cela fait partie de l'entretien courant comme le nettoyage des vitres ou l'élimination des fourmis etc...

du 15 juin à aujourd'hui, cela fait 19 jours, pas 45  (?)

Cela fait 2 casquettes pour ce monsieur : expert et agent immobilier.  Cela peut faire un peu de confusion d’intérêt et même plus s’il est en même temps le syndic, l’ami du proprio, etc.  J’ai déjà rencontré ce type de situation et en plus l’ »expert » était incompétent, stupide et malhonnête.  J’ai ratiboisé le gars et gagné un client (le sien) !

A votre place, et sur base des infos que vous fournissez, je contesterais l’impartialité de cet « expert », refuserais de le payer et négocierais avec le proprio une indemnité acceptable pour les dégâts incontestables. 

Vous n’avez pas à vous soucier des problèmes du propriétaire quant à la remise en état de son appartement.  C’est son problème.

L’état des lieux de sortie reprend une indemnité compensatoire pour les dégâts locatifs. Cette indemnité est calculée sur base des prix unitaires de la construction et sous déduction d’une vétusté.  Il y a parfois aussi d’autres suppléments ou déductions mais c’est ici hors sujet.

Le propriétaire reçoit cette indemnité en « compensation » des détériorations faites par son locataire mais en fait l’usage qu’il décide.  Il peut très bien ne rien réparer quitte à accepter un loyer plus faible pour le locataire suivant.

Vérifiez le calcul établi par l’expert, contestez éventuellement ce calcul ou même la valeur de l’état des lieux d’entrée et la neutralité de l’expert si vous en avez le courage.

Pour l’état des lieux de sortie, avez-vous signé un quelquonque document de l’expert et l’avez-vous payé (pour cette sortie) ?
Il y a t il une mention au bail relative à l’état des lieux de sortie et la désignation d’un expert ?

Comme promis quelques réponses mais aussi des questions.  J’ai tenté de répondre à tout mais comme cette réponse a été rédigée en plusieurs fois entre les rdv et les tél., il pourrait y avoir des oublis, veuillez m’en excuser.

1) Si vous avez mandaté l’expert, il vous est difficile de contester ses constatations car il est sensé défendre également vos intérêts comme ceux du proprio.
Si vous ne l’avez pas mandaté, ni payé, la situation est tout autre et je vous conseille à ce moment de faire établir un document dans lequel il est précisé les « dégâts » revendiqué par le proprio ou par son expert afin de libérer les lieux pour ne pas devoir assumer un loyer supplémentaire et laisser le proprio le relouer.  Ensuite, négociez avec votre propriétaire ou son expert et , à défaut d’accord, portez l’affaire devant le juge de paix.
Si vous avez notifiez vos remarques relatives à l’entrée à l’expert par écrit et dans un délai raisonnable, il aurait du vous répondre également par écrit et même éventuellement repasser dans l’appartement. 

Je suppose que le rapport de l’état des lieux d’entrée comporte la date du passage de l’expert et que celle-ci est antérieure à la signature du bail.  Dans ce cas, vous pourriez argumenter devant le juge qu’il s’agit d’un abus de la part du proprio (et d’un manque de neutralité et de professionnalisme de l’expert) et d’un contournement des dispositions légales (on ne peut être certain que le juge suivra l’argumentation)  Il me vient également une question : pourquoi l’expert a-t-il fait son ele si tôt ?  Est-ce réellement une première occupation ?

A priori, d’autan plus vu ma profession, je suis enclin à considérer que l’expert est compétent et neutre, mais j’en ai déjà vu de spéciaux, pour ne rien dire de plus.  S’agit-il d’un expert indépendant (géomètre, architecte, …) ou d’un agent immobilier et peut-être même de celui qui a fait la location ?

2) les rosaces au plafond.  Vous devez les retirer ou, comme l’els est établi, assumer les frais d’enlèvement et de remise en état éventuel.  Comment étaient fixées ces rosaces sur le plafond ?  Pour la remise en état, cela dépend des dégâts.  S’il faut repeindre tout le plafond, il faut de toutes façon déduire une vétusté.  On compte un amortissement de peinture de plafond sur +- 9 ans et le coût de la peinture pour les expert est de 6,75€/m² (1 couche acrylique : source : Union des Géomètre de Bxl)
Eventuellement, il faut compter un lessivage en plus !

3) dès qu’un état des lieux de sortie a été établi, le locataire ne peut plus accéder à l’appartement et il est normal de valoriser les frais de remise en état et l’indemnité compensatoire sur base des prix des professionnels.  Le locataire ne peut exiger du propriétaire de pouvoir effectuer lui-même les réparations, ni de voir les factures.

4) Pour les trous dans les murs.  Il faut reboucher les trous soigneusement et retoucher la peinture également avec soin.  Si les cadres, etc., ont fait de plus gros dégâts, on compte une remise en peinture (1 couche) en prenant en compte une
vétusté.  Amortissement en 6 ans et 6,75€/m².

5) pour la garantie, celle-ci devait être bloquée en banque et donc ne peut être libérée sans votre signature ou un jugement ! Si la garantie a été remise en espèce au propriétaire, c’est illégal et généralement les juges n’apprécient guère.

L'expert était-il mandaté par vous, c.a.d. que vous avez signé un ordre de mission le chargeant d'effectuer cet état des lieux?

Sauf erreur, la demande peut être introduite par le locataire ou par le propriétaire mais, de toute façon, le propriétaire doit donner son accord et donc signer.

En principe aussi, cela augmentera votre RC.

Pour le bail, il faudra faire un avenant à défaut d'en conclure un nouveau!

C’est très simple Viking

La loi ne précise pas comment doit se dérouler ce contrôle.

Tous les mois, les trimestres ?
Quels documents doivent être présentés ?
Etc, etc .

La meilleure façon de contrôler la gestion du syndic est de prévoir avec précisions les pouvoirs du conseil de gérance et de faire voter en AG.  Tout le reste peut être contester.  Si j’ai un jour le temps, après mes vacances (29/5 au 21/6/09) je vous raconterai une belle histoire réelle.

Entièrement d'accord avec PIM, et je suppose donc que les infos fournies par Absa (entre autre dans les médias) sont toujours complètes et impartiales.