Bon on va essayer de le faire dans l’ordre.

Le début de l’histoire est ici : https://forum.pim.be/messages.php?idsal … ge_index=0
En bref on achète un appartement loué, renom envoyé aux locataires en juillet, six mois pour occupation personnelle.

Aucune nouvelle ensuite sauf que le loyer d’août traîne à venir : je me lance dans une suite de courriers et messages laissés sur répondeur.
Les locataires sont un couple pas du tout en bonne santé et je les sais en clinique ou maison de repos selon leur état.  Pas d’enfants, peu de famille proche encore vivante.  Situation pas géniale du tout et moi au milieu

Je perdais vraiment patience et m’étais décidé à déposer une plainte quand je reçois un appel d’un membre de famille éloigné : on m’explique brièvement que le couple est incapable de se gérer eux-mêmes et encore moins leur argent, pas mal de soucis d’impayés mais pour éviter une situation plus grave, il se charge de payer le loyer d’août. 

On était déjà en septembre mais il paie seulement août : ce qu’il restait de famille éloignée se mettait en quatre pour placer mon couple de petits vieux sous tutelle, il ne savait pas trop quand ce serait finalisé mais il me tiendrait au courant.  Mais quand dans tout les cas, les loyers impayés seront déduits de la garantie locative (compte bloqué) lors de la restitution. 
Et c’est là que j’ai peut-être fait une bourde, j'aurais du suivre par une réclamation écrite je pense.

La semaine passée, coup de fil de l’administrateur pour annoncer que l’appartement sera vide bien plus tôt : pour le 15 octobre, tout sera vidé.  On va dire que l'étape "on vous tiendra au courant" a été vite oubliée...

Donc j’ai
-    Un renom dont la date était 01 février 2014.  J’imagine que je pourrais réclamer les loyers jusque janvier mais ce sera un calvaire.
-    Des locataires qui partent mi octobre. 
-    Un mois et demi de loyers impayés.  Ca je ne les laisse pas passer : pendant tout ce temps, je n'occupais pas le bien ni avais la possibilité de travailler dedans.
-    Une garantie locative sur un compte bloqué

Je compte informer l’administrateur de l’impayé et lui proposer de déduire cela de la garantie locative.  C’est bien le seul deal possible ?
Et en cas de refus, vu qu’il reste des impayés par le preneur, ne pas signer la restitution.  Le bail comprend la clause de « restitution de la garantie après la bonne et entière exécution de tout les obligations du preneur, y compris le paiement des loyers et des charges. » 
Si jamais je dois en arriver là, c’est bien le preneur qui doit fournir la preuve des paiements ?

J'hésite entre plusieurs sentiments : de m'être à moitié fait rouler dans la farine par la famille et l'administrateur, ou au contraire de devenir parano.

Bonjour

C'est un peu un melting pot de problèmes simples mais dont je n'ai pas trouvé de solutions claires.
Donc : récent acquéreur d'un appartement, actuellement loué.  Le bail a été enregistré, signé en 2000, aucun autre bail signé depuis : bail de trois ans renouvelable.  Le bail est donc -je pense- devenu un bail de 9 ans ou indéterminé, ce qui ne change pas grand chose pour la suite du problème.

1) début de préavis, renon pour occupation personnelle.
Je vais envoyer par recommandé avec AR une lettre pour annoncer la fin du bail avec six mois de préavis (donc du 01 août au 01 février), non indemnisé.
Que se passe-t-il si personne ne relève ce recommandé d'ici la fin juillet ?  Le préavis démarre toujours le 01 août -sur base de mon envoi et des reçus de la poste- ou à partir du mois suivant le relevé du recommandé ? 
J'envoie en parallèle la même lettre mais en courrier normal ?

Ce ne sera pas une surprise pour les locataires car j'ai déjà annoncé l'occupation personnelle il y deux mois via l'agence : c'est déjà pas marrant de changer d'appart après 13 ans, je voulais leur donner un peu plus de temps pour chercher. Je veux juste rendre cela officiel maintenant.

Quant à la durée du préavis pour occupation personnelle, j'ai vu six mois partout sauf sur
http://www.notaire.be/acheter-louer-emprunter/bail-de-residence-principale-/conge-donne-par-le-bailleur/conge-donne-pour-occupation-personnelle
où il est dit "Ce délai peut être réduit à trois mois en cas de vente de l'immeuble si le préavis est donné par le nouveau propriétaire dans un délai de trois mois après l'achat de l'immeuble."  Amusant car mon notaire m'a annoncé six mois de préavis.

2) Augmenter la provision de charge : quand ?
La provision payée par les locataires est trop basse, chaque année il y a eu un décompte individuel du syndic avec un montant important à payer : ventilé sur 12 mois en augmentant la provision (de 150 à 200€/mois), j'ai l'impression que ça limiterait les tensions à la fin du bail et solde des comptes.

Sur le contrat de bail, il est fait mention du montant des charges, de l'obligation du propriétaire de fournir un décompte individuel tout les ans (ça a toujours été fait) et de la possibilité d'augmenter les charges mensuelles si la provision n'est pas suffisante.  Cependant je ne vois rien concernant le moment de cette annonce : je peux le demander maintenant ou seulement à la date de remise du décompte individuel ?

3) annonce de changement de propriétaires + provision de charges + renon : sur un même document ?
Logiquement j'ai tendance à mettre tout sur le même courrier mais on vient de m'annoncer que la résiliation de bail ne doit contenir que cette seule information ?  Je ne suis pas radin pour quelques timbres et enveloppes mais c'est pas un peu idiot ?

Ouala, merci à toute personne qui peut apporter son aide

Dagon

Bonsoir

La question est un peu débile et absurde mais pas si idiote dans mon cas : depuis 2006, nous sommes avec mon épouse environ 10 mois par an à l'étranger. 
Depuis tout ce temps, on vit comme des étudiants quand on revient en Belgique et ça commence à nous lasser sérieusement : à force de voyager, on aimerait bien poser nos fesses chez nous et pas chez les autres.  Ca va bientôt faire 7 ans sans "chez moi", ça commence à bien faire.

Donc on a décidé d'une zone géographique, démarré les recherches, sélectionné suffisamment de biens, etc ... mais maintenant on n'a toujours pas trouvé la réponse à une question élémentaire : est-il légalement possible d'acheter sans être présent en Belgique après les visites ?

Nous pouvons donner le droit à un tiers de nous représenter mais il semblerait que la signature de l'acte, on n'y échappera jamais : on doit revenir.  C'est tout à fait possible mais ce sera dans six mois donc on exploserait toutes les limites classiques des compromis de vente.
J'imagine que si le vendeur est d'accord, ça pourrait être possible mais si un vendeur accepte cela, je me fais moine.

Notre plus grande contrainte est finalement le temps nécessaire à une vente : rester 3-4 mois en Belgique n'est pas possible pour nous pour encore quelques années pour des raisons professionnelles et de santé mentale (perso, je deviens fou après un mois : je dois occuper mon cerveau).

Si quelqu'un a une piste, ça m'intéresse.