plus longtemps et cela paye mieux. Et le nombre de casse-pied diminue. Va falloir que je rachète, pour pas m'ennuyer.

Je n'ai pas de KPI du genre personnellement. Et ne suis donc pas les durées moyennes - même si je suis bien d'accord avec l'hypothèse de locataire longue durée qui correspondent aux meilleurs locataires - pour un propriétaire attentif.
Je me limite à un tableau reprenant les revenus / dépenses de façon très précise.
Par contre, je considère les durées moyennes - estimées de tête et à la grosse louche donc - uniquement par appartement, et pas dans leur ensemble. Je mets en locatation un appartement de 160 m² hyper rénové, comme un studio de 32 m² assez simple dans une zone plus populaire. Les locataires ont donc des profils différents, et les durées s'en ressentent forcément.

J'ai aussi un pensionné, une personne sous tutelle, une personne handicapé, une minimexé, le reste travail  

Didier, il me semble que la mesure du saut d'index pour les loyers n'est pas publiée. Et si ça ne l'est pas encore, vous pouvez le demander ! (Plus tard, c'est le futur...  )

Je suis comme vous dans mes stats... 100% d'historique... sauf que depuis ce mois de novembre : j'ai 2 cas d'impayés en un coup, avec un des deux qui fait des gros dégâts et est probablement en train de vivre une descente aux enfers financièrement ! Paf comme ça. On verra...