Bonjour,

Il y a quelques années, notre syndic a fusionné avec un grand groupe immobilier. Il a donc aussi changé de dénomination. Nous avons seulement reçu une lettre nous annonçant ce changement mais que tout continuerait comme avant pour nous, sans plus de détails.

Notre vérificateur aux comptes qui est aussi avocat m’a alors expliqué que le syndic aurait dû nous proposer un nouveau contrat et se faire élire à nouveau par l’AG qui pouvait tout aussi bien alors  décider de changer de syndic. Rien n’a été fait à l’époque mais c’est à partir de cette fusion que la gestion d’immeuble a commencé à aller de travers : autres méthodes de travail, gérants incompétents, …

Cordialement,

Merci à GT et à Luc pour vos indications et commentaires.

En conclusion, je pense que si l'ACP a confiance  dans son syndic, un scrutateur n'est pas vraiment indispensable mais en cas de discordance avec le syndic, il y a lieu d'en prévoir la désignation dans l'ordre du jour pour cette séance d'AG.

Cordialement,

@ GT    Oui c’est exactement l’objet de mes questions

Ayant moi-même une copie de tous les PV d’AG depuis la construction de l’immeuble, j’y ajoute ces documents mais je doute que le syndic fasse la même chose dans son propre registre.

Depuis que le syndic a «oublié» d’envoyer aux CP un rapport semestriel qui lui était peu favorable, j’envoie moi-même ce document à tout le monde. La loi parle d’ailleurs d’un rapport du CC aux CP et pas au ou via le syndic.

Quant aux PV d’AG trop succincts à mon gré, j’aimerais qu’ils soient explicités par un PV complémentaire mais il est difficile d’être président de séance, de mener les discussions et de prendre note pour un PV fidèle. Evidemment aucun CP ne souhaite jouer le rôle de secrétaire suppléant. Dommage.

Cordialement,

@ Panchito

Nous avions le même syndic depuis plus de 40 ans, c’est dire que tout se passait bien avec lui jusqu’aux 4-5 dernières années où nous avons été obligé de lui faire des remarques sur sa gestion devenue particulièrement déficiente (ce syndic avait alors été repris par un grand groupe étranger qui lui a imposé de nouvelles méthode de travail  –  j’ai appris par la suite que de nombreuses copropriétés se sont aussi plaintes de ce syndic pour les mêmes raisons que nous). Ce syndic n’a pas voulu continuer avec nous et nous a laissé peu de temps pour trouver un remplaçant.

Malgré tout, dans l’urgence j’ai consacré un mois entier à contacter des syndics potentiels, le CC les a rencontré longuement en abordant de très nombreux points et en discutant leurs contrats, je me suis renseignée auprès de conseils de copropriété sur leur gestion, j’ai adressé un mois avant l’AG à tous les CP un résumé et tableau comparatif de 4 syndics qui auraient pu convenir.

C’est suite à plusieurs avis très positifs que nous avons retenu le syndic actuel, nous ne nous attendions absolument pas à un tel comportement de sa part. Même l’avocat consulté nous a dit n’avoir jamais rencontré un pareil cas.

@ tous

Notre avocat nous a déconseillé une action en justice, expliquant que même si on pouvait casser le contrat du syndic pour non exécution de sa mission, le juge nommerait un syndic provisoire. Celui-ci  nous coûterait cher et ne pourrait de toute façon qu’accomplir les actes urgents et indispensables, ce qui ne résoudrait pas nos problèmes.

Nous avons choisi d’attendre la date habituelle de l’AG qui est maintenant proche pour ne pas renouveler le mandat et désigner le même jour un nouveau syndic (points qui seront mis à l’ordre du jour). Les CP seront informés avant l’AG sur les syndics candidats. Cette fois, 2 sortant du lot  viendront se présenter à l’AG.

Cordialement,

Je reviens sur ce sujet avec quelques précisions. La résolution (partielle) de ce problème a pris beaucoup de temps.

Vu l’inaction permanente du syndic, nous avons dû recourir à un avocat qui début novembre a mis le syndic en demeure de fournir le contrat attendu depuis fin mars et a rappelé une dizaine de points laissés en suspens depuis le début de sa mission.

L’obtention du contrat conditionnait toute action ultérieure d’autant plus qu’il fallait y préciser certaines modifications demandées dès le départ et que le syndic avait alors acceptées sans problème. Il fallait aussi y reprendre les modalités de fin de contrat omises dans l’offre initiale.

Le syndic a finalement envoyé un projet de contrat (satisfaisant à nos yeux) à l’avocat, nous l’avons accepté, signé mais, nouvelle inertie du syndic, nous ne l’avons reçu signé par lui que fin décembre. Les points en suspens sont toujours en suspens.......

Notre avocat nous a quand même confirmé que même sans contrat signé, il y a bel et bien contrat. En effet, on admet, de manière constante, qu’une convention peut être prouvée par son exécution-même (par ex. ouverture de comptes, paiement des factures récurrentes, transfert des assurances de l’ACP chez un autre courtier, …).

Il est évident qu’entre-temps nous avons entamé la recherche d’un nouveau syndic qui sera élu lors de la prochaine AG.

A remarquer que l’ACP ne pouvait donner mandat à un avocat (seule l’AG le peut) mais que le mandat a été donné à titre privé par la quasi-totalité des CP. Un point sera mis à l’ordre du jour de la prochaine AG pour autoriser le paiement des honoraires de l’avocat par l’ACP.

Cordialement,

Suite aux commentaires très précis de GT et de Luc, je constate que ma copropriété a encore du chemin à parcourir.

Si le texte proposé par l’avocat est conforme à l’esprit de la loi et somme toute assez général, il me semble logique, comme le dit GT, que le texte mentionnant les compétences requises et les obligations soit voté en AG puis inscrit dans le RC avant désignation du CAC.
Cela risque de décourager un candidat CAC si aucun CP n’a de compétence en comptabilité.

Je suis plutôt d’accord avec les arguments de GT présentant ce texte comme une modification du RC. Ceci imposerait alors, après le vote en AG, un acte notarié. Si c’était une adaptation, l’AG n’aurait pas le choix de la rédaction des obligations. Mais est-ce réellement une modification des statuts ?

Pour déterminer la majorité nécessaire, il faut voir s’il s’agit bien d’une modification des statuts (majorité 4/5) ou d’une simple décision prise en AG (majorité absolue)

Je pense que notre syndic va arguer que la loi impose d’indiquer les précisions sur la fonction du CAC dans le RC et qu’il ne s’agit donc que d’une adaptation.

Cordialement,