Ne faites pas le modeste, vous avez probablement plus d'expérience en location de studio que 5 agents IPI réunis

C'est vrai.
Tout comme vous pourriez être rémunéré et déclarer.
En tout cas, ça semble une bien meilleure option que des contrats de sous-location. Attention tout de même à vérifier que votre contrat ne vous forcerait pas à devoir assumer certaines obligations dont vous ne voudriez pas.

@Himura : Les aristocrates du dividende ne sont en général pas les sociétés qui sont les plus généreuses en dividende.

Je me permets de citer Bim : "Il existe, surtout aux USA, des entreprises qui sont qualifiées de "dividend aristocrats". Ce sont des entreprises qui versent un dividende tous les trimestres en augmentation régulière depuis plus de 50 ans. Ce sont des leaders dans leur domaine, qui ont un avantage concurrentiel et surtout qui sont rentables."

Il y a beaucoup d'entreprises bien plus généreuses en dividendes que les aristocrates. Cependant, elles n'en ont pas les qualités. Pour la plupart, elles sont beaucoup plus volatiles, avec un cours qui croît moins sur le long terme, et un dividende qui n'est pas forcément garanti dans la durée.

Oui, je pars du principe qu'il y aura a long terme des plus-values, c'est ce que l'histoire a démontré jusqu'à présent. Les aristocrates sont moins volatiles car souvent moins risquées grâce à leurs qualités intrinsèques. Sur un marché mature, malgré qu'elles soient déjà correctement évaluées par le marché, elles continueront à progresser (ainsi que leur dividende) en proportion de la croissance de leurs bénéfices.
Par ailleurs, la plus-value sur ces valeurs suite à un achat dans une phase de correction sur les marchés n'est pas plus hypothétique que celle sur des valeurs plus volatiles.

C'est parce qu'on oublie souvent d'y ajouter le sourire (ou autre chose, c'est au choix...) de la crémière

Pour éviter de (re)dire une bêtise, je viens de vérifier. Le S&P dividend aristocrats surperforme légèrement le S&P 500.

(Au sujet des traders, ceux que vous connaissez sont des personnes de plus en plus rares (félicitez-les, ils le méritent ), tant cela devient une activité exigeante si on veut qu'elle soit un minimum profitable. D'autant plus, avec de tels effets leviers, mieux vaut avoir le coeur bien accroché, car il ne s'agit pas de miser des petits montants (si on veut gagner beaucoup). Aujourd'hui, les particuliers qui arrivent à gagner beaucoup d'argent par le trading sont des développeurs informatiques (et ils sont malheureusement encore plus rares). Quoi qu'il en soit, je ne conseillerais à personne de se lancer là-dedans aujourd'hui, à moins qu'il ait un talent rarissime).

A souligner. Raison pour laquelle la Fed est aussi attentive à la santé des marchés.
C'est intéressant de constater les différences de perception entre européens et américains. Aux US, le compte épargne est un compte-titres.
Les américains prennent les européens pour des imbéciles, et les européens prennent les américains pour des fous... (les deux ont probablement un peu raison) On est pas prêt de se réconcilier

Oui, si vous parvenez à faire réellement en sorte qu'elles ne réagissent pas de la même manière à une multitude de variations d'un tas de variables.
Dans les faits, c'est facile à dire comme ça   Dans la pratique, c'est plus compliqué.
Par exemple, vous avez (Bim, je me permets de prendre votre cas) un portefeuille d'aristocrates du dividende (donc des big cap "value"). Dans le segment des grosses capitalisations value, vous êtes certainement optimalement diversifié. Cependant, sur l'ensemble du segment du marché actions, vous l'êtes probablement beaucoup moins. Où sont les valeurs de croissance ? Où sont les moyennes et petites capitalisations ? Ne seriez-vous pas un peu trop exposé à des valeurs américaines ?

Pour résumer, vous êtes protégé en cas de défaillance sur une de vos lignes (risque spécifique). Mais en cas de modification d'une variable macroéconomique majeure (risque systématique), ce sont toutes vos lignes qui iront dans le même sens (la preuve aujourd'hui avec le regain d'intérêt pour les blue chips à dividendes, qui devrait perdurer ).

Il est extrêmement difficile d'avoir une véritable diversification forte. Et pour ceux qui y parviennent, la diminution de la volatilité qui en résulte va souvent de pair avec une baisse de la performance globale.

Pour en revenir à l'immobilier, la question est la même : Qu'est-ce qu'une bonne diversification ?
Je ne serais pas la bonne personne pour répondre à cette question, car je ne diversifie absolument pas. Je sais que c'est risqué, mais j'estime que mon risque est très limité et que la rentabilité que j'en tire vaut beaucoup plus que ce risque. D'autre part je sais que j'ai les reins suffisamment solide pour encaisser un choc brutal et de longue durée. Ma meilleure protection contre le risque, c'est d'avoir un horizon long terme.
Sachant que j'achète à crédit, je serais cependant beaucoup moins serein si j'avais des appartements neuf à BXL qui me rapporteraient 2% net ou des immeubles commerciaux en pleine campagne...

C'est aussi pour ces raisons que je ne suis pas un grand adepte de la formulation "emprunter pour diversifier car ça diminue le risque".  Comme je l'ai dit, la diminution du risque global n'est pas si évidente qu'on le croirait, or le fait d'emprunter présente d'office une augmentation significative de votre risque global.

Ne faites pas la fine bouche   Je pense que tous ici nous aurions plusieurs dizaines d'immeubles si nous le pouvions (avec, pour les moins radins d'entre nous, une équipe pour s'en occuper pendant que nous serions aux Bahamas ).

Un immeuble est déjà une bonne chose pour diversifier l'ensemble de votre patrimoine. Il faut bien commencer par là. Bien entendu, il faut pouvoir s'assurer qu'on est en mesure de gérer en cas de pépin avec cet immeuble acheté à crédit.

Et vous avez raison. Il faut plutôt considérer qu'un chef d'entreprise emprunte pour développer son business.

Avant de s'y lancer, mieux vaut avoir étudié le sujet en profondeur (et accepté l'éventualité de perdre une grande partie de son investissement).

C'est peut-être légèrement plus sain, car potentiellement moins risqué. Mais ce n'est pas plus optimal pour autant...

Prudence tout de même.

Je me répète (je vous invite à revoir mon message de la page précédente) : Le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Inutile de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».

Absolument. C'est de la diversification.

Oui. Et c'est justement ce qui rend l'investissement immobilier aussi attractif.

C'est pourtant un gigantesque pan du marché du crédit. C'est celui des crédits aux entreprises (le terme "bénéfice" est alors plus adapté).

Malheureusement c'est plus un mythe qu'une réalité. Aujourd'hui, tout est fait par des algorithmes face auxquels il est très difficile de gagner de l'argent, les banques n'ont plus aucun "trader" (au sens où le commun des mortels l'entend). Sans parler du côté chronophage et du prix des Xanax.
D'ailleurs, plus de 90% des "traders" particuliers (avec les options) perdent de l'argent.

@Bim : Merci pour votre excellent message

Même si à long terme vous devriez être gagnant, il faut reconnaître qu'il est plus facile de perdre de l'argent en bourse qu'en achetant un immeuble (sur lequel la banque peut au moins avoir un certain contrôle).

On est bien en dessous de 6/7% de dividendes il me semble. 3% net est réaliste.

Au contraire, ça peut être très rentable. Car en plus des dividendes il faut ajouter les plus-values réalisées. Si vous parvenez à faire une performance de 10%/an (dividendes inclus et réinvestis), vous doublez votre capital tous les 7 ans. Pas si mal...

On sent bien de quelle école d'investisseurs vous êtes  
Je n'ai pas vérifié mais il me semble que cela permet de surperformer légèrement les indices. D'ailleurs, je crois qu'il doit même exister l'un ou l'autre ETF composé uniquement des aristocrates.

Cependant, au final, le meilleur des aristocrates du dividende, ça reste un immeuble (surtout acheté à crédit) .

Crédit d’investissement VS crédit à la consommation, vous l’avez très bien expliqué comme d’habitude

Le crédit est au fondement de l’économie et de la création de richesse.
Et comme l’a dit JP Morgan : « L’or est une monnaie, tout le reste est du crédit ».

En fait, sans trop vouloir rentrer dans les détails, dans le cas d’une firme monoactivité, un peu de diversification permettra en effet de diminuer le risque total (à endettement modéré). Cependant, au dessus d’un certain niveau de diversification (qui n’est pas si élevé que ce qu’on pourrait croire), la diversification par endettement continuera à faire baisser votre risque spécifique mais elle augmentera (proportionnellement plus encore) votre risque systématique, ce qui augmentera votre risque total.

Pour revenir plus précisément sur votre exemple, le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Pour parler immobilier, la diversification paraît en effet être une bonne option pour limiter le risque. Surtout si vous avez principalement des biens très rentables (donc risqués), je pense notamment à une personne qui ne possède que des immeubles commerciaux loués à des restaurants.
Inutile cependant de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».

@copropriétaire en galère : 50.000€ la maison de vacances ?! Vous les trouvez où ? Ca m’intéresse 

Ce serait le comble de l'hypocrisie.
J'ai des difficultés à concevoir que l'achat en viager (spéculation sur la mort d'autrui) soit compatible avec les principes de la finance islamique.

Ne désespérons pas. Un jour peut-être nous pourrons emprunter à taux négatif 

Absolument. J'ai simplifié à l'extrême. Je reconnais que c'était un peu excessif de ma part ! Je vais le rajouter.

A savoir aussi que ce que j'expose ci-dessus dans l'option 2 et 3 suppose que les loyers perçus de votre investissement couvrent entièrement l'emprunt (ce qui est de plus en plus rare).

D'accord avec vous. Mieux vaut avoir un matelas de sécurité pour parer aux éventualités. Surtout si vous avez peu de biens (donc un risque plus concentré).

Pourquoi pas, mais je ne n'irai pas trop m'aventurer dans ces méandres 

Vous confondez injure et constat. Si vous considérez que la réalité vous injurie, j'en suis désolé.

Non. Je suis recouvreur de dettes. Tout s'explique, n'est-ce pas ?
Plus sérieusement, ôtez-vous de la tête que je serais "banquier"...

"Décrire mon CV" ? Vous avez dû confondre avec panchito

@Panchito :  je vous invite à consulter un petit fil que je viens de créer dans la la rubrique "Prêts hypothécaires", ça pourrait vous être utile.

Même avant ça, équipé ou pas, tout est question de prix.