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Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 61

Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Bonjour,

J'ai hérité d'un appartement suite à un leg en duo. L'ancienne propriétaire était déjà en procédure judiciaire avec les locataires pour non paiement de 4 mois de loyer + charges, résiliation du bail au tort du preneur. L'audience avait lieu le 18 octobre, la propriétaire est décédée le 16 octobre. la procédure de succession a duré quasi 1 an. une fois la délivrance du leg, le notaire me conseille de me rendre au plus vite auprès des locataires afin de leur faire part de mon identité et leur fournir les changements de coordonnées. J'ai été reçue comme une malpropre, locataire des plus irrespect-able, arrogante m'avouant qu'elle n'avait plus jamais payé de loyers, qu'elle ne m'en paiera pas non plus, qu'elle était enceinte et qu'on se reverrait devant la juge !. J'ai informé par recommandé cette locataire vu son attitude et ses antécédents que j'entamais une procédure d'expulsion en justice de paix. Lundi j'ai RDV avec l'avocat qui suivait le dossier du temps de l'ancienne propriétaire, j'ai avertit le notaire qui s'occupait de la succession et été voir le greffe pour les démarches à suivre pour ma requête.

Je cherche des témoignages , conseils.

Merci de votre aide.

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libra
Pimonaute intarissable
Inscription : 05-02-2011
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Ce matin, je me suis rendue à l'audience publique en justice de paix pour voir comment cela fonctionnait...il y avait justement 2 cas de loyers impayés.
1 cas qui avait une dette de +/- 4000 euros d'impayés et qui contestait les relevés bancaires de la propriétaire. le juge a proposé un report d'audience avec calendrier afin d'éclaircir la situation. Je ne sais pas ce que cela signifie ????.

Je suppose que le juge a communiqué des dates. C'est un calendrier de conclusions. Les deux parties devront s'exprimer par écrits, documents à l'appui.

Vu le montant de la dette on peut supposer que l'arriéré de loyer porte sur plusieurs mois. Je trouve dès lors assez curieux que le juge fasse un report d'audience.

Plusieurs explications possibles.
1. Le locataire a déjà quitté les lieux et dès lors la dette ne pourrait plus croître et il n'y a donc pas d'urgence.
2. Le bailleur n'est pas à même de produire un décompte.
3. Le locataire est représenté par un avocat; le bailleur ne l'est pas.
4. ...

De Potter Sophie a écrit :

Ce matin, je me suis rendue à l'audience publique en justice de paix pour voir comment cela fonctionnait...il y avait justement 2 cas de loyers impayés.

Qu'en est-il du 2è cas?

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Messages : 6 197

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Les loyers impayés pendant la succession sont dus à ASBL...

Il faut voir comment est rédigé le testament dans le cadre de ce legs en duo. Qui est le légataire universel ? L'asbl ou l'aute bénéficiaire ? les deux cas sont possibles.

Le légataire universel, si c'est le tiers, récolte la succession, avec la charge d'en faire profiter l'asbl (à hauteur de 50% brut, en général) à charge pour cette dernière (l'asbl) de payer la totalité des droits de succession et frais, mais en conservant un minimum net de ... (20.000€ en général pour valider fiscalement le legs sans redressement ou contestation fiscale, mais aussi pour que l'asbl accepte le legs).

Dans ce cas, les loyers avant décès serait inclus dans la succession, et les suivants reviendraient au légataire universel, et pas à l'asbl.


rexou

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

libra a écrit :

Qu'en est-il du 2è cas?


Une locataire qui pour les 3 derniers loyers  a versé à chaque fois une mensualité incomplête. Le juge lui a fait part qu'elle devait à présent payer la totalité du loyer + 60 euros afin d'épurer le reste.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 61

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

rexou a écrit :
De Potter Sophie a écrit :

Les loyers impayés pendant la succession sont dus à ASBL...



Dans ce cas, les loyers avant décès serait inclus dans la succession, et les suivants reviendraient au légataire universel, et pas à l'asbl.

Le légataire universel est l'ASBL, nous étions 3 légataires particuliers et pas d'autres bénéficiaires.

Dernière modification par De Potter Sophie (12-12-2017 15:44:00)

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 2 886

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :
rexou a écrit :
De Potter Sophie a écrit :

Les loyers impayés pendant la succession sont dus à ASBL...



Dans ce cas, les loyers avant décès serait inclus dans la succession, et les suivants reviendraient au légataire universel, et pas à l'asbl.

Le légataire universel est l'ASBL, nous étions 3 légataires particuliers et pas d'autres bénéficiaires.

Dans le leg en duo "classique" le légataire universel est l'ASBL.
Ce n'est pas le cas pour un leg en duo inversé.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Messages : 61

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Chouette !....L'ASBL a enfin accepté le conjointement à ma procédure. L'avocat dépose donc ma requête au plus vite. La locataire sera donc poursuivie pour une ardoise de 20 mois d'impayés !.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 61

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

Dernière modification par De Potter Sophie (15-01-2018 20:38:06)

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libra
Pimonaute intarissable
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Messages : 1 008

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

J'ignore quel lapin sortira du chapeau du juge s'il ne prononce pas la résiliation du bail et en conséquence l'expulsion du locataire.

Par ailleurs, si vous avez une créance de plus de 20.000 €, vous devriez avoir droit à une indemnité de procédure s'élevant à 2.400 €.

Dernière modification par libra (15-01-2018 20:47:18)

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Himura
Pimonaute incurable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

C'est rare, mais possible qu'un juge prononce une expulsion immédiate (toujours après signification), mais il doit avoir des raisons assez franches pour raccourcir le délai habituel d'1 mois.

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panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 5 355

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

D'habitude il résilie d'abord le bail pour stopper l'hémorragie des loyers impayés. Il faut parfois revenir le mois qui suit pour obtenir le "surplus"....

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 2 886

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

Après la signification du jugement, il n'est généralement pas possible de directement  le faire exécuter par un huissier. En effet, la loi prévoit un délai d'un mois à partir de la signification.
Rien n'empêche de demander au juge un délai plus court en fonction de diverses circonstances. Le juge appréciera.

Des liens relatifs à l'expulsion

https://www.lebonbail.be/articles/comme … -locataire

https://www.lebonbail.be/articles/le-de … -locataire

http://www.actualitesdroitbelge.be/droi … -locataire

https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … -expulsion

https://www.rtl.be/info/vous/temoignage … 11350.aspx

https://prejustitia.be/lexpulsion-mode-demploi/

Dernière modification par GT (15-01-2018 21:59:28)

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 61

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Himura a écrit :
De Potter Sophie a écrit :

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

C'est rare, mais possible qu'un juge prononce une expulsion immédiate (toujours après signification), mais il doit avoir des raisons assez franches pour raccourcir le délai habituel d'1 mois.


4 mois d'impayés avant le décès, 12 mois d'impayés pendant la succession  et cette dame ne me paie tjs pas de loyer depuis que j'en suis propriétaire...c'est hard quand-même !.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
Inscription : 02-12-2017
Messages : 61

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Nous sommes 3 requérants contre cette locataire...reprise de l'instance de l'ancienne proprio, l'ASBL et moi-même. C'est clair, l'avocat m'a certifié que vu l'ampleur du dossier c'était gagné ms vu le manque de scrupule et le "vol" manifeste de cette locataire abusant encore du décès de l'ancienne proprio pour "gratter" ....je vous avoue (Dieu me pardonne) avoir une justice à l'égal de son irrespect !.

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GT
Pimonaute incurable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 2 886

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Dans le cas d'une ardoise aussi importante (+/- 20.000 euros toute indemnités confondues + dégâts locatifs t PV syndicats), le juge de paix peut-il condamner à l'expulsion immédiate ?.

Votre avocat vous a répondu.

Quant au code judiciaire il prévoit :

" Article 1344quater
L'expulsion, visée à l'article 1344ter, § 1er, ne peut être exécutée en tout état de cause qu'après un délai d'un mois suivant la signification du jugement, à moins que le bailleur ne prouve l'abandon du bien, que les parties n'aient convenu d'un autre délai, cet accord devant être constaté dans le jugement, ou que le juge prolonge ou réduise ce délai à la demande du preneur ou du bailleur qui justifie de circonstances d'une gravité particulière, notamment les possibilités de reloger le preneur dans des conditions suffisantes respectant l'unité, les ressources financières et les besoins de la famille, en particulier pendant l'hiver. Dans ce dernier cas, le juge fixe le délai dans lequel l'expulsion ne peut pas être exécutée, en tenant compte de l'intérêt des deux parties et dans les conditions qu'il détermine.

En tout état de cause, l'huissier doit aviser le preneur ou les occupants du bien de la date effective de l'expulsion en respectant un délai de cinq jours ouvrables."

Je ne suis ni avocat ni juge.

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GT
Pimonaute incurable
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Messages : 2 886

Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

Nous sommes 3 requérants contre cette locataire...reprise de l'instance de l'ancienne proprio, l'ASBL et moi-même. C'est clair, l'avocat m'a certifié que vu l'ampleur du dossier c'était gagné ms vu le manque de scrupule et le "vol" manifeste de cette locataire abusant encore du décès de l'ancienne proprio pour "gratter" ....je vous avoue (Dieu me pardonne) avoir une justice à l'égal de son irrespect !.

La locataire est-elle irrespectueuse ou surtout dans l'impossibilité de payer le loyer ? Le dossier l'établira.

Un proverbe dit " On  ne saurait faire saigner une pierre."

On ne peut rien tirer d'un individu qui n'a rien.

S'em­ploie généralement à propos de débiteurs insolvables.

Qu'il soit clair que je ne cautionne nullement le comportement de la locataire et ne conteste pas les droits des bailleurs.

Dernière modification par GT (15-01-2018 22:40:25)

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

GT a écrit :
De Potter Sophie a écrit :

Nous sommes 3 requérants contre cette locataire...reprise de l'instance de l'ancienne proprio, l'ASBL et moi-même. C'est clair, l'avocat m'a certifié que vu l'ampleur du dossier c'était gagné ms vu le manque de scrupule et le "vol" manifeste de cette locataire abusant encore du décès de l'ancienne proprio pour "gratter" ....je vous avoue (Dieu me pardonne) avoir une justice à l'égal de son irrespect !.

La locataire est-elle irrespectueuse ou surtout dans l'impossibilité de payer le loyer ? Le dossier l'établira.

Un proverbe dit " On  ne saurait faire saigner une pierre."

On ne peut rien tirer d'un individu qui n'a rien.

S'em­ploie généralement à propos de débiteurs insolvables.

Qu'il soit clair que je ne cautionne nullement le comportement de la locataire et ne conteste pas les droits des bailleurs.

Votre avocat aura gagné un jugement en votre faveur. Mais si la locataire est insolvable, vous ne gagnerez rien du tout, sauf l'obligation de payer l'avocat de votre poche. Et jamais le jugement ne sera exécuté.

Et vu son attitude, je doute sérieusement de sa réelle solvabilité.

La priorité, c'est de s'en débarrasser et de relouer à un locataire qui paie. Ensuite... priez.


rexou

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panchito
Pimonaute non modérable
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

En effet, on ne sait pas tondre un œuf. Et vous risquez de vous retrouver avec une belle ardoise en frais d'avocat et de huissier!
Rien que l'expulsion en elle même coûte plus de 1500€ (location d'un camion de déménagement, serrurier, police, ouvriers communaux etc...).

Plus encore les frais d'un expert judiciaire si vous en avez demandé la nomination dans votre requête pour établir l'état des lieux de sortie.

Et vous ne saurez pas récupérer le moindre centime si la locataire est insolvable (revenu inférieur à +/- 1000€)

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grmff
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Il ne faut jamais dire jamais.

Dans deux cas de locataires totalement insaisissables et insolvables, j'ai eu une fois un payement intégral en une fois, et un payement régulier de 50€ depuis des mois et des mois.


Grmf!
----------------
Si vous pensez avoir tout compris de l'immobilier,
c'est qu'on vous l'a mal expliqué.

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De Potter Sophie
Pimonaute assidu
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

Merci à tous pour le suivi de mon dossier ...

Mon avocat a déposé la requête mercredi le 17 janvier.

Nous sommes donc 3 requérants contre la locataire : feu l'ancienne propriétaire, ASBL et moi-même pour un total de 20 mois d'impayés, dégâts locatifs et PV syndicat. L'avocat a fait la démarche auprès de la banque pour avoir les extraits du compte locatif pendant la succession.

La locataire en sera avisée combien de temps après le dépôt de la requête (17/01/18) ?.

L'avocat demande à réduire les temps de procédure vu l'urgence et demande de prendre une ordonnance article 747 ?.

Merci à tous  smile

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Himura
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Re : Non paiement des loyers ( + d'1 an ) suite au décès bailleur

De Potter Sophie a écrit :

La locataire en sera avisée combien de temps après le dépôt de la requête (17/01/18) ?.

L'avocat demande à réduire les temps de procédure vu l'urgence et demande de prendre une ordonnance article 747 ?.

Merci à tous  smile

Dans la semaine après le dépôt, habituellement.

L'article 747 signifie une demande d'échéancier pour les parties (l'une dépose des conclusions, l'autre répond, re-réponse, et on passe devant le juge avec l'ensemble des pièces au dossier).
Cela signifie aussi que votre avocat estime que des débats succincts ne seront pas possibles, et qu'il y a donc lieu de présenter le dossier au juge - ce qui est plus long. C'est assez logique s'il y a 4 parties impliquées, quoiqu'il arrive.
Par contre, demander l'urgence ne veut pas dire grand chose en réalité... Ils le font tous, pour presque tout.

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