Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions?

copropriétaire engalère · #1 30-10-2019 11:28:20

luc a écrit :

Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités, comme tout membre du conseil de gérance, commissaire aux comptes, président d'AG, Assesseur d'AG, ... en ce qui concerne le dysfonctionnement d'un ACP (fraude, corruption, abus de confiance, faux en écriture, ...).

Bonjour à tous et à toutes, suite à ma lecture assidue des publications ici, je tombe sur ce petit entrefilet de Luc.
dois je attendre la fin de la procédure au civil pour attaquer au pénal le syndic, le CAC et les membres du conseils qui à mon sens ont faillits à leurs devoirs et leurs obligations?
SI oui, quelqu'un ici l'a déjà fait?
quelles seraient la procédure la moins coûteuse?

SUBSIDIAIRES:
1) Je vois beaucoup "quitus ou décharge" et grmmf m'a répondu que c'était kif et bourricot, sauf que le juge de paix fait nettement la différence et m'a vertement demandé de bien connaitre les nuances dans mon propre intérêt.
qu'en est t il au juste de cette nuance?
2) respect des quotités lors des AG
sur 641 quotités, j'en ai 29, combien puis je avoir de procuration pour ne pas être en infraction?
3) je viens d'apprendre qu'on peut faire une AG sans vraiment avoir le syndic présent même si on le garde. qu'en est t il svP?
Merci à tous et à toutes pour votre interressement et vos réponses éclairées.

GT · #61 30-10-2019 23:08:00

copropriétaire engalère a écrit :

ET OUI c'est bien le cartel qui fait la pluie et le beau temps car le syndic est une mouille colle (zut je l'ai dis aussi!)

La "mouille colle" est une espèce qui ne doit pas être confondue avec la "casse mouille"

copropriétaire engalère · #62 30-10-2019 23:08:05

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
Le texte légal prévoit que le syndic "tient " une AG. Il ne fait pas état d'une organisation d'une AG.
"Organiser une AG", "tenir une AG", "convoquer une AG" : c'est la même chose pour le juge de paix ?
"Les statuts", "la loi" (le code civil) : c'est la même chose pour le juge de paix ?
Tout le monde est capable de rédiger un PV ? Vraiment tout le monde ds votre copropriété.
ha oui alors!!!! je vous invite à une ag! ça vaut le détour! le syndic est une potiche qui éxécute au claquement de doigts ce que le petit cartel lui dit d'écrire , de faire.........et même c'est eux qui tiennent l'ordi! c'est vous dire hein! je vous rappelle qu'ils sont majoritaire.

Tiens, je pensais avoir lu que 2 copropriétaires ne comprenaient pas nos langues nationales.
Quand je dis que vous ne savez pas lire, je suis pas loin! mais vraiment pas loin! j'arrête de vous répondre, vous êtes mondial!
Vous pensez rendre service en argumentant. Les arguments ne plaisent pas. Et vous devenez "mondial" (expression que j'ignore qui n'est probablement pas flatteuse)
"Faites du bien à un vilain et il vous crache dans la main" affirme le dicton.

parce que ça ne s'adressait pas à vous tiens! voilà ce que c'est que d'avoir un pavé dans la marmelade!
sur les copropriétaires qui ne parlent pas le français je vous ai répondu plus bas, il va falloir enjamber un peu.

copropriétaire engalère · #63 30-10-2019 23:09:16

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
ET OUI c'est bien le cartel qui fait la pluie et le beau temps car le syndic est une mouille colle (zut je l'ai dis aussi!)
La "mouille colle" est une espèce qui ne doit pas être confondue avec la "casse mouille"

oui on ne doit pas la confondre! hahahahaaaaaaa

panchito · #64 30-10-2019 23:11:49

Alors là, cela vole très bas....on ne peut plus bas...

copropriétaire engalère · #65 30-10-2019 23:14:31

grmff a écrit :

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
3) ben, il semble que lorsqu'un copropriétaire convoque une assemblée, la présence du syndic n'est pas obligatoire du tout.

voilà les explications reçues ce matin........
Et dans quelles circonstances un copropriétaire convoque-t-il une AG ?
Vous n'avez pas reçu cette explication ?
oui j'ai reçu l'explication puisque c'esst moi qui ai posé cette question telle que vous la posez, mais ce topic va partir dans tout les sens..
Il n'y a pas de circonstances, il suffit d'avoir 1/5e des parts dans les parties communes, et le syndic est tenu selon les statuts d'organiser des ag à des dates spécifiques, mais rien n'empêche la copropriété d'organiser deux AG par mois si ça lui chante.
et je suis certaine d'avoir très bien compris ce point là puisqu'il m'a recommandé de l'appliquer dans les plus brefs délais.

Et vous croyez sérieusement que j'ignore l'art.577-6, §2, al.3 et 4, Code civil
"Sans préjudice de l'alinéa 1er, le syndic tient une assemblée générale sur requête d'un ou de plusieurs copropriétaires qui possèdent au moins un cinquième des parts dans les parties communes. Cette requête est adressée au syndic par lettre recommandée à la poste et celui-ci adresse la convocation aux copropriétaires dans les trente jours de la réception de la requête.
Si le syndic ne donne pas suite à cette requête, un des copropriétaires qui a cosigné la requête peut convoquer lui-même l'assemblée générale."
Je ne lis pas ds ce texte (et vous ?) que le syndic ne sera pas présent lors de l'AG.
Il n'est pas membre de l'AG mais il rédige en séance le PV des décisions de l'AG.
Se fondant notamment sur la disposition prévoyant que le syndic rédige en séance le pV des décisions de l'AG, Corine MOSTIN , affirme que, à son sens, la présence du syndic lors de l'AG est requise quelles que soient les circonstances.
Je vous laisse la plaisir de retrouver cet avis ds l'ouvrage rédigé par Corinne MOSTIN publié chez Kluwer en 2012 ("Le syndic de copropriété").
Sans vouloir dire, organiser deux AG par mois sans la coopération du syndic me semble mission impossible. Si le juge a vraiment suggéré cela, il se trompe. En effet, c'est au syndic d'inviter aux AG en cas d'urgence ou en cas de demande de 20% des quotités. S'il ne remplit pas cette obligation légale, les demandeurs peuvent convoquer eux-même dans le délai d'un mois. Je ne sais pas comment on peut tenir deux AG par mois en ces conditions...
Par ailleurs, le code civil prévoit que c'est le syndic qui rédige le PV. Pour ma part, il me semble que c'est une demande idiote. Et contradictoire avec le fait de nommer un secrétaire (dont le rôle est de rédiger le PV...) C'est également contradictoire avec le fait de pouvoir convoquer une AG en cas de carence du syndic (qui, absent, devrait rédiger le PV ===> impossible)
Cela donnerait un rôle exhorbitant au syndic. Pour ma part, j'estime qu'il doit être convoqué, puisque son rôle est également de rédiger le PV, mais que, s'il ne vient pas, l'AG doit pouvoir se tenir. Interdire une AG sans la présence du syndic revient à lui donner un droit de veto sur le fonctionnement de l'ACP. Avec tout le respect que j'ai pour Mme Mostin.

mr grmmmf!!!!! il a dit texto "vous avez le droit d'organiser deux AG par mois si ça vous chante, c'est vous les grands manitous" donc il faut le prendre au troisième voire quatrième degré bien sur!
et oui il a bien expliqué que le syndic n'est pas tenu de venir car en général il ne gère pas qu'un immeuble, mais que nous pouvons nous en passer sans soucis!
voilà c'est tout.

panchito · #66 30-10-2019 23:23:55

C'est vous qui bassinez avec le quitus et induisez les gens dans l'erreur par votre incurie! jamais dans aucune AG un syndic nous a demandé décharge et quitus!

Mon Dieu, de quelle planète tombez-vous?

A chaque AG statutaire, il doit y avoir un point concernant la décharge et quitus donner:
- au syndic
- au CdC
- au CAC

Aucun CP dans votre corpropriété ne respecte les lois? Vous non plus?

C'est votre toute première expérience dans une copropriété?

Vous n'aviez pas lu les PV des dernières AG avant d'acheter un bien dans cette copropriété?

Vous ne vous êtes pas renseignée avant pour savoir où vous alliez mettre les pieds?

Incroyable...incroyable...

On parlait d'examen d'entrée à faire passer aux gens AVANT qu'ils puissent obtenir le statut de CP en achetant un bien dans une copropriété.

Dommage que cela ne fut finalement pas mis en place....

grmff · #67 30-10-2019 23:28:23

copropriétaire engalère a écrit :

mr grmmmf!!!!! il a dit texto "vous avez le droit d'organiser deux AG par mois si ça vous chante, c'est vous les grands manitous" donc il faut le prendre au troisième voire quatrième degré bien sur!
et oui il a bien expliqué que le syndic n'est pas tenu de venir car en général il ne gère pas qu'un immeuble, mais que nous pouvons nous en passer sans soucis!
voilà c'est tout.

Alors, en prenant cela au 4e degré, je partage un peu plus l'avis du juge.
Même si, pour ma part, je considère que le syndic convoqué qui ne vient pas aux AG est en carence et mérite une faute grave et un remplacement. Il est légalement tenu par son obligation de faire le PV.

Et si ces obligations légales ne lui plaisent pas, qu'il démissionne (en cas d'abus de la part de l'ACP) ou qu'il change de métier.

copropriétaire engalère · #68 30-10-2019 23:34:56

grmff a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
mr grmmmf!!!!! il a dit texto "vous avez le droit d'organiser deux AG par mois si ça vous chante, c'est vous les grands manitous" donc il faut le prendre au troisième voire quatrième degré bien sur!
et oui il a bien expliqué que le syndic n'est pas tenu de venir car en général il ne gère pas qu'un immeuble, mais que nous pouvons nous en passer sans soucis!
voilà c'est tout.
Alors, en prenant cela au 4e degré, je partage un peu plus l'avis du juge.
Même si, pour ma part, je considère que le syndic convoqué qui ne vient pas aux AG est en carence et mérite une faute grave et un remplacement. Il est légalement tenu par son obligation de faire le PV.
Et si ces obligations légales ne lui plaisent pas, qu'il démissionne (en cas d'abus de la part de l'ACP) ou qu'il change de métier.

et bien oui, il y a à boire et à manger dans ces interprétations......
ceci dit, les bons syndics ne courent pas les rues, j'ai discuté avec plusieurs personnes leur demandant si ils avaient un bon syndic à me conseiller et ils m'ont raconté leurs propres déboires......c'est la croix et la banière!
mais bon, nous sommes un peu responsables d'avoir manqué de vigilance aussi, de ne pas avoir réagi quand il le fallait, ça nous retombe dessus fissa fissa!
dans les quatre autres bâtiments, on a AUCUN soucis, mais aucun vraiment! ici je me suis offert la totale en moins de dix ans....

copropriétaire engalère · #69 31-10-2019 00:06:08

GP a écrit :

Le choix du syndic est une compétence de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété.
extrait trouvé ici; https://forum.pim.be/topic-288842-quell … age-1.html

aberrant! chez nous c'est le conseil de copropriété qui a choisi et signé l'engagement du syndic!!!!
alors que si je lis et comprends bien , ils n'ont pas ce pouvoir du tout?????

GT · #70 31-10-2019 07:40:57

copropriétaire engalère a écrit :

GP a écrit :
Le choix du syndic est une compétence de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété.
extrait trouvé ici; https://forum.pim.be/topic-288842-quell … age-1.html
aberrant! chez nous c'est le conseil de copropriété qui a choisi et signé l'engagement du syndic!!!!
alors que si je lis et comprends bien , ils n'ont pas ce pouvoir du tout?????

Le conseil de copropriété peut , dans certaines circonstances,signer au nom de l'association des copropriétaires le contrat dont le syndic est l'autre partie.

GP ( un nouveau membre ?) a fait dans le texte reproduit une remarque relative au choix du syndic .
Ce texte reproduit n'a pas abordé la question de la signature du contrat du syndic.

Je cite l'ensemble du texte de GT et non le texte amputé :
"Le choix du syndic est une prérogative de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété . Elle implique que les parties se soient mises d'accord sur le contenu du contrat qui pourra ensuite être signé par un copropriétaire, par le président de l'AG, par le conseil de copropriété si l'AG les a mandatés à cet effet.
Dans ce cas, ils ne sont que la main qui signe le contrat (l'instrumentum par rapport au négotium)."

Dernière modification par GT (31-10-2019 07:45:27)

panchito · #71 31-10-2019 07:46:05

aberrant! chez nous c'est le conseil de copropriété qui a choisi et signé l'engagement du syndic!!!!
alors que si je lis et comprends bien , ils n'ont pas ce pouvoir du tout?????

Évidemment que non! Le CdC, n'a absolument aucun pouvoir, zéro, nada, rien! Ils sont juste là pour écrire un rapport annuel sur les activités du Syndic et le transmettre à l'AG , afin que les CP puissent décider en toute connaissance de cause s'ils vont oui ou non , donner décharge et quitus au syndic.

Seule l'AG est souveraine!

Et donc seule l'AG peut décider ou non de donner mandat au CdC pour les charger d'une mission particulière comme par exemple signer le contrat du syndic choisi et élu par l'AG.

Vous dites que vous avez 4 autres biens , mais chacun dans une autre copropriété? Et vous ne connaissez rien à la copropriété? Vous dites que vous avez ce bien-là depuis 10 ans, mais vous n'avez jamais acheté le moindre livre sur le fonctionnement d'une copropriété? Le SNPC en vend plein (syndicat national des propriétaires et copropriétaires).

Formez-vous! Il est grand temps!

Cela vous évitera de vous jeter tête baissée dans des procès qui vous vous coûter une fortune et que vous allez perdre....

Dernière modification par panchito (31-10-2019 07:50:38)

copropriétaire engalère · #72 31-10-2019 10:35:03

GT a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
GP a écrit :
Le choix du syndic est une compétence de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété.
extrait trouvé ici; https://forum.pim.be/topic-288842-quell … age-1.html
aberrant! chez nous c'est le conseil de copropriété qui a choisi et signé l'engagement du syndic!!!!
alors que si je lis et comprends bien , ils n'ont pas ce pouvoir du tout?????
Le conseil de copropriété peut , dans certaines circonstances,signer au nom de l'association des copropriétaires le contrat dont le syndic est l'autre partie.
GP ( un nouveau membre ?) a fait dans le texte reproduit une remarque relative au choix du syndic .
Ce texte reproduit n'a pas abordé la question de la signature du contrat du syndic.
Je cite l'ensemble du texte de GT et non le texte amputé :
"Le choix du syndic est une prérogative de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété . Elle implique que les parties se soient mises d'accord sur le contenu du contrat qui pourra ensuite être signé par un copropriétaire, par le président de l'AG, par le conseil de copropriété si l'AG les a mandatés à cet effet.
Dans ce cas, ils ne sont que la main qui signe le contrat (l'instrumentum par rapport au négotium)."

erreur de ma part, il faut lire GT en place de GP...
donc c'est selon nos directives à nous les "manitous" que le conseil a ou non des pouvoirs. ok, plus clair et j'ai bien compris. merci pour ce supplément d'infos non négligeable.
ce soir j'ai une mini réunion à la maison, avec entre autres les deux familles qui ne parlent pas un mot mais il y aura des traducteurs, on verra ce que ça donne........je ne crois plus trop au père Noël mais qui sait? en voyant que une personne s'occupe de leurs biens loyalement, ça pourrait faire balancer le trébuchet.

luc · #73 31-10-2019 17:56:19

copropriétaire engalère a écrit :

(...)
dans les quatre autres bâtiments, on a AUCUN soucis, mais aucun vraiment! ici je me suis offert la totale en moins de dix ans....

Vous résidez dans un des cinq ? Si oui, dans celui à problèmes ou un des 4 autres ?
Vous allez à l'AG annuelle des 5 ou seulement une partie ?
Vous lisez TOUS les documents joints à l'invitation des 5 AG ?
Vous vous considerez à chaque AG sufisament et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?

copropriétaire engalère · #74 31-10-2019 18:55:58

luc a écrit :

copropriétaire engalère a écrit :
(...)
dans les quatre autres bâtiments, on a AUCUN soucis, mais aucun vraiment! ici je me suis offert la totale en moins de dix ans....
Vous résidez dans un des cinq ? Si oui, dans celui à problèmes ou un des 4 autres ?
Vous allez à l'AG annuelle des 5 ou seulement une partie ?
Vous lisez TOUS les documents joints à l'invitation des 5 AG ?
Vous vous considerez à chaque AG sufisament et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?

hou les drôles de questions, je vais tenter d'y répondre clairement.

1) Vous résidez dans un des cinq ? Si oui, dans celui à problèmes ou un des 4 autres ?
-oui dans celui à problèmes

2) Vous allez à l'AG annuelle des 5 ou seulement une partie ?
-uniquement celui à etterbeek et celui ci

3)Vous lisez TOUS les documents joints à l'invitation des 5 AG ?
-ha oui alors! plustôt deux fois qu'une, et je vous répète, il n'y a qu'à celui ci que je vois et assiste impuissante à un capharnaûm du pas possible!!! on approuve les comptes, bilan, sans les avoir en main!!!! j'ai jamais vu ça!

4) Vous vous considérez à chaque AG suffisamment et d'une façon crédible informé pour pouvoir voter en âme et conscience?
-là, j'avoue n'avoir pas trop bien compris ce que vous voulez dire par "si je me considère crédible , informé ...?"
voter en âme et conscience, on est pas aux assises non plus hein, on condamne pas une personne au pilori, on vote des trucs comme tout un chacun, nettoyage, réfection des boites aux lettres, décharges eaux pluviales, façades, entretien des jardins, cour arrière, (je ne parle que pour ici schaarbeek) où âme/conscience ou pas, rien n'est appliqué de toute façon.

à moi de me poser la question , à quoi vont vous servir mes réponses là?

panchito · #75 31-10-2019 20:50:44

à moi de me poser la question , à quoi vont vous servir mes réponses là?

Pourquoi?

Parce qu'à travers toutes vos interventions, on a vraiment l’impression que vous n'y connaissez rien du tout dans la gestion d'une copropriété.

Ce qui est vraiment surprenant si vous avez 4 biens dans 4 copropriétés différentes depuis des années.

on approuve les comptes, bilan, sans les avoir en main!!!! j'ai jamais vu ça!

Mais c'est vous les CP's qui êtes aux manettes, les grands manitous comme vous a dit le Juge, ceux qui tirent toutes les ficelles et qui avez le pouvoir de décider de tout.

Donc si vous approuvez tout, vous n'avez que vous à blâmer et personne d'autre.

Et comme on dit toujours, les CP's n'ont que le syndic qu'ils méritent....

copropriétaire engalère · #76 01-11-2019 12:24:56

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :
copropriétaire engalère a écrit :
GP a écrit :
Le choix du syndic est une compétence de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété.
extrait trouvé ici; https://forum.pim.be/topic-288842-quell … age-1.html
aberrant! chez nous c'est le conseil de copropriété qui a choisi et signé l'engagement du syndic!!!!
alors que si je lis et comprends bien , ils n'ont pas ce pouvoir du tout?????
Le conseil de copropriété peut , dans certaines circonstances,signer au nom de l'association des copropriétaires le contrat dont le syndic est l'autre partie.
GP ( un nouveau membre ?) a fait dans le texte reproduit une remarque relative au choix du syndic .
Ce texte reproduit n'a pas abordé la question de la signature du contrat du syndic.
Je cite l'ensemble du texte de GT et non le texte amputé :
"Le choix du syndic est une prérogative de l'AG à l'exclusion de celle du conseil de copropriété . Elle implique que les parties se soient mises d'accord sur le contenu du contrat qui pourra ensuite être signé par un copropriétaire, par le président de l'AG, par le conseil de copropriété si l'AG les a mandatés à cet effet.
Dans ce cas, ils ne sont que la main qui signe le contrat (l'instrumentum par rapport au négotium)."
erreur de ma part, il faut lire GT en place de GP...
donc c'est selon nos directives à nous les "manitous" que le conseil a ou non des pouvoirs. ok, plus clair et j'ai bien compris. merci pour ce supplément d'infos non négligeable.
ce soir j'ai une mini réunion à la maison, avec entre autres les deux familles qui ne parlent pas un mot mais il y aura des traducteurs, on verra ce que ça donne........je ne crois plus trop au père Noël mais qui sait? en voyant que une personne s'occupe de leurs biens loyalement, ça pourrait faire balancer le trébuchet.

La réunion hier soir était un fiasco complet.....voilà.

grmff · #77 01-11-2019 13:07:17

C'est assez résumé. Un peu trop, même...

copropriétaire engalère · #78 01-11-2019 14:11:11

grmff a écrit :

C'est assez résumé. Un peu trop, même...

j'ai tenté le café, biscuits, pralines, j'ai pesé mes mots et tout ça ....
tant pis........au moins j'aurais tenté.

panchito · #79 01-11-2019 18:08:54

Quelle réunion? Celle-ci:

ce soir j'ai une mini réunion à la maison, avec entre autres les deux familles qui ne parlent pas un mot mais il y aura des traducteurs, on verra ce que ça donne......

Et quel était le sujet? Ou l'agenda?

Bref, comme vous nous avez dit qu'il y avait 19 CP dans votre copropriété, vous vous retrouvez toujours toute seule contre les 18 autres.

C'est bien cela?

luc · #80 02-11-2019 06:49:00

panchito a écrit :

Quelle réunion? Celle-ci:
ce soir j'ai une mini réunion à la maison, avec entre autres les deux familles qui ne parlent pas un mot mais il y aura des traducteurs, on verra ce que ça donne......
Et quel était le sujet? Ou l'agenda?
Bref, comme vous nous avez dit qu'il y avait 19 CP dans votre copropriété, vous vous retrouvez toujours toute seule contre les 18 autres.
C'est bien cela?

@panchito
Ayant passé par ce stade, je crois que vos conclusions ne tiennent pas compte de tous les faits.

@copropriétaire engalère
J'y reviens plus détail, mais plus tard ce mois.
En attente je signale que vous devez essayer à faire attention aux effets de la généralisation.
Par exezmple, quand vous citez il ne faut pas ajouter des virgules.

Mise en cause du syndic au pénal quelles sont les conditions?

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