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    Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    De Potter Sophie
    Pimonaute assidu
    Inscription : 02-12-2017
    Messages : 120

    Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Bonjour,

    J'ai hérité d'un appartement suite à un leg en duo. L'ancienne propriétaire était déjà en procédure judiciaire avec les locataires pour non paiement de 4 mois de loyer + charges, résiliation du bail au tort du preneur. L'audience avait lieu le 18 octobre, la propriétaire est décédée le 16 octobre. la procédure de succession a duré quasi 1 an. une fois la délivrance du leg, le notaire me conseille de me rendre au plus vite auprès des locataires afin de leur faire part de mon identité et leur fournir les changements de coordonnées. J'ai été reçue comme une malpropre, locataire des plus irrespect-able, arrogante m'avouant qu'elle n'avait plus jamais payé de loyers, qu'elle ne m'en paiera pas non plus, qu'elle était enceinte et qu'on se reverrait devant la juge !. J'ai informé par recommandé cette locataire vu son attitude et ses antécédents que j'entamais une procédure d'expulsion en justice de paix. Lundi j'ai RDV avec l'avocat qui suivait le dossier du temps de l'ancienne propriétaire, j'ai avertit le notaire qui s'occupait de la succession et été voir le greffe pour les démarches à suivre pour ma requête.

    Je cherche des témoignages , conseils.

    Merci de votre aide.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Himura a écrit :
    grmff a écrit :

    Tout propriétaire à gros patrimoine sans héritier légaux, oui!

    Je traduis sûrement trop vite un sujet que je ne connais pas. Mais à lire cela, je comprends que même avec héritier, ça serait fiscalement avantageux, non ?

    Chaque cas étant particulier, le mieux est de faire une simulation chez votre notaire.

    Si vous avez des enfants, rien ne sert de faire un leg en duo pour éviter des droits de succession.


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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Pour répondre....

    J'ignorais totalement que ma voisine était très fortunée, elle vivait le plus simplement du monde. Elle souffrait de solitude, je jardinais avec elle, lui tenais la papote, l'invitais au BBQ ou à Noël, allais à la pharmacie ou au carrefour pour elle quand elle était malade. J'ai été très émue de son geste et surtout des plus surprise. C'est clair j'ai hérité sans aucun frais d'un appartement 2 chambres dans une belle résidence. C'est clair les frais d'avocat sont dérisoires compte tenu de la valeur de l'appartement. Mais subir l'attitude d'une locataire aussi ingrate, subir le stress d'une procédure c'est aussi gratuit et ça use moralement. Et cela je l'ai hérité aussi !.

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    De Potter Sophie
    Pimonaute assidu
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Je voulais savoir si je pouvais demander à la commune la liste des personnes domiciliées dans mon appartement.
    Je m'explique....un homme y vit au quotidien, détient les clés de la résidence sans y être domicilié.
    Cette locataire bénéficierait donc d'allocations majorées et bénéficierait d'une aide juridique par avocat prodéo alors que sa situation familiale en est tout autre. Elle gratte vraiment tout ce qu'elle peut !.

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    panchito
    Pimonaute non modérable
    Inscription : 19-06-2012
    Messages : 6 570

    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    En principe, en tant que bailleur, vous n'avez pas le droit de savoir qui habite chez vous (protection de la vie privée).

    A votre place je demanderai à l'agent de quartier de mener sa petite enquête...

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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    panchito a écrit :

    En principe, en tant que bailleur, vous n'avez pas le droit de savoir qui habite chez vous (protection de la vie privée).

    A votre place je demanderai à l'agent de quartier de mener sa petite enquête...

    C'est ce que j'ai déjà fait...

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    Himura
    Pimonaute incurable
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    De Potter Sophie a écrit :

    Mais subir l'attitude d'une locataire aussi ingrate, subir le stress d'une procédure c'est aussi gratuit et ça use moralement. Et cela je l'ai hérité aussi !.

    C'est la vie quasi-quotidienne de tout bailleur. Si vous devez continuer à louer, pensez-y.

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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Himura a écrit :
    De Potter Sophie a écrit :

    Mais subir l'attitude d'une locataire aussi ingrate, subir le stress d'une procédure c'est aussi gratuit et ça use moralement. Et cela je l'ai hérité aussi !.

    C'est la vie quasi-quotidienne de tout bailleur. Si vous devez continuer à louer, pensez-y.

    J'ai lu un peu vos histoires Gmrff, Panchito, Himura....

    Ça promet !.... mais bon dès le 1er contact avec cette locataire, en 10 secondes j'avais capté le phénomène !.

    Je voulais savoir, ( j'ai lu un peu les petites histoires), le CPAS est prévenu dès le dépôt de la requête ? et prévient la locataire par courrier ?.

    Dernière modification par De Potter Sophie (15-02-2018 00:34:09)

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    grmff
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Le Cpas est prévenu et contacte le locataire. Fondamentalement, cela ne change rien.


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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Bonjour,
    J'ai reçu l'ordonnance de la justice de paix ce matin.

    Dit pour droit que la partie défenderesse communiquera ses conclusions et les déposera au greffe au plus tard le 5 mars 2018 (.....ouf alors la proposition des dates de conclusions qui conduiraient de conclure additionnellement  le 20 avril 2018 n'est pas acceptée)
    Fixe l'affaire sur base de l'art. 747 § 2 du code judiciaire' à l'audience publique du mardi 13 mars 2018 à 10h .
    Fixe la durée des plaidoiries à 30 min
    Dit que les parties doivent déposer les pièces au greffe avant l'audience de plaidoiries.

    C'est bon alors....le 13 mars la juge peut casser le bail et accepter ma demande d'expulsion.....hein !!!!

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    GT
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Le facteur temps : quelques règles de procédure


    http://questions-justice.be/menu-princi … ure-civile

    http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … -locataire

    Dernière modification par GT (15-02-2018 15:23:07)

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    grmff
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Le 13 mars, plaidoiries.

    Le juge peut rendre un jugement partiel et renvoyer le surplus au rôle ou à une autre audience.

    Avec un dossier comme le vôtre, cela devrait être une condamnation à expulsion et payment des arriérés.

    Au rôle pour le surplus, notamment les dégats locatifs.


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    grmff
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Le jugement peut être rendu "fin d'audience" ou dans le mois.

    Courage, vous y êtes presque...


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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur


    J'ai lu que la juge peut raccourcir les délais si circonstances aggravantes....

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    Himura
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    De Potter Sophie a écrit :

    J'ai lu que la juge peut raccourcir les délais si circonstances aggravantes....

    C'est exact.
    Quand un juge prononce une expulsion, le délai normal entre la signification du jugement par le huissier et l'expulsion réelle est d'1 mois (plus en pratique, car le huissier voudra s'associer la police, le serrurier, les services communaux - et c'est long !!)

    Mais, en effet, le juge peut réduire ce délai normal, dans des cas graves, particuliers, ou si le délai n'est plus utile.
    Il semble cependant que ça soit plutôt rare - surtout chez certains.

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    grmff
    Pimonaute non modérable
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    C'est essentiellement quand la personne n'est plus sur place. Sinon, je pense effectivement que c'est excessivement rare.


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    GT
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Code judiciaire

    Article 1344quater

    "L'expulsion, visée à l'article 1344ter, § 1er, ne peut être exécutée en tout état de cause qu'après un délai d'un mois suivant la signification du jugement, à moins que le bailleur ne prouve l'abandon du bien, que les parties n'aient convenu d'un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement, ou que le juge prolonge ou réduise ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d'une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l'unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l'hiver. Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l'expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l'intérêt des deux parties et dans les conditions qu'il détermine.

    En tout état de cause, l'huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables"

    Dernière modification par GT (16-02-2018 07:25:16)

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    panchito
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Mais dans la pratique c'est plus long, sauf si vous allez chercher le jugement vous-même pour le confier à l'huissier.

    Ce qui est incroyable à l'ère de la révolution digitale, c'est que le huissier doit exécuter d'abord une "levée de commandement", c'est à dire se procurer l'unique original du jugement au greffe du tribunal. Cela lui prend souvant 15 jours... (car il fait tout cela par courrier postal).

    Voilà déjà 15 jours de perdus après que le jugement ait été prononcé puis transcrit (1 semaine après?)

    Ensuite le huissier vous enverra la facture à régler d'avance pour signifier le précieux jugement qu'il a en sa possession (souvent plus de 300€).

    Puis il ira signifier le jugement à votre locataire (encore une semaine en plus).

    A partir du moment où le jugement est signifié à votre locataire, le délai d'un mois commence.

    Le huissier vous demandera de payer d'avance tous les frais liés à l'expulsion (serrurier, police, camion communal, etc...) soit souvent plus de 1500€.

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    De Potter Sophie
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    grmff a écrit :

    Le jugement peut être rendu "fin d'audience" ou dans le mois.

    Courage, vous y êtes presque...



    Espérons que cela soit "fin d'audience".....j'y gagnerais un mois !.....vu l'énormité du dossier et le refus des conclusions additionnelles par la juge....j'y crois....

    Je vous tiens au courant hein !

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    De Potter Sophie
    Pimonaute assidu
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    Bonjour les pros du bail,

    Oui je sais, je ne passe que le 13 mars au tribunal....mais je me penche déjà vers le futur maintenant que je commence à voir le bout hein !....et puis je préfère aller de l'avant pour être opérationnelle le jour J !.

    Ma procédure m'aura coûté un pont !..... Est-il judicieux de se prendre une assurance juridique complémentaire pour se parer dans le futur ?.
    Il parait que dans le cadre d'impayés de loyer, il est possible de demander une rétribution sur le précompte immobilier ?.
    Est-il légal de commencer par un bail d'un an (histoire de tester la fiabilité des locataires....a peur maintenant) et de le reconduire par la suite à un 3/6/9 ?. Pour la provision d'eau, je me réfère à celle de ma famille soit 10 euros/pers/mois....cela vous semble correct ?. Les charges sont à revoir aussi...résidence datant d'un peu plus de 10 ans avec ascenseur et syndicat de copropriété....quelles sont les charges que je peux imputer au locataire ?.
    Le loyer est à revoir aussi, il n'a plus été indexé depuis un moment...puis-je me fier au calculateur de loyer du Brabant wallon ?.
    Je possède un box de garage à l'arrière de l'immeuble que je peux proposer en plus aux locataires (je peux le louer indépendamment) ....dois-je l'inclure dans le prix du loyer ou faire un bail indépendant du loyer ?. Je n'ai pas d'idée non plus du prix de la location d'un box. Je vais sûrement devoir faire des travaux (dégâts locatifs), la cuisine et les électros sont à revoir...avez-vous des filons ou des conseils à donner ?.
    Merci pour vos conseils lol

    Dernière modification par De Potter Sophie (22-02-2018 19:06:15)

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    panchito
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    Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

    De Potter Sophie a écrit :

    Est-il judicieux de se prendre une assurance juridique complémentaire pour se parer dans le futur ?.

    Il existe très peu de sociétés d'assurance qui veulent bien couvrir le risque "conflit bailleur-locataire" et les très rares qui le font n'acceptent de couvrir que si vos locataires répondent à des critères tellement sélectifs qu'ils n'auraient en fait aucun problème à devenir propriétaires immédiatement....

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