En principe, en indivision 50/50, chacun doit supporter les charges (crédit hypothécaire, assurance incendie, précompte immobilier…) à concurrence de sa quote-part.
Si l’un des deux a payé davantage que l’autre, il dispose d’une créance contre l’indivision (ou contre l’autre copropriétaire). Cette créance est normalement prise en compte dans le décompte final lors de la vente, avant le partage du solde.

Concrètement, après remboursement du solde du prêt et des frais, on calcule le reliquat, puis on corrige les parts de chacun en fonction des montants avancés en trop par l’un des copropriétaires. Celui-ci est donc censé récupérer prioritairement ce qu’il a payé au-delà de sa part.

Les dettes fiscales personnelles de l’autre copropriétaire n’interviennent qu’ensuite : le fisc peut saisir sa part dans le prix, mais uniquement après que les comptes entre indivisaires ont été établis. Elles ne devraient donc pas réduire la créance interne de l’autre copropriétaire.

En pratique toutefois, tout dépend :
- des preuves des paiements effectués,
- de la qualification exacte des dépenses (charges communes ou non),
- et des modalités de liquidation de l’indivision.

Ces principes doivent impérativement être confirmés et sécurisés par le notaire instrumentant, qui est seul compétent pour établir le décompte définitif et l’ordre des paiements.

Techniquement, si le cadastre et l’acte de base considèrent encore aujourd’hui qu’il s’agit de deux lots distincts, alors cela signifie que, juridiquement, ces deux unités n’ont pas été fusionnées au niveau de la copropriété ni au niveau fiscal.
Cependant, ce point ne suffit pas à garantir que la division est reconnue sur le plan urbanistique.

En effet, si un précédent propriétaire a demandé (ou aurait dû demander) un permis d’urbanisme pour réunir les deux studios, alors l’urbanisme peut aujourd’hui considérer qu’il n’existe qu’un seul logement d’un point de vue réglementaire — même si l’acte de base, lui, n’a pas été modifié.

Pour que les deux logements redeviennent officiellement reconnus, il faut d’abord qu’un architecte analyse la situation et introduise un dossier solide auprès de l’urbanisme pour confirmer soit que la séparation est conforme, soit qu’elle doit être régularisée.
Tant que l’urbanisme ne valide pas l’existence de deux logements, les deux lots ne peuvent pas être reconstitués “dans la vraie vie”, même si les documents historiques les mentionnent encore.

Bonjour,

À la lecture de votre situation et des commentaires précédents, il me semble que la séparation de deux appartements précédemment réunis pourrait être envisageable, mais seulement dans le cadre d’une procédure juridique et urbanistique complète. Le point de blocage s’expliquerait, à mon sens, par le fait que les documents officiels — acte de base, cadastre, plans reconnus par l’urbanisme — décriraient aujourd’hui le bien comme une seule unité, indépendamment de sa configuration passée.

Dans un contexte similaire, j’aurais tendance à commencer par examiner l’acte de base, les plans et les informations cadastrales afin de comprendre la structure légale actuelle. Sur cette base, il serait probablement nécessaire qu’un architecte établisse des plans permettant d’introduire une demande de permis de division, puisque c’est généralement cette décision urbanistique qui autorise la reconstitution de deux logements distincts. Si ce permis était accordé, il faudrait ensuite ajuster les éléments juridiques de l’immeuble : un géomètre pourrait revoir les quotes-parts, un notaire pourrait adapter l’acte de base, et le cadastre pourrait enregistrer la nouvelle division.

En résumé, la démarche resterait théoriquement faisable, mais elle dépendrait de l’accord successif de l’urbanisme, de la copropriété et du cadastre, chacun devant valider la structure en deux unités.