Un syndic avait donc refusé de fournir la liste des copropriétaires à un résident souhaitant former un groupe ou convoquer une assemblée extraordinaire.

Il me revient qu'un cas similaire s'était posé il y a quelques années et que, contraint par le juge, le syndic avait livré une liste mais qui s'était révélée obsolète et inexploitable quelques semaines plus tard.

Finalement, le syndic avait déclaré qu'il s'agissait d'une erreur due à un dysfonctionnement informatique.

La liste à jour n'avait jamais été fournie.

Décidément, le syndic n'est jamais responsable.

Cet incident est emblématique de cette profession.

Révolté par la conduite du couple infernal syndic/conseil-de-gérance qui profite de l'inertie générale pour exercer un pouvoir oligarchique, pour se réserver des privilèges, pour se créer des rentes de situation et régenter la copropriété selon ses propres intérêts, un copropriétaire idéaliste peut demander courageusement à la justice de rétablir l'ordre et la loi.

Il lui faudra tout d'abord dénouer les cordons de sa bourse pour se payer les services d'un avocat et faire face à quelques frais généralement quelconques mais qui s'accumuleront vite.

Ce Don Quichotte devra citer à comparaître non pas le syndic qui a ourdi toute l'affaire et commis les fautes mais l'ACP qui est complètement innocente et qui n'est qu'un instrument entre les mains du syndic.

Après quelques années de patience et de compléments d'honoraires, le copropriétaire courageux se retrouvera devant le juge de paix en compagnie de son propre avocat mais aussi de l'avocat du syndic qui représentera l'ACP et qui demandera sa condamnation. L'avocat du syndic portera deux casquettes, celle du syndic et celle de l'ACP, c'est-à-dire celle du voleur et celle du volé.

Tout cela est parfaitement normal puisque la loi a été faite sous la dictée du lobby des syndics. C'est la seule explication rationnelle à cette situation absurde.

Non seulement le syndic n'est pas à la cause mais même si la loi dit qu'il est responsable de la gestion, elle ne prévoit aucune sanction en cas de manquement… Assuré de l'impunité, il peut donc dormir sur ses deux oreilles.

On sait que les juges de paix et les avocats sont friands d'avantages qui flattent leur ego. Ils ne résistent pas aux invitations d'organismes que les syndics ont noyautés de longue date comme le SNP ou le CNIC par exemple. Ils montent à ces tribunes pour pérorer et expliquer ce qu'ils ne savent pas. Après quoi, ils sont entourés de prévenances par les syndics organisateurs, reçoivent l'un ou l'autre petit cadeau et terminent la soirée dans un restaurant, étoilé de préférence.

Dans le prétoire où le copropriétaire plaignant comparaîtra, il est vraisemblable que le juge, le syndic et les deux avocats appelés à se rencontrer pour examiner la cause seront de vieilles connaissances pour avoir fait ribote ensemble à l'occasion de l'un ou l'autre colloque, conférence ou réception. Et si par hasard ce n'était pas le cas, l'usage des tribunaux, tellement perméable aux affinités, guidera la conduite des intervenants.

Entre gens de bonne compagnie, on se fait des politesses.

Le juge n'appliquera pas la loi, il l'interprétera et, pour dire vrai, il la fera.

Ainsi, après avoir fait le plus grand cas des procès-verbaux mensongers du syndic, le juge admonestera sévèrement le plaignant avant de le débouter et de le condamner non sans s'interrompre par moment pour sourire à ses amis et complices, syndic et avocats accoudés à leurs pupitres.

Et, à l'occasion de l'assemblée suivante, le syndic ne manquera pas d'ironiser sur l'outrecuidance du copropriétaire qui a été aussi cruellement remis à sa place par la justice. Avis aux amateurs.

Le conseil de gérance est une institution malfaisante dont on cherche vainement en quoi elle peut être utile aux copropriétaires.

Composé avec soin par le syndic, le conseil de gérance lui sert de carapace pour amortir, neutraliser puis juguler les révoltes contre les fautes qu'il commet dans sa gestion.

Pour impressionner le copropriétaire lambda, le syndic s'efforcera d'accueillir dans son conseil de gérance l'un ou l'autre notable, politicien ou ecclésiastique, avocat ou magistrat, industriel ou médecin, personnalités qui lui seront d'un grand secours pour tenir le gouvernail et faire face aux tempêtes.

Il est vrai que le syndic veille sur le confort de ses VIP. Qu'ils achètent ou vendent un appartement, le syndic qui est aussi agent immobilier non seulement les déchargera de toutes les formalités mais il leur fera réaliser une affaire en or. Qu'ils aient des difficultés ou des soucis avec leur assureur, le syndic qui est aussi agent ou courtier règlera au mieux leur petit problème. Qu'ils aient une fuite à un robinet, un papier peint qui se décolle, une porte qui frotte sur le chambranle, le syndic qui est aussi entrepreneur se chargera de tout. Comment douter après cela que le syndic ne soit le meilleur des hommes, le plus honnête, le plus compétent, le plus serviable ? Les malveillants qui osent le critiquer sont des malotrus.

Le conseil de gérance rassemble des dilettantes indifférents aux problèmes de la copropriété, sourds et aveugles, souvent copropriétaires importants, mais dévoués au syndic jusqu'au délire.

Certains syndics ont bien compris le parti qu'ils pouvaient en tirer. Ils ne veulent avoir affaire qu'au conseil de gérance à l'exclusion des copropriétaires qui doivent passer par cet intermédiaire ni conciliant ni coopératif pour tenter d'obtenir un renseignement ou soumettre une proposition ou désapprouver une décision.

Chien de garde du syndic, la mâchoire carrée, le conseil de gérance rallie les fidèles, chapitre les timorés, houspille les indécis, morigène les hésitants, gourmande les velléitaires, menace les mécontents, punit les récalcitrants. Il dégoûte l'ensemble des copropriétaires.

Le conseil de gérance dénonce au syndic les cohabitants qui haussent le ton ou qui ont le courage de se plaindre. Surveillez donc vos paroles lorsque vous prenez l'ascenseur. Les murs ont des oreilles comme il se disait en d'autres temps.

Instrument de coercition du syndic, inutile et pernicieux, le conseil de gérance doit être supprimé.

Après les agapes et les bonnes résolutions, il est temps de reprendre le contact avec la réalité.

Lors de ma première intervention, je supposais qu'il n'y avait aucun problème quant à la facturation des prestations des syndics et que la T.V.A. était supprimées partout. Mais il apparaît que des gestionnaires intéressés et avisés ont abusé de la naïveté et de la mauvaise information des copropriétaires et maintenu une T.V.A. abolie par la loi.

Quant aux sempiternelles demandes d'augmentation de leurs honoraires par les syndics, c'est une rengaine qu'ils nous chantent à toutes les occasions. Il convient d'être ferme, de faire appel à la concurrence et de comparer le rapport qualité/prix.

J'espère qu'à présent tout et clair et que tout le monde a compris que l'intérêt d'une copropriété est de refuser une T.V.A. illégale au regard de la 6e Directive. On peut donc tourner la page.

La gestion des copropriétés est très simple. Ce sont toujours les mêmes principes qu'il faut appliquer. Les exceptions sont rares et de peu d'importance. Elles ne doivent pas cacher la forêt des vrais et graves problèmes qui accablent les copropriétés et auxquels des millions de personnes sont confrontées chaque jour.

Ces problèmes ont pour noms : Syndic et Conseil de gérance.

"Luc" et "Curieux" ont publié des commentaires un peu étonnants sur la partie de ma communication qui traitait de la T.V.A. Je pensais que tous les copropriétaires savaient que la T.V.A. n'est plus applicable sur les prestations des syndics depuis le 1er août 1995.

Quant à sélectionner comme le fait "persévérant" une copropriété où tous les occupants (copropriétaires et locataires) seraient tous des professionnels obligatoirement assujettis, c'est un cas d'école.

Mais le syndic qui serait resté assujetti après le 1er août 1995 contreviendrait à l'art. 4, § 4 de la 6e Directive des Communautés européennes du 17 mai 1977 qui est d'application en Belgique.

Le commentaire cité par "Luc" ne contredit pas du tout le principe de la suppression de la T.V.A. sur les prestations des syndics, bien au contraire. C'est la confirmation du non assujettissement des syndics à la T.V.A. Mais il est évident qu'ils doivent l'être pour les opérations qui sortent du cadre des prestations de syndics comme par exemple, une activité d'agent immobilier, d'entrepreneur, d'agent financier, etc. ce qui se rencontre très fréquemment.

Le commentaire de l'Administration est contenu dans la Circulaire T.V.A. 13/1995. Même si l'Administration donne au syndic personne morale la faculté de conserver l'assujettissement, il s'agit évidemment d'une position bureaucratique que les juristes eux-mêmes ne comprennent pas. "Cependant, et sans que ce choix ne s'explique vraiment, l'administration considère, pour des raisons pratiques, que la société pourra choisir de soumettre ou non sa rémunération de syndic à la T.V.A." (Ph. Van de Wiele et S. Winnykamien, "Copropriété et syndic d'immeubles", De Boek 1997).

Les mêmes auteurs poursuivent : "Depuis le 1er août 1995, date d'entrée en vigueur de la nouvelle loi, le syndic se doit de se conformer au nouveau régime fiscal lui applicable et de n'établir de note d'honoraires avec T.V.A. que pour les prestations accomplies en dehors de la mission que lui confie la loi en sa qualité d'organe".

De son côté, l'I.P.I. a pris position dans une circulaire adressée aux syndics le 16 août 1995 : "Dès lors, la règle générale est qu'à partir du 1er août 1995, les honoraires du syndic ne seront pas augmentés de la T.V.A.". L'I.P.I. n'ignore pas le cas du syndic personne morale qui choisirait bizarrement de conserver l'assujettissement : "Ce peut être considéré comme un cas théorique. En effet, l'immense majorité des facturés de services de syndic n'est généralement pas soumise à la T.V.A., et ne peut dès lors donc pas faire valoir de déduction. Par conséquent, ils préféreront généralement recevoir du syndic des factures exonérées de T.V.A.".

La cause est donc entendue.

Une modification de la loi de 1994 sur la copropriété est en préparation à l'initiative de la sénatrice Clotilde Nyssens (CDH). Il est en effet indispensable d'éliminer les nombreuses imperfections constatées dans cette loi qui a été rédigée sans consultation et donc sans prendre en compte les intérêts des copropriétaires, les premiers et principaux intéressés par une correction du cadre juridique actuel pour le rendre plus clair, plus précis et plus simple, pour enfin contrôler l'élément essentiel, le seul important, celui qui gangrène la gestion des copropriétés : le comportement des syndics.

La loi de 1994 semble en effet avoir été rédigée à l'avantage des syndics qui sont autorisés à tout faire, surtout ce qu'ils ne devraient pas pouvoir faire et, en plus, sans encourir la moindre sanction.

Les centaines de sites qui pullulent sur Internet traduisent la formidable protestation des copropriétaires contre la conduite des syndics qui profitent et abusent d'une situation de non droit.

La comptabilité en partie double suivant le PCMN avec bilan et compte de résultats selon les règles définies dans la loi du 17 juillet 1975 est, en Belgique, le système comptable imposé à toutes les entreprises et même, aujourd'hui, aux ASBL. C'est la méthode comptable la plus simple, la plus rapide, la plus précise, celle qui donne des comptes exacts et contrôlables. Pourquoi les syndics ne l'utilisent-ils pas ? Parce qu'ils ont chacun leur propre système obscur, boiteux, compliqué, où les imprécisions le disputent aux dissimulations, aux cachotteries et souvent à bien pire encore.

Qui connaît un syndic professionnel qui tient des comptes en respectant les règles ?