Honte sur moi!  Anathème jusqu'à la fin de mes jours et surmes enfants jusqu'à la 7e génération... Kaplan a bien évidemment raison et sa lecture est bien la bonne.

Ma lecture du code civil était incomplète et l'article 7  copié-collé incomplet également. Je ne copicolle pas le texte mais voici un lien vers le code civil sur les résidences principales (en espérant que cela marche)

J'avoue avoir tenté de remettre la souris sur les conditions dans les infos de PIM.be, mais il semble qu'elle n'y soient pas (plus?) Un article (bien documenté cette fois-ci) sur les fins de bail et rupture de bail est en cour de rédaction. Pour la FAQ de PIM.be

Les avantages sont principalement successoraux.

Par contre acheter une "belle maison" avec un RC inférieur à 750€, je n'y crois pas.

Acheter en pleine propriété au nom des enfants implique aussi que pour l'achat de leur propre maison, ils n'auront plus droit à à la rédusction d'impot pour l'épargne long terme majorée, plus droit aux primes de la région wallonne de 50€/mois, plus droit à l'assurance perte de revenus gratuite de la RW, plsu droit au CPAS en cas de problème, etc.

Acheter en séparant usufruit et pleine propriété bloque effectivement le bien sur un très long terme, et n'empêche pas qu'un créancier fasse vendre la nue-propriété de la maison pour payer les conneries des enfants. En vendant seulement la nue-propriété, la perte financière sera sèche!

Bref, mettre des mineurs dans une opération immobilière n'est pas conseillé pour de futiles raisons fiscales, sauf si vous êtes condamné à mourir rapidement, mais dans plus de trois ans.

Voir aussi ce message ancien

Je n'ai pas de check list, mais il est bon de recevoir (ou de trouver) les infos suivantes (si applicable)
- les plans originaux de la maison (architecte + égouts) + permis pour les modifications subséquentes
- plan de lotissement
- les modes d'emploi des divers éléments: chaudière, bruleur, adoucisseur, régulateurs, frigos, fours, cuisinière, micro-onde intégré, boiler gaz, etc.
- attestation de conformité électrique si des travaux ont été effectués
- derniers entretiens chauffage mazout ou gaz
- attestation de conformité de la citerne à mazout
- bail et coordonnées téléphonique du locataire
- carte de propriété du cylindre d'entrée protégé
- toutes les copies de clés (entrée + appartement + boite au lettre)
- coordonnée des corps de métier habitués à l'immeuble (entretien chauffage)
- position des haies et clôtures: mitoyennes ou non?
- accord sur les haies non mitoyennes: qui taille? (ce n'est pas toujours la même chose! certains voisins demandent de déplacer la haie sur votre terrain pour des raisons de place, mais en s'engageant à l'entretenir de son côté. Changement de proprio, attention au changement d'habitude...)
- mûrs entre deux maisons: mitoyen ou non?
- mûr futur mitoyen vers un terrain encore à contruire: mitoyen ou non?
- servitudes (cuisiner les anciens proprios, pas inutile...)
- égoûts des voisins qui passeraient par chez vous
- rapport de pompier éventuel (pour les immeubles de rapport, téléphoner au pompier... pour éviter une assurance incendie subrepticement invalide comme dans mon autre message)
- si présence d'ascenseur: analyse du setc, contrat d'entretien, copie facture d'entretien, copie rapport AIB ou BTV + rapport entretien

Euh.... et j'en oublie sûrement mais il ne faut pas s'inquiéter pour autant...

Primo, après vérification au code civil, votre bail ayant date certaine, vous êtes bien protégé et votre bail est opposable au nouveau propriétaire. Inutile donc de signer un nouveau bail! En effet:
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Code Civil, Livre III, Titre VIII, Chapitre II, Section 2. Des règles particulières aux <baux> relatif à la <résidence> <principale> du preneur.
Art. 9. Transmission du bien loué.
Si le bail a date certaine antérieure à l'aliénation du bien loué, l'acquéreur à titre gratuit ou à titre onéreux est subrogé aux droits et obligations du bailleur (à la date de la passation de l'acte authentique), même si le bail réserve la faculté d'expulsion en cas d'aliénation
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Deuxio, votre propriétaire ne peut vous virer comme il le désire. En effet, les règles pour virer un locataire sont très strictes, et indemnités à la clé:
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Art 3,§ 4. A l'expiration du premier et du deuxième triennat, le bailleur peut mettre fin au <bail>, en donnant congé six mois à l'avance, sans motifs, mais moyennant le versement d'une indemnité.
  Cette indemnité est équivalente à neuf mois ou six mois de loyer selon que le contrat prend fin à l'expiration du premier ou du deuxième triennat.
(....)
§7: (...)L'indemnité due en application de l'article 3, § 4, par le bailleur qui met fin au <bail> à l'expiration du troisième triennat ou d'un triennat subséquent, est équivalente à trois mois de loyer
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En clair, il ne peut vous virer qu'à la fin du triennat, après préavis de 6 mois. Vous êtes donc tranquille jusqu'en octobre 2007, en vous donnant une indemnité équivalente à 3 mois de loyer.

Tercio, votre proprio ne peut adapter le loyer sans votre accord (que vous seriez bien bête de lui donner!), ou sans l'accord d'un juge soumis à la dura lex sed lex
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Art. 7. Révision du loyer et des charges.
  § 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L %%1997-04-13/43%%>
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
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Il me semble que votre proprio est donc mal barré, puisqu'il n'a pas demandé la révision du loyer dans les formes! Bref, il l'a dans l'os.

La seule chose qu'il peut exiger en octobre prochain est l'indexation de votre loyer sur base du contrat dont vous serez forcée de lui remettre copie. Cette indexation-là pourra être réalisée sur base des montants initiaux.

Grâce à l'excellent outil gouvernemental mis à disposition facilement par pim.be pour indexation des loyers, vous calculerez facilement votre loyer 2003 à 231.48 euros. Si vous payez actuellement 250 euros, il ne pourra rien faire!

Bref, si j'étais vous, je ne me laisserais pas faire. Vous êtes locataire, connaissez vos droit!

Absolument, le cours de ce monsieur que je ne connaissais pas est orienté vers les requalifications des plus-values, et non des loyers.

Pour ce que j'ai pu rechercher, et comprendre, le danger est de parler de ce sujet. L'administration nous lit également, et le nombre de cas en Belgique semble absolument minime, excepté pour les très gros patrimoines qui rapportent énormément.

La défense contre toute propension de l'administration à effectuer ce genre de requalification est relativement simple, et consiste à "passer en société" Le droit d'apport est minime, le cout de gestion n'est pas énorme, et il y a la possibilité légale de passer par une société de droit étranger.

La conséquence de ce genre de requalification pour le marché immobilier pourrait être radicalement dramatique. Les petits ne se mettraient plus à rentrer sur le marché, les gros quitteraient le territoire fiscalement, l'insécurité juridique serait totale, et il y aurait rapidement gros risque pour les petits investisseurs de boire la tasse de par leur emprunt.

Bref, danger pour l'administration d'y perdre des contribuables qui partiraient fiscalement à l'étranger et risque de mise en danger des petits porteurs...cette vision d'apocalypse ne passera pas!

En surfant, j'ai trouvé quelques sources intéressantes:
Site fédéral belge:

Je présume que cela veut dire que les revenus d'opérations de gestion anormale ou spéculative doivent être mentionnés dans cette partie de la déclaration...

Cours sur la fiscalité: édifiant!

Pour ce qui est des haies, dans certains plans de secteur de lotissement ou autres obligations urbanistiques, il est parfois obligatoire de mettre une haie. Dès lors, le locataire voisin ne peut pas toujours exiger de vous de couper cette haie!

D'autre part, si le locataire coupe cette haie avec vous, que se passera-t'il le jour où il quitte le logement? Cela lui coûtera un pont, car le propriétaire sera lésé d'une haie!

De plus, le propriétaire voisin pourra exiger de vous que vous remettiez une nouvelle haie à frais communs, et cela vous coûtera à vous.

Je déconseillerais donc formellement à ce voisin de faire n'importe quoi... Il faut sauver les haies!

Et quand peut-on estimer qu'il y a dépassement de la gestion normale de son patrimoine? Avez-vous accès à une jurisprudence quelconque (dans les deux sens si possible...)

Cher Luc,

Je ne peux souscrire à votre résumé de ma position. Tellement résumé, qu'il ne fait que donner la situation telle qu'elle est et dont on se plaint, sans donner la substance de mon message qui évoquait les causes et les solutions, entre les lignes, je vous le concède.

Ma position n'est pas "le propriétaire n'a qu'à voter et pour le reste la fermer"

Ma position est "le propriétaire qui ne s'est pas impliqué dans aucune des décisions à prendre ne doit pas s'étonner de devoir voter oui ou non sans beaucoup de nuance"

Ma position n'est pas "le conseil de gérance et le syndic ont tout pouvoir et c'est normal"

Ma position est "le conseil de gérance et le syndic ont tout pouvoir, parce que les gens leur font confiance, et c'est normal de faire confiance aux gens pour qui on vote" (et encore, je résume)

Ma position n'est pas "il faut faire confiance au syndic et au conseil de gérance"

Ma position est "si on ne fait plus confiance au syndic et au conseil de gérance, rien ne sert de pleurer lors de l'AG. C'est avant qu'il faut prendre les choses en main, et c'est du boulot! "

Ma position n'est pas "on est une démocratie parce qu'on peut voter" mais "on est une démocratie parce qu'on peut se renseigner, demander des infos, militer, faire des contrepropositions, discuter et ensuite voter" A noter le travail de préparation considérable qu'il y a derrière "militer" et "discuter" Le comportement "moutonnier" des gens est bien connu, et apporte une stabilité importante à la gestion d'un immeuble. Cela n'est pas toujours désavantageux pour l'immeuble en question

Je ne dis pas "moins de règles" mais "des règles comme en France coutent très cher à la collectivité, et n'apportent pas de solution aux problèmes que vous évoquez. Trop de règles, comme trop peu de règles apportent une dictature du plus fort en gueule, du plus riche pour faire appel aux avocats, du plus procédurier."

Ma position est: "la situation actuelle me convient" et à chaque problème existe une solution dans la situation actuelle, qui ne serait pas facilitée par de nouvelles règles à la française.

Bonne chance face à votre syndic, votre conseil de gérance, et votre assemblée

S'il y a urgence parce que vous devez rentrer dans la maison, le problème devient tout à fait différent, bien évidemment.

Si votre problème est de rentrer dans la maison avant le 1er septembre...

A mon avis (mais j'ai toujours un avis sur tout...) il faut effectuer les démarches suivantes:
1/ demander à votre notaire de confirmer une date de signature de l'acte par recommandé à toutes les parties immédiatement
2/ demander au notaire qu'une somme soit consignée chez lui tant que la maison n'est pas libérée.
3/ vous affilier au snp, c'est pas cher...
4/ mentionner la date à laquelle la maison sera libérée dans l'acte. A ma connaissance, acte vaut jugement, et les huissiers peuvent évacuer les personnes en ce cas.
5/ Demander confirmation à pusieurs huissiers (je dis plusieurs parce que les huissiers ont des avis divergents!) et éventuellement un devis et une explication de la procédure.
6/ demander confirmations également au service juridique du SNP
7/ demander au proprio de votre habitation actuelle si le bien est déjà reloué ou si vous pouvez rester un peu plus. Certains proprios sont compréhensifs et de bonne composition pour faire ce qui est possible, surtout si les rapports ont toujours été bon. Il n'est pas non plus impossible que le nouveau locataire ai perdu un mois dans la bagarre... parfois, il y a des possibilités de ce côté-là.
8/ relire le compromis et ce qui y est mentionné au niveau de l'occupation. Les accords verbaux non tenus ne vous tiennent plus, donc revenez aux écrits!

9/ revenez nous raconter la suite....