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Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie
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Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour,

J'ai hérité d'un appartement suite à un leg en duo. L'ancienne propriétaire était déjà en procédure judiciaire avec les locataires pour non paiement de 4 mois de loyer + charges, résiliation du bail au tort du preneur. L'audience avait lieu le 18 octobre, la propriétaire est décédée le 16 octobre. la procédure de succession a duré quasi 1 an. une fois la délivrance du leg, le notaire me conseille de me rendre au plus vite auprès des locataires afin de leur faire part de mon identité et leur fournir les changements de coordonnées. J'ai été reçue comme une malpropre, locataire des plus irrespect-able, arrogante m'avouant qu'elle n'avait plus jamais payé de loyers, qu'elle ne m'en paiera pas non plus, qu'elle était enceinte et qu'on se reverrait devant la juge !. J'ai informé par recommandé cette locataire vu son attitude et ses antécédents que j'entamais une procédure d'expulsion en justice de paix. Lundi j'ai RDV avec l'avocat qui suivait le dossier du temps de l'ancienne propriétaire, j'ai avertit le notaire qui s'occupait de la succession et été voir le greffe pour les démarches à suivre pour ma requête.

Je cherche des témoignages , conseils.

Merci de votre aide.

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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Mon avocat dispose de toutes les preuves de non paiements ( 20 mois)...

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Ma locataire a reçu les conclusions via mon avocat. L'avocat lui demande de lui faire parvenir une copie des preuves de paiement (qu'elle n'a pas bien entendu, mon avocat possède les extraits du compte locatif pendant la succession). Il ajoute qu'il s'opposera à toute remise et qu'il demandera jugement à la date qui lui sera indiquée par le Tribunal pour l'ajournement de l'affaire...c'est du chinois pour moi ????.
Je vous le donne en mille......suite à la réception des conclusions, la locataire qui ne se manifestait pas malgré les mises en demeure avant l'introduction de la requête me SMS :  "c'est bien dommage que je ne veux pas solliciter d'arrangement à l'amiable" . Effectivement son conte de fée aux frais de la princesse est en train de prendre une autre tournure !. 20 mois d'impayés, dégâts locatifs, PV syndicat sans compter son arrogance, sa mauvaise foi et sa réelle volonté de ne vouloir rien payer...je suis sidérée !.

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Himura
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Ma locataire a reçu les conclusions via mon avocat. L'avocat lui demande de lui faire parvenir une copie des preuves de paiement (qu'elle n'a pas bien entendu, mon avocat possède les extraits du compte locatif pendant la succession). Il ajoute qu'il s'opposera à toute remise et qu'il demandera jugement à la date qui lui sera indiquée par le Tribunal pour l'ajournement de l'affaire...c'est du chinois pour moi ????.
Je vous le donne en mille......suite à la réception des conclusions, la locataire qui ne se manifestait pas malgré les mises en demeure avant l'introduction de la requête me SMS :  "c'est bien dommage que je ne veux pas solliciter d'arrangement à l'amiable" . Effectivement son conte de fée aux frais de la princesse est en train de prendre une autre tournure !. 20 mois d'impayés, dégâts locatifs, PV syndicat sans compter son arrogance, sa mauvaise foi et sa réelle volonté de ne vouloir rien payer...je suis sidérée !.

Qu'il s'opposera à toute remise : signifie qu'il s'opposera à ce que l'affaire soit remise à date ultérieure, à la demande de l'autre partie, pour des raisons X ou Y. Cela dépend bien souvent des raisons invoquées et des juges, mais c'est parfois assez vite accepté par les juges malheureusement.

Pas étonnant la réaction. Ces gens-là se mettent souvent dans des petites bulles qu'ils ont créés eux-mêmes, souvent construites sur des mensonges auxquels ils finissent pas croire.

Je fais le pari que vous serez encore sidérée à l'avenir.

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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

L'avocat vient de me répondre que vu l'ampleur du dossier, la volonté de cette locataire a ne rien vouloir payer, les dégâts locatifs, les PV du syndic...il est fort peu probable qu'un juge accepte ses sollicitations. J'espère que vu la réalité qui la rattrape, celle-ci fasse gentiment ses paquets et déguerpisse !.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonsoir à tous,

Un juge peut-il refuser une demande de conclusions additionnelles s'il estime qu'elles ne sont pas nécessaires vu le contenu des conclusions principales ?

Merci à tous...

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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Conclusions additionnelles de qui et pourquoi?

Un juge est souverain en son tribunal.

Relisez "mes petites histoires" et vous aurez un pannel des surprises qui vous attendent encore...


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panchito
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Quand votre avocat a introduit votre requête, n'a-t'il pas demandé au juge de dire que l'affaire sera retenue à l'audience d'introduction conformément à l'article 735 du Code Judiciaire, la cause ne nécessitant que des débats succincts?


Donc de juger l'affaire séance tenante (sans devoir déposer des conclusions additionnelles qui vont vous coûter très cher)?

Vu que votre locataire n'a pas d'avocat et les preuves dont vous disposez, si votre requête est bien torchée, vous devriez avoir un jugement favorable à la première audience.

C'est quand?

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PIM
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Des conclusions additionnelles sont, a priori, une réponse à des conclusions déposées par la partie adverse: votre locataire a pris un avocat ? Celui-ci a-t-il déposé des conclusions ?
A moins qu'il ne s'agisse d'un complément "additionnel" à ce qui était demandé dans la requête initiale (qui date d'il y a un bon bout de temps)

Bref, la question posée par Grmfff "cette nuit" nécessite réponse.


Erik DECKERS
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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Merci de vos réponses....je vais rédiger un topo afin que vous puissiez m'éclairer sur ce charabia.....

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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Mon avocat a déposé les conclusions auprès du greffe le 17 janvier. 3 requérants contre la locataire : reprise d'instance de feu l'ancienne propriétaire, l'ASBL (légataire universel) par conjointement à ma procédure et moi-même (propriétaire du bien depuis la délivrance du leg soit le 23 novembre).
Il s'agit d'une requête en fixation de délais et plaidoiries. Le délai pour permettre à la locataire de conclure a été réduit à 15 jours, les débats ne devant pas excéder 40 min lors de la plaidoirie. L'avocat souligne que l'affaire est urgente vu les impayés de plusieurs mois (20). Nous disposons de tous les extraits bancaires avant même le décès de l'ex propriétaire....aucuns versements.

En conséquence:
- Résoudre la convention de location litigieuse aux torts et griefs de la locataire pour inexécution grave de ses obligations graves de locataire
- Autoriser madame Sophie à faire expulser la locataire (elle et les siens ) par un huissier + force publique s'il y a lieu
- Condamner la locataire à payer à l'ASBL 13600 euros d'arriérés de loyer + 1400 euros de charges 
- Condamner la locataire à payer à Sophie 1360 euros d'arriérés de loyer + 140 euros de charges
- Condamner la locataire  à payer 2040 euros (indemnité de 3 mois de loyer)
- Condamner la locataire à payer 680 euros (indemnité pour résolution de bail introduite au cours de la 3ième année)
- Condamner la locataire à Sophie loyers + charges en cours d'instance
- Condamner la locataire à payer à Sophie une indemnité compensatoire si la locataire se maintient dans les lieux après la résolution du bail soit 45
   euros +2.34 euros de charges par jour.
- Condamner la locataire à payer des intérêts sur les sommes dues soit 12 pc
- Autoriser Sophie à percevoir la garantie locative
- Condamner la locataire à indemniser Sophie pour les dégâts locatifs. Désigner un expert, dire que l'expertise ne sera mise en mouvement qu'à la
   demande de la partie la plus diligente.....cela signifie ????
-Condamner la défenderesse aux dépens, indemnité de procédure pour chacune des parties demanderesses
Dans l'inventaire multiples documents+ extraits bancaires + PV syndicat pour non respect ROI + rapport BMC service ( la locataire s'était plainte de moisissures après 3 mois d'occupation dans l'appartement), le rapport m'est en évidence des murs secs, et une mauvaise aération des locaux. Suite au rapport (18 juin 2015) la locataire ne s'est plus plainte de ce problème.
Cette locataire s'est pris un avocat qui propose en date du 5 février des dates de conclusions qui conduiraient à lui permettre de conclure additionnellement le 20 avril (GLOUPSSS.
Mon avocat écrit à la juge qu'il s'oppose énergiquement à cette demande car la locataire n'a plus payé son loyer depuis le 25 octobre 2016 et qu'il ,est intolérable qu'elle continue à agir de la sorte. Je suppose que mon adversaire prétendra que les lieux loués sont en état de mauvaise jouissance dixit mon avocat et celui-ci demande une comparution volontaire afin de demander une vue des lieux.  Du coup cette locataire a payé le loyer de février...une goutte parmi tous les impayés !.

Un ami avocat m'a fait part que vu l'ampleur du dossier sa demande pourrait être jugée irrecevable ne servant qu'à faire traîner la procédure.

Voilà vous avez le topo.....rassurez-moi hein !

Dernière modification par De Potter Sophie (11-02-2018 17:42:08)

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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Le juge va avoir tendance à arrêter l'hémoragie.

Il est possible que la parie adverse arrive à attendrir le juge, montrant un tas de courrier envoyé au défunt. Pas sûr qu'il y arrive...

Vu l'ampleur, il est possible que le juge remette à bref délai, considérant que le bailleur ayant laissé 2p mois  d'impayé n'est pas pressé. Je l'ai déjà entendu d'un juge. Ce même juge, pdnsionné depuis, qui m'avait dit qu'avec un mois et un jour de retard, cela doit être sur son bureau... Votre cas est sans dlute différent, puisque vous n'avez pqs traîné. Le cas global étant sans dlute compliqué, le juge demandera sans dlute des preuves de payement à bref délai. Certains juges reportent à 2 ou e semaines.

Il est aussi possible que le juge casse le bail en un jugement intermédiaire, et reporte pour le surplus.

Le pire serait sans doute un calendrier judiciaire (et non amiable) qui reporterait l'affaire de plusieurs mois. Votre avocat pourrait être contraint de le demander si l'avocat adverse joue la procédure. Je doute qu'un juge accepte de jouer dans ce genre de jeu, mais je ne connais pas votre juge...


Bref, l'évantail des possibilités est très large. Le juge est maître en son tribunal.

Pour vous rassurer, le juge doit aussi équilibrer les droits et devoirs de chacun, en fonction de la situation de chacun. Vu le foutage de gueule de votre locataire, peu de chance pour lui que le juge soit tendre...avec lui.


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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

"Partie la plus diligente": le premier qui le demande. Vous, ou le locataire...


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panchito
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Je me demande quand même comment un locataire qui ne paie plus son loyer depuis 26 mois (!!) peut s payer un avocat à minmum 150€ de l'heure hors TVA!

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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

panchito a écrit :

Je me demande quand même comment un locataire qui ne paie plus son loyer depuis 26 mois (!!) peut s payer un avocat à minmum 150€ de l'heure hors TVA!

Simplement en étant Vipo ou sansressources.  Pro deo dans le langage courant. Bureau d'aide juridique pour le terme technique ( je crois) et c'est quasi gratuit...


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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

panchito a écrit :

Je me demande quand même comment un locataire qui ne paie plus son loyer depuis 26 mois (!!) peut s payer un avocat à minmum 150€ de l'heure hors TVA!

Je me suis posée la même question !

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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Gmrff

Nous disposons de tous les extraits bancaires du compte locatif. Mon avocat a donné 15 jours à la locataire pour conclure et déposer ses preuves de versements....ce qu'elle n'a pas fait évidement puisque nous savons que pas de versement. Ce pourquoi je ne comprends pas la demande de conclusions additionnelles. J'ai une lettre de la part de cette locataire jointe à la requête dans laquelle celle-ci me dit : "Vous évoquez plusieurs mois de loyers impayés madame, OUI mais de combien ?" ou encore "Sachez madame que madame D m'avait de vive voix fait savoir que ce n'était qu'un malentendu et de plus qu'elle ne comprenait pas pourquoi elle et moi devions allez devant le juge, de plus elle disait qu'elle allait arranger cela", elle ajoute encore qu'elle ignorait le décès de madame D. Gros mensonge puisqu'elle a été avertie de la suspension de l'audience suite au décès de madame D.

Dernière modification par De Potter Sophie (11-02-2018 21:38:05)

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GT
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

grmff a écrit :

Le juge va avoir tendance à arrêter l'hémoragie.

Sophie n'est propriétaire que depuis le 23 novembre 2017.
Le mois de février 2018 a été payé.
Elle est créancière à charge de la locataire d'une somme de 1360 euros d'arriérés de loyer + 140 euros de charges

Dernière modification par GT (11-02-2018 21:45:23)

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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Oui GT. Mais un juge agira, normalement, plus vite avec une locataire qui est dans les lieux et qui ne paie pas. Si elle paie et que le dommage n'augmente plus, impossible d'invoquer l'urgence.

Raison je suppose pour laquelle elle vient de payer un mois de loyer: montrer une prétendue bonne foi.

Comme souvent , devant un juge,  c'est la bonne foi qui fait pencher la balance. 20 mois d'impayés et des incohérences dans le discours, la balance devrait pencher en faveur de Sophie...


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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Là où je suis moins optimiste, c'est dans la manière que l'avocat a eu de gérer la longueur dexla succession. Il aurait dû demander de nommer un administrateur de la succession pour permettre de continuer les poursuites...


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De Potter Sophie
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Grmff et GT,

C'est la raison pour laquelle j'ai fait une reprise d'instance et demandé à l'ASBL le conjointement à la procédure pour obtenir gain de cause car je ne suis propriétaire que depuis le 23 novembre. Donc même si les loyers antérieurs ne me sont pas dus, ils font partie et appuient ma demande de résolution du bail et ma demande d'expulsion.

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