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#1 Re : Ventes et achats » Offre sans clause susp. : alternative pour se protéger en cas de refus crédit ? » 27-04-2022 09:34:21

Bonjour Bim,

Pourquoi ne pas demander à votre banque un accord de principe ?
N'hésitez pas non plus à aller voir d'autres banques (de taille plus modeste, où le contact humain existe encore), s'ils sont désireux d'avoir de nouveaux clients, ils pourraient éventuellement être plus généreux sur la quotité qu'ils pourraient vous octroyer.
Une fois que vous avez cet accord de principe, n'hésitez plus à faire des offres sans condition suspensive valable 24 heures. Vous avez tout le discernement nécessaire pour savoir ce qu'est un "juste prix".
Par ailleurs, l'expertise immobilière n'est pas une science exacte. N'hésitez pas à dire à l'expert la valeur à laquelle vous souhaiteriez que votre bien soit estimé. S'il vous dit que ce sera difficile de s'en approcher, dites-lui que c'est vraiment nécessaire pour l'obtention de votre crédit. Expliquez-lui que votre compagne a flashé sur cette maison, que vous étiez obligé de l'acheter pour la pérennité de votre couple wink Les experts sont des humains, si vous achetez votre maison a un prix qui n'est pas délirant, vous n'avez pas d'inquiétude à avoir.
Attention par ailleurs à la montée des taux, surveillez ça de près.

#2 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 02-05-2024 10:40:01

Tibir a écrit :

Ensuite, pour que les taux explosent, il faudrait que le taux d'emprunt de l'Etat belge explose ce qui me paraît improbable à court & moyen terme car la BCE veille au grain via son programme d'assouplissement quantitatif d'une part

Injecter des liquidités doit (théoriquement) finir par générer de l'inflation. Il y a quelques années, le risque de perte excessive de valeur de la monnaie était l'argument de tous les détracteurs.
Plutôt que d'aller dans l'économie réelle, l'inflation surgit dans les actifs financiers et immobiliers (cfr l'article de PIM ci-dessus).
Le risque d'inflation est donc présent. Cependant, il semble qu'il soit maîtrisé et qu'on ne risque pas de connaitre d'inflation forte en Europe dans les prochaines années (hormis par exemple sur l'immobilier...). Et puis, de toute façon, tous les Etats du monde font la même chose en ce moment.

Tibir a écrit :

et parce que la situation de l'Etat belge n'est pas très éloigné de celle des Etats voisins qui sont tous très endettés.

Sauf l'Allemagne, la Hollande, le Luxembourg, ... (pour ne citer que nos voisins directs).
Rappelons d'ailleurs que l'Allemagne (qui a un grand pouvoir sur la BCE) n'est par nature pas favorable aux interventions de la banque centrale. Il faudra voir lorsque Merkel ne sera plus là.

Tibir a écrit :

Finalement, je vois plutôt une augmentation des taxes sur l'immobilier (refonte du RC, taxation différente des loyers ou modification du précompte immobilier) car l'Etat sera forcément attiré par le magot que ça pourrait représenter en période de disette. Il faut dire que d'un point de vue macro-économique, cela aurait du sens d'augmenter le précompte car cela pourrait limiter la spéculation et réorienter cet argent vers l'économie réelle.

Beaucoup de personnes privées ont une grande part de leur patrimoine dans l'immobilier. Au niveau politique, ce serait compliqué à gérer pour celui qui essayera...
D'autant plus que cela créerait soudain de grandes incertitudes sur la fiscalité future, ce qui dissuadera tout à coup plus d'un investisseur (avec l'impact potentiel que cela peut avoir à court/moyen terme sur le marché).

Grmff a écrit :

Mon notaire me disait pas plus tard qu'il n'y a pas longtemps qu'il était surpris du nombre de pensionnés qui plaçaient leur argent dans de l'immobilier de rendement. Ben oui, les comptes-épargne ne rapportent plus rien du tout, la bourse a eu des soubresauts violents avec la dernière crise due au covid-19 et l'immobilier est rassurant parce qu'on (a l'impression de) maitrise(r).

Quand votre notaire dit "immobilier de rendement", j'imagine qu'il parle d'appartements neufs big_smile En effet, ceux-ci se vendent comme des petits pains aux retraités.

#3 Re : Locations et baux » Louer un bien pour le sous-louer en résidence principale » 21-05-2021 17:27:42

grmff a écrit :

Un agent immobilier, ancien de l'IPI, qui conseille de faire un mandat de gestion à un non professionnel non ipi?
Vous êtes sûr?

Ne faites pas le modeste, vous avez probablement plus d'expérience en location de studio que 5 agents IPI réunis tongue

grmff a écrit :

Il ne pourrait y avoir de requalification professionnelle pour un mandat à titre gratuit...

C'est vrai.
Tout comme vous pourriez être rémunéré et déclarer.
En tout cas, ça semble une bien meilleure option que des contrats de sous-location. Attention tout de même à vérifier que votre contrat ne vous forcerait pas à devoir assumer certaines obligations dont vous ne voudriez pas.

#4 Re : Ventes et achats » Offre non-soumise via agence immobilière » 03-04-2021 10:24:56

burningcity a écrit :

Effectivement, j'achetais avec un prêt mais sans condition suspensive !

Du coup, pas de différence avec l'offre qui a été présentée au vendeur.

grmff a écrit :

Je présume que BurningCity achète sans condition suspensive, mais avec un prêt quand même...

Pour un vendeur, il est préférable de vendre à quelqu'un qui n'a pas de prêt à faire, évidemment.

On est jamais sûr que celui qui vous prétend acheter cash dit vrai.
Par ailleurs, si la vente devait poser problème alors que l'offre a été formulée sans condition suspensive, soit vous pouvez forcer la vente (facilement), soit vous gardez les 10% d'acompte (ou toute autre compensation). Pas si désagréable... smile

panchito a écrit :

Les vendeurs donnent toujours priorité à ceux qui savent tout payer via leurs fonds propres.

A prix et conditions équivalents.

PIM a écrit :

L'agence a surtout comme obligation de défendre les intérêts de son "commettant", à savoir le vendeur.

Oui. Je sors un peu du sujet, mais cela n'a manifestement pas été le cas. Si l'agent avait servi au mieux l'intérêt de son client, d'une part il aurait transmis les deux offres, et d'autre part il aurait fait jouer la concurrence entre les deux offreurs (dans l'intérêt de son client).


Par ailleurs, d'un point de vue déontologique, l'agent ne doit-il pas normalement transmettre toute offre "sérieuse" à son client ?


@burningcity :

Il est vrai que l'agent n'a pas correctement fait son boulot. Cependant, en justice, vous n'obtiendrez rien.
Si j'étais à votre place (ceci n'est ni un conseil ni une recommandation) et que je suis dans un grand jour, je tenterais probablement de contacter l'agence et/ou directement le vendeur, en signalant que j'aurais été prêt à renchérir si j'avais été mis au courant. On me rétorquerait que l'offre de l'autre intéressé étant acceptée, on ne plus revenir en arrière (ce qui n'est pas forcément vrai, étant donné le problème manifeste). Si vous avez un (très) bon relationnel, vous pourriez peut-être relancer la vente.


burningcity a écrit :

L'agent immobilier nous fait savoir qu'elle soumettra l'offre dès son retour au bureau et que nous pouvons "ouvrir le champagne".

Dites à l'agence que vous avez ouvert un Dom Pérignon, je vois mal comment elle pourrait refuser de vous rembourser au moins ça  big_smile

#5 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

@Himura : Les aristocrates du dividende ne sont en général pas les sociétés qui sont les plus généreuses en dividende.

Je me permets de citer Bim : "Il existe, surtout aux USA, des entreprises qui sont qualifiées de "dividend aristocrats". Ce sont des entreprises qui versent un dividende tous les trimestres en augmentation régulière depuis plus de 50 ans. Ce sont des leaders dans leur domaine, qui ont un avantage concurrentiel et surtout qui sont rentables."

Il y a beaucoup d'entreprises bien plus généreuses en dividendes que les aristocrates. Cependant, elles n'en ont pas les qualités. Pour la plupart, elles sont beaucoup plus volatiles, avec un cours qui croît moins sur le long terme, et un dividende qui n'est pas forcément garanti dans la durée.

Himura a écrit :

Vous partez ici du principe qu'il est possible d'avoir des plus-values en complément --> c'est hypothétique, et il est bien clair que les sociétés à très haut dividende ont des cours également nettement plus stables. Elles évolent avec très peu de volatilité.
Moralité : si on arrive à investir très bas, autant se positionner sur des valeurs volatiles plutôt que des dividendeurs. Et sur un marché mature, les cours n'offriront pas de plus-value.

Oui, je pars du principe qu'il y aura a long terme des plus-values, c'est ce que l'histoire a démontré jusqu'à présent. Les aristocrates sont moins volatiles car souvent moins risquées grâce à leurs qualités intrinsèques. Sur un marché mature, malgré qu'elles soient déjà correctement évaluées par le marché, elles continueront à progresser (ainsi que leur dividende) en proportion de la croissance de leurs bénéfices.
Par ailleurs, la plus-value sur ces valeurs suite à un achat dans une phase de correction sur les marchés n'est pas plus hypothétique que celle sur des valeurs plus volatiles.


Himura a écrit :

Le beurre et l'argent du beurre, ça n'est pas vraiment une stratégie :-)

C'est parce qu'on oublie souvent d'y ajouter le sourire (ou autre chose, c'est au choix...) de la crémière big_smile wink


Himura a écrit :

La question n'est pas non plus liée au rendement final. Auquel cas, bien plus de possibilités seraient à prendre en compte (un simple suivi du S&P500 serait plus rentable).
C'était de disposer d'un rendement intermédiaire régulier pour rembourser un emprunt - et cela ne peut se faire dans toute stratégie de capitalisation.

Pour éviter de (re)dire une bêtise, je viens de vérifier. Le S&P dividend aristocrats surperforme légèrement le S&P 500.


(Au sujet des traders, ceux que vous connaissez sont des personnes de plus en plus rares (félicitez-les, ils le méritent wink ), tant cela devient une activité exigeante si on veut qu'elle soit un minimum profitable. D'autant plus, avec de tels effets leviers, mieux vaut avoir le coeur bien accroché, car il ne s'agit pas de miser des petits montants (si on veut gagner beaucoup). Aujourd'hui, les particuliers qui arrivent à gagner beaucoup d'argent par le trading sont des développeurs informatiques (et ils sont malheureusement encore plus rares). Quoi qu'il en soit, je ne conseillerais à personne de se lancer là-dedans aujourd'hui, à moins qu'il ait un talent rarissime).

#6 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 02-05-2024 10:40:01

@Grmff : Ce serait vraiment le scénario catastrophe, vous êtes d'humeur pessimiste aujourd'hui ?  big_smile

Normalement, si les taux remontent, ça devrait être pour contenir l'inflation, donc a priori une bonne chose. Si non, nous finirions par acheter de l'immobilier avec un taux réel négatif, ce qui ne serait pas déplaisant ( wink ) mais à terme je doute que ce soit un modèle viable.

Dans tous les cas, si les taux remontent, cela agira comme un frein à l'augmentation des prix, c'est mécanique. Et si on arrive dans une situation à la grecque, j'espère qu'ils ne s'effondreront pas autant  sad

Grmff a écrit :

Il est tout de même à noter que le fait d'être propriétaire de brique, même hypothéquées, est une excellente protection contre l'inflation..

100% d'accord.

#7 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

Bim a écrit :

Les plus gros actionnaires de ces entreprises sont des fonds de pension qui utilisent les dividendes pour payer les retraites de leurs souscripteurs.

A souligner. Raison pour laquelle la Fed est aussi attentive à la santé des marchés.
C'est intéressant de constater les différences de perception entre européens et américains. Aux US, le compte épargne est un compte-titres.
Les américains prennent les européens pour des imbéciles, et les européens prennent les américains pour des fous... (les deux ont probablement un peu raison) On est pas prêt de se réconcilier big_smile


Bim a écrit :

Si l'emprunt est affecté à l'achat d'un portefeuille comprenant des actions d'entreprises différentes et actives sur des secteurs différents, peut-on encore parler d'un seul investissement ? Pour moi, il y aurait autant d'investissements que de lignes constituées.

Oui, si vous parvenez à faire réellement en sorte qu'elles ne réagissent pas de la même manière à une multitude de variations d'un tas de variables.
Dans les faits, c'est facile à dire comme ça big_smile  Dans la pratique, c'est plus compliqué.
Par exemple, vous avez (Bim, je me permets de prendre votre cas) un portefeuille d'aristocrates du dividende (donc des big cap "value"). Dans le segment des grosses capitalisations value, vous êtes certainement optimalement diversifié. Cependant, sur l'ensemble du segment du marché actions, vous l'êtes probablement beaucoup moins. Où sont les valeurs de croissance ? Où sont les moyennes et petites capitalisations ? Ne seriez-vous pas un peu trop exposé à des valeurs américaines ?

Pour résumer, vous êtes protégé en cas de défaillance sur une de vos lignes (risque spécifique). Mais en cas de modification d'une variable macroéconomique majeure (risque systématique), ce sont toutes vos lignes qui iront dans le même sens (la preuve aujourd'hui avec le regain d'intérêt pour les blue chips à dividendes, qui devrait perdurer wink ).

Il est extrêmement difficile d'avoir une véritable diversification forte. Et pour ceux qui y parviennent, la diminution de la volatilité qui en résulte va souvent de pair avec une baisse de la performance globale.


Pour en revenir à l'immobilier, la question est la même : Qu'est-ce qu'une bonne diversification ?
Je ne serais pas la bonne personne pour répondre à cette question, car je ne diversifie absolument pas. Je sais que c'est risqué, mais j'estime que mon risque est très limité et que la rentabilité que j'en tire vaut beaucoup plus que ce risque. D'autre part je sais que j'ai les reins suffisamment solide pour encaisser un choc brutal et de longue durée. Ma meilleure protection contre le risque, c'est d'avoir un horizon long terme.
Sachant que j'achète à crédit, je serais cependant beaucoup moins serein si j'avais des appartements neuf à BXL qui me rapporteraient 2% net ou des immeubles commerciaux en pleine campagne...

C'est aussi pour ces raisons que je ne suis pas un grand adepte de la formulation "emprunter pour diversifier car ça diminue le risque".  Comme je l'ai dit, la diminution du risque global n'est pas si évidente qu'on le croirait, or le fait d'emprunter présente d'office une augmentation significative de votre risque global.

Bim a écrit :

Je ne considère pas un immeuble seul comme un aristocrate... Par contre un parc immobilier de plusieurs dizaines ou centaines de biens oui
Avec un immeuble, le risque demeure encore trop concentré

Ne faites pas la fine bouche big_smile  Je pense que tous ici nous aurions plusieurs dizaines d'immeubles si nous le pouvions (avec, pour les moins radins d'entre nous, une équipe pour s'en occuper pendant que nous serions aux Bahamas wink ).

Un immeuble est déjà une bonne chose pour diversifier l'ensemble de votre patrimoine. Il faut bien commencer par là. Bien entendu, il faut pouvoir s'assurer qu'on est en mesure de gérer en cas de pépin avec cet immeuble acheté à crédit.

#8 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 02-05-2024 10:40:01

@Himura : Ils ont connu une très grosse bulle immobilière. Elle a bien explosé d'ailleurs en 1990. Un bel exemple pour ceux qui pourraient penser que "l'immobilier ne peut jamais baisser". Heureusement, en Belgique, on est pas dans un scénario à la japonaise (pour le moment...).

Par contre, c'est plutôt la baisse des taux qui fait monter les prix. Si les taux devaient subitement grimper, une baisse des prix sera à prévoir.

#9 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

max11 a écrit :

Je veux bien que c'est pour l'exemple mais quand même....
Emprunter 60% de la valeur de son entreprise pour tout placer en bourse.... Je ne vois vraiment pas cela comme une saine gestion...

Et vous avez raison. Il faut plutôt considérer qu'un chef d'entreprise emprunte pour développer son business.


max11 a écrit :

Je connais plus de personnes qui ont perdu gros en bourse qu'avec de l'immobilier...

Avant de s'y lancer, mieux vaut avoir étudié le sujet en profondeur (et accepté l'éventualité de perdre une grande partie de son investissement).


D1791 a écrit :

si vous remplacer investissement en bourse par investissement dans l'immobilier, trouvez-vous toujours que ce n'est pas une saine gestion ? angel

C'est peut-être légèrement plus sain, car potentiellement moins risqué. Mais ce n'est pas plus optimal pour autant...


Bim a écrit :

L'idée d'emprunter pour diversifier et diminuer le risque n'est pas mauvaise.

Prudence tout de même.

Je me répète (je vous invite à revoir mon message de la page précédente) : Le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Inutile de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».


Bim a écrit :

Mais la discussion demeure intéressante car elle montre que immobilier physique et placements financiers ne sont pas incompatibles et sont même complémentaires dans la construction et la gestion d'un patrimoine.

Absolument. C'est de la diversification.


D1791 a écrit :

Ce qu'il y a d'extraordinaire avec la combinaison immobilier-emprunt c'est que c'est la seule façon d'investir quand on part de (presque) zéro.

Oui. Et c'est justement ce qui rend l'investissement immobilier aussi attractif.


D1791 a écrit :

Jamais entendu "acheter avec l'argent de la banque et rembourser avec les dividendes".

C'est pourtant un gigantesque pan du marché du crédit. C'est celui des crédits aux entreprises (le terme "bénéfice" est alors plus adapté).


Himura a écrit :

Il y a de nombreux exemples chez les tradeurs pro, qui ont parfois commencé très jeunes, avec 200 €. Le trading permet des effets de levier, parfois énormes (1:20 ou 1:30 étant les plus classiques, mais on peut aller à 1:200 ou 1:500... De sacrés paris).
Bien sûr, il faudra le temps d'apprendre les rouages (plus complexes), des prises de risque (plus importantes), des capacités aussi. Mais moins de temps lorsqu'on est vraiment doué.

Malheureusement c'est plus un mythe qu'une réalité. Aujourd'hui, tout est fait par des algorithmes face auxquels il est très difficile de gagner de l'argent, les banques n'ont plus aucun "trader" (au sens où le commun des mortels l'entend). Sans parler du côté chronophage et du prix des Xanax.
D'ailleurs, plus de 90% des "traders" particuliers (avec les options) perdent de l'argent.


@Bim : Merci pour votre excellent message smile

Bim a écrit :

Malheureusement, pour un particulier au patrimoine modeste, un banquier vous rira au nez si vous lui demandez un prêt sur 20 ans pour investir dans un beau portefeuille d'actions. Il rira même quand vous lui direz que vous prévoyez de rembourser le prêt avec les dividendes générés par le portefeuille.

Même si à long terme vous devriez être gagnant, il faut reconnaître qu'il est plus facile de perdre de l'argent en bourse qu'en achetant un immeuble (sur lequel la banque peut au moins avoir un certain contrôle).


Himura a écrit :

Ces aristocrates distribuent des dividendes à hauteur de 6 ou 7% par an.

On est bien en dessous de 6/7% de dividendes il me semble. 3% net est réaliste.

Himura a écrit :

Au final, ça reste une stratégie très peu rentable pour un particulier ; qui atteindra peut-être un rendement net de 3% après déduction des taxes et frais de crédit.

Au contraire, ça peut être très rentable. Car en plus des dividendes il faut ajouter les plus-values réalisées. Si vous parvenez à faire une performance de 10%/an (dividendes inclus et réinvestis), vous doublez votre capital tous les 7 ans. Pas si mal... smile


Bim a écrit :

Et pourtant ce n'est pas un modèle d'investissement farfelu et finalement pas très risqué. Il existe, surtout aux USA, des entreprises qui sont qualifiées de "dividend aristocrats". Ce sont des entreprises qui versent un dividende tous les trimestres en augmentation régulière depuis plus de 50 ans. Ce sont des leaders dans leur domaine, qui ont un avantage concurrentiel et surtout qui sont rentables. En investissant dans plusieurs de ces entreprises actives dans des secteurs différents, le risque est maîtrisé et le modèle est tout fait viable.

On sent bien de quelle école d'investisseurs vous êtes wink 
Je n'ai pas vérifié mais il me semble que cela permet de surperformer légèrement les indices. D'ailleurs, je crois qu'il doit même exister l'un ou l'autre ETF composé uniquement des aristocrates.

Cependant, au final, le meilleur des aristocrates du dividende, ça reste un immeuble (surtout acheté à crédit) wink .

#10 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 02-05-2024 10:40:01

Voici smile  :

Le Japon c'était une économie qui tournait à plein régime et des taux d'intérêt trop bas.
Une bulle s'est constituée sur les actifs (financiers et immobiliers).
Puis des craintes d'inflation sont apparues, il a fallu remonter un peu les taux, la démographie n'allait plus dans le bon sens, la bulle a explosé. Ils ont mis quasi 30 ans à s'en remettre.
Niveau immobilier, les plus impactés ont été ceux qui avaient acheté dans les métropoles à des prix au mètre carré qui était énorme.
Je vous invite éventuellement à regarder quelques graphiques, ça doit se trouver sur Google Images  wink

#11 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

Bim a écrit :

Il existe des "bonnes" dettes et des mauvaises "dettes".

Crédit d’investissement VS crédit à la consommation, vous l’avez très bien expliqué comme d’habitude smile

Bim a écrit :

Tout le monde emprunte, que ce soit des particuliers, des Etats, des entreprises publiques et privées,  etc.

Le crédit est au fondement de l’économie et de la création de richesse.
Et comme l’a dit JP Morgan : « L’or est une monnaie, tout le reste est du crédit ».


D1791 a écrit :

Je considère qu'il y a même des dettes qui diminuent les risques.
Je pars du principe que la diversification réduit le risque.
Un exemple simplifié à l'extrême pour illustrer mon raisonnement : prenons un chef d'entreprise dont le patrimoine ne serait constitué que de son entreprise pour une valeur de 100.  Aucune diversification, si les choses tournent mal dans son entreprise, il prend de plein fouet une baisse de patrimoine.
Si son banquier accepte de lui faire un crédit, disons de 60, en prenant en gage les titres de l'entreprise.
Avec ce crédit il place 60 en bourse en veillant à ne pas investir dans la même région, le même secteur... que son entreprise.
Son bilan est donc à l'actif de 160 et son passif de 60.  Net, toujours 100.
Mais si ses investissements boursiers sont suffisamment décorélés de l'activité de son entreprise, la diversification va permettre de réduire la baisse de patrimoine global si les choses tournent mal dans son entreprise.
Evidemment, à court terme (crise covid planétaire par ex), il peut y avoir des moments où le risque semble multiplié, mais toutes les études montrent que la diversification réduit le risque (si c'est décorrélé bien sûr).

En fait, sans trop vouloir rentrer dans les détails, dans le cas d’une firme monoactivité, un peu de diversification permettra en effet de diminuer le risque total (à endettement modéré). Cependant, au dessus d’un certain niveau de diversification (qui n’est pas si élevé que ce qu’on pourrait croire), la diversification par endettement continuera à faire baisser votre risque spécifique mais elle augmentera (proportionnellement plus encore) votre risque systématique, ce qui augmentera votre risque total.

Pour revenir plus précisément sur votre exemple, le fait de vous diversifier par endettement (même dans quelque chose qui serait complètement décorrélé) vous impose d’être capable d’encaisser des chocs plus importants. En effet, si un de vos 2 investissements tourne mal, il risque de mettre en péril le deuxième aussi (auquel cas vous perdriez tout). Et si, par malchance, vos 2 investissements viennent à poser problème en même temps, vous êtes mis au tapis en moins de temps qu’il ne faudrait pour le dire.

Pour parler immobilier, la diversification paraît en effet être une bonne option pour limiter le risque. Surtout si vous avez principalement des biens très rentables (donc risqués), je pense notamment à une personne qui ne possède que des immeubles commerciaux loués à des restaurants.
Inutile cependant de vouloir diversifier à tout prix (quand vous savez ce que vous faites, une diversification légère suffit (dixit Warren Buffett)). Le plus important est d’investir dans ce que vous connaissez et maîtrisez. De mon point de vue, mieux vaut une diversification très réduite et être sûr de ce que l’on fait, que de se forcer à diversifier « pour le principe ».


@copropriétaire en galère : 50.000€ la maison de vacances ?! Vous les trouvez où ? Ca m’intéresse  big_smile

#12 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 02-05-2024 10:40:01

Tibir a écrit :

L'accélération actuelle des prix est forcément tirée par la masse de liquidités disponible et l'appétit des investisseurs.
Par contre la tendance de fond est toujours la même et est toujours autant négligée par les analystes : la démographie. Nous sommes de plus en plus nombreux en Belgique donc la demande est soutenue. Par ailleurs, la taille des ménages se réduit de plus en plus à cause des divorces, ce qui démultiplie la pression sur le logement.

Pas certain que la composante démographique soit sous-estimée par les analystes (surtout qu'elle est facile à anticiper). Il était prévu que les prix augmentent tout comme il est prévu qu'ils augmentent encore. Mais ils ont jusqu'à présent augmenté plus vite que prévu (à cause de l'argent gratuit plus qu'autre chose).

Tibir a écrit :

Au Japon où la démographie est stable, les prix évoluent très peu.

Elle est même décroissante. L'évolution des prix du marché immobilier japonais ces dernières décennies, c'est quelque chose... Pour ceux que ça intéresse, ça vaut le coup d'oeil. Ça fait froid dans le dos.
Sans aller aussi loin, vous avez par exemple l'Italie, qui retrouve à peine ses niveaux d'avant la crise de 2008... Décroissance démographique...


Himura a écrit :

A noter que l'appétit de l'investisseur n'est jamais qu'orienté en fonction des possibilités dont il dispose.
Lorsque le marché obligataire reprendra des couleurs, ça donnera moins envie à monsieur tout-le-monde d'investir dans l'immobilier, juste parce qu'il se dit que c'est un placement garantit (mais pour plusieurs, sans avoir "la fibre" nécessaire).

Le problème de l'épargne qui ne rapporte rien... Tout le monde à la recherche d'un peu de rendement.

#13 Re : Ventes et achats » Achat en vente viager » 09-04-2021 15:29:56

Grmff a écrit :

Je suppose que ce désir éthique de ne pas avoir recours au prêt est une méthode de contourner un interdit religieux et de pallier à l'interdit du recours aux paiement d'intérêt.

Ce serait le comble de l'hypocrisie.
J'ai des difficultés à concevoir que l'achat en viager (spéculation sur la mort d'autrui) soit compatible avec les principes de la finance islamique.

Grmff a écrit :

En Belgique, le crédit islamique est compliqué...

Ne désespérons pas. Un jour peut-être nous pourrons emprunter à taux négatif  big_smile

#14 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

Grmff a écrit :

Et à 65, la banque ne veut plus vous prêter....

C'est malheureux mais il y a un moyen de rester dans le "game" :
Peut-être est-ce aussi l'âge de donner une partie du trésor de guerre pour financer celle des enfants.
Après tout, la partie de Monopoly peut se jouer sur plusieurs générations smile

Grmff a écrit :

De bonnes raisons. Ou pas. Un choix tout personnel, qui mérite d'être respecté, tant que c'est un choix informé.

Absolument. L'éducation aussi a une influence prépondérante sur ce genre de choix.


Callewsa a écrit :

C'est mon côté asperger, souhaitant inclure un maximum de choses, qui doit jouer là (je vais même jusqu'à actualiser les cashflows sur une base d'inflation théorique wink ).

Vous avez raison, on est jamais trop pointilleux en matière d'investissement.
Personnellement, par fainéantise, je me contente de calculer le net en ajoutant 15% de frais de notaire et en prenant une base de 9 mois de loyer.
Pour le reste, j'essaye d'éviter les calculs avec des variables trop "théoriques", mais c'est purement personnel.
Je vise des investissements résidentiels qui offrent la meilleure rentabilité possible dans des immeubles "solides". Pour moi, c'est la meilleure manière de limiter le risque face à toutes les éventuelles incertitudes quant à l'avenir.

#15 Re : Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

Thierry04 a écrit :

dans l'option 1 de l'achat propre, pour être en phase avec les options 2 et 3, qu'il faudrait tenir compte du réinvestissement mensuel

Absolument. J'ai simplifié à l'extrême. Je reconnais que c'était un peu excessif de ma part ! Je vais le rajouter.

A savoir aussi que ce que j'expose ci-dessus dans l'option 2 et 3 suppose que les loyers perçus de votre investissement couvrent entièrement l'emprunt (ce qui est de plus en plus rare).

Thierry04 a écrit :

Je vous rejoins entièrement sur le propos de l'effet de levier dont je suis un fervent croyant.  Par contre, pour le pratiquer, je peux également vous dire que c'est un peu stressant quand vous avez un souci avec un locataire car la banque, elle, prélève sur le compte quoiqu'il arrive.

D'accord avec vous. Mieux vaut avoir un matelas de sécurité pour parer aux éventualités. Surtout si vous avez peu de biens (donc un risque plus concentré).

Callewsa a écrit :

Bonne fondation, à laquelle il convient encore d'ajouter, je pense, le rendement net (perçu - frais annexes et remboursement du crédit) + fiscalité pour être complet

Pourquoi pas, mais je ne n'irai pas trop m'aventurer dans ces méandres  wink

#16 Prêts hypothécaires/assurances » Pourquoi emprunter ? » 19-03-2021 16:25:02

Pierre1
Réponses : 41

Lorsque les taux sont bas et que vous avez la chance de pouvoir emprunter, vous devez emprunter.

La raison :

Effet de levier. Vous engagez chaque fois le minimum de vos fonds propres, pour pouvoir multiplier vos investissements dans les meilleurs délais.


En gros, imaginons que vous vouliez acheter un appartement sur 20 ans :

Option 1 : Vous payez tout en fonds propres. Vous anéantissez donc votre capital financier au profit d’un appartement. Après 20 ans, vous avez donc un appartement payé + La somme des loyers perçus pendant 20 ans (+ intérêts sur ceux-ci).

Option 2 : Vous financez 80% par la banque. Et vous investissez en bourse ( perf = +7%/an, pour l’exemple) les 80% (80.000€) de fonds que vous n’avez pas dû mettre. Après 20 ans, vous avez un appartement payé + 320% (320.000€) de fonds propres disponibles (sachant qu’avec un rendement de 7%/an réinvestis, vous doublez votre capital tous les 10 ans).

Option 3 : Vous financez 80% par la banque et vous réinvestissez le reste de vos fonds propres dans d’autres achats d’appartements (en cumulant les emprunts). Théoriquement (en supposant que la banque accepte de vous prêter), après 20 ans, vous avez 1 appartement payé + 4 autres payés (en mettant à chaque fois 20% de fonds propres).

L’effet de levier sera positif si le loyer perçu est supérieur à la charge de l’emprunt et si vous faites une plus-value à la revente de l’appartement.

D’où l’intérêt, si vous achetez de l’immobilier pour investir, d’aller vers des biens qui vous permettront d’avoir un meilleur taux de rentabilité que le neuf. Au plus les loyers que vous percevez couvrent votre emprunt, au plus c’est indolore pour vous. Et à la fin, vous êtes propriétaire d’un bien pour lequel vous n’aviez initialement payé que 20%.


Dernière précision utile : En cas d’inflation, si vous avez emprunté à taux fixe, vous êtes gagnant. En effet, votre salaire et les loyers que vous percevez sont indexés, mais la charge de votre emprunt reste la même. Résultat : le poids de vos mensualités devient plus léger en proportion de vos revenus.

#17 Re : Ventes et achats » Conseils achat garages » 13-04-2021 18:04:30

Panchito a écrit :

Je ne réponds plus à vos injures.

Vous confondez injure et constat. Si vous considérez que la réalité vous injurie, j'en suis désolé.

Panchito a écrit :

Vous nous avez avoué être banquier, ce qui oriente totalement votre jugement.

Non. Je suis recouvreur de dettes. Tout s'explique, n'est-ce pas ? big_smile
Plus sérieusement, ôtez-vous de la tête que je serais "banquier"...

copropriétaire en galère a écrit :

Lorsque vous avez décrit votre "CV" je n'ai pas lu ni vu que vous êtes banquier, me serais je trompé? (de la pure curiosité)

"Décrire mon CV" ? Vous avez dû confondre avec panchito wink


@Panchito :  je vous invite à consulter un petit fil que je viens de créer dans la la rubrique "Prêts hypothécaires", ça pourrait vous être utile.

#18 Re : Ventes et achats » Conseils achat garages » 13-04-2021 18:04:30

Panchito a écrit :

Vous aviez dit que ma manière d'investir forçait le respect

Je pensais que vous manquiez d'humour. Je m'étais trompé. Merci pour le fou rire wink

Panchito a écrit :

Je vous ai expliqué (que grâce à la loi Breyne), on n'avait pas besoin de prêt puisque pendant les +/- 2 ans que dure la construction, vous ne payez que des tranches de 5%, en fonction de l'avancement des travaux!

Décidément, vous ne changerez jamais d'avis. Soit, votre manque d'intelligence mathématique ne concerne que vous. Cependant, vous pourriez avoir la décence de ne pas inciter à les autres à faire les mêmes erreurs (stupides) que vous, en l'occurrence le fait de ne pas emprunter dans le contexte actuel.
Par contre, merci pour les infos techniques/réglementaires intéressantes.


@Flash : Félicitations d'avoir osé vous lancer.

Flash a écrit :

Je ne vois pas trop ce que je risque si ce n’est que les garages me passent sous le nez ce qui ne sera pas dramatique non plus … C’est une expérience qui sera formatrice quoi qu’il se passe. De plus, j’aurais découvert beaucoup de subtilités grâce à vos échanges.

Excellent état d'esprit, j'admire.

Quel sera finalement le taux de rentabilité de votre investissement ?

Pour votre crédit, gardez à l'esprit qu'avec un banquier, tout est négociable (à condition de lui faire un beau sourire). Empruntez le maximum à taux fixe, en limitant le plus possible tous les frais. Ainsi, votre prochain investissement ne sera pas retardé plus que nécessaire.

#19 Re : Locations et baux » Rénovation d'un studio: placer une cuisine équipée ou ... pas ? » 15-03-2021 23:14:23

libra a écrit :

Sont-ce les bailleurs qui ciblent le public ou les locataires qui ciblent les biens?

Girkou a écrit :

un peu l'endroit ou le bien se situe aussi il me semble....

Même avant ça, équipé ou pas, tout est question de prix.

#20 Re : Ventes et achats » Lave vaisselle encastré en panne » 12-03-2021 19:43:18

PIM a écrit :

Sauf stipulation contraire, le bien est vendu dans l'état où il se trouvait au moment de la signature du compromis. Encore faut-il pouvoir prouver cet état...

Et que le vendeur n'ait pas caché certaines choses à l'acheteur.

Entièrement d'accord avec PIM et libra, 250€ pour 11 ans d'âge ça parait honnête.

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