C'est rare de la part des agents immobiliers. Mais c'est très fréquent dans le cas des notaires qui jouent les intermédiaires (voir les annonces notariales de vlan, édition locale, Belgique n°1 et tous les autres) Donc, je suppose que c'est légal.

Pour un agent immobilier, plus vite il vend, moins il se pose de problème et meilleur est osn chiffre d'affaire. Il a plus intérêt à vendre vite qu'à, vendre bien. Une fois qu'il a un mandat signé à un certain prix, il n'a plus intérêt à trainer en faisant monter les enchères. Il a intérêt à vendre vite pour toucher sa com' et passer à la vente suivante.

Bref, bizarre méthode, peut-être influencée par les proprios qui jouent le jeu de la surenchère entre les agents immobiliers qui n'ont pas l'exclusivité.

Je vois que cet après-midi a été fertile d'échanges...

Je suis plutôt d'accord avec Mr Pim: pour l'immense majorité, un bon contrat vaut la peine car il cloture toute possibilité de litige.

Je ne suis pas d'accord avec Kaplan quand il dit qu'une offre contresignée n'a pas de valeur et qu'il faut une lettre. Une offre d'achat contresignée "pour accord" suffit amplement. Nul besoin de document supplémentaire.

Je ne suis pas d'accord non plus quand il dit que seuls les diamantaires travaillent encore comme cela. Dans de nombreux milieux un peu fermés, le respect de la parole donnée existe, et est le moyen utilisé pour faire des affaires: les marchés matinaux en gros, les enchères même devant notaire (ou un signe de la main suffit!) les marchands de vaches, les bourses d'actions (enfin je crois que c'était encore le cas il y a peu) etc... Il faut reconnaître que ce sont tous des milieux fermés, où les gens se connaissent tous, et ou une parole ravalée veut dire la fin professionnelle du ravaleur. Idem pour les diamantaires et au poker. (encore qu'à la fin du jeu, on signe des reconnaissances de dettes)

Dans l'immobilier, n'en déplaise à Giannigianni, un quidam qui achète un bien à un autre quidam, demandera logiquement un contrat signé en bonne et due forme! On ne fait pas confiance à n'importe qui.

Pour revenir à l'accord, je présume qu'il y avait accord sur un acompte aussi. Tant que l'acompte n'est pas remis et accepté, aucune raison de croire que la vente était parfaite, puisqu'un acompte fait partie intégrante d'un accord normal.

Dites moi, Giannigianni, vous leur auriez remis un acompte sur base d'une parole, sans demander un reçu? Je préfère croire que non. Sinon, dites nous, vous venez de quelle planète?

Bref, sans vouloir remuer le couteau dans la plaie qui semble fort douloureuse, il est tout à fait logique que quelqu'un essaie d'avoir un max de la vente d'un bien. Et tant que ce n'est pas signé, ce n'est pas signé.  On peut arguer qu'il n'est pas correct de faire monter les enchères, mais c'est un procédé couramment utilisé par les notaires en vente publique. Certes, en vente privée, c'est moins courant... mais pourquoi pas si c'est convenu et ouvert dès le début... (sinon, pas très correct même si pas illégal.)

Allez Giannigianni, vous trouverez la maison de vos rêves, et elle sera encore plus belle et moins chère! Et puis, c'est gai de chercher, non?

Sport national ou non, je déconseille de faire passer des dessous de tables.

1/ c'est illégal
2/ si cela se fait lors du compromis, et que l'acte ne se signe pas pour une raison x, y ou z, c'est la croix et la banière en cas de refus de la partie adverse (pour l'acheteur)
3/ si cela est proposé à l'acte, et que l'acheteur ne vient pas avec la somme, c'est le début des emmerdements (pour le vendeur)
4/ pour une économie aussi ridicule que 12.5% sur la partie en noir, je préfère que l'opération soit bouclée correctement devant le notaire qui assure la sécurité juridique totale de l'opération (si c'est un bon notaire)
5/ en cas d'action en justice, cela coute beaucoup plus cher: amendes, intérêts de retards, collimateur de la justice, qui une fois qu'elle commence à chercher, se dit toujours que c'est le sommet de l'ijsberg.
6/ la somme doit de toute façon rester marginale pour éviter le redressement du receveur de l'enregistrement. Si on prend 10% en dessous de la table, on économise 1.25% de la valeur. Ridicule.
7/ En cas de prêt, les banques qui voie une valeur inférieure, prêtent à un moins bon taux.

Bref, je ne suis pas sportif en la matière.

Le genre de bail proposé correspond au bail proposé par la chambre d'arbitrage, et est donc tout à dait normal. Néanmoins, toute proposition peut faire l'objet d'un accord... A discuter avec votre candidat bailleur.

Pas tout à fait d'accord. En effet, le fisc se base sur la valeur mentionnée dans l'acte de vente. Ils ne recoivent pas autre chose que l'acte.

Ils comparent cet valeur à leur base de donnée pour des biens comparables, dans le même genre de quartier, et suivant les documents qu'ils ont. La formule qu'ils utilisent? Personne n'en sait rien.

Un certain nombre d'autres messages concernant cette problématique ont été posté, par exemple:
redressement

Le compromis ne vient jamais à la connaissance du fisc, sauf en cas de procès, et de notaire stupide qui mettrait des prix différents dans le même acte (mais je ne connais pas de notaire aussi stupide!)

Si je savais... cela fait tellement longtemps que je connais pim.be que je me demande si je ne le connaissais déjà pas dans une vie antérieure...

Ma check-list n'avait bien entendu aucune prétention de "liste légale de documents"

Même pour le RGIE (que je n'ai pas vérifié), il n'est applicable tel quel pour les installations d'avant 1981!

Une obligation légale récente imposée est le dossier de sécurité pour les interventions ultérieures. Mais je ne connais personnellement aucun cas où c'était d'application

Pour ce qui est d'obliger l'ancien proprio, pas évident...

Si vous achetez un bien immobilier dont le RC est inférieur à 750€, vous bénéficiez d'un droit d'enregistrement de 6% plutôt que 12%. Comme vous le mentionnez, c'est à voir selon la région. Voilà l'origine de ma remarque.

Si vos enfants n'achèteront pas d'autres biens en Belgique, il est clair que mes autres arguments tombent...

Pour un mandat hypothécaire, généralement, les banques prennent une première hypothèque sur le bien, et un mandat pour compléter. A moins qu'ils n'aient d'autres suretés. De plus, un mandat hypothécaire est également notarié, et il faudra sans doute l'autorisation du juge également

Ne pas dire à ses enfants qui vivent à l'étranger qu'ils sont propriétaires immobiliers est un risque à maitriser. Si vous disparaissez à l'étranger, avec des enfants à l'étranger, il est toujours possible qu'il faille beaucoup de temps pour retrouver vos héritiers, et que vos biens se dégradent. Pensez à prendre vos dispositions avec un notaire

Pour le reste des questions, n'étant pas sûr de comprendre vos motivations, je préfère laisser les autres répondre.

Piste numéro un: rencontrer votre banquier!

En effet, suivant votre situation patrimoniale propre, vous serez reçu avec honneur et tapis rouge, ou comme un simple quidam!

Effets positifs - tapis rouge:
-arriver avec un capital de 20.000.000 cash à mettre sur la table
-avoir une certaine expérience de l'immobilier à titre personnel
- avoir des projets qui tiennent la route. C'est fou comme la forme d'un projet est considérée comme partie intégrante du projet
- être très souple d'esprit et avoir un contact privilégié avec votre banque
- capacité de remboursement pas encore entamée complètement
- projet prudent et adapté à votre situation patrimoniale

Effets négatifs - au revoir et merci:
- ne pas encore être propriétaire
- ne pas encore être bailleur
- vouloir enprunter 125% des sommes nécessaires pour le premier projet
- avoir un mauvais rating auprès de la banque: mensualités de PH régulièrement en retard, pas beaucoup de sous sur le compte bancaire, avoir de nombreux et divers prêts personnels, avoir le compte régulièrement dans le rouge,...
- avoir un dossier incomplet à présenter
- ne pas avoir l'air crédible... (je crois que j'en aurai pour 1 ou 2 millions de travaux, je ne sais pas vraiement parce que je n'ai aucune idée des prix des rénovations)

Les banques ne prêtent qu'aux riches. Si vous n'entrez pas dans cette catégorie, oubliez...

Une banque aujourd'hui vous prêtera parce que votre profil de risque est favorisé aujourd'hui, mais ne vous prêtera pas demain parce qu'elle a changé d'avis, que ses capitaux disponibles sont épuisés, ou parce que vous achetez dans une région qu'ils viennnent de dégrader. Bref, les banques sont aussi susceptibles et changeantes que les femmes. Certains disent d'ailleurs qu'il vaut beaucoup mieux avoir plusieurs banques pour ne pas être à la merci d'une seule. Mais bon, ceci n'est pas à rapprocher de la comparaison avec les femmes, évidemment!

Les grandes banques généralistes sont paradoxalement plus susceptibles d'être plus souples que les organismes prêteurs qui visent le crédit hypothécaire grand public. Sans vouloir citer de nom, Argenta a un canevas plus rigide que ING, Fortis, etc. Dans les grandes banques, le tout est de tomber sur le bon avocat pour le bon projet vers le bon service.

Par contre, les banques prêtent également sur mandat hypothécaire, qui est moins lourd et moins cher qu'un prêt hypothécaire. L'économie est de taille.

Si vous achetez pour revendre, vous rentrez dans la catégorie des marchands de biens. Les marchands de bien ont droit à une sérieuse réduction sur les droits d'enregistrement. Bon à savoir

Si vous louez vos biens propres (ou si votre société loue ses biens propres, représentée par son gérant) vous ne devez pas être agent immobilier. Dès que vous louez pour compte de tiers.... vous devez être agréé IPI. Idem pour la gestion, et pour la vente. C'est la différence entre une société patrimoniale/ un marchand de bien et un agent immobilier.

Mais la question primordiale est: qu'en pense votre banque?

Avec tout le respect que j'ai pour les interventions de Kaplan, le texte que j'ai copié-collé venait du www.moniteur.be.

Il semble donc que les trois mois d'indemnités sont bien dues à l'expiration des triennat subséquent au 2e triennat.