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#1 Re : Ventes et achats » Que doit contenir une promesse de vente pour garages? » 13-04-2019 11:05:27

Non, les garages ne sont pas numérotés.
Le vendeur est une personne âgée de mon entourage. Il préfère ne pas passer chez un notaire concernant l'étape de la promesse de vente.

#2 Ventes et achats » Que doit contenir une promesse de vente pour garages? » 13-04-2019 11:05:27

skywalker
Réponses : 5

Bonjour, je suis sur le point d'acheter deux garages auprès d'un même vendeur. Ces garages sont situés à l'arrière d'un immeuble où il y a d'autres garages.
Auriez-vous la gentillesse de m'indiquer ce qu'il faut ajouter dans le contrat ci-dessous? Merci!

CONTRAT DE PROMESSE DE VENTE DE DEUX GARAGES

Entre les soussignés :

A/ « Le vendeur » (Nom, Prénom, profession, domicile)




B/ « L'acquéreur » (Nom, Prénom, profession, domicile)




Il est convenu ce qui suit :
Le vendeur vend à l'acquéreur deux garages ci-après décrits :

Commune de :
Rue et Numéro :

Le premier garage se situe dans la résidence XXXX au niveau du rez-de-chaussée.
Le second garage se situe à l'arrière de la résidence XXXXXX (dernier garage de la parcelle).

Le revenu cadastral non indexé est fixé à                       euros.



La présente vente est conclue sous la condition suspensive de l’octroi à l’acquéreur d’un crédit hypothécaire.

Pour signature,




Le vendeur,                                L'acquéreur,

#3 Re : Locations et baux » Quelles indemnités demander à un locataire qui me dénigre? » 31-07-2018 10:19:23

panchito a écrit :
Skywalker a écrit :

Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition.


en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention  dans ce dossier".

Voilà!

Donc l'indemnité compensatoire est-elle supérieure à la garantie?
Vous avez déjà été cherché le formulaire de libération à la banque de votre locataire?

Vous l'avez déjà rempli avec le montant chiffré de l'expert en déduction?

NB: Vos locataire ont bien signé la liste des dégâts (non encore chiffré) lors de l'ELS?

L'estimation des dégâts n'est pas supérieure au montant de la garantie locative.
Mais les locataires récupéreraient à peine 100 euros.

Concernant la garantie, le bail indique: "pour garantir la bonne exécution de ses obligations au terme du présent contrat de location, le locataire dépose une garantie sous forme de bon de capitalisation de XXX euros (montant équivalent à 3 mois de loyer) .....La somme qui correspond au montant de la caution ainsi fixée sera mise à la disposition du locataire moyennant accord écrit entre parties ou sur présentation d'un jugement"

L'agent immobilier, qui a géré ce dossier, peut-il introduire une demande pour débloquer cette garantie sur base du rapport de l'expert.
Pour rappel, le rapport de l'expert se conclut par: "La somme de XXX euros (montant des dégâts) devrait être prise en charge par XXX, locataire sortant. Une garantie locative a été constituée à la signature du bail. Actuellement, cette garantie est d'un montant de XX euros. Cette somme sera déduite du montant des travaux et versée à XXXX, propriétaire.

#4 Re : Locations et baux » Quelles indemnités demander à un locataire qui me dénigre? » 31-07-2018 10:19:23

grmff a écrit :

Je suppose que l'expert a fait signé un ordre de mission, de telle manière que la signature du locataire n'est plus nécessaire par la suite.

Réclamez votre dû tel que défini par l'expert. Courrier simple pour commencer. Justice si pas de réaction.

Dans les documents que j'ai retrouvés, il y a un doc dactylographié de l'expert, daté du jour de l'EDS,  mentionnant qu'il atteste de la présence du propriétaire monsieur XXX et des locataires XXXX pour la visite des lieux et le relevé d'index des différents compteurs. Les signatures des personnes présentes sont apposées au doc. La liste des dégâts se trouve en bas de page et a été remplie à la main par l'expert. Est-ce l'ordre de mission dont vous parlez?

Concernant la justice, le bail prévoit explicitement que les parties marquent leur accord pour régler tout différend à la cour d'arbitrage et de médiation. Je compte introduire ce dossier à la CAM, conformément au bail. Mais que se passe-t-il si le locataire fait de même à la Justice de Paix? Celle-ci est-elle dans ce cas précis compétente?

#5 Re : Locations et baux » Quelles indemnités demander à un locataire qui me dénigre? » 31-07-2018 10:19:23

J'ai lu attentivement les réactions à mon post. Je tiens à apporter les précisions suivantes:

- C'est un géomètre-expert immobilier qui a réalisé l'EDE détaillé (avec de très nombreuses photos) ainsi que l'EDS. Dans son rapport d'EDS, il compare les photos des deux expertises.
- Lors de l'EDS, il a estimé que les restaurations des boiseries nécessitait un travail très pointu nécessitant un devis d'un menuisier-ébéniste.
- J'ai accepté que les locataires fassent faire des devis comparatifs, comme ils l'avaient eux-mêmes souhaité.
- Durant ces 3 derniers mois, ils ont sans cesse baladé l'expert pour la remise de leurs propres devis. A ce jour, aucun nouveau devis n'a été rentré, raison pour laquelle l'expert a clôture son rapport.
- L'immeuble est occupé par de nouveaux locataires: à aucun moment, ils n'ont été contactés par un ouvrier mandaté par les précédents occupants pour venir faire un devis. Or, les nouveaux occupants ont marqué leur accord pour accueillir les ouvriers de leurs prédécesseurs.
- Les portes sont tellement détériorées que le menuisier que j'avais mandaté doit les retirer, les amener dans son atelier afin de procéder à leur restauration.
- Les locataires renfermaient leur chien dans la cave, raison pour laquelle cette porte, notamment, est partiellement détruite.
- Dans le bail, dans la section EDL, il est indiqué: "Les parties s'engagent à être présentes ou dument représentées lors de l'expertise de sorte qu'elles réputent irrévocablement celle-ci contradictoire". "Les parties désignent Monsieur XXX pour la réalisation de l'état des lieux de sortie. Tant à l'entrée qu'à la sortie la décision de l'expert choisi par les parties liera définitivement les parties sans appel ni opposition. Tout désaccord quant à l'état des lieux fera l'objet de l'arbitrage institué par la présente convention".
- Je précise également que j'ai récupéré l'immeuble dans un état de crasse déplorable, point également soulevé par l'expert.
- en conclusion de son rapport, l'expert chiffre le montant des dégâts et précise: "Vu les délais écoulés et en l'absence de signes tangibles d'une volonté de règlement amiable du locataire sortant nous clôturons notre intervention  dans ce dossier".

#6 Locations et baux » Quelles indemnités demander à un locataire qui me dénigre? » 31-07-2018 10:19:23

skywalker
Réponses : 19

Bonjour,
Mes locataires ont quitté en avril dernier (bail de résidence principale, RW) l'immeuble dont je suis le bailleur.
Ils ont toujours payé à due date leur loyer mais ont commis des dégâts qui chiffrent vite: à savoir, leur chien a griffé et complètement détérioré des portes et des boiseries d'époque.
Je précise que le bail indique que la présence de chien n'était pas autorisée sauf accord écrit de ma part: un document que je n'ai jamais donné (je leur avais dit avant la signature du bail que les chiens étaient interdits).
Un état des lieux de sortie contradictoire a été effectué en présence des parties. L'expert m'a demandé de lui fournir dès que possible des devis de restauration pour les boiseries, ce que j'ai fait. Montant du devis: près de 1.500 euros.
L'expert a donc transféré ce devis aux locataires, lesquels l'ont refusé en me traitant dans un email d'arnaqueur, en expliquant que j'étais de mèche avec le menuisier, que les voisins et les locataires précédents les avaient mis en garde contre moi. C'est totalement faux mais ça m'a vraiment beaucoup touché.
Souhaitant une solution amiable, l'expert demande donc aux locataires de lui faire parvenir leurs propres devis à titre comparatif. Trois mois plus tard, l'expert n'a toujours rien reçu de leur part hormis des excuses bidon par mail ("On travaille", "On n'arrive pas à se libérer pour être présents sur place avec les menuisiers", "Ce sont les congés du bâtiment", "On refuse de payer des dégâts que nous n'avons pas commis").
Il a donc clôturé son dossier et demande aux locataires d'autoriser la libération de la garantie locative (le montant équivalent aux réparations étant pour moi, le solde pour eux). Ils refusent.
Dès lors, je ne veux rien leur laisser passer...
Pourrais-je leur demander des indemnités dans le cas où ils s' obstinent et choisissent la voie judiciaire (chambre d'arbitrage et de médiation comme convenu dans le bail)? Exemple les frais de justice (je dois payer une franchise pour mon assurance protection juridique)? Une indemnité pour action téméraire ou vexatoire? Quid des insultes à mon égard? Autre chose?
Merci les Pimmonautes!

#7 Locations et baux » Un état des lieux d'entrée est-il valable si... » 29-05-2018 16:37:24

skywalker
Réponses : 1

Bonjour,

Ceci concerne un bail de résidence principale en région wallonne.
Voici deux ans, de nouveaux locataires sont entrés dans les lieux dont je suis bailleur.
Un état des lieux d'entrée détaillé a été réalisé de façon contradictoire par un expert désigné dans le bail par les locataires et moi-même.
Cet expert est également désigné explicitement dans le bail pour réaliser l'état des lieux de sortie.
Les locataires ont quitté le bien, non sans avoir fait des dégâts, lesquels ont été constatés par l'expert lors de l'EDS.
Je ne me souviens plus si l'EDE a été enregistré avec le bail...
Si ce n'est pas le cas, l'EDE peut-il être considéré comme non valable dans l'hypothèse où une procédure judiciaire est lancée?
Est-il possible et préférable de faire enregistrer cet EDE alors que ces locataires n'occupent plus l'immeuble?

Merci de vos réponses.

#8 Re : Locations et baux » Contrat de gestion locative: oui, mais... » 23-11-2017 12:21:19

grmff a écrit :

Vous pouvez aussi faire une plainte pour contrat abusif

Justement, j'ai téléphoné hier au SPF Economie et mon interlocuteur m'a semblé très intéressé par mon récit.  Sur sa demande, je lui ai emailé les infos et le contrat de gestion locative. J'aurai une réponse, ainsi que des conseils sur l'attitude à adopter vis-à-vis de cette agence, endéans les 5 jours...

#9 Re : Locations et baux » Contrat de gestion locative: oui, mais... » 23-11-2017 12:21:19

PIM a écrit :

Un contrat de gestion locative non résiliable pendant toute la durée du bail: cela me paraît abusif.

Posez la question à l'IPI. Et/ou à l'inspection économique.

Je viens de contacter l'IPI qui me signale "ne pas donner d'avis, ni de conseils. Ils statuent uniquement sur des plaintes qui, au terme de l’instruction, sont renvoyées devant la Chambre, celle-ci pouvant prendre quatre types de sanction : l’avertissement, le blâme, la suspension et la radiation."

Cela me paraît un peu démesuré par rapport à ma question de clause illégale ou pas...

#10 Re : Locations et baux » renon non réceptionné par le locataire » 20-11-2017 10:41:57

Si les nouveaux locataires entrent dans les lieux dans les jours, voire le lendemain, de l'EDS de votre locataire alcoolisé, indiquez peut-être dans les conditions particulières du nouveau bail: "Si, pour une raison quelconque, les lieux ne sont pas libérés en fin de bail par les locataires sortants, le bailleur ne sera pas tenu responsable de la non mise à disposition des lieux le XXXXX pour les locataires entrants."

#11 Re : Locations et baux » Contrat de gestion locative: oui, mais... » 23-11-2017 12:21:19

grmff a écrit :

Ce genre de contrat me semble abusif et illégal..

Pour le 1er mois de loyer encaissé par l'agence alors qu'il s'agit d'une gestion locative, cela n'était pas indiqué dans le contrat. Je peux donc facilement contre-argumenter auprès de l'agence immo pour mes parents.
Par contre, au niveau de la durée, est-ce illégal?  Quels arguments soulever ou attitude à adopter pour, par exemple, définir à 2 ou 3 ans la gestion locative? Merci!

#12 Re : Locations et baux » Contrat de gestion locative: oui, mais... » 23-11-2017 12:21:19

@ Panchito: Justement, nous sommes ici dans une gestion locative! D'où mon sérieux doute...
De plus, le contrat de gestion durant toute la période d'occupation de l'immeuble par les locataires trouvés: est-ce vraiment une pratique fréquente?

#13 Locations et baux » Contrat de gestion locative: oui, mais... » 23-11-2017 12:21:19

skywalker
Réponses : 14

Bonjour,

Dans le cadre de la recherche de nouveaux locataires, mes parents ont souhaité passer pour la première fois par le système de gestion locative.
Les locataires sont entrés dans les lieux en octobre.
Deux interrogations:
1/  Mes parents téléphonent la semaine dernière à l'agence afin de vérifier que le 1er loyer a bien été payé par les nouveaux occupants car celui-ni n'a toujours pas été versé par l'agence sur le compte bancaire de mes parents.  L'agent immobilier indique à mes parents que le 1er mois de loyer est destiné à l'agence, pas au bailleur. Ensuite, 50 euros sont déduits chaque mois du loyer par l'agence, ajoute-t-il.
Or, le contrat indique: "Les honoraires mensuels de la gestion locative sont la différence entre le loyer demandé au locataire et le loyer souhaité contractuellement par le propriétaire, avec un minimum de 50 euros TVAC".
Après lecture de tout le contrat, le 1er loyer prélevé concerne uniquement la recherche locative.

2/ Autre surprise, après lecture du contrat, concernant la durée de celui-ci:

"Le contrat de gestion locative prend cours à la date d'entrée en vigueur du bail avec le nouveau locataire. Il n'est pas résiliable pendant la durée du bail sauf de commun accord. Il est résiliable à chaque changement de locataire....."
Bref, si les locataires restent 20 ans dans les lieux, mes parents sont liés à cette gestion locative pour 20 ans.
Est-ce une clause fréquente?
Etant moi-même bailleur, je me souviens être également passé il y a longtemps par un contrat de gestion locative mais celui-ci était limité dans le temps (2 ans si je ne m'abuse).

Merci de vos conseils!

#14 Re : Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

rexou a écrit :

La première conclusion, c'est qu'il vous revient de payer la facture
La seconde, c'est qu'il est imprudent de déléguer...
La troisième, c'est que vous avez maintenant une adresse de technicien à rayer de vos fournisseurs.

Pour le fun (cela défoule) un petit appel tél à ce technicien pour lui demander de justifier son prix de sonde à plus du double de la pièce d'origine... Au fait, a-t-il laissé sur place l'ancienne sonde ? Si non, question subsidiaire : remplacement réel de la sonde ???


Je vais payer ce montant mais, contrairement à ce que mon locataire m'a dit par téléphone, il n'a pas payé la facture au chauffagiste.
Ce dernier a adressé une facture au nom du locataire et c'est à moi à payer.
Est-ce important de faire modifier la facture avec mon nom et pas celle du locataire?

#15 Re : Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

rexou a écrit :

Votre locataire vous informe d'un problème au boiler. Votre erreur a été de déléguer le soin de faire appel à un technicien (pour entretien ou réparation, le but final étant de permettre à votre locataire d'avoir de l'eau chaude). Le locataire a appelé un technicien et ce dernier à solutionné le problème. Il est clair que votre locataire s'est fait avoir, mais le problème n'est pas un manque d'entretien dont serait responsable le locataire, c'est le remplacement d'une pièce usagée.

La première conclusion, c'est qu'il vous revient de payer la facture
La seconde, c'est qu'il est imprudent de déléguer...
La troisième, c'est que vous avez maintenant une adresse de technicien à rayer de vos fournisseurs.

Pour le fun (cela défoule) un petit appel tél à ce technicien pour lui demander de justifier son prix de sonde à plus du double de la pièce d'origine... Au fait, a-t-il laissé sur place l'ancienne sonde ? Si non, question subsidiaire : remplacement réel de la sonde ???


J'étais à l'étranger lorsque mon locataire m'a téléphoné et , de la manière dont il m'a exposé la situation, j'ai cru qu'il s'agissait d'un manque d'entretien du boiler.
Comme le locataire doit prévoir de son propre chef cet entretien, je lui ai laissé prendre le chauffagiste de son choix.
Là où il n'a pas été très malin, c'est qu'il mandate pour cet entretien un spécialiste....qui au final ne fait pas l'entretien de ce boiler! :-((((

#16 Re : Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

Cher Himura, merci de votre réponse. Je viens de demander à mon locataire si, durant cette intervention, l'entretien avait bel et bien été fait et voici sa réponse:
"Non il n'y a pas eu d'entretien car le réparateur n'est pas conventionné pour cette marque de Boiler , il a pu réparer la sonde car c'était une partie extérieure.      Je lui ai tout de même demandé pour l'entretien mais il m'a dit qu'il n'y avait pas besoin d'entretien annuel sur ce genre de Boiler . Si maintenant , il faut absolument en faire un, je peux prévoir ça prochainement ".
A la lecture de ce nouvel élément, je peux difficilement lui demander de déduire du prix de cette intervention  l'entretien annuel car celui-ci n'a donc pas été effectué.
Bref, il s'est fait avoir (et du coup moi aussi car ça va être pour ma pomme!)
Qu'en pensez-vous?

#17 Re : Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

Le locataire a téléphoné à ce chauffagiste pour lui faire part de son problème d'eau tiède.
J'imagine que le locataire lui a expliqué son souci,  lui a demandé de faire l'entretien (sur mon conseil) et que, durant celui-ci, le chauffagiste a estimé que l'origine du problème était la sonde qu'il fallait remplacer. C'est tout ce que je peux en déduire...
Sur la facture que m'envoie le locataire, il est indiqué:
"Concerne: remplacement sonde thermostat sur boiler électrique. Mise en chauffe et intervention. Détail:
- 1 sonde TA: 127 euros
- 1 frais de service (1h): 37 euros
- 1 déplacement: 30 euros
Total: 197 euros HTVA. 206,70 euros TVAC"

Le terme "entretien" ne figure pas explicitement dans cette facture.

Quelle réponse à donner à on locataire à la lecture de ces éléments?

#18 Re : Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

Précision utile: je viens de téléphoner à la société où j'ai acheté le boiler en 2010, laquelle m'indique que la sonde ad hoc coûte 60 euros!

#19 Locations et baux » Un entretien de boiler...à la charge du bailleur? » 11-08-2017 21:41:39

skywalker
Réponses : 56

Bonjour à tous,

En 2010, j'ai remplacé le boiler de la maison dont je suis le bailleur.
En octobre 2016, mon locataire sortant présente lors de son EDS la facture du dernier entretien de ce boiler (datant d'octobre)
La semaine dernière, mon locataire actuel (présent dans les lieux depuis novembre 2016) me signale qu'il n'a plus d'eau chaude (elle est plutôt tiède, me précise-t-il).
Je lui demande si, depuis son entrée dans les lieux, il a fait effectuer l'entretien du boiler, il me répond que non.
Je lui explique que, selon moi, le problème doit venir de là et lui conseille de procéder à l'entretien de l'appareil.
Quelques jours plus tard, il me recontacte pour m'expliquer qu'il a fait venir un chauffagiste pour effectuer l'entretien et que celui-ci lui a facturé la somme de...206,70 euros tvac (127 euros pour une nouvelle sonde, 37 euros de frais de service, 30 euros de déplacement). A ce prix-là, j'aurais presque pu acheter un nouveau boiler! A propos des frais de déplacement de 30 euros, le locataire a choisi un chauffagiste se trouvant à 20 km de son domicile!
Mon locataire me présente cette facture et me met devant le fait accompli: que dois-je faire?
Je précise que tout se passe bien avec ce locataire (loyers payés à due date) mais ces frais sont-ils totalement à ma charge?
Merci de vos conseils!

#20 Locations et baux » Nouvel expert...ou pas? » 27-06-2017 18:14:31

skywalker
Réponses : 6

Bonjour à tous,
Je vous soumets cette question à l'attention de mes parents.
Ils sont bailleurs d'une maison (résidence principale) dont le locataire est dans les lieux depuis 10 ans.
Ils sont passés par une agence avec laquelle la communication a été plus que laborieuse: le constat d'état des lieux a été reçu au forceps près d'un an après la mise en location, le constat est résumé à sa plus simple expression (aucune photo),;..Bref, vraiment pas pro!
Le locataire a décidé de quitter les lieux quand bon lui semblait (il voulait partir 2 semaines après avoir expliqué son souhait de départ à mes parents), mes parents lui ont dit que c'était impossible, il est allé se plaindre à l'agence, laquelle a téléphoné à mes parents....pour les sermonner!
Il a même dit à mes parents que le locataire devait avoir quitté les lieux afin d'organiser des visites pour les futurs candidats locataires: n'importe quoi!
Bref, mes parents ont décidé de passer pour la recherche des nouveaux locataires par un autre agent immobilier. Celui-ci s'est proposé d'effectuer l'EDS de l'ancien locataire. Précisons que l'EDS est moins cher que dans la précédente agence, le locataire est donc gagnant.
Ce jour, je relis le bail de mes parents et découvre cette précision: "L’expert désigné pour dresser l’état des lieux, sera chargé de dresser également l’état des lieux de sortie. Sauf accord des parties, l’état des lieux de sortie sera effectué le dernier jour de location, celui-ci devant coïncider avec la libération des lieux."
L'expert dont il est question est donc  l'agent immobilier qui a effectué la recherche locative.
Me voilà bien embêté pour eux! Au vu de la tournure des événements, cet agent/expert me semble très pro-locataire. Alors que celui-ci a toujours payé ses loyers en retard, à la fin du mois (mais ils sont tous réglés à l'heure actuelle).
Je propose que mes parents rédigent une lettre à l'attention du locataire sortant du type: "Nous vous informons que votre EDS aura lieu le XXXX. Je porte à votre connaissance que nous ne travaillons plus avec l'agence XXXX et vous proposons que Monsieur XXXXX réalise notre EDS pour un montant de XXXX (moins cher que le précédent agent). Si toutefois ce choix ne vous agrée pas, vous avez la possibilité de mandater votre propre expert dont les honoraires seront entièrement à votre charge".
Qu'en pensez-vous? Ce courrier peut-il couvrir mes parents dans l'hypothèse où, le jour de l'EDS, le locataire conteste toutes les constations de l'expert et refuse de signer le constat?
Merci!

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