forum Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum
- Recherche de discussions : Récentes | Sans réponse
#1 Re : Locations et baux » Résiliation de bail pour occupation personnelle » 09-05-2023 10:51:03
Roger a écrit :rexou a écrit :Roger a écrit :et (question annexe, Wallonie)
pour que ce ne soit plus 2 appartements on peut demander de réunifier 2 étages, mais est-ce possible dans le cadre du préavis ?
ou bien ils diront non car qlq'un est domicilié à cette adresse?
ou alors on fait la demande juste après son depart, mais si cela prend des mois ou des années (cette demande).....?Quel est le rapport entre votre "question annexe" et le post initial ?
je rebondissais sur la question des "2 appartements à une meme adresse"...(citée)
pcq cela m'a fait tiquer :"occuper le bien soi même" si c'est 2 étages du meme immeuble
prenons un exemple extreme 123/A et 123/B sont réunis en un seul 123
mais "l'ancien" étage 123/B ne sert que d'annexe, de séjour partiel et de rangements etc, bref reste accessoire pour le proprio
l'ex preneur peut il dire que cet endroit n'est pas occupé tel qu'il l'était en tant que 123/B ?
le proprio doit-il y (dé)placer son lit et/ou sa cuisine? ^^En ce qui me concerne, je lis deux appartements différents dans le même immeuble. Et si vous expulsez un locataire pour occupation personnelle, vous devez occuper personnellement (ou famille) le bien qui a été libéré. Faute de quoi vous pourriez être redevable d'une indemnité.
Il me semble que la domiciliation n'est pas indispensable. Mais le bailleur doit prouver qu'il occupe personnellement les lieux pendant deux ans. Avec au besoin moyen de preuve comme compteurs, courrier, témoignages, photos... et bien sur, absence de la domiciliation d'un nouveau locataire !
si cela devient une seule adresse (je parlais de "fusion" au sens urba.) , la domiciliation va de soi...et devrait suffire, non ?
#2 Re : Locations et baux » Résiliation de bail pour occupation personnelle » 09-05-2023 10:51:03
Roger a écrit :et (question annexe, Wallonie)
pour que ce ne soit plus 2 appartements on peut demander de réunifier 2 étages, mais est-ce possible dans le cadre du préavis ?
ou bien ils diront non car qlq'un est domicilié à cette adresse?
ou alors on fait la demande juste après son depart, mais si cela prend des mois ou des années (cette demande).....?Quel est le rapport entre votre "question annexe" et le post initial ?
je rebondissais sur la question des "2 appartements à une meme adresse"...(citée)
pcq cela m'a fait tiquer :
"occuper le bien soi même" si c'est 2 étages du meme immeuble
prenons un exemple extreme 123/A et 123/B sont réunis en un seul 123
mais "l'ancien" étage 123/B ne sert que d'annexe, de séjour partiel et de rangements etc, bref reste accessoire pour le proprio
l'ex preneur peut il dire que cet endroit n'est pas occupé tel qu'il l'était en tant que 123/B ?
le proprio doit-il y (dé)placer son lit et/ou sa cuisine? ^^
#3 Re : Locations et baux » Révocation d'un préavis. » 08-05-2023 18:31:52
pour la Wallonie
"Cette convention doit justifier les raisons pour lesquelles il s’agit effectivement d’une occupation précaire "
est-ce que cela peut être le prix "excessifs" de l'électricité (seul chauffage dispo dans son précédent logement) ?
cfr hiver dernier...
est-ce un motif de circonstances exceptionnelles qui serait valable?
#4 Re : Locations et baux » Résiliation de bail pour occupation personnelle » 09-05-2023 10:51:03
et (question annexe, Wallonie)
pour que ce ne soit plus 2 appartements on peut demander de réunifier 2 étages, mais est-ce possible dans le cadre du préavis ?
ou bien ils diront non car qlq'un est domicilié à cette adresse?
ou alors on fait la demande juste après son depart, mais si cela prend des mois ou des années (cette demande).....?
#5 Re : Locations et baux » Prorogation Bail court (RW) pas clair... » 23-04-2023 21:20:00
merci
mais si ça se passe bien vous passez en 9 ans alors ?
(il suffit de ne pas donner le congé à la fin du bail court complet, que ce soit les 3 ans ou les 3 x 6 mois comme chez vous, c'est ça?)
#6 Locations et baux » Prorogation Bail court (RW) pas clair... » 23-04-2023 21:20:00
- Roger
- Réponses : 4
Bonjour,
je voudrais savoir la formule la mieux adaptée ou indispensable pour me couvrir si ça ne marche pas avec le locataire actuel (d'où : 1ère période d'environ 1 an)
Je lis ici :
Pour la région wallonne , un bail de courte durée pour lequel aucun renom n'a été envoyé dans les temps par aucune des deux parties se transforme automatiquement en bail de 9 ans ayant débuté au début du bail initial."
je suppose qu'on parle là de l'échéance des 3 ans accomplie?....
mais après la premier bail ou période d'un an...Faut il nécessairement envoyer un renon/préavis même si on proroge?
(je pense à "éteindre légalement la 1ère année pour ne pas que ça passe en 9 ans" parce que je lis dans votre modèle : "A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le Preneur continue à occuper les lieux sans opposition du Bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre lesmêmes parties (donc ça vaut aussi pour une Prorogation ??? 
), le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur) .... Et je lis aussi : "Lorsque le bail a été conclu pour une durée inférieure ou égale à trois mois, le congé est réputé
notifié par la signature du bail ou sa prorogation." (ça veut dire à l'inverse que pour une durée supérieure, la prorogation ne suffit pas pour valoir "congé" appliqué à la 1ère période (exp 1 an) ???? et qu'on passerait en 9 ans, malgré la prorogation ? ... donc piège) ....
.....
ou bien si la prorogation est signée avant la durée du préavis, il n'y a pas besoin de celui-ci (donc de renon) ?
ou encore (c'est là que ça se complique), si le bail de départ stipule une prorogation automatique "sauf renon dans les temps",
je lis qu'il y a différence entre des durées :
- moins de 3mois
- supérieure à 3 mois et inferieure ou égale à 1 an
- entre 1 an et 18 mois...
jusque là, ça SEMBLE être la même règle (préavis de 3 mois par une des parties)
mais dans le modèle que j'ai sous les yeux, on ne précise RIEN pour la durée de 18 mois à X ans (max. 3)...alors que forcément, ça existe....
#7 Re : Locations et baux » Résiliation de bail pour occupation personnelle » 23-04-2023 15:50:14
un contrepréavis, c'est à dire ?
#8 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
oui c'est cela ...
#9 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
ok merci
au fait, rien n'interdit la franchise de loyer, par exemple pour les 2 ou 3 premiers mois, sans contrepartie du preneur ni clause particulière (juste accord verbal) ?
#10 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
Les baux de résidence principale ne finissent que par l'effet d'un congé renon. Soit du propriétaire, soit du locataire.
Dès lors, un bail ne peut pas être "non renouvelable". Même avec cette mention, si vous ne donnez pas le congé, le bail est prolongé en bail de 9 ans...
[edit Pim: pas prolongé, mais transformé en bail de 9 ans: je sais que vous le savez, mais...]
ah bon ? alors, ça ne sert à rien de rédiger des formules de "bail courte durée" (comme on en trouve chez test achats, par exemple)....
si la durée précisée par avance ne compte pas....
#11 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
grmff a écrit :Voici le paragraphe applicable en Région Wallonne actuellement:
§ 2. Si un bien fait l'objet de baux successifs, conclus avec des preneurs différents pour une durée inférieure ou égale à trois ans, auxquels il est mis fin moyennant un congé donné par le bailleur, le loyer de base ne peut, pendant neuf années successives, pas être supérieur au loyer exigible au début de cette période, proportionnellement adapté au coût de la vie, sauf si la valeur locative normale du bien loué a augmenté de vingt pour cent au moins par le fait de circonstances nouvelles ou de dix pour cent au moins en raison de travaux effectués dans le bien loué.
Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent bail, proportionnellement adapté au coût de la vie, si le bailleur ne prouve pas que le loyer a été fixé conformément aux dispositions de l'alinéa 1er.
Le loyer proportionnellement adapté est calculé comme suit : loyer de base au début de la période de neuf années, multiplié par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du nouveau bail et divisé par l'indice du mois précédant le mois de la conclusion du bail au début de la période de neuf années.Le but du § 2, alinéa 1.
Le législateur a voulu éviter que les bailleurs ne recourent à un mécanisme qui consisterait à conclure des baux de courte durée, à les résilier et à augmenter les loyers à chaque fois. Le législateur a décidé de réglementer les augmentations de loyer dans le conditions énoncées ci-dessus. Le législateur a voulu protéger les locataires confrontés à certains agissements.
Inepte ?
Dans un cas comme le mien, oui c'est inepte, en tous cas inadapté...si je réduis de moitié le montant NORMAL (pour une raison xy qui m'est propre) pour une courte durée, je ne vois pas pourquoi je devrais être condamné à rester coincé sur cette réduction pour d'autres baux de C.D. voire pour 9 ans....il s'agit pas d'augmenter ici mais de pouvoir revenir à la normale...
(donc je repose ma question 
: si on spécifie bien par écrit, exemple "bail d'1 an, NON renouvelable",
alors est-ce que le "congé" / fin de bail est considéré comme donné par le bailleur ????? )
c'est un peu comme faire signer un renon anticipé au preneur mais en plus légal....non ?
#12 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
mais au fait, si on spécifie bien par exemple bail d'1 an, NON renouvelable,
alors est-ce que le "congé" / fin de bail est considéré comme donné par le bailleur ?????
#13 Re : Locations et baux » Bail de 3 ans et après ? » 10-10-2022 13:22:58
Cela veut dire que votre locataire devrait quitter son logement, et se domicilier ailleurs, et que le locataire intermédiaire devrait y habiter et s'y domicilier, pour redéménager ensuite.
A défaut, un juge pourrait considérer qu'il n'y a pas d'interruption du bail.
Une solution qui devrait être possible, c'est de faire une avenant au bail, qui mentionne que le bail est transformé en bail de 9 ans immédiatement, et que le locataire donne son congé pour dans 3 ans...
un avenant non-enregistré si je comprends...?
mais alors serait-il légal ?
#14 Re : Locations et baux » Bail de 3 ans et après ? » 10-10-2022 13:22:58
Roger a écrit :quel genre d'avenant peut-on faire pour éviter cela SVP ?
Éviter quoi ?
Un document signé entre parties par lequel le sortant renonce à sa sortie et que le bailleur marque son accord pour reconduire le bail initial aux mêmes conditions , avec prise d’effet à sa date initiale, devrait suffire… puisque c’est conforme à la loi (citée par GT)
pour éviter les 9 ans d'office...
je pensais par exemple à interrompre le bail terminé (à ses 3 ans max) avec un autre locataire (très courte durée), et donc genre 6 mois après, le locataire précédent revient pour un autre bail de 3 ans max...
Là on peut dire que ce n'est pas successif pour lui ...et on peut donc recommencer un nouveau bail dit de courte durée, comme si le premier triennat n'avait jamais eu lieu, non ?
#15 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
Le seul moyen, très lmoyennement légal, c'est de lui faire signer un congé renon de manière anticipative, à la signature du bail.
De cette manière, ce n'est pas vous qui donnez le congé renon, mais lui...
ok merci
et en cas de décès (si personne agée et malade) comment est considérée la fin du bail de courte durée? (et donc le montant à reconduire pour le suivant, ou pas)...
#16 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
Roger a écrit :mais sauf erreur, abrogé ou pas, ça reste le même principe......
et que signifierait le " Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, (le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent <bail> ) "
de quel genre serait une clause ..permettant d'échapper au loyer réduit-reconduit ?Aucune clause, puisque vous avez le nonobstant
oui...c vrai que l'école primaire, ça devient lointain chez moi
donc y a aucun moyen de contourner cette règle inepte, d'aider provisoirement qlq'un en difficulté...si ce n'est alors via un loyer fictif...le réel demandé et versé inférieur à celui inscrit sur le bail ?...
#17 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
mais sauf erreur, abrogé ou pas, ça reste le même principe......
et que signifierait le " Nonobstant toute clause ou toute convention contraire, (le juge réduit le loyer au loyer exigible en vertu du précédent <bail> ) "
de quel genre serait une clause ..permettant d'échapper au loyer réduit-reconduit ?
#18 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
ah bon, merci...
donc "En ce qui concerne la Région wallonne, la section II du Chapitre II du Titre VIII du Code civil introduite par la loi du 20 février 1991 a été abrogée (en vigueur 1/9/2019)." ..en langage simple , quelle est la portion de texte abrogée , et ça implique quoi ? remplacée par autre chose ou rien ?
#19 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
voilà, je retrouve qlqchose qui y ressemble .... serait-ce tjrs actuel ?
"La loi du 13 avril 1997 a introduit la règle selon
laquelle le loyer de base ne peut pas être plus
élevé au cours des neuf années suivantes que le
loyer indexé, si des contrats de courte durée suc-
cessifs ont chaque fois été conclus avec différents
locataires après un congé donné par le bailleur.
Au cours de ces neuf années, le loyer de base in-
dexé ne peut être augmenté que si de nouvelles
circonstances ou des travaux d’aménagement ont
majoré la valeur locative normale de 10 % ou 20 %
au moins par rapport au loyer demandé. Il appar-
tient au bailleur d’en apporter la preuve.
DONC :
Le loyer ne peut être augmenté pendant neuf ans (à
l’exception de l’indexation annuelle) lorsqu’il s’agit :
• de contrats de courte durée (= trois ans) successifs ;
• de contrats conclus avec un nouveau locataire
chaque fois ;
• de contrats conclus à la suite du congé donné
par le bailleur"
DONC il suffirait de 2 contrats successifs AVEC 2 locas distincts ET congé donné par le bailleur ( à un seul, le 1er locataire ?!)... pour être coincé durant 9 ans avec un montant trop bas, c'est bien cela ???
#20 Re : Locations et baux » Loyer réduit provisoire, est-on lié pour les locataires suivants? » 19-10-2022 11:45:00
pour cet aspect là :
"La loi sur les loyers autorise, sous certaines conditions, la révision du loyer, qu'il s'agisse d'une
augmentation ou d'une diminution. Cette révision ne peut avoir lieu qu'à la fin de chaque
triennat. Elle peut être demandée tant par le bailleur que par l'autre partie mais uniquement
au cours d'une période précise : entre le 9e et le 6e mois précédant l'expiration du triennat."
mais c vrai que ça ne s'applique ss doute pas aux baux de courte durée 
... à moins que ça puisse porter sur 2 locataires différents justement ?
Pied de page des forums
Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.
Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres