Commentaire sur l'article 2 de la proposition 53K1537
Le report avec 2 ans était rendu nécessaire par le fait que la publication des AR se fait attendre et leur impact sur le Règlement de copropriété.

Commentaire sur l'article 3 de la proposition 53K1537
Bizarre, mais l'IPI Mail ne parle pas de l'article 3 de la proposition, avec le contenu suivant (sans tenir compte d'amendements éventuels non-publiés).

Ce qui est probablement dans l'avantage commercial de BMC Tools. Je me trompe quelque part?

Question:
Pourquoi l'IPI Mail ne mentionne-t-il pas l'existence de cet article 3?
La présidence du groupe de travail "administrateurs de biens" a quand même lu mail avant l'envoi?

Et il y a une 3ème proposition des députés TERWINGEN et VERCAMER, daté du 08.06.2011:

Proposition de loi modifiant l'arrêté royal du 12 décembre 2001 concernant les titres-services en ce qui concerne le nettoyage des parties communes en cas de copropriété.

Ce texte est à lui-même très utile, parcequ'il donne la défintion pratique d'un volontaire dans le contexte d'une ACP, en ce qui concerne ses frais, indemnités, ... . Lire la page 4/5 de la proposition, que je cite ci-après:

.

Je crois que vous et vos partenaires généralisent un peu trop.

Le mélange d'intérêts peut conduire à un conflit d'intérêts.
Un conflit d'intérêts est un des éléments constitutif d'un complot, mais de loin pas le seul.
Un complot n'est pas un élément constitutif d'un conflit d'intérêts.

Comme je n'ai parlé que d'un mélange d'intérêts, je crois que vous êtes en train de faire un amalgame.

Vous avez par contre suscité mon attention. Est-ce tous les éléments constitutif d'un complot sont présent dans ce cas?

Personnellement je ne crois pas, mais je crois bien que l'effet de "la pomme pourrie dans un panier de pommes saines" est présent (résultat: si on fait rien, tous les pommes seront à terme inévitablement pourries).

La pomme pourrie est pour moi un mandataire qui ne met pas les intérêts de son mandant en premier lieu (tel que imposé par le CC).

L'IPI News que vous venez de publier sur le forum en est une preuve éclatante.

Ce qui a été écarté parce que trop complexe et couteux pour ... les syndics.

On devait évoluer vers un Code des Associations (Asbl, iAsbl, acp, ...), similaire au Code des Sociétés.

Les indépendants doivent pratiquement tous appliquer la compta en partie double.

Même avis.

Attention aux manipulations possibles.

Supprimer l'exemple est une solution logique, sous condition de spécifier qu'un AR spécifiera les choix techniques possibles, qui doivent ou peuvent être mis à disposition par un syndic sans augmenter son honoraire, moyennant une décision explicite et préalable de l'AG ET moyennant une tarification suivant la "consommation" aux prix réel (pas de copies à 10 € pièce, ...).

Un AR donne l'avantage de pouvoir insérer un service technique, sans devoir changer la loi.

@pim

Quelle était votre intérêt à commencer vous-même ce sujet avec ce qui suit ?

Attention : mélange d’intérêts est tout à fait légal, si on respecte certaines règles légales ou éthiques.

1. Un site semblable à BMC Tools a vu le jour en France vers mi 2010, qui n’est pas d’origine Québecquoise comme BMC Tools, mais un peu « Easy ». Quand on le visite on croit avoir à faire à un site virulent de défense des intérêts des copropriétaires. Finalement, quand on clique un peu plus et utilise un peu Google, on constate que c’est tout à fait autre chose. Et ce site n’a aucune intention de protéger les intérêts des copropriétaires, au contraire ….

2. Dans le cas de BMC Tools vous avez donné trop d’attention au site qui signale l’existence de ces deux propositions. Ce qui va à l’encontre de certaines règles du Net étiquette.

3. En plus à la lecture des deux projets de loi je constate qu’ils reprennent en fait des amendements rejetés lors les débats parlementaires en 2008/2010, et qui se trouvaient en fait sur la liste proposée (en 2008 je crois) par des fondateurs de BMC Tools.

Ces TROIS fondateurs ont un intérêt évident que ces propositions soient quand même acceptés, pour que leur firme (dont le projet à démarré avant 2008 je crois) devienne commercialement rentable, au détriment des intérêts de + qu’un MILLION de propriétaires d’appartements en copropriété forcée …

Les propriétaires ne savent pas représenter les locataires, les médecins les patients, … et les syndics professionnels les copropriétaires/les syndics bénévoles. Chacun ses intérêts.

@tous
Comme toujours, mes messages sur PIM sont l’expression de mon opinion personnelle, pas plus ni moins.

Sanction automatique: en effet aucune.

Sanction implicite: entre autres les charges à payer pour cet appartement deviennent incertaine, donc difficile à exiger, suite à une négligence du syndic.

Il ne faut pas que la loi prévoit pour chaque disposition des sanctions. Les sanction implicites sont parfois beaucoup plus sévères.

Mais surtout il en faut pas dire: pas de sanctions, donc je n'exécute pas.

C'est par exemple parfois suffisant pour un syndic professionnel de négliger pour être démis de sa fonction et remplacé par un syndic provisoire. Il suffit d'un CP qui dépose plainte et argumente les conséquences du cas concret.

@tous

Francis exprime ici une opinion qui est majoritaire et existe historiquement depuis aux moins 1924 (= année qu'on a voté la première loi sur la copropriété).

Dans l'ancien système on mettait les factures dans "un tiroir", et on les inscrivait dans le décompte au moment du paiement.

En 1975 on a imposé en Belgique des normes de comptabilité et les a graduellement rendu obligatoire à tous, y compris l'Etat fédéral et les entités fédérés. Ceci aussi suite à des directives européens.

L'avocat-comptable CAUSIN a démontré en 2008 que les principes comptables sont d'application à la comptabilité des ACP depuis au moins 1994.

L'impossibilité de faire un décompte provisoire, signalé de fait par Fox, trouve assez souvent son origine dans le fait que les factures ne sont inscrites qu'au moment du paiement (comptabilité d'encaissement) et pas au moment de la réception (comptabilité d'engagement). CAUSIN a démontré clairement lors les colloques sur la proposition HAMAL en 2008 à Bruxelles (FSL) que la loi ne doit pas imposer ce qui est déja imposé par le droit positif.

L'application de ces normes comptables évidentes de 1975 (et en fait internationales) permettent de faire en décembre un décompte au niveau de l'appartement vendu quasi correct, sauf pour les factures annuelles (comme le chauffage).

C'est pourquoi le législateur a imposé l'envoi de situations financières à la vente. Ce qui n'a pas été fait dans le cas cité par Fox.

Il se peut donc que l'ACP se trouve devant le fait que certaines parties du décompte ne sont pas un dette certaine envers l'acheteur ni le vendeur, par le fait que le syndic n'a pas remis les situations requises lors de la vente. Il se peut donc qu'il soit lui-même rendu partiellement responsable de cette dette, suite à sa négligence.

Le contrôle par le CdC n'est pas selon moi imposé par la loi.

Le CdC doit (sur)veiller, donc voir de temps en temps ce qui se passe, en faire un rapport détaillé (qui indique ce qu'on a constaté) mais pas vérifier tout. le rapport est nécessaire pour savoir ce qu'on a contrôlé et ce qu'on n'a pas contrôlé. On peut rater un problème quand on surveille, mais pas quand on contrôle.

Le CaC (Art. 577-8/2) doit par contre contrôler tout, si et seulement si l'AG l'impose dans le Règlement de Copropriété.

Vous  disiez que je suis malhonnête, après avoir simplifié le contexte en oubliant la guerre de 14, ce qui est essentielle dans la comparaison que j'ai faite.

En "oubliant" cet fait, on pourrait peut-être effectivement dire que je suis  malhonnête. Mais en raisonnant comme cela on peut effectivement prouver ce qu'on veut. C'est tout que j'ai à ajouter à votre remarque.

Revenons au problème qui nous occupe.

Le problème est la fait que chaque ACP passe par une phase bordélique, tôt ou tard, comme un enfant qui grandit vers la maturité.

Il y en a qui peuvent le résoudre entre eux, d'autres ont besoin d'aide externe (le Juge) et encore d'autres n'arrivent pas à en sortir.

J'ai lu pratiquement tous les commentaires sur la nouvelle loi, tant en néerlandais, qu'en français. Selon une tendance tant au Nord qu'au Sud, qui se présente comme majoritaire mais qui ne l'est pas, la loi est truffée de problèmes.

Mais quand on y regarde de plus près, on constate que ces problèmes sont en fait des points qui mettent fin à un système en fait féodale.

Lier la problématique des lois qui produisent plus de problèmes qu'elles n'en résolvent avec la problématique de l'application de la vraie démocratie dans les ACP est un pas trop loin. Vous généralisez trop. Je n'ai pas encore vu un point qui mérite une loi de réparation due à la loi elle-même.

Mais il est un fait que les conséquences de l'absence d'un gouvernement avec un pouvoir effectif imposera qu'on devra prolonger la phase transitoire de la loi.

Je suis à 100% d'accord avec vous que, si l'IPI avait fonctionné comme il fallait, la loi de 2010 n'aurait pas du être voté. On peut rêver, mais vous et moi savent que cela ne sera jamais le cas. Le passé l'a prouvé et cela depuis +15 ans.

Il est donc temps d'installer un autre système, qui gère d'une façon constructive les relations entre les copropriétaires et les syndics, tant professionnels que bénévoles.