Bonjour Agathe,

À votre place, je ne laisserais pas traîner la situation.

Quand un logement n’est plus sécurisé, la première chose à faire est simplement de le sécuriser. Peu importe finalement qui a fermé la porte ou cassé la clé. Si la serrure est bloquée et que l’accès est incertain, je ferais venir un serrurier, je change le cylindre et je règle le problème. Vous remettez ensuite les clés au locataire.

Ensuite seulement, vous discutez des frais.

Dans votre cas, plusieurs éléments montrent quand même une négligence assez claire du locataire :
porte non verrouillée, fenêtre ouverte, serrure déjà bricolée auparavant… Sans parler du fait qu’il active les messages éphémères sur WhatsApp, ce qui n’est jamais très bon signe dans une discussion.

Concernant les assurances, il ne faut pas trop se faire d’illusions : porte non verrouillée = très souvent refus d’intervention. Donc il y a de fortes chances que tout cela reste entre vous et le locataire.

Pour le reste :

– le loyer de mars impayé est déjà un problème sérieux en soi ;
– l’absence de réaction pour sécuriser le logement en est un autre.

Si cela continue dans cette direction, je ne perdrais pas trop de temps : mise en demeure, puis requête au juge de paix. Vous pouvez reprendre dans la même requête les arriérés de loyers et les manquements du locataire.

Dernier conseil tiré de l’expérience : dans ce genre de dossier, il vaut mieux reprendre rapidement la main sur les aspects techniques du bien. Sinon on se retrouve avec une situation qui traîne pendant des semaines et qui finit par coûter plus cher.

Bon courage en tous cas !

Effectivement, deux niveaux sont à bien distinguer :

Urbanisme
Vous pouvez occuper vous-même les trois logements, ce n’est pas interdit en soi.
Mais tant qu’ils sont reconnus comme trois unités distinctes, ils doivent le rester juridiquement :

- entrées, compteurs, affectations,
- impossibilité de les “fusionner” librement sans permis d’urbanisme pour regroupement de logements.

Le passage de 3 logements reconnus à 1 logement unifamilial est bien une modification du nombre de logements, donc un changement d’affectation soumis à permis, comme l’a très correctement rappelé PIM plus haut.

Fiscalité
C’est un point souvent oublié et pourtant déterminant :
Chaque logement reconnu a son revenu cadastral propre.
En résidence principale, un seul RC est exonéré à l’IPP.
Les deux autres resteront imposables comme biens non occupés par le propriétaire, même si vous vivez physiquement dans l’ensemble.

Donc, tant que la fusion urbanistique n’est pas actée :
vous payez fiscalement comme si vous étiez propriétaire de deux biens d’investissement,
ce qui peut représenter un coût annuel non négligeable.

Conclusion synthétique : Oui, le projet semble possible.

Mais il faut :
- vérifier la reconnaissance officielle des unités (RU),
- anticiper la nécessité d’un permis de regroupement,
- et intégrer la dimension fiscale tant que le bien reste administrativement divisé.

Et un grand merci à borodin, futur notaire à Ixelles, pour cette intervention claire, équilibrée et très utile.
C’est exactement ce type de regard pratique et rigoureux qui sécurise les acquéreurs !

Oui, c’est juridiquement possible.

Le vendeur peut insérer dans le compromis et l’acte authentique une clause par laquelle l’acquéreur s’engage contractuellement à respecter le bail en cours jusqu’à son terme (ici 2031) et à renoncer aux facultés légales de résiliation anticipée (reprise pour occupation personnelle, travaux, etc.).

Ce n’est pas une clause discriminatoire au sens du droit antidiscrimination, car elle ne repose sur aucun critère protégé (âge, origine, situation familiale, etc.). Il s’agit simplement d’une condition contractuelle liée au bien vendu : l’acquéreur accepte d’acheter un immeuble grevé d’une obligation particulière, à savoir la conservation du locataire en place.

En pratique :
1) la clause doit être clairement annoncée dès la mise en vente ;
2) reprise mot pour mot dans le compromis et l’acte ;
3) assortie idéalement d’une sanction (clause pénale) en cas de violation.

On ne « sélectionne » pas une personne, on vend un bien avec une charge juridique spécifique : seul un investisseur acceptant cette charge se portera acquéreur. Cela relève de la liberté contractuelle, pas de la discrimination.

Je ne suis pas un grand fan des positions de Georges-Louis Bouchez, mais son intervention avait au moins le mérite de remettre plusieurs réalités immobilières sur la table. On peut discuter de son prisme politique, mais les enjeux évoqués ; fin de la déductibilité, imprévisibilité fiscale, pression réglementaire, complexité des permis, pénurie persistante de logements, rénovation énergétique au pas forcé, sont bien réels pour les investisseurs comme pour les propriétaires.

Au milieu de tout cela, la baisse des droits d’enregistrement à 3 % en Wallonie reste, selon moi, l’une des rares mesures réellement cohérentes : elle réduit un coût d’entrée non finançable et facilite l’accès au marché sans créer de distorsion. Pour le reste, la vidéo illustre surtout un point : l’immobilier devient un secteur qui ne tolère plus l’approximation. Entre normes changeantes, fiscalité mouvante et délais administratifs interminables, seuls ceux qui travaillent avec méthode, vision longue et compréhension fine des flux continueront à avancer sereinement.

L’immobilier belge n’est pas “impossible” : il est exigeant !
Et dans un marché exigeant, la compétence devient un avantage stratégique — pas un slogan !