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#1981 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Vous oubliez un élément de base : vous êtes dans une copropriété avec d'autres copropriétaires....
Quand tout le monde aura payé sa part dans les charges 2016, le fonds de roulement de l'acp aura été reconstitué par tous les copropriétaires pour tous les lots... sauf pour votre lot : le vendeur aura déduit son versement pour sa part de fonds de roulement au moment de solder son compte avec l'acp... Comme tous les copropriétaires, vous devrez donc verser votre part dans le fonds de roulement de la copropriété !
La qualité de votre syndic, sa gestion des appels pour couvrir les impayés, sa gestion comptable et le respect des copropriétaires de leurs obligations n'entrent pas en ligne de compte dans le cas présent. Même s'il pourrait y avoir beaucoup à dire sur ces questions mais ce serait hors sujet (et un gros manque d'informations pour en parler...)
#1982 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Je ne vois pas où vous voyez que vous ne devrez pas participer au fonds de roulement...
L'acquéreur va recevoir un décompte des charges arrêtés à la date de la vente et la déduction de son versement à l'époque pour la constitution du fonds de roulement ==> il devra payer le solde en résultant.
Vous devrez payer, au même titre que tous les autres copropriétaires, votre part dans le fonds de roulement (fonds de roulement de l'acp x vos quotités)
#1983 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
Le vendeur va recevoir le décompte des charges de la dernière clôture à la date de la vente. En payant ses charges, il va reconstituer sa part dans le fonds de roulement !
Les autres propriétaires vont également être amené à payer leurs décomptes de charges de la période écoulée. En payant, ils reconstituent leur part dans le fonds de roulement.
Quand tout le monde aura payé ses charges, l'ensemble du fonds de roulement de la copropriété est reconstitué !
Comme le fonds de roulement est une "avance de fonds" à la copropriété, l'ACP doit rembourser le copropriétaire vendeur (sous déduction éventuelle des dernières sommes que celui-ci devrait encore à l'acp, d'où la phrase dans l'acte) et le nouvel arrivant doit verser sa part dans l'entièreté du fonds de roulement (total du fonds de roulement de l'ACP x quotités)
#1984 Re : Ventes et achats » Décompte fonds de roulement lors d'une vente » 25-11-2016 20:42:15
C'est une question qui m'intéresse aussi.
Je pense que si la loi est ambigüe sur appartenance des fonds, l'avis de la CNC les considères comme des dettes à court terme envers les CP.
Ce me semble conforme au CC, art. 577-5 §3 : "§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis."
Dans l'art. 577-11 on parle bien de quote-part du CP dans les fonds, mais curieusement il est indiqué "sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété de l'association". Or il me semble plus conforme de dire quelque chose comme "sa quote-part dans le fonds de réserve reste, comme une partie commune, attacher au lot.Je suppose que vous avez reçu le dernier bilan de l'ACP, et que donc, la valeur des quotes-parts du CP sortant dans les fonds à la date du bilan est connu.
Sont connus aussi les appels de fonds votés par l'AG depuis ce bilan.
Si des appels au fonds de réserve ont été votés et qu'il ne vous à pas donné procuration pour y assister, le CP sortant doit verser ces appels de fonds et l'ACP via son syndic ne peut vous réclamer le montant de sa quote-part dans le fonds de réserve. Naturellement, vous et le vendeur peuvent convenir autre chose, mais l'ACP n'est pas concernée par cette accord.
Pour les appels au fonds de roulement (ou tout au terme, pour moi équivalant, comme 'appel de provision' , 'décompte périodique', 'report de l'exercice précédent', ... ), effectivement une répartition entre le CP sortant et rentrant doit être faite par l'ACP en fonction des charges ordinaire effectives consommée à la date de changement de propriété. De ma petite expérience, le montant en jeu en regard du montant de la vente équivaut à moins d'un trimestre de charge.
Par contre, il faut bien s'assurer que le CP sortant ne dispose pas de dette vis à vis de l'ACP.
Tout un laïus sur le fonds de réserve alors que la question porte sur le fonds de roulement.... A ne surtout pas confondre pourtant !!!!!
#1985 Re : Locations et baux » Le "garant apparent" - Locataire a produit un faux en écriture pour son garant » 02-11-2016 23:39:49
Himura, j'ai une lettre de votre part qui m'indique que vous vous portez caution solidaire de tous les engagements pris par mon locataire.... 
Désolé pour vous mais je ne vois pas comment vous pourriez impliquer ou reprocher quoi que ce soit au père si vous ne pouvez pas prouver que la lettre vient bien de lui....
Vous pouvez probablement attaquer en justice pour le faux en écriture mais seulement le fils....
#1986 Re : Copropriétés forcées » frais non payés par ancien locataire » 24-10-2016 15:56:57
Quel est le montant des charges impayées ?
La réponse est dans la première intervention : 750 € à partager...
#1987 Re : Copropriétés forcées » frais non payés par ancien locataire » 24-10-2016 15:56:57
grmff a écrit :En pratique, si le vendeur laisse une dette et disparaît dans la nature, est insolvable, a une succession en déshérence ou ce genre de joyeuseté, la dette reste à charge de la copropriété qui se la prend dans les dents. Et donc, le nouveau proprio raque sa quote part en fonction des quotités....
En pratique, on peut aussi imaginer que les fournisseurs ne soit payés que sur base des quotes-parts des autres CP. Par exemple, le syndic devrait, me semble-t-il, prélever ses honoraires qu'a concurrence des quotes-parts des autres CP. Sinon cela signifie qu'il utilise indument les avances des autres CP.
C'est peut-être rêver, mais je serai curieux de savoir comment un juge justifierait le refus de la contestation des comptes de l'ACP sur cette base !
Le client des fournisseurs, c'est la copropriété et pas chaque propriétaire pris individuellement !
Plus aucun fournisseur n'accepterait de prester pour une copropriété si cela devait prendre la tournure que vous évoquez !
Et les premiers qui prendront des mesures, ce sera l'état et les fournisseurs "incontournables" comme électricité, téléphone, ascenseur, mazout, ....
Aucun fournisseur n'acceptera de telles conditions à part ceux qui seront "obligés" d'accepter pour garder des clients vitaux pour eux (plombier, électricien, société de nettoyage...).
#1988 Re : Locations et baux » Types de baux et implications fiscales et juridiques » 19-10-2016 20:03:31
ça dépend de ce que vous voulez...
1. Bail commercial pour le tout avec autorisation de sous-louer : vous n'aurez qu'un locataire sous la loi des baux commerciaux et ce sera à lui de se débrouiller avec les appartements
2. 2 baux avec le même locataire : vous aurez deux locataires avec 2 législations différentes : baux commerciaux (9 ans + renouvellements) & baux d'habitation (principal ou non) avec des législations tout à fait différentes
3. Bail commercial + un bail par appartement : vous gérer 4 lots et 4 locataires sans que l'un n'influence l'autre
Attention qu'une ASBL n'entraine pas nécessairement un bail commercial... Tout dépend de l'activité qui sera exercée....
#1989 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
max11 a écrit :Vous avez donc votre réponse pour l'affichage et la visite des lieux....
Oui, mais la locataire est une discutailleuse elle interprète a sa sauce les lois
Comment peut-elle discutailler et interpréter autrement un article du bail aussi clair ?
Vous la mettez en demeure d'accepter vos affiches, annonces et visites et lui signalez qu'à défaut vous demanderez le paiement d'indemnité compensatoire pour chaque semaine pendant lesquelles vous n'avez pu rechercher un locataire.
Vous faites constater le refus (un écrit de sa part, un huissier, ...) et vous allez devant le juge.
En matière commercial, le "rapport de force" est un peu plus équilibré devant un juge qui est moins enclin à tolérer la non exécution d'un contrat
#1990 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
Vous avez donc votre réponse pour l'affichage et la visite des lieux....
#1991 Re : Locations et baux » Bail commercial résilié: quand puis-je afficher la (re)mise en location ? » 16-10-2016 19:29:55
Première chose à vérifier : que prévoit le bail ?
Les baux commerciaux sont généralement complexes et complets. Vous devriez y trouver les conditions d'affichages....
Pour la partie loi, je laisse les experts répondre.
#1992 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Beaucoup trop de blabla sur ce fil qui n'a plus aucun sens !
Quand on dit n'importe quoi, on devient ridicule !
Quand vous me prêtez des affirmations, que je n'ai pas fait, vous êtes malhonnête et manipulateur !
Pourquoi venir avec un patrimoine moyen de 400.000 € ? on ne parle pas de moyenne, on parle de gens qui investissent dans l'immobilier et pour qui on prétend qu'ils ne paient pas d'impôt sur leur immobilier !
Vos divagations sur la diversification du patrimoine avec 5% (devenu 9%) dans l'immobilier en ont découlé et je vous ai souligné l'absurdité de cette réflexion en regard de la situation de quasi tout le monde sur ce forum.... Qui serait propriétaire, même de son habitation personnelle, en suivant votre affirmation ? plus grand monde en Belgique....
Et comme votre ton moralisateur et méprisant régulier me déplait au plus profond, je m'abstiendrai de continuer à vous répondre sur ce sujet qui vous aveugle et vous noie dans votre mauvaise foi !
Vous n'êtes pas le seul à avoir toutes les vérités !
D'autres personnes peuvent réfléchir et penser différemment, ce n'est pas pour cela qu'ils sont dans l'erreur ! Mais cela, vous ne pouvez l'entendre même devant la plus grande des évidences....
Une chose est certaine, vous devez être la personne la plus riche de ce forum si vous respectez tous vos prescrits : que des biens de très haut standing, que dans les beaux quartiers ou belles communes, que des biens achetés neuf sans aucun recours au crédit, des appartements, des villas, de la "brique papier",.... Et en plus une belle diversification du patrimoine avec des actions & obligations représentant au moins 10 fois la valeur de votre immobilier, de la trésorerie disponible, peut-être de l'or, des tableaux, ....
Et, pour couronner tout cela, un montage tellement bien foutu que vos héritiers n'auront aucune difficulté pour faire face aux droits de succession....
Tout cela en investissant uniquement le disponible mensuel de votre salaire et vos loyers nets....
Bravo !
#1993 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
On ne fait que tourner en rond sans aucun argument cohérent (voir mauvaise foi) et cela en devient in-intéressant... en tout cas pour moi....
5.000.000 € ça vous va comme patrimoine de Mr & Mme Tout-le-Monde-de-Panchito ?
9% = 450.000 €
Celui qui a un tel patrimoine est fort logiquement propriétaire de sa maison.... Elle vaut combien sa maison ? si elle est très petite dans un "beau" quartier, au moins 400.000 € ! Il lui reste 50.000 € à investir dans la brique et, effectivement, il devra se contenter de "briques papiers" que lui vendra et gérera son gestionnaire de fortune....
Et avec un portefeuille d'actions de 2.750.000 €, il aura bien besoin des conseils des Echos et des gestionnaires de fortune... Un bon pigeon de lecteur !
Facile de sortir les performances historiques d'une valeur pour montrer le potentiel de la "brique papier".... Combien d'échecs ou bien loin d'une telle performance ?
A part pour les voyants ou les chanceux, il faut diversifier ses titres pour espérer gagner : 10.000 chez Home Invest mais combien d'autres moins rentables ?
Encore un peu de mauvaise foi ?
Pourquoi vos belles explications sur l'achat de neuf avec paiements par tranche sans emprunt ? il vous suffisait d'acheter très régulièrement des Homes Invest pour une rentabilité inégalée de 300%....
Pourquoi allez vous emmerder dans un achat à Charleroi avec toutes les incertitudes alors que vous savez que l'achat d'un titre aujourd'hui vous rapportera du 300% sans risque et tracasserie ?
Mais je suis d'accord avec vous, la "brique papier" est une diversification intéressante pour des montants plus petits et plus simple à gérer que des logements.
#1994 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Max11 a écrit :Mais quel gestionnaire de fortunes recommande une telle absurdité de 5% ? et pourquoi le répétez vous sur ce forum comme une vérité pour justifier vos dires ?
Vous avez dit une ânerie, ça arrive à tout le monde
Allez leur dire aux journalistes d'Investir et autres grands gestionnaires de fortune...
Eux, ils disent qu'il faut mettre maximum 9% de ses avoirs dans l'immobilier (Brique et Papier confondu).
Ce n'est pas la première fois que des journalistes racontent des âneries.... Quand aux gestionnaires de fortune, ils pensent plus à leurs commissions qu'à la bonne performance de leurs clients qui n'est qu'un "résultat collatéral"
Visiblement des français qui disent n'importe quoi.... :-)
Pour eux, un immeuble de rapport ce n'est pas un ou deux appartements en location mais des ensembles immobiliers souvent aux mains de grandes fortunes ou de fonds d'investissements !
9% dans un immeuble à 900.000 € (et c'est pas un grand dans le marché parisien), ça veut dire qu'on possède une fortune de 10.000.000 € et 200.000 € en cash sur un compte. Avec, bien évidemment, plus de 70% qui doivent passer par la gestion d'un gestionnaire (bien) rémunéré : actions, obligations, or, ....
Vous y croyez vraiment à la sincérité de cet article ?
#1995 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Votre jalousie vous aveugle!
Jamais je n'ai écrit sur ces forums que je respectais les principes édictés par les gestionnaires de fortunes!
Bien entendu que j'ai plus de 5% de mes avoirs dans l'immobilier.
Mais quel gestionnaire de fortunes recommande une telle absurdité de 5% ? et pourquoi le répétez vous sur ce forum comme une vérité pour justifier vos dires ?
Vous avez dit une ânerie, ça arrive à tout le monde
Toutes les personnes (ou presque, on ne sait jamais....) qui lisent ce forum on plus de 5% de leurs avoirs en immobilier (ou alors, ils ont zéro et pas la peine de leur faire peur avec des mensonges)
A mon avis, c'est même plus de 50% à 80% des avoirs et encore plus si on prends en compte l'habitation propre....
#1996 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Max11 a écrit :De plus, un investissement en actions ne vous coûtera jamais plus que le montant que vous y investissez au départ (et encore, combien de fois as t'on tout perdu en investissant dans des actions ?) Pas d'entretien, pas de travaux, pas de dégradation, pas d'usure, pas d'investissement, pas de mise aux normes, ....
C'est bien pour cela que l'on conseille de n'avoir que maximum 5% de ses avoirs en briques physiques...
Qui conseille cela ? c'est ridicule comme affirmation.
Si j'ai 1.000.000 € d'économie, je pourrais investir 50.000 € dans la brique pour rester dans de la gestion en bon père de famille ?
Vous devez être multi-millionnaires si vous respectez ce conseil....
#1997 Re : Divers (hors achat/location) » L'Etat va-til lacher les multipropriétaires? » 14-10-2016 08:17:37
Grmff a écrit :On parle alors d'un impôt disproportionné quand on le compare à l'imposition sur les actions.
C'est tout le contraire, vous devriez lire l'Echo...
Le petit actionnaire est devenu la tête de turc des gouvernements successifs. Actuellement, un investisseur peut s'acquitter jusqu'à cinq frais et taxes différents lorsqu'il achète et détient des actions cotées en Bourse.
Un peu (beaucoup) de mauvaise foi....
5 frais et taxes :
1. TOB : 0,27% avec un maximum de 800 €. Si vous achetez un appartement 400.000 €, vous paierez plus que les 800 € de TOB en frais et taxes....
2. Taxe sur plus-values : 33% sur la plus-value mais uniquement pour les ventes moins de 6 mois après l'achat. ça laisse quand même 67% d'une plus-value très intéressante réalisée en moins de 6 mois.... ça me semble quand même pas mal comme rendement rapide... et quasi inaccessible en immobilier (qui a aussi sa taxation sur la plus-values "rapide" et ce n'est pas limité à 6 mois...)
3. Frais de courtage : quelques dixièmes de % (0,..%) à quelques % sur l'opération d'achats des actions.... Combien coûte le courtage d'un nouveau locataire, état des lieux, remise en état, ....
4. Frais de garde : ici aussi comparer les quelques dixièmes de % (0,..%) à quelques % à ce que coûte le suivi de vos biens immobiliers (soit par une société de gérance, soit personnellement avec les déplacements, les coups de fils, les interventions,....)
5. Précompte mobilier : 27% libératoire de toutes autres taxes, impôts, cotisations, .... et uniquement sur les dividendes reçus.... Cela représente à peu près 3,24 mois de loyers si on rapporte le taux à un loyer annuel.... En immobilier, vous avez le précompte immobilier qui représente bien souvent plus d'un mois de loyers (et qui est dû même sans encaissement du loyer), l'impôt IPP, les taxes diverses (communales, régionales, provinciales, ...),....
De plus, un investissement en actions ne vous coûtera jamais plus que le montant que vous y investissez au départ (et encore, combien de fois as t'on tout perdu en investissant dans des actions ?) Pas d'entretien, pas de travaux, pas de dégradation, pas d'usure, pas d'investissement, pas de mise aux normes, ....
#1998 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
Sauf que le sujet n'est pas clos puisqu'on n'a pas l'information finale : votre notaire vous a dit qu'il y avait un document à enregistrer et un droit de 3.3% à payer pour une donation ? une cession ? une vente ? une fusion ? une absorption ?
On ne peut pas laisser une question aussi importante ouverte....
Je fais confiance à votre notaire dans ce qu'il vous a répondu mais à quelle question précise a t'il répondu ?????
Ce n'est pas pour avoir le dernier mot mais pour connaitre le fin mot de l'histoire...
#1999 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
grmff a écrit :Quand vous achetez des actions en bourse, vous payez 3.3% de taxe pour enregistrer la transaction?
Portnawak!
Et en plus, c'est Grmff ou Grmf!. Sans CRIER svp...Monsieur Grmff votre réponse est a n'est pas approprié au sujet permettez moi d'attirer votre attention sur ce point.
Pour info voir les tarifs bancaires pour les opération boursière
Merci a vous
Si, par rapport aux multiples développements que vous avez fait, c'est tout à fait approprié !
La vente d'actions n'est pas soumis à un droit d'enregistrement !
Les infos reçues de votre notaire concernent le droit des successions ==> une donation (gratuite) d'actions.
La vente des parts d'une société, c'est exactement ce qui se fait en bourse....
#2000 Re : Ventes et achats » comment valoriser les parts d'une societé » 10-08-2017 19:50:27
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Demandez a PIM comment cédez une sprl ou une absorption des parts par une autre société, il faut indiscutablement un acte notarié, qui dit acte notarié dit obligation d' enregistrementGérant de plusieurs sociétés je pensais comme vous il y a 15 ans, mais les règles ont changé depuis qui il y a trois régions, trois gouvernances différentes.
Ce qui m'inquiète dans mon sujet est comment calculer la valeur des parts d'une société immobilière en cas de cession ou vente et non pas la méthode de céder les parts ce qui me semble pourrait faire l'objet d'un autre sujet pas prévus sur ce forum.
Arrêtez d'ajouter chaque fois une nouvelle action : une absorption (ou une fusion), c'est encore tout à fait autre chose que la cession gratuite ou la vente des parts....
Le droit des sociétés est toujours une compétence fédérale dans laquelle les régions n'ont rien à dire !
La seule compétence régionale que je vois dans votre sujet c'est la justification de la date & la valeur de la donation (gratuite) des parts avec la question des droits de succession ! rien à voir avec une vente d'actions, fusion, absorption, ....
Vendre ses parts ou les donner se concrétise uniquement par la mention dans le livre des actionnaires.... ce qui est une abération et une porte ouverte à toutes les magouilles mais c'est comme ça....
Et pour revenir à votre question initiale : comment évaluer les parts dans le cadre d'une donation ou vente :
1. Si vente : c'est la loi de l'offre et la demande : une rencontre des prix entre l'acheteur et le vendeur (c'est comme acheter des actions en bourse, pas besoin de notaire pour cela et pas d'imposition)
2. Si donation : je ferais confiance à votre notaire qui a dû vous donner une formule qui doit sortir du code fiscal de succession ou quelque chose du genre
Il n'y a en effet pas de paiement pour justifier la valeur de la transaction mais uniquement une évaluation : laisser le contribuable fixer le montant lui-même ne pourrait qu'être une source de discussion sans fin. Le législateur a donc probablement dû prévoir le coup dans une loi ou une circulaire.
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