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Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour,

J'ai hérité d'un appartement suite à un leg en duo. L'ancienne propriétaire était déjà en procédure judiciaire avec les locataires pour non paiement de 4 mois de loyer + charges, résiliation du bail au tort du preneur. L'audience avait lieu le 18 octobre, la propriétaire est décédée le 16 octobre. la procédure de succession a duré quasi 1 an. une fois la délivrance du leg, le notaire me conseille de me rendre au plus vite auprès des locataires afin de leur faire part de mon identité et leur fournir les changements de coordonnées. J'ai été reçue comme une malpropre, locataire des plus irrespect-able, arrogante m'avouant qu'elle n'avait plus jamais payé de loyers, qu'elle ne m'en paiera pas non plus, qu'elle était enceinte et qu'on se reverrait devant la juge !. J'ai informé par recommandé cette locataire vu son attitude et ses antécédents que j'entamais une procédure d'expulsion en justice de paix. Lundi j'ai RDV avec l'avocat qui suivait le dossier du temps de l'ancienne propriétaire, j'ai avertit le notaire qui s'occupait de la succession et été voir le greffe pour les démarches à suivre pour ma requête.

Je cherche des témoignages , conseils.

Merci de votre aide.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Il parait que dans le cadre d'impayés de loyer, il est possible de demander une rétribution sur le précompte immobilier ?.

Pas au courant....

Par contre si j'ai un vide locatif de par exemple 3 mois, dans ma déclaration IPP au code 106, je ne déclare que 3/4 du RC avec un feuillet explicatif et en disant que je tiens à la disposition du fisc, toutes les annonces payantes publiées sur Internet qui sont restées infructueuses.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Est-il légal de commencer par un bail d'un an (histoire de tester la fiabilité des locataires....a peur maintenant) et de le reconduire par la suite à un 3/6/9 ?.

En fait le 3/6/9 n'existe plus depuis des lustres.

Vous pouvez faire un bail d'un an (reste à voir si les candidats prennent le risque...) à titre de période d'essai. Si vous ne vous opposez pas à ce qu'ils restent dans les lieux en envoyant une résiliation au moins 3 mois avant la fin du contrat, le bail est automatiquement transformé en bail standard de 9 ans.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Pour la provision d'eau, je me réfère à celle de ma famille soit 10 euros/pers/mois....cela vous semble correct ?. Les charges sont à revoir aussi...résidence datant d'un peu plus de 10 ans avec ascenseur et syndicat de copropriété....quelles sont les charges que je peux imputer au locataire ?.

Votre bien est dans quelle région? A Bruxelles, une loi toute récente détermine les charges imputable au locataire, et celles au bailleur.

J'ai eu de nombreux locataires dans mes biens et suivant la composition de la famille, et les consommations, les charges concernant l'eau et le chauffage peuvent varier du simple au quadruple. Donc la première année on navigue dans le brouillard. Après la 1ère année et donc le 1er décompte eau et chauffage, et conformément à mon contrat de bail (PIM), je calcule la régularisation pour la 1ère année et adapte la provision mensuelle pour la 2ème année en fonction des frais réels de la 1ère année.

Avant la nouvelle loi qui vient de sortir pour Bruxelles, j'imputais au locataires toutes les charges SAUF:
- Les assurances
- Les frais d'avocat pour procédures en cours à l'encontre de l'ACP ou de CP
- Les frais de rénovation à la structure (Ascenseurs, façade, toit, châssis) etc...

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Le loyer est à revoir aussi, il n'a plus été indexé depuis un moment...puis-je me fier au calculateur de loyer du Brabant wallon ?.

NON

Faites vous passer pour un candidat locataire et aller voir les biens en location dans votre quartier. Les sites immobiliers sont aussi très instructifs.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Je possède un box de garage à l'arrière de l'immeuble que je peux proposer en plus aux locataires (je peux le louer indépendamment) ....dois-je l'inclure dans le prix du loyer ou faire un bail indépendant du loyer ?. Je n'ai pas d'idée non plus du prix de la location d'un box.

Pour mes appartements à WSP, je les propose toujours à part car la demande est énorme et pour un beau box fermé entièrement refait à neuf dans le quartier Montgomery (Avenue de Tervueren) on demande facilement 200€/mois.

Voyez ce qui se fait dans votre quartier.

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Je n'ai pas d'idée non plus du prix de la location d'un box. Je vais sûrement devoir faire des travaux (dégâts locatifs), la cuisine et les électros sont à revoir...avez-vous des filons ou des conseils à donner ?.
Merci pour vos conseils lol

Profitez des conditions Batibouw!

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Himura
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Panchito voulait écrire SA page  lol

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De Potter Sophie
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Messages : 106

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour à tous,

L'audience du 13 mars s'est très bien déroulée. La locataire bien entendu absente représentée par son avocat dont ses arguments furent démontés un à un par le mien !. La locataire prétend évidement à un trouble de la jouissance ( cliché courant chez les mauvais payeurs selon mon avocat ). D'autant plus qu'une expertise des lieux en juin 2015 ( suite à la plainte de cette dernière ) mettait bien en évidence un manque d'aération des lieux, murs secs, pas d'infiltration d'eau ni de défauts structurels du bâtiment. Depuis juin 2015 plus aucune plainte à ce sujet soit 32 mois. Cette dernière justifie donc ses impayés par l'insalubrité de l'appartement. Evidemment aucuns montants n'ont été bloqués sur un compte approprié. Paiements locatifs ça et là en 2016 et un paiement en février 2018 suite à sa prise d'avocat et sa demande de conclusions additionnelles refusée par la juge. Explication des plus farfelues selon mon avocat et pas acceptable cf aucuns montants sauvegardés sur un compte. 32 mois sans plainte...tout aussi farfelu !. Raisonnablement dixit mon avocat, le jugement devrait être en ma faveur : résiliation du bail aux torts et griefs de la locataire et demande d'expulsion accordée. Jugement prononcé le 10 avril. Mon avocat lèvera au plus vite la signification afin que le délai d'expulsion ne soit pas retardé. Je suppose que son avocat lui a fait part que ce sera compliqué pour elle d'avoir gain de cause face au démontage sensé de tous ses arguments par mon avocat face à la juge. Espérons qu'elle prenne la sage décision de faire ses bagages au plus vite hein !.

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PIM

De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour à tous,

La résiliation du bail est aux torts et griefs de la locataire  angel , l'expulsion m'est accordée. Le juge s'est basée sur le constat de ALL DETECTION...humidité due à un manque d'aération du locataire et non due au bâtiment  angel . Cependant la locataire a bénéficié d'un délai de grâce jusqu'au 30 juin pour partir vu la particularité du dossier (leg en duo) à la seule condition qu'elle me verse une indemnité d'occupation dès le 1er mai 2018. Condition qu'elle ne va pas respecter vu sa demande par sms de me verser l'indemnité de mai le 23 mai. Mon avocat a donc fait appel à l'huissier pour signification et pour la suite expulsion....je verrai donc le 2 mai si versement de l'indemnité...

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 106

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour,

Quelqu'un peut-il me dire combien de temps prend une signification pour expulsion et en quoi consiste t-elle exactement ?.
Le délai d'expulsion est-il communiqué lors de la signification ?.

Merci  wink

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grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
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Site Web

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Le temps de signification dépend de la rapidité de votre huissier à réclamer l'expédition, de la rapidité de réponse du tribunal, et du planning de votre huissier.

Je pense que le délai d'expulsion est mentionné dans la signification.

Pour gagner du temps (15 jours voire un mois), vous pouvez aller chercher l'expédition vous-même (ou vous la donnera immédiatement en général) et l'apporter vous-même à l'huissier. (NE PAS LA PERDRE!!! DOCUMENT UNIQUE DONT ON NE PEUT AVOIR DE COPIE!!!)


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 106

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

GMRFF,

Merci... l'avocat a remis l'expédition (il l'avait déjà commandée) à l'huissier mercredi en main propre. J'ai provisionné l'huissier pour la signification le jour même et lui ai envoyé la preuve que débitée de mon compte. Je voulais savoir combien de temps l'huissier opère la signification...je ne trouve pas de délai sur le net....

Merci  wink

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Habituellement, il le fait directement - soit moins de 48h. Le mien traite généralement la demande 24h après le mandat donné et la réception de l'expédition.

Ensuite, il laisse le délai de grâce prévu au jugement (1 mois), puis si rien n'a bougé, il prend les contacts nécessaires (police, services communaux, serrurier, ...) pour l'expulsion. Et là, ça dépend souvent de la police, qui traine un maximum les pieds pour fixer un rdv, dans les grandes villes.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 106

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Merci HIMURA,

le mandat a été remis en main propre à l'huissier mercredi 25 par mon avocat en stipulant la situation urgente. J'ai le jour même fournit la preuve du versement. Donc la locataire en a été informée alors. J'ai payé 480 euros pour la signification, sur le net j'ai trouvé que c'était au-dessus du tarif moyen demandé en général ??. Normalement la locataire doit me verser une indemnité d'occupation dès le 1er du mois... qu'elle ne fera pas suite à sa demande par sms de me verser l'indemnité de mai le 23 mai d'où la démarche auprès du huissier. Donc si l'huissier s'est présenté chez elle vendredi 27...j'en serai quitte fin du mois de mai alors ?. Pour l'expulsion est-ce l'huissier qui me recontacte pour la provision ?.  Quelqu'un a déjà eu à faire à cette situation ?.
Je suis sur Tubize, en général tout va très vite ici...pas comme à Bruxelles.

Merci,

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
Messages : 1 113

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

480 € pour une signification, cela me paraît beaucoup. 480 € pour un commandement de déguerpir me paraît peu. À moins qu'il vous réclame un complément quant il passera aux actes. L'huissier de justice a t-il fait signification du jugement ou a t-il fait un commandement soit de payer, soit de déguerpir, soit les deux?

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 157

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Si le 1 mai l'occupante ne présente pas le preuve du payement de l'indemnité d'occupation (jusqu'à quelle date ?) peut-elle être expulsée ?

Une indemnité d'occupation n'est due que pour une période d'occupation.
L' occupante sera redevable d'une indemnité et non plus d'un loyer, pour la période pendant laquelle elle est restée ds le bien.
Les modalités de payement de cette indemnité sont-elles prévues ds le jugement ? Avec quelle sanction ?Une sanction  est-elle spécifiquement prévue ds le jugement, à savoir la mise en oeuvre concrète de l'expulsion ?

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

GT,
Dans le jugement il est indiqué qu'elle sera déchue de son délai de grâce si elle ne paie pas l'indemnité à partir du 1er mai 2018( je suppose que les jours d'inoccupation lui seront défalqués de sa dette énorme...). L'expulsion peut alors être exécutée avant le 30 juin. Suite au sms où elle me supplie de lui accorder un délai au 23 mai (je ne verrai bien entendu pas la couleur de mon indemnité et pour ma part ce n'est qu'un stratagème pour me traîner jusque fin juin sans indemnité), mon avocat à remis en main propre l'expédition du jugement à l'huissier qui m'a directement contactée. Mon avocat lui a demandé de signifier et éventuellement d'exécuter la décision du tribunal. l'huissier m'a demandé de le provisionner de 480 euros. Ce que j'ai tout de suite fait et lui ai fournit la preuve que le versement était débité de mon compte. Suite au jugement, mon avocat m'avait précisé 1 jour de retard et vous pouvez appliquer l'expulsion.

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Himura
Pimonaute incurable
Lieu : Liège
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Messages : 2 289

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

libra a écrit :

480 € pour une signification, cela me paraît beaucoup. 480 € pour un commandement de déguerpir me paraît peu. À moins qu'il vous réclame un complément quant il passera aux actes. L'huissier de justice a t-il fait signification du jugement ou a t-il fait un commandement soit de payer, soit de déguerpir, soit les deux?

Une signification-commandement peut être délivrée par le huissier directement, à condition que le juge ait indiqué cette possibilité dans son jugement.
Ca coûte +/- 380 €.

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libra
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 113

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Himura a écrit :

Une signification-commandement peut être délivrée par le huissier directement, à condition que le juge ait indiqué cette possibilité dans son jugement.
Ca coûte +/- 380 €.

Pour une signification-commandement de déguerpir ce sera plus cher car il faut provisionner le coût d'expulsion ( 1.000 €). Cependant l'huissier peut faire un appel de fonds en deux étapes.

Pour info, mon huissier ne me réclamant pas de provision. En cas de non paiement, il sait où d'après ses dires prendre l'argent. ops

Dernière modification par libra (29-04-2018 05:28:10)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 3 157

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

GT,
Dans le jugement il est indiqué qu'elle sera déchue de son délai de grâce si elle ne paie pas l'indemnité à partir du 1er mai 2018( je suppose que les jours d'inoccupation lui seront défalqués de sa dette énorme...). .

D'une lecture littérale, payer l'indemnité "à partir" du 1 mai n'est pas payer l'indemnité le 1 mai.
Le principe est que l'occupante est redevable d'une indemnité pour son occupation "à partir" du 1 mai.

Le délai de grâce est jusqu'au 30 juin.
Le 1 mai, l'occupante devrait payer l'indemnité pour la période s'étendant du 1 mai au 30 juin ?

Pour déchoir la personne du délai de grâce qui lui a été accordé, le recours au juge n'est-il pas nécessaire ?

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