Conseil pour commencer l'immobilier

Le genre de question ou message:

Ma réponse:
Salut. Je ne saurais que te suggérer de t'inscrire sur le forum de Pim.be.
C'est une agence immobilière, mais surtout (pour moi) c'est un superforum qui vaut toutes les formations.
Lis déjà tous mes messages qui y sont postés, et cela te donnera une bonne idée du "métier" de propriétaire investisseur...

Une formation d'agent immobilier ne te sera pas utile pour être investisseur. La formation d'agent immo, c'est 3 ans + un stage en agence...

L'avantage d'une formation, c'est que vous aurez réellement envie de le faire...
Ceux qui paient une formation sont généralement "mûrs" pour passer le cap et font l'investissement

Ceci dit, à Charleroi, c'est dur de mal tomber...
Mais tout est une question de budget. Si tu es avec 20.000€ de cash disponible, ce ne sera pas pareil que si tu as 250.000€ de cash dont tu viens d'hériter...

Mes conseils:
-visiter-visiter-visiter
-voir son banquier
-en discuter avec son/sa partenaire

Donc, si tu veux un coaching gratuit, c'est facile: tu vas voir sur Pim.be comment je fais mon calcul de rendement (ou ici aussi)
Tu lis par exemple l'histoire du Volga. Tu lis quelques autres fils de discussion, surtout dans vente et achat. Tu lis un peu "mes petites statistiques"

Et pour la partie emmerdement, tu vas voir "mes petites histoires de locataire", et cela te donneras une bonne idée de ce qui t'attend.

Une fois que tu as fais cela, tu n'as fait que la partie théorique. Rien que du bla-bla.

Il te reste la partie du travail réel: visiter-visiter-visiter. C'est seulement en visitant que tu peux te mettre en condition, rencontrer des agents immobiliers, généralement passionnés, qui pourront te partager leur expérience, comprendre ce que tu cherches et te convient, t'aider à le comprendre toi-même, et penser à toi quand ils ont l'affaire qui te convient et qu'il pourront te vendre rapidement et sans effort, parce que ce sera exactement ce qu'il te faut.

Pour acheter mon premier bien, c'est un agent immobilier qui m'a fait découvrir les ficelles. Je n'ai pas acheté par lui, mais ma future épouse oui. Et, si je n'ai jamais acheté via son intermédiaire, nous avons eu très longtemps un rapport cordial, tant personnel que professionnel.

Mais il n'y a pas de solutions qui tombent toute cuite: tu dois faire tes devoirs. La partie théorique, c'est la partie facile que tu peux faire devant ton PC, comme des milliers de rêveurs. Ensuite, il faut se sortir de son fauteuil pour aller visiter. Quand tu auras déterminé ce que tu cherches à peu près, fais des visites de ce genre de bien. Quand tu en auras visité 50, tu seras capable de reconnaître ce que tu cherches au moment où tu l'auras sous le nez.

Actuellement, tu ne fais pas la différence entre une crotte de chien et une pépite. Au bout de 50 visites, ce sera tout différent...

Au boulot!

J'aime beaucoup le récit que Attila Tufekci, à écouter par exemple sur Spotify

Parcours un peu atypique, sorti de l'école sans diplôme, devenu agent immobilier, actuellement marchand de bien actif dans la rénovation, et investisseur dans de l'immobilier de rendement.

Je ne dis pas que c'est copi-collable. Mais c'est intéressant comme parcours... Il faut s'inspirer d'histoire réelle de gens réels qui prennent le temps d'expliquer ce qu'il font et comment ils le font...

Pour t'inspirer d'histoire vraie de personnes qui ont fait le pas et ont acheté des dizaines de bien, il y a le parcours de Gregory Hanocq. Et cela permet aussi de se souvenir qu'il ne faut pas aller trop vite, qu'il faut être rigoureux dans sa gestion, et ne pas s'éparpiller dans des domaines qu'on ne maîtrise pas.

En effet, son histoire ne s'est pas bien terminée. Je ne sais pas le pourquoi du comment, mais une des raisons est que trop de ses locataires ne payaient pas, et que ce n'était pas géré derrière.

Sur la chaîne régionale bruxelloise BX1 il y a l’émission Le Club de L’immo avec votre idole José Garcia 

https://bx1.be/type-emissions/le-club-de-limmo/

La magie de l'investissement immobilier

Ne pas se mentir, l'investissement immobilier attire et semble magique.

Quand c'est trop beau pour être vrai, c'est que ce n'est pas vrai. Sauf en immobilier

Je vous propose mon expérience personnelle. Ce n'est pas une garantie de succès. Ce n'est pas reproductible parce qu'un cas n'est pas l'autre, et qu'une époque n'est pas l'autre. sur mon expérience. Sans aucune garantie. C'est en voyant ce que d'autre ont fait réellement qu'on peut mieux se projeter.

Achat avec un prêt sur 80% du prix

Pour le même immeuble, vous faites un crédit de 80% de la somme. A chaque remboursement, votre dette va baisser. C'est donc un bénéfice que vous ne garder pas en cash, mais une dette qui baisse. Donc un enrichissement de la valeur de capital remboursé

Donc, achat de l'immeuble de 4 appartements une ou deux chambres pour 220.000€
Frais de notaires de (grosso très modo) 35.000€
Loyer de 1800€/mois
Prêt en 15 ans sur 80% soit 176.000€ : 1131€
Assurance de 800€/an
Précompte de 2200€/an
Bilan: investissement de 80.000€ de fonds propres
Cash flow annuel : 12x(1800*0.95 - 1131) - 800 - 2200 = 3950€/an -> 5%

Effet de l'inflation

Au delà de tout cela, il y a l'inflation. On peut compter que le prix de l'immobilier augmente comme l'inflation. La valeur en euro constant de votre bien n'augmentera pas, mais sa valeur faciale augmentera de l'inflation, grosso modo 2% par an.

Pourquoi compter ces 2%, puisqu'ils sont fictifs et ne sont pas une augmentation en valeur réelle? Parce que, pour comparer des pommes et des poires, il faut bien corriger l'inflation. Un compte épargne vous fait un rendement de 2%. Super. Ajusté de l'inflation, ce sera zéro. Mais on n'ajuste jamais de l'inflation. On dit que c'est 2%.

Alors, au bout de 15 ans, si vous cloturez votre compte épargne de 1000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 1300€
De même, au bout de 15 ans, si vous revendez votre maison achetée 100.000€, vous aurez "gagné" 2%/an, et vous aurez en main 130.000€
(Je vous fais grêce du décompte exact avec les intérêts composés, vous avez compris le principe...)

Moralité, il faut compter que votre maison "gagne" 2% de valeur par an. Et donc que votre patrimoine augmente encore de 2% de 220.000€, soit 4.400€.

Le calcul sur votre patrimoine devient donc: cashflow + remboursement en capital + inflation = 3950 + 837.67*12 +4400 = 18.400€
Soit un rendement de 18400/80000 = 23%

Je vous laisse faire le calcul d'un appartement ou d'un immeuble que vous auriez vu récemment. Avec les taux réels d'aujourd'hui et les loyers réels d'aujourd'hui. Parce que je dois me fendre d'un sujet tout à fait spécial: je suis jubilaire au message suivant!!!

Un nouveau livre en préparation ?

Mettre son curseur

Les chiffres présentés ci-dessus sont des cas réels même si anciens. Chaque fois que j'ai fait l'exercice de recherche d'un bien rentable et autofinancé, j'ai trouvé, et les chiffres étaient similaires. A Bruxelles, je n'en ai jamais trouvé, mais des investisseurs bruxellois m'ont dit la même chose. Et ailleurs aussi. C'est donc une expérience que partagent beaucoup d'investisseurs.

Ces chiffres sont magiques. C'est beau. C'est tentant, des rendements à plus de 20%. Mais les chiffres ne sont pas tout. Contrairement à la bourse, il y a un peu de suivi et de travail à faire, que ce soit au stade de la recherche du bien, du locataire, ou du problème technique qui vous tombe dessus.

La question à se poser, c'est donc: comment vais-je gérer tout cela? Certains délèguent à des agents immobiliers. Ce n'est pas mon choix personnel, mais c'est une possibilité.

En fait, il faut se demander si c'est une activité pour moi. Si je vais aimer traiter avec des locataires, et si je vais supporter l'idée de voir des gens de conditions parfois très différentes.

Le bien que vous allez choisir, et la ville où vous aller investir, auront une influence claire sur le type de locataire. Si vous achetez une maison avec 6 chambres meublées qui se partagent les WC, les douches et la cuisine à Louvain-la-Neuve, vous aurez des étudiants qui ont des sous et qui ne vous poseront pas de problèmes de paiement du loyer. Vous pourrez louer à un groupe de 6, et vous n'aurez pas de problème de colocation.

La même maison à Charleroi, et vous aurez des personnes au Cpas qui ne se connaissent pas, et des soucis de paiement et d'ambiance. Sans compter la crasse.

Dans l'ordre de difficulté de gestion, je dirais donc: maison louée en colocation (sauf si ce sont des étudiants), studios meublés, studios, appartement une chambre, appartement deux chambres, appartement trois chambres, logement étudiant.

Je ne parle pas ici des garages, des espaces de stockage, des biens commerciaux et des biens de bureau. Je ne connais pas, je n'y ai jamais touché, et il y a des tas de considérations fiscales à prendre en compte. Ce n'est pas pour cela que cela ne peut pas être intéressant, mais ce n'est pas moi qui vais pouvoir vous conseiller pour ce type de bien.

En mettant son curseur dans le type de bien, on met aussi son curseur dans la rentabilité. Parce qu'une maison louée en colocation sera plus rentable qu'une maison louée à une famille. Mais ce sera plus sportif aussi...et demandera beaucoup plus de suivi et de travail, sans compter les interventions techniques.

On est plus proche des bateliers de la Volga que de la croisière s’amuse.

Et tout le monde n’a pas le physique pour rendre visite au locataire défaillant muni d’un goedendag.

Il faut aussi voir la faible liquidité de ce genre d’investissement, difficile de financer l’achat de la nouvelle Ferrari sur un coup de tête.