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#1 Re : Ventes et achats » Projet locatif » 18-08-2009 15:10:08

Dans le même sujet, je visite un bien (que je pense de rapport) avec 4 unités locatives puis me rends compte qu'il s'agit d'un immeuble de commerce...
Questions?
Tel quel, est-ce légal de le louer sachant la nature commercial du bien?

Ne doit-on pas introduire un permis d'urbanisme pour aménager des unités locatives (studios) car changement d'affectation?

Quand j'ai questionné la personne de l'agence sur le permis de location, elle allait se renseigner... mwais  hmm

Qu'en pensez -vous? A quoi faut-il faire attention dans ce genre de situation?

merci

#2 Re : Ventes et achats » avis achat appartement » 08-06-2009 18:32:46

Vous avancez un bien "sans charge", j'en déduis qu'il s'agit probablement d'un de ces appartements aménagés dans une maison type uni ou bifamiliale. Ces biens souffrent généralement d'une isolation acoustique médiocre... mais je peux me tromper.
Négociation du prix :
- départ 100.000 euros même si le prix indiqué vous semble correct.
- crise immo (cela irrite les vendeurs)  wink 
- acoustique (nuisances des voisins?)
- comment seraient gérés les frais si toiture à changer... ?

Bye

#3 Ventes et achats » Achat d'un immeuble de rapport - Règlementation? » 09-06-2009 10:24:07

vought
Réponses : 1

Bonjour,

Avant de me lancer dans ce type d'investissement, j'aimerai savoir quelles sont les modalités à suivre pour l'acquisition d'un bien comprenant plusieurs studios/appartements.

J'ai visité plusieurs biens (exclusivement occupés par des étudiants), on me vend des revenus locatifs attrayants (comme à chaque visite de bien de rapport  hmm  ), mais souvent ces biens ne sont pas récents. Dès lors, suis-je obligé de :
1°) rénover, mettre aux normes (si oui lesquelles)?
2°) existe-t-il un minimum de confort à assurer?
3°) le fait qu'il s'agisse d'étudiants m'oblige-t-il à enregistrer chaque bail?
4°) taxation des revenus locatifs?

En bref, pour ce type de bien, le changement de propriétaire entraîne-t-il des frais importants pour le ce dernier?

Merci pour vos réponses...

#4 Re : Ventes et achats » Evolution des prix » 16-01-2024 11:53:32

Concernant la baisse des prix et la crise immobilière, j'ai lu un article dont un extrait disait ceci :

http://www.rachatducredit.com/chute-des-prix-immobiliers-pour-emission-capital-de-m6.html/comment-page-1

"Le sauvetage de l’économie américaine par la nationalisation de grandes banques ou compagnies d’assurances(AIG) ne fera qu’empirer la crise de la pierre. Le communisme au secours du libéralisme,quelle révolution!"

Pourquoi d'après vous? Car pour moi, à part le fait d'octroyer encore plus difficilement les emprunts, je ne vois pas la relation avec l'immobilier...

#5 Ventes et achats » achat d'un bien : loft = solution à ce casse-tête ? » 11-07-2008 13:19:23

vought
Réponses : 1

Je suis sûr que certains jeunes couples galèrent comme moi pour trouver un logement sur Bruxelles voici donc mon analyse personnelle :

Situation : couple sans (encore) enfant
Lieu travail : Bruxelles
Economie : 20.000 euros

Besoin : logement d'une surface de +/- 100m² nets + garage
Lieu : proximité immédiate moyen de transport type tram/métro/train

*Prix moyen neuf : inabordable
*Prix moyen "occasion" sans travaux lourds : 200.000 euros

Frais si achat d'un bien à 200.000 euros :
logement : 200.000 euros
frais notaire avec abattement 60.000 : 20.000 euros
frais acte de crédit : 5.000 euros
ASRD (defa) : 5.000 euros
TOTAL : 230 000 euros
Valeur vénale du bien : 200.000 euros
Emprunt de 210.000 euros (quotité > 100%) + économies (20.000 euros)

*Prix pour un loft casco + garage : 185.000 euros (décomposé en 90.000 euros loft brut + 95.000 euros en copropriété pour l'aménagement des communs)

Frais pour l'achat de ce bien :
Coût du bien : 185.000 euros
Coût travaux finitions intérieures : 600euros/m²= 60.000 euros
frais de notaire : basés sur 90.000 euros loft brut = 12.000 euros
frais acte de crédit : 5.000 euros
ASRD (defa) : 5.000 euros
TOTAL : 247 000 euros
Valeur vénale du bien : 225.000 euros (185.000 euros + 50.000 euros (60.000 euros travaux pris en compte à 80% pour la valeur vénale)

Emprunt de 221.000 euros (quotité < 100%) + économies (20.000 euros)

Bonus éventuel dans ce cadre également : prime à la rénovation
prime relative à l'aménagement de chambres à coucher, de salles de bains, réalisation plafonnage, carrelage, électricité, chauffage, ...
En bref dans mon cas cela représente +/- 8 à 15.000 euros.

Je suis arrivé à la conclusion suivante :

l'achat d'un loft casco permet de réduire certains frais liés à l'achat d'un bien immobilier et permet ainsi de jouer sur la quotité au niveau de l'emprunt et bénéficier de taux plus avantageux.
Cela permet également l"aménagement personnalisé et permet d'espérer une plus value dès la fin des travaux de finitions intérieures.
Pour la revente éventuelle, vu moins de frais à l'acquisition, la plus value dépassera plus vite la différence entre montant global investi et valeur vénale du bien. Une prime est envisageable également et n'est pas négligeable.

Cela n'est que mon interprétation personnelle car chaque situation est particulière... mais j'espère vous avoir aidé un peu  wink

#6 Ventes et achats » achat quartier gare du midi » 11-07-2008 18:22:03

vought
Réponses : 3

Bonsoir, un bien (loft casco) sis boulvard Jamar à St Gilles (250 m gare du midi) m'intéresse beaucoup, cependant, n'habitant pas Bruxelles, je n'ai aucune idée sur la "qualité" du quartier et les visites sur place ne m'ont pas vraiment aidé. Un dossier sensible (expropriation de certains ilôts proches de la gare) m'inquiète également. Quel est selon vous, Bruxellois, l'avenir de ce quartier?

merci

#7 Re : Locations et baux » Casser un bail? » 22-12-2007 09:02:11

Oui la garantie locative (3 mois) est bloquée sur un compte...

Je préciserai également que le propriétaire n'a jamais dû se plaindre pour un quelconque loyer impayé... Malgré tout cela, je trouve qu'il a un comportement indifférent... Cependant je vais suivre votre conseil et opter pour la négociation... 1 mois de loyer en dédommagement sans trouver de nouveau locataire me semble un bon conpromis...

Vivement l'achat de mon propre appartement...

PS : Je cherche sur Woluwé si qq'un a une proposition à faire...

#8 Re : Locations et baux » Casser un bail? » 22-12-2007 09:02:11

Le problème était que j'avais signé... Je ne sais pas si il existe un temps de résiliation "légal"? 15 jours calendrier suite à la signature?

Cet appartement est également le premier endroit où je me suis installé avec achat de tout le mobilier et accessoires divers... Partir après 6 mois alors qu'on était juste installé... (enfin son chez soi)

Ce sont les derniers travaux et la confirmation par la même occasion qu'on avait aucune isolation dans la chambre qui ont fait que nous avons décidé de partir...

De plus, il a placé dans l'extension de 5 m² une deuxième prise téléphone directement repiquée sur l'existante... Depuis, plus de téléphone! Je le lui ai dit il y a deux mois, aucune réaction malgré ses dires d'action immédiate de sa part! Mais mon abonnement chez Belgacom court toujours...

Lassé...

#9 Re : Locations et baux » Casser un bail? » 22-12-2007 09:02:11

Oui, récemment, je lui ai demandé les conséquences d'un éventuel départ anticipé... il est prêt à faire un geste et réduire à un mois de loyer au lieu de deux en dédommagement. J'ai argumenté que suite aux derniers travaux, théoriquement, il peut demander plus par mois au prochain locataire... Cependant le hic, c'est qu'il veut que je trouve un nouveau locataire... Mais comment être honnête vis-à-vis du nouveau candidat? Lui dire avec un beau sourire "Vous serez vraiment bien installé ici!!!"???

Je précise également que les travaux pour la pièce de 5 m² ont duré de fin mai à fin septembre (4 mois!!!!) et cela m'a vraiment fait ch***! Avec les ouvriers qui bossent même le samedi matin dès 8h vous écourtant par la même occasion votre grasse mat!

Selon vous, est-ce le meilleur compromis?

#10 Locations et baux » Casser un bail? » 22-12-2007 09:02:11

vought
Réponses : 7

Bonjour, j'ai quelques questions concernant l'éventuelle annulation d'un bail...

Situation : location d'un appartement avec un bail de 3 ans, signé en 08/06.
Cet appartement comporte 1 seule façade (orienté EST) avec fenêtres et donc apport de lumière. Une annexe (16 m²) a été construite sur cette façade (avant mon arrivée) et a été destinée à être la chambre (armoires encastrées et lit rabattable y ont été installés). Certes cette pièce est très lumineuse et permet donc de faire une pièce "privée" car séparée du reste.
Bref c'était bien parti.

Problème rencontré, nuisance :
- il apparaît que les murs "extérieurs" de cette chambre ne sont pas isolés! En effet la paroi est constituée d'un bloc de béton plein (classique, pas YTONG) avec un plafonnage de 1 cm à l'intérieur et de 1 cm de cimentage à l'extérieur. (largement insuffisant surtout dans l'idée actuelle de consommation énergétique, et en tant qu'ingénieur je sais de quoi je parle) Donc comme le lit est placé à 20 cm du mur, malgré le petit radiateur présent, un réel inconfort découle de cette paroi "froide" surtout ces temps-ci! Gare aux bras qui se perdrait sur les couverture!

De même certaines moisissures apparaissent au droit des armoires encastrées directement connectés au mur extérieur... Normal

- Le propriétaire a entrepris des travaux (sans me demander mon avis et ceratinement sans permis, certains détails comme l'isolation thermique ne trompent pas) cette année pour faire une seconde pièce (5m²) toujours sur la même façade et malgré mes remarques, l'a fermée avec la même composition de mur!!!

Ma question est la suivante, puis-je casser le bail puisque :
1/ inconfort pour dormir dans cette pièce "destinée" à être une chambre (également trop chaud l'été!!!)
2/ ma consommation en chauffage doit être certainement erronée (calculée par calorimètres), chauffage toujours à fond malgré température ambiante convenable.
3/ condensation se forme seulement sur le mur extérieur lorsque je sèche mon linge dans l'appartement...
4/ vice caché?

Je veux m'en aller en payant le moins possible...

Quelle est selon vous, la meilleure stratégie? Désignation à la commune? Délai/Lourdeur d'une telle démarche?

A la réponse : pourquoi ne pas utiliser cette pièce autrement? je réponds déjà : l'intérêt de cet appartement était justement de pouvoir séparer la chambre de la zone de vie...

#11 Prêts hypothécaires/assurances » Emprunt hypothécaire et déduction fiscale » 10-12-2007 08:56:49

vought
Réponses : 1

Bonjour, je me demandais vu les offres sur le marché en matière d'emprunt hypothécaire (20, 30 voire 40 ans, taux fixe, taux variable, ...) quelles sont éventuellement les avantages fiscaux (déductions) qui pourraient favoriser l'une ou l'autre formule  (?)
Il est clair qu'un emprunt contracté sur 20 ans coûtera moins cher au final qu'un emprunt sur 30 ans au regard des chiffres repris ci-dessous :
montant emprunté : 150.000 euros
20 ans, fixe 5,03 %, 236.000 euros
30 ans, fixe 5,1 %, 289.000 euros
Mais la déduction fiscale des intérêts est plus longue avec un emprunt à 30 ans. Quid Montant net payé?
Déduction fiscale = 1/3 des frais d'intérêts encodés dans la déclaration fiscale seront récupérés ou rien à voir, autre calcul  (?)
En bref, vu la déduction fiscale des intérêts est-il avantageux d'allonger la durée de l'emprunt?

merci pour vos réponses...

#12 Re : Divers (hors achat/location) » Immeuble de rapport : et les impôts dans tout ça! » 14-02-2007 13:11:32

Deuxièmement, concernant les avantages fiscaux liés à tout emprunt contracté, vu le dépassement du total des intérêts par rapport aux revenus immobiliers, une déduction complémentaire est-elle possible ici dans le cas de l'achat d'un immeuble de rapport nécessitant seulement qqs trx de rafraîchissement?

Merci à vous...

#13 Re : Prêts hypothécaires/assurances » "pouvoir d'emprunt" dans l'achat d'un immeuble de rapport » 13-02-2007 23:25:36

Toujours concernant l'acquisition d'un immeuble de rapport, je voulais savoir également quels sont les autres frais à prendre en compte que ceux énumérés ci-dessous :

- précompte immobilier
- revenu cadastral
- assurance (1% valeur du bien/an)
- frais d'entretien des communs
- frais d'entretien du système de chauffage
- frais d'entretien du bâtiment (toiture, ...)

Quelqu'un pourrait-il exposer brièvement sa propre expérience histoire de pouvoir quantifier approximativement les frais repris aux trois derniers points?

Merci à vous ...

#14 Divers (hors achat/location) » Immeuble de rapport : et les impôts dans tout ça! » 14-02-2007 13:11:32

vought
Réponses : 5

Hello,

Une fois l'acquisition d'un immeuble de rapport, comment intégrer les intérêts de l'emprunt dans la déclaration d'impôts si ce bien est mon seul et premier bien immobilier et que j'occupe l'une des unités locatives ?

Merci à vous!

#15 Prêts hypothécaires/assurances » "pouvoir d'emprunt" dans l'achat d'un immeuble de rapport » 13-02-2007 23:25:36

vought
Réponses : 12

Bonjour à tous,

je suis sur le point d'acheter un immeuble de rapport, cependant, je ne sais pas comment intégrer les loyers perçus dans mon modèle de calcul auprès de mon banquier.

Je recherche un immeuble de rapport de +/- 4 unités locatives et compte vivre sur place. Donc puis-je prendre en compte 1 ou 2 loyer(s) mensuel(s) pour le remboursement de l'emprunt?

Est-ce tout simplement raisonnable de penser pouvoir emprunter 350000 euros sans être propriétaire d'aucun autre bien immobilier ?

Merci pour toute réponse...  smile

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