Comme bailleur j'ai dû mettre un locataire dehors en 1980 (il avait quitté vers l'étranger sans donner un préavis). Je n'ai pas su obtenir les intérêts. La garantie est un montant qui appartient au locataire, donc les intérêts (et les charges du compte), sont pour lui.

Cet article de CAUSIN est selon moi écrite avant la publication du "Code du Droit Économique". La loi comptable de 1975 y a été intégré, ainsi que des normes récentes concernant la lutte contre le blanchissement de l’argent, … .

L’AR du 12.07.2012, ainsi que la loi sur le statut de l‘agent immobilier de 2013,  tenaient en fait déjà compte de ce code. Je veux dire par cela que les règles de comptabilité concernant la copropriété ne tombent pas du ciel. La copropriété doit s’adapter aux normes comptables, belges, européens et internationaux (et pas l’inverse).

La comptabilité se décompose entre autres en :
- Une comptabilité générale, imposée par l’Art. 577-8 §4 17° CC, normalisée par l’AR du 12.07.2012
- Une comptabilité budgétaire, imposée par l’Art. 577-8 §4 18° CC, mais pas normalisée  (l’AG peut déterminer elle-même les règles).

Il est intéressant dans ce contexte de lire la page internet suivante : Le budget expliqué

L’article de CAUSIN n’est pas doctrinaire (= les juges en tiennent compte), mais seulement une demande à changer la loi. Demande utopique si on tient compte du contexte international.

Cela va selon moi un peu trop loin. Votre réplique est absurde. .... .

La coordination est plus que changer quelques mots. Le législateur a donné beaucoup de liberté à l’AG de déterminer les règles, tant en 199 qu’en 2010. Mais il a imposé de les mettre dans les statuts. Et il a imposé que le syndic fasse le projet soumis à l’AG pour en délibéré et voté.

En plus il a donné en 2010 la possibilité de le faire avec un minimum de frais pendant une période limité en limitant la publicité des statuts.

Une ACP qui a fait la une il y a quelques mois (pas mon ACP)  se trouve actuellement dans le pétrin dans une procédure juridique lancé par elle, parce qu’elle a omis d’ajouter dans ses statuts entre autres une ligne en 1994 (l’adresse de l’ACP, si il a y plusieurs bâtiments), etc. … .

Comme les statuts peuvent être coordonnés par voie d’acte sous seing privé, si le syndic soumettait à l’AG une proposition entre le 01.09.2010 et le 31.08.2014, il est logique que le notaire, censé de vérifier l’exactitude des documents soumis à lui lors d'uène vente d'un lot privatif, demande à l’ACP de prouver que cette proposition a été soumis durant cette période. Actuellement la loi sur les hypothèques impose je crois que cette preuve ne peut être donné que par enregistrement (cour : 50 EUR par document).

Pour éviter des lois complexes, longues et de fait illisible, le législateur n’a pas répété cette obligation inchangé d’enregistrement de la proposition du syndic dans l’Art. 19 §2 de la loi du 02.06.2010, mais seulement la levée pendant une période limitée de l’obligation de transcrire l’acte, dès qu’il est approuvé par l’AG ; moyennant quelques conditions.

L’IPI, qui s’est attribué les missions de protection des consommateurs et la formation des agent immobiliers professionnels, aurait donc dû prévenir ses membres "forcés" de ce fait.

Il est impossible de déterminer si l’IPI l’a fait, puisque la diffusion des IPI Mail, … est limités aux membres. S’il ne l’a pas fait, il y a une grave négligence dans le chef de l’IPI, s’ils ont l’obligation légale d’informer et former leurs membres.

Mais heureusement pour l’IPI, ils n’ont pas cette obligation. Ils doivent seulement vérifier si la connaissance requise est présente à certains moments spécifiques (stage, plaintes déontologiques, …).

L'exemple de la tondeuse concerne du matériel mobilier, appartenant à l'ACP, est selon moi mal choisie. Je rappelle le contenu de l’Art. 577-5 § 3 :

Le système de parlophonie est du matériel mobilier, qui deviendra dès son installation, immobilier et appartiendra donc aux parties communes de l’immeuble, appartenant au  groupe des CP en indivision forcée, et pas à l’ACP.

L’ACP doit donc immédiatement récupérer le prix de la rénovation et pas amortir ces frais.

Attention: les missions statutaires ont été de plein droit annulés par l'Art. 577-14 CC (si les status ne sont pas coordonnés) ou le sont dès qu'un CP les conteste (dans les 4 mois ou pas), et ceci avec effet rétroactif jusqu'au 01.09.2010.

Une mission qui ne dure que moins qu'une année est temporaire et ne peut donc pas être repris dans les statuts. L'AG ne peut pas la prolonger. En plus cette mission doit être expressément déterminée et ne peut donc être générale.

Exemple concret: l'AGO 2013 de mon ACP a délégué le choix de l’embellissement des cages de l'ascenseur (avec un budget spécifique) aux membres du CDC, pour une durée de 9 mois (temps des travaux de l’ascenseur). Cela s’est fait sur ma proposition. Le CDC n’a pas su finaliser cette mission.

Ceci est aussi mon opinion, depuis 2004, mais … certains syndics pro « un peu limite » (en fait des amateurs) considèrent le dossier assurances comme leur budget primaire, qu’ils utilisent à bon gré, sans interférence de l’AG ("l'assureur a décidé"). En pratique ce "budget" s’élève à environ 80% de la prime annuelle.

La disposition pour recevoir une copie du contrat est (les frais sont à charge de l'ACP tant que les statuts ne sont pas correctement coordonné):

Si le syndic refuse de donner une copie des conditions générales ET particulières, ce qui arrive entre autres  quand il y a collusion entre le syndic et le courtier, alors il faudra appliquer lé procédure officielle :

1. Demander un copie par recommandé AR envoyé séparément au syndic et à l’ACP.
2. Si résultat négatif, mise en demeure par recommandé au syndic et ACP, en proposant une date 15 à 30 jours plus tard, comme heure 14h et lieu le cabinet du syndic (jurisprudence publiée)
3. Si résultat négatif, plainte chez l’assureur (si nom pas connue : voir 4 : l’ombudsman vous donnera le nom de l’assurance, sur base de l’adresse de l’ACP (= mentionner le N° BCE dans votre demande.)

4. Si résultat négatif, plainte chez l’ombudsman des assurances
5. Si résultat négatif , plainte à FSMA pour une possibilité d'abus de confiance par un intermédiaire d’assurances (courtier ET syndic).

Pour mon syndic j’ai dû aller en 2004 jusqu’à 3, pour le 2ème de 2012 je suis maintenant à 5, le 3ème de 2014 est à la phase 1.

La procédure est structurellement inutilement longue (déja +10 ans !!!) par le fait que l’IPI suggère qu’elle sanctionne des AI qui "critiquent" des collègues lors des AG, sur base de l’Art.  23 de la déontologie (= sur base de "toute attitude"):

Ce qui implique que pour neutraliser cette disposition qu’il faut déposer au plainte pénale. Cela alourdit inutilement la procédure, est néfaste pour la réputation de l’IPI en général et des AI concernés en particulier.

Plus important pour l'IPI est qu’elle ruine l’image de protecteur des consommateurs que l’IPI veut s’attruibuer.

À Bruxelles il est certain que c'est possible.

Je viens de le vérifier récemment. Si besoin en est je veux bien poster les liens. Ce que j’ai probablement déjà fait, mais peut-être sur mon blog ou un forum N.

Exemple pour mon ACP situé dans la zone 3 (= minium de primes)
- Travaux de rénovation (telle que énuméré par Zlurp) : 3 CP sur 5 de mon palier ont droit aux subsides
- Remplacement des châssis : 5 CP sur 5 de mon palier ont droit aux subsides, sous condition que l’AG a approuvé les travaux privatifs préalablement (aspect esthétique).

Cette indemnité sera pris en compte par le juge et imposé par lui au débiteur, si elle n'est pas exagéré et la formule repris dans les statuts d’une façon légale (= acte authentique).

Dans mon ACP :
- Un intérêt de1% par mois (= +12% par an), qui prend cours au moment de l’envoi du rappel recommandé, avec effet rétroactif à la date limite de paiement;
- Un forfait de 15% du montant initial, qui prend cours au moment d’envoi de la mise en demeure. On prévoit maintenant à imposer un minimum forfaitaire.

Le cumul n'est pas interdit par la loi, mais en cas de problèmes celui qui cumule risque d'être soupçonné de mélange d'intérêts et démis de ses fonctions par le juge.

Exemple concret : il n’y a pas d’interdiction pour un syndic d’être copropriétaire. Mais un syndic professionnel a été demis en 2007 de ses fonctions puisqu’il y avait un soupçon de mélange d’intérêts entre ses intérêts (privatifs) comme CP (0,1 % des quotités – emplacements voitures – il ne votait pas lors des AG) et son mandat comme gérant du syndic professionnel. Ce jugement a été confirmé en appel (2011) et en correctionnel (2013).

Entre parenthèses ce syndic utilisait la ficelle d’être présent comme gérant du syndic, mais de ni signer le feuillet de présence comme CP ni donner procuration. Le juge a quand même constaté qu’il essayait d’imposer son point de vue privatif et n’observait pas l’impartialité requise d’un mandataire de l‘ACP.

En cas de cumul de mandat de membre du conseil de copropriété et commissaire aux comptes vous utiliserai vite des faits connue dans une fonction dans le contexte de l'autre. Dès que vous utiliserez un fait connu dans une fonction dans le contexte d’une autre fonction, vous faites un mélange d’intérêts. Le juge civil ne peut pas juger quant à la faute pénale, mais il peut constater qu’il y a un mélange d’intérêts. Ce qui suffit pour mettre en doute l’impartialité requise d’un mandataire d’une ACP. Une ACP qui gère l’argent et des biens immobiliers d’autrui.

Les deux organes (conseil et commissaire) ont des tâches différentes, ils sont en essence des observateurs d’une AG souveraine et doivent rapporter directement à l’AG. Tout échange d’info entre eux, qui n’est pas connue en même temps par les autres CP, peut émettre un doute quand à la cogérance (= gestion oligarchique des  parties communes).

Si les membres de deux organes se réunissent, ils créent de fait un nouveau organe, qui doit être prévue par la loi, les statuts ou une décision explicite de l’AG. Tant que ce n’est pas le cas les organes doivent se réunir séparément. Et faire leur rapport séparément.

C’est idem pour le syndic et le conseil de copropriété.

L’AG doit dans le statuts indiquer la manière que deux organes communiquent entre eux. Si rien n’a été prévue, ils ne communiquent pas entre eux. D’où à nouveau l’importance de coordonner les statuts et els adapter à la loi de 2010).

Les organes doivent avant tout informer les membres de l’AG souveraine, pas cogérer l’immeuble.