"On imagine ..." sans connaître les faits et en sortant l'argumentaire classique.

Cela résume le problème de beaucoup de copropriétés.

Dans ce cas précis j'ai eu interdiction de parler à l'AG de 2001 à 2010. "On" a ainsi empêché un débat serein.

Depuis qu'un syndic judiciaire est effectivement en place j'ai su prouver que ma manière d'intervenir par les faits ne correspond pas à l'imagination de certains.

Les solutions sont apportés, on cherche ensemble (une cinquantaine de personnes réellement présent) lors un débat effectif et courtois, j'interviens de temps à temps brièvement quand je peux y apporter quelque chose, finalement un consensus est trouvé (et voté avec un 100/100). L'usage d'un écran qui affiche le texte de PV en temps réel s'est avéré très utile.

La lettre de la loi n'est certainement pas suivi (je ne suis pas pinailleur qui discute pour discuter), mais l'esprit de la loi est respectée (je suis un "problem solver" en fait comme vous avec il est vrai un autre approche).

Seul changement supplémentaire et déterminant dans mon ACP: un nouveau président d'AG, copropriétaire, qui dirige l'AG réellement, qui est impartial et ferme.

I rest my case.

PM: ecrite avant avoir lu les interventions de 09h06, auxquels je ne réponds pas ("I rest my case").

@Grmff

Donc on est revenu au temps du Far West de 1890.

En fait Francis a repris une phrase qui a été prononcé par un voisin de moi, utilisé contre moi en justice pénale et prouvé comme "ne correspondant pas avec la réalité". Ce voisin est allé en appel contre ce jugement pénal.

Si on lit le dossier déposé contre moi au tribunal en 2011 (+ 40 cm de papier) on pourrait même dire qu'on peut parler de "projection" par celui qui a inventé les mots utilisés maintenant par Francis.

Francis répercute des mots utilisés par ceux qui veulent m'empêcher de parler lors des AG depuis 2001, comme la personne qui lui a communiqué la composition de ma famille.

Ils ont utilisés le moindre doute contre moi. Je sais maintenant ce que cela veut dire "salir quelqu'un". Le juge de 1ère instance m'a acquitté entièrement et sans aucune hésitation (une dizaine de lignes). Il a utilisé par contre une dizaine de pages pour rejeter un par un les "arguments" du ex-syndic et ses préposés, dont un est probablement la source "fiable" de Francis.

Je n'ai jamais rencontré Francis en personne (tant que je sache), mais il utilise la même erreur matérielle que celle utilisé par une des parties civiles contre moi.

Que Francis utilise sans aucun gène cet extrait d'une tirade très longue sème le doute quand à sa manière de traiter "l'opposition" lors des AG des ACP dont il est/était le syndic.

Il se laisse selon moi au moins manipuler. Il se base sur une information manifestement incomplète et non-prouvée.

Parce que par exemple on m'a communiqué, quelques heures avant son intervention sur ce forum:

- que les +250 CP ne s'opposent de fait plus à ma thèse depuis 2001 concernant la structure de notre ACP (une unité - pas d'ACP partielles)

- que la Région Bruxelloise y adhère finalement, suite à une décision récente de la Commission Européenne.

- que suite à mon action depuis 2003 contre le fournisseur concernée un essai de fraude de 30.000 EUR en 2010 par l'ex-syndic "aux frais de l'ACP" a été empêché en 2011 (en fait des commissions un peu "fantaisistes")

- que le Procureur du Roi a finalement lancé de propre initiative une enquête  contre quelques (ex-)mandataires de l'ACP, dont en principe aussi la "source" probable de Francis (vu les positions très prononcés de cette source dans une centaine de pages de venin écrites, diffusés à tous les CP sous "la protection" d’une part de son mandat donné par une majorité désinformée de l'AG et d’autre part de l’avocat de l'ex-syndic, Juge de Paix suppléant dans un autre canton).

@Francis

Selon vous 5% des CP posent problème pour vous  comme syndic (au lieu des 1% classiques). Cela a comme conséquence que 50% (= 10 x 5%) est en fait le nombre réel des CP qui ont des problèmes avec la manière que l'ACP fonctionne où vous êtes/étiez le syndic (5% activement et 45% passivement à divers degrés).

Est-ce je suis pinailleur? Je ne le crois pas.

Mais j'admets que je suis intransigeant avec la malhonnêteté , selon mon père tout comme mon grand-père, qui est décédé sans que sa famille et amis l'ont quitté ... .

Oui j'admets que mon grand-père a eu "des problèmes" (= il n'acceptait pas l'opinion majoritaire de ce moment") quand il s'est opposé fermement contre des listes extrémistes lors des élections communaux vers 1935. Le pasteur l'avait mis au ban public pendant la grande messe du dimanche (incitation pour rien acheter chez mon grand-père qui était un marchand de charbon - cette incitation a été suivi - cet hiver mon père a eu faim). Les évènements ultérieurs ont donné raison à mon grand-père.

Avec cela je ne veux pas dire que Francis est malhonnête, mais je crois qu'il se laisse manipuler par des "hommes de qualité" (selon leur expression).

Revenons au sujet.

@mistral

Le refus par un syndic A d'utiliser au moins deux comptes bancaires séparés indique que ce syndic A "omet" d'appliquer la loi.

La non-application de la loi ne prouve pas en soi qu'il fraude (feu "rouge"), mais bien que sa méthode permet structurellement de frauder (= feu "orange").

Tout comme une terrasse n'a pas besoin d'une  balustrade pour l'utiliser. Donc on pourrait omettre une balustrade et refuser d'appliquer la loi qui l'impose.

Est-ce on va toujours tomber d'une terrasse quand il n'y pas de balustrade?
Est-ce une balustrade est nécessaire dans tous les cas?
Est-ce un bon père de famille va omettre de mettre une balustrade?

La non-utilisation de deux comptes bancaires est donc en soi pas une fraude, mais elle permet la fraude par quelqu'un avec des intentions autres que bien exécuter sa mission de syndic.

Toute personne qui contrôle la comptabilité de cette ACP doit activer le feu "orange" et contrôler cette comptabilité à fond.

En fait si l'ACP autorise ce refus d'appliquer la loi, elle met sa pomme saine dans un panier de pommes à coté d'une pomme pourrie. Elle ne doit pas se plaindre par après que sa pomme est devenu pourrie. Selon moi elle doit agir maintenant.

@Francis

Il est en effet temps que vous n'êtes plus syndic. Vous venez en donner la preuve indéniable.

A titer d'information je suggère à lire le texte suivant concernant les copropriétés en France:

Réflexion sur l’avenir de la copropriété made in France (29.01.2012).

Trois extraits:

(100.000 sur 560.000 = 18% en France)

A première vue vous avez raison, mais quand on regarde d'un peu plus près, on se rend compte que chaque changement important a été le fait de quelques grains de sable, comme mistral, moi et d'autres ont assumé au lieu de fuir.

N'oubliez pas qu'on reçoit comme conseil depuis des années:

En cas de problèmes en copropriété vendez ...

Normal? 

Grmff,

Vous avez raison, il ne faut pas une loi pour régler ces problèmes. Mais les organisations professionnelles ont empêchés que les médiateurs classiques, en cas de problèmes civils, ont pu jouer leur rôle naturel.

Qui sont ces médiateurs naturels et pas couteux du tout ?
- les membres  de la Chambre Exécutive de l'IPI
- les assurances de la RC des syndics
- l'agent de quartier

Les changements actuels et à venir cette année vont les restaurer dans leur rôle naturel.

En marge: en sociologie on sait que dans un groupe quelconque (= normal):
- 10% veut garder le status-quo, dont 1% se manifeste
- 80% appartient à la majorité silencieuse
- 10% veut changer, dont 1% se manifeste

Que 5% se manifeste indique qu'il y a un problème structurel. Dans le cas d'un problème structurel c'est au législateur d'intervenir.

Il l'a fait en 1993, en donnant la bâton aux professionnels
Il l'a fait en 1994, en donnant le bâton au syndic
Il l'a fait en 2010, en donnant le bâton au propriétaires

N'oublions pas qu'un syndic gère indirectement (une partie de) la fortune personnelle des copropriétaires.

Vous confirmez la tendance actuelle, qui est très prononcé: chacun son métier.

Il y a quelque part l'interprétation du SPF Justice.

En plus il faut une fois lire et relire l'Art. 577-8 §4 17° CC je crois, sur la comptabilité.

OUI

Et les statuts?

Exact. D'application depuis le 01.08.1995.

Votre système est complexe. Ne serait t'il pas plus simple qu'on verse sur le compte privé du syndic? Blague à part, il faut relire les rapports parlementaires . Le but était d'avoir DEUX comptes à vues, plus éventuellement DEUX carnets' d'épargne.

Motifs? Plusieurs. J'en cite deux:

- certain syndics avaient la tendance à vider le compte à vue en fin d'année avec des travaux "nécessaires", "approuvés" par le conseil de gérance. Assez souvent il utilisaient l'argent destiné au fonds de réserve, se trouvant sur ce compte à vue "unique".

- la destination des ces montants est totalement différente.

Inutile? Voir plus haut et aussi www.notaire.be.

Selon moi vous avez acheté 6 lots privatifs (1 parking, 2 réduits et 3 caves) dans cette immeuble de 4 appartements.

Vous n'avez en fait pas acheté le sous-sol.

Le couloir est une partie commune, qui peut être utilisé par les propriétaires ou usagers des 6 lots.

Si vous privatisez ce couloir vous ne pourrez le faire en fusionnant en même temps les lots concernées avec l'autorisation de l'AG ET changement à vos frais de l'acte de base (= acte authentique = changement fiscal vu que la surface privatif augmente)

Mon ACP (de 250 appartements) avec une franchise der 2.500 EUR (dégâts eau: 5.000 EUR - pas d'assurance de vandalisme) est dans ce cas. 5 assureurs à 20%.

Avantages: prime plus bas vu que le risque est absorbé pro rata par 5 assureurs.

Désavantages: un suivi plus serré est nécessaire si le courtier d'assurance est le même que celui du syndic (et certainement si le gérant de la firme du syndic est aussi le gérant de la firme du courtier d'assurances).

Conseil si vous acceptez cette proposition:

Mentionner dans la décision de l'AG l'obligation de joindre les conditions spécifiques du contrat (1 à 3 pages) chaque année aux décompte annuel comme annexe au rapport du commissaire aux comptes ET l'envoyer à tout CP avec l'invitation pour l'AG.

Indiquer aussi dans la décision de l'AG que
1. le syndic doit signaler par recommandé dans les 8 jours au CDC, si les conditions d'assurance changent sasn que l'AG l'a décidé (ex: un des co-assureurs désiste)
2. si la situation ne se régularise pas, que le CDC doit par un rapport intermédiaire en avertir les CP dans les 30 jours après les faits.

Remarque

Si un co-assureur désiste, l'ACP (= les CP)  doit couvrir temporairement le risque lui-même. Dans mon ACP on a été ainsi pendant 2 ans assuré à 80%, sans que l'AG le savait.