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#1 Re : Ventes et achats » Droit de superficie » 10-11-2023 17:47:16
Le plus simple, c'est de l'interroger...
Oui, en effet, j'ai interrogé l'agence immobilière concernée.
#2 Re : Ventes et achats » Droit de superficie » 10-11-2023 17:47:16
Merci, mais je vois des annonces immobilières, dans lesquelles sont proposés des appartements d'une dizaine d'années, apparemment par un propriétaire-personne physique et qui indiquent que l'opération est faite sous le régime du droit de superficie. Il n'est donc pas question de promoteur et je me demande quel est l'intérêt d'une telle pratique pour le vendeur. Je vois bien que le prix demandé est moindre par rapport à une vente classique, mais pour le reste, je suis perplexe.
#3 Ventes et achats » Droit de superficie » 10-11-2023 17:47:16
- tempura
- Réponses : 6
Bonjour à tous.
En parcourant les annonces immobilières, je constate que certains biens sont mis en vente sous le régime du droit de superficie.
Quelles sont les conséquence concrètes d'un tel régime ? Que ce passe-t-il à l'expiration du droit (50 ans) ?
#4 Re : Législations régionales » Bruxelles - logements inoccupés - ordonnance du 31 3 2022 » 01-09-2023 16:29:32
tempura a écrit :Bonjour à tous.
On m'a rapporté la situation suivante. Une maison est inoccupée depuis plus d'un an. La propriétaire est décédée et les trois héritières tardent à se mettre d'accord pour liquider la succession. Récemment, un courrier de la Région est arrivé, qui mentionne que l'habitation est considérée comme inoccupée et que, sauf justification, une amende de 500 euros x 6 (6 mètres de façade) x 4 (niveaux), soit 12.000 euros sera due.
L'ordonnance prévoit qu'une "raison légitime" permet d'échapper à l'amende. Reste à savoir si les difficultés de liquider la succession, due à des désaccords persistants entre héritiers, sans toutefois qu'une liquidation judiciaire ait été mise en œuvre, peut constituer une "raison légitime".
Il semble que la Région dispose d'un large pouvoir d'appréciation, mais où peut-on trouver des informations à cet égard ?
Subsidiairement, il s'avère qu'à l'adresse de cette habitation se trouve un cabinet d'une profession libérale, qui n'est cependant plus exercée dans le bâtiment, bien que toujours mentionné dans la banque-carrefour des entreprises.Quelqu'un a-t-il de l'expérience dans ce domaine.
Région concernée ? Bruxelles (c'est dans le titre...)
Contact avec le notaire chargé de la succession ?
Votre situation/intérêt par rapport à tout cela ?
Merci pour la réonse
C'est à Bruxelles, en effet. La situation évoquée est celle rapportée par une amie. Je ne suis donc pas directement concerné.
Le notaire a, bien sûr, été informé. Il n'apporte aucun élément utile, reste vague, semble ne pas en savoir plus.
#5 Re : Législations régionales » Bruxelles - logements inoccupés - ordonnance du 31 3 2022 » 01-09-2023 16:29:32
Bonjour à tous.
On m'a rapporté la situation suivante. Une maison est inoccupée depuis plus d'un an. La propriétaire est décédée et les trois héritières tardent à se mettre d'accord pour liquider la succession. Récemment, un courrier de la Région est arrivé, qui mentionne que l'habitation est considérée comme inoccupée et que, sauf justification, une amende de 500 euros x 6 (6 mètres de façade) x 4 (niveaux), soit 12.000 euros sera due.
L'ordonnance prévoit qu'une "raison légitime" permet d'échapper à l'amende. Reste à savoir si les difficultés de liquider la succession, due à des désaccords persistants entre héritiers, sans toutefois qu'une liquidation judiciaire ait été mise en œuvre, peut constituer une "raison légitime".
Il semble que la Région dispose d'un large pouvoir d'appréciation, mais où peut-on trouver des informations à cet égard ?
Subsidiairement, il s'avère qu'à l'adresse de cette habitation se trouve un cabinet d'une profession libérale, qui n'est cependant plus exercée dans le bâtiment, bien que toujours mentionné dans la banque-carrefour des entreprises.
Quelqu'un a-t-il de l'expérience dans ce domaine.
#6 Re : Trucs et astuces bricos » Remplacement chauffe bain » 16-05-2018 21:43:04
Votre AG peut effectivement décider de ne pas tuber la cheminé.
Puis a vous d'essayer le juge de paix.
Je pense que dans u cas pareil forcer la main via justice sera tres compliqué, couteux et sans garanti de succes au contraire.
Votre AG pourais demander de prouver que techniquement impossible de:
- réparer/continuer a utiliser votre anecienne chauffe eau
ET
- utiliser un boiler électriqueDans ce cas le jdp peut assigner un expert judiciaire pour faire un rapport, a vous d'avancer sa facture dans un premier temps.
Si cet expert considère que, comme vous avez l'electricité, vous pouvez installer un boiler electrique (ou que votre ancien chauffe-eau peut etre réparé) vous n'aurez probablement pas gain de cause, et vous trouverez a payer les frais d'avocat, justice, expert, ...
Il sera très difficile de prouver l'impossibilité technique absolue de soit, réparer le chauffe eau, soit le déplacer (dans le hall de nuit, ce qui est pour le moins surprenant et nécessite de faire passer des tuyaux) ou de placer un boiler électrique (mais un boiler de 200/300 l) prend énormément de place (et la salle de bain est petite), consomme beaucoup d'énergie et nécessite peut-être un renforcement de l'installation électrique). Mes chances de succès devant le juge de paix sont donc en effet réduites. Reste, que sous réserve de vérification, tous ou une majorité des copropriétaires seront nécessairement confrontés un jour à la nécessité de remplacer leur chauffe eau au gaz. C'est le seul argument dont je dispose pour emporter l'adhésion de l'AG. Entre-temps, j'ai demandé au syndic de mettre ce point à l'odj de la prochaine ag. Il vaut mieux prendre les devants.
Reste également la possibilité de faire remplacer l'appareil par un "professionnel" peu sensible au respect des nouvelles normes et qui, ne délivrant pas de facture, n'engage pas sa responsabilité, mais ça c'est une autre histoire.
#7 Re : Trucs et astuces bricos » Remplacement chauffe bain » 16-05-2018 21:43:04
Pour le chauffage, vous avez une chaudière collective, je presume ?
En effet.
#8 Trucs et astuces bricos » Remplacement chauffe bain » 16-05-2018 21:43:04
- tempura
- Réponses : 5
Bonjour,
Dans la salle de bain (enclavée) se trouve un chauffe eau au gaz avec veilleuse, relié à un conduit d'évacuation (cheminée). Celui-ci étant vieux, j'ai envisagé de le faire remplacer. Un plombier est venu et m'a appris que ce type de chauffe bain ne pouvait plus être utilisé en cas de remplacement. Il faut un chauffe eau dit "étanche" dépourvu de veilleuse. Comme il n'y a pas d'accès direct vers l'extérieur, il faut tuber la cheminée, ce qui, selon le plombier nécessite de prévoir un tubage commun avec accès à chaque appartement et donc, une décision de l'assemblée générale. La solution du chauffe eau électrique n'est pas envisageable chez moi.
Pour l'instant, le chauffe bain fonctionne, mais que se passera-t-il le jour où il est définitivement hors service ? Faut-il nécessairement réaliser ces travaux de grande ampleur qui nécessitent l'accord de l'AG ? Et quid si l'AG refuse ? Peut-elle me priver d'eau chaude (sachant par ailleurs que la situation est la même pour tous les copropriétaires, qui peuvent également devenir victimes) ?
Des remarques, des suggestions ?
#9 Re : Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
Si la décision n'est plus contestable, le syndic doit procéder à l'appel de fond et c'est quand tout le monde aura payé sa quote-part, que la commande pourra être passée.
Et quand tout le monde aura payé, vous verrez que les CP se débrouilleront pour donner accès aux caves.
Autre solution, le fond de réserve ne permet-il pas de financer les travaux ? ....ou, n'y a t-il pas de fond de réserve ?
Le fonds de réserve est largement suffisant pour financer les travaux. Il n'y a aucun problème de budget, mais cela ne répond pas à la question.
#10 Re : Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
tempura a écrit : A supposer que la décision soit parfaitement régulière, quelle pourrait être la responsabilité des cp qui, par leur inaction, entravent le déroulement des travaux ? On serait, me semble-t-il, dans la même situation si des travaux à des parties communes nécessitaient d'avoir accès à des parties privatives et si cet accès était (passivement) refusé.
Exact.
Oui, mais encore ?
#11 Re : Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
tempura a écrit : L'AG a donc délégué ses pouvoirs à deux mandataires, ce qui n'est pas interdit.
Inexact.L'Art. 577-8/1 CC stipule entre autres:
Citation :Il peut recevoir toute autre mission ou délégation sur décision de l'assemblée générale prise à une majorité des 3/4 des voix sous réserve des compétences légales du syndic et de l'assemblée générale.
Les pouvoirs de l’AG dans le cadre de l’Art. 577-7 §1 CC sont des compétences réservé à l’AG de par la loi.Donc cette compétence ne peut pas être délégué, ni au CdC, ni à d'autres CP.
Je crois qu'on n'a pas tenu l'AG2, en faisant appel à ces deux mandataires. Et s’il y avait urgence la compétence légale revenait au syndic (Art. 577-8 §4 4°).
Solution : on nomme les deux mandataires « syndic provisoire adjoint avec la mission urgente de … » (Art. 577-8 § 6 CC). Personnellement je ne nommerai qu’un syndic adjoint.
Citation :§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
Un syndic adjoint doit faire rapport à l'AG, demander décharge, ...
La compétence légale de l'AG qu'elle ne peut pas déléguer est celle de décider des travaux (577-7, § 1er, 1°, b). En l'occurrence, l'AG a elle-même pris la décision d'effectuer les travaux et en a fixé les modalités. Elle a cependant confié la recherche et le choix de l'entrepreneur (ce qui correspond à la phase de mise en concurrence) à deux cp, ce qu'elle est en droit de faire, sans se dépouiller de ses compétences réservées.
Même à supposer que la décision soit irrégulière, elle ne le serait formellement que si la nullité en était prononcée par un juge, ce qui requiert que quelqu'un qui y a intérêt la demande, ce qui eu égard au délai de prescription largement écoulé à l'égard des cp n'est plus possible.
#12 Re : Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
1. Est-ce un cahier des charges a été voté lors de l'AG1 précédent celle de l'AG2 qui a accepté l'offre concrète?
2. Est-ce le rapport motivé, tel que prévue par la loi, a été fait et approuvé lors de l'AG1?
3. Est-ce dans l’intérêt de l’ACP que ces travaux soient fait ?
L'AG a pris, sur la base d'un rapport motivé, la décision de principe et a donné mandat à deux cp (dont je ne suis pas) de trouver, dans les limites d'un cahier des charges précis (y compris le budget), un entrepreneur et elle a chargé le syndic de contracter avec cet entrepreneur. L'AG a donc délégué ses pouvoirs à deux mandataires, ce qui n'est pas interdit. L'entrepreneur a été trouvé et présenté au syndic qui a commandé les travaux.
On peut considérer qu'il est de l'intérêt de l'ACP que des châssis privatifs pourris soient remplacés en même temps que des châssis communs (ceux de la chaufferie et d'un local commun) également pourris se trouvant dans le même mur, d'autant que tous ces châssis peuvent permettre à l'humidité de s'infiltrer dans les parties tant communes que privatives du bâtiment. On peut aussi le contester, mais personne ne l'a fait.
La question qui se pose n'est, pour l'instant, pas celle de la régularité de la décision.
Je peux la formuler autrement. A supposer que la décision soit parfaitement régulière, quelle pourrait être la responsabilité des cp qui, par leur inaction, entravent le déroulement des travaux ? On serait, me semble-t-il, dans la même situation si des travaux à des parties communes nécessitaient d'avoir accès à des parties privatives et si cet accès était (passivement) refusé.
#13 Re : Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
Personnellement, je ne vois pas la raison technique d'avoir pris cette décision en AG.
Les fenêtres des caves donnent sur la rue et leur esthétique actuelle dévisage la façade ?Et la décision a été prise à la majorité des 3/4 ?
Et les nouvelles fenêtres seraient différentes des anciennes ou est-ce un remplacement à l'identique ?
La raison est à la fois technique (uniformité des fenêtres donnant sur un jardin) et économique (économies d'échelle). La décision a été régulièrement prise. La question posée n'est d'ailleurs pas celle de la régularité de la décision, que personne ne conteste.
#14 Copropriétés forcées » CP qui ne collaborent pas à la mise en oeuvre d'une décision de l'ag » 17-02-2014 21:13:17
- tempura
- Réponses : 10
L'AG a décidé de faire remplacer les châssis (privatifs) pourris de toutes les caves sur le fondement de l'article 577-7, § 1er, e) du code civil. La décision paraît être régulière et personne ne l'a jamais contestée. Le syndic annonce maintenant que les travaux ainsi décidés vont être effectués prochainement et demande aux cp de veiller à ce que leur cave soit accessible pour que l'entrepreneur puisse travailler.
Les caves sont toutes fermées à clé et, pour autant que je puisse en juger, encombrées de choses diverses appartenant au cp occupant ou au locataire.
Je me demande ce qui se passera si, comme je le prévois, les cp ne feront rien pour faire en sorte que leur cave soit accessible à l'entrepreneur en temps utile. Il est possible que je me trompe, mais connaissant les personnes, je ne peux pas imaginer un seul instant qu'elles vont "mettre leurs mains dans le cambouis" pour dégager leur cave, voire même y donner accès. Ce ne sera pas une manière de protester contre la décision, mais plutôt une absence totale de volonté de faire quoi que ce soit.
Dans ces conditions, il est clair que l'entrepreneur se déplacera pour rien ou pour pas grand chose et que la décision de l'ag ne pourra jamais être exécutée. On ne peut quand même pas imaginer de forcer les serrures et de vider les caves aux frais des inactifs. La responsabilité de ces cp pourrait-elle être engagée et, en pratique, comment ?
#15 Re : Locations et baux » Garage - Bail de location conclu par le propriétaire précédant » 07-02-2014 14:00:51
C'est déjà une bonne indication : le bail ne prévoyant rien en cas de revente, je sens que je patienetrai qques mois pour mettre ma moto à l'abri.
Merci pour vos infos en tous cas.
bdz
Oui, mais si le bail n'est pas enregistré, il n'a pas de date certaine et ne vous est pas opposable.
#16 Re : Locations et baux » Obligations légales » 03-02-2014 14:05:59
tempura a écrit :Si l'habitation a été construite avant l'introduction du RGIE et que son installation électrique n'a, de ce fait, pas été soumise au contrôle de conformité, le vendeur doit, à partir du 1er juillet 2008, obligatoirement pouvoir produire une attestation de contrôle".
le vendeur doit,
Oui, oui, le vendeur, pas le bailleur. En ce qui concerne la location, il suffit que l'installation électrique permette un usage "normal" sauf si une réglementation (communale ?) impose une attestation de conformité. Je citais cet extrait du site belgium.be pour indiquer la date (2008) depuis laquelle l'attestation est requise.
Il me semble en conclusion difficile de faire le lien entre une attestation de conformité et le respect de l'obligation de délivrance. Si malgré l'absence d'attestation (qu'elle soit imposée ou non), l'installation électrique permet un usage normal du logement, il me paraît que l'obligation de délivrance est respectée.
#17 Re : Locations et baux » Obligations légales » 03-02-2014 14:05:59
Dums a écrit : N'existe-t'il pas des dérogations pour les installations récentes ?
Je ne sais cependant plus la date exacte.
A vous lire j'en retire que l'attestation de conformité électrique n'est pas obligatoire mais fortement conseillée pour éviter tout litige...
Avec cette phrase :
2. de prendre les mesures voulues pour que les prescriptions du RGIE soient
respectées en permanenceJe vois mal comment vous pourriez prouver à toute autorité qui le demande autrement qu'en fournissant l'attestation de conformité.
Notez qu'à Liège, par exemple (et je parie que c'est pareil partout), ils l'exigent. Car la sécurité est une compétence communale également.
On peut observer que l'article 6, alinéa 1er , 4°, de l'arrêté royal du 8 juillet 1997 déterminant les conditions minimales à remplir pour qu'un bien immeuble donné en location à titre de résidence principale soit conforme aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité dispose que le logement doit disposer au moins d'une installation électrique approuvée par un organisme agréé, lorsqu'une telle approbation est requise en vertu de la réglementation en vigueur, ou ne présentant aucun risque en cas d'usage normal.
Par ailleurs, sur le site belgium.be, on peut lire ce qui suit :
"Pour chaque nouvelle installation électrique, le RGIE établit, entre autres, un contrôle de conformité. Pour être raccordé à un réseau d'électricité, vous devez, dès lors, pouvoir produire une attestation d'un organisme de contrôle reconnu. Cette attestation constitue la preuve que toutes les consignes du RGIE sont respectées. Pour continuer à assurer la sécurité, le RGIE impose un nouveau contrôle tous les 25 ans.
Si l'habitation a été construite avant l'introduction du RGIE et que son installation électrique n'a, de ce fait, pas été soumise au contrôle de conformité, le vendeur doit, à partir du 1er juillet 2008, obligatoirement pouvoir produire une attestation de contrôle".
#18 Re : Ventes et achats » Taxation des loyers....... on y arrive ? » 19-07-2014 15:11:16
En ce qui me concerne, j'ai acheté une maison de 3 appartements il y a juste 10 ans. J'ai occupé un des appartements pendant 7 ans
- J'ai payé 12,5 % de droits d'enregistrement
- Quand j'ai eu assez d'économies pour acheter ma propre maison, j'ai dû repayer 12,5 % au lieu de 6 % parce que j'étais déjà propriétaire
- J'ai payé 1.300 euros par an de précompte immobilier
- Le RC est de 1.390 € non indexé, il faut y ajouter 40 % et l'index, et cette somme est additionnée aux autres revenus imposablesJ'ai donc payé près de 60.000 euros de taxes pour une maison qui ne m'a pas encore rapporté le moindre sou, car j'ai encore un crédit en cours et les loyers compensent tout juste le crédit et les charges. D'autant que je suis un bailleur sérieux et que je n'ai jamais hésité à faire des travaux pour que mes locataires soient bien logés, ce dont je n'ai jamais été remercié, ni pas les locataires toujours très ingrats et qualifiant tout bailleur de voleur par définition, ni par la justice trop clémente, ni par l'état.
Et on vient dire que la location n'est pas taxée ?
Maintenant, on évoque la possibilité de taxer les loyers, mais de pouvoir déduire les frais. Mais moi pendant 10 ans, je n'ai pas arrêté de faire des travaux dans cette maison, il n'y a plus rien à refaire. Je ne pourrai jamais déduire quoi que ce soit pour travaux, puisque tout est impeccable.
Le plus regrettable avec l'état belge, c'est qu'il change constamment les règles en cours de route. Quand on investit dans l'immobilier, c'est au moins pour 10 ou 15 ans, le temps de rentrer dans ses frais. Il faut que les principes du système soient stables sur le long terme, si l'on veut avoir une certaine visibilité et savoir comment on va amortir son investissement, et comment répartir ses frais.
Votre observation dénonçant le manque de stabilité des règles est très pertinente. Quelle que soit la règle, il faut au minimum qu'elle permette au citoyen de faire des choix raisonnés qui ne sont pas susceptibles d'être remis en cause à tout moment.
C'est un problème majeur dans ce pays : on ne sait jamais à quelle sauce on sera accommodé à terme. On ne peut pas construire sur des sables mouvants.
#19 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)? » 20-11-2019 15:46:21
Sur internet, j'ai trouvé basic syndic qui pour 74€/mois s'occupe de 4 lots.
Par contre, rien ne dit qu'ils n'ont pas de frais complémentaires qui alourdissent l'addition.
On a pour l'instant une proposition pour 125€/mois, ce que je trouve énorme.
De toute façon, syndic pro ou pas, il faudra bien faire une AG, prendre des décisions, ...
Alors autant tout faire nous même.
Cependant sur ce forum, je n'ai pas encore beaucoup lu d'expériences de syndic non pro.
Ou alors, leur gestion était très informelle.
Si vous trouvez que 125 par mois est énorme, il vous faut en effet un syndic bénévole.
#20 Re : Copropriétés forcées » Copropriété: quelles sont les obligations (moins de 20 lots)? » 20-11-2019 15:46:21
Bonjour,
Je suis la nouvelle propriétaire d'un appartement dans un bâtiment qui en contient 4.
Quelques caractéristiques utiles pour la suite: pas d'ascenseur, pas de jardin commun, un bâtiment sans problèmes, chaque proprio entretient son étage, ...
Les charges communes sont l'eau et l'électricité commune, l'assurance du bâtiment, l'entretien de la chaudière au mazout. Ce qu'il y a à faire pour la copropriété: déterminer ce que chacun doit payer (facile, les quote-part sont 1/4 pour tous les proprios), payer l'assurance bâtiment, faire l'entretien de la chaudière, s'occuper du remplissage de la chaudière mazout et imputer à chacun sa consommation de chauffage (avec calorimètres).
Jusqu'ici une dame s'occupait de payer les factures (mazout, assurance, ...) et puis demandait aux 3 autres propriétaires de la rembourser. Elle avançait donc tout.
Elle ne veut plus le faire (je la comprends vu la situation antérieure) et veut qu'on prenne un syndic professionnel. J'aimerais la convaincre de continuer avec un système organisé, un fonds de roulement et un fonds de réserve.
J'ai recensé comme obligations:
- assurance responsabilité civile pour le syndic
- un compte en banque pour le fonds de roulement et un autre pour le fonds de réserve
- une comptabilité simplifiée
Jusqu'ici il n'y avait ni assemblées générales, ni compte-rendus, ni syndic vraiment nommé, ... Bref, le gros bordel.
Une chose dont je ne suis pas certaine:doiton obligation créer une Association des copropriétaires et l'enregistrer à la banque carrefour des entreprises?
Si oui, est-ce gratuit?Au vu de notre situation, quelle système de comptabilité me conseillez-vous? N'y a-t-il vraiment aucun programme gratuit où l'on pourrait simplement entrer les chiffres? Ou un fichier excel déjà prêt? (j'ai regardé pas mal de sujets sur le forum mais rien trouvé de tel)
Parce que payer un syndic pour diviser les quelques factures par 4, cela me paraît totalement inutile.
Il vous faut obligatoirement un syndic. Il vous faut obligatoirement tenir une ag annuelle et des comptes conformes à la réglementation. Il faut que l'ACP soit enregistrée à la Banque-Carrefour (c'est simple et gratuit) sinon il sera impossible d'ouvrir un compte au nom de l'ACP à la banque. Même si la situation de la copropriété est simple et à moins qu'un cp ait le temps et les compétences minimales requises (ce qui ne semble déjà pas être le cas chez vous), je choisirais de nommer un syndic pro, qui ne devrait pas vous coûter très cher dans ce cas-ci et vous permettrait en principe de dormir tranquille.
Il n'est en effet pas exclu qu'il soit nécessaire de faire des travaux aux parties communes, de régler un litige avec un fournisseur, de régler un sinistre etc. Il est préférable que quelqu'un de compétent s'en occupe. Je sais qu'avoir le titre de syndic professionnel n'est pas une garantie de compétence, mais le risque de trouver un bon syndic n'est pas nul (le risque 0 n'existe pas, comme tout le monde le sait).
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