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#3281 Re : Copropriétés forcées » Syndics : France - Belgique mêmes problèmes. » 23-01-2011 09:17:10
Dans ce cadre il est utile, pour ceux qui veulent en savoir plus, de lire le dossier du mois de janvier 2011 de l'ARC:
2011 : une vraie loi sur les syndics ou une loi cosmétique ? (PDF)
#3282 Re : Et vous trouvez cela drôle ? » Citations » 10-01-2023 00:25:01
La seule chose nécessaire au développement des forces du mal est l'inaction des gens de bien.
Edmund Burke
#3283 Re : Copropriétés forcées » rachat d'une terrasse commune » 21-01-2011 10:25:11
....alors je me dis pourquoi pas?
Exact, l'avantage à court terme est très réel à première vue.
Mais votre avantage à long terme?
En fait vous acceptez de propre initiative que le cadre statutaire ne doit pas être suivi.
Ce cadre statutaire protège une minorité contre les abus d'une majorité.
Êtes vous d'accord que ce cadre statutaire ne soit pas suivi dans le futur pour des cas qui lèsent vos intérêts?
Le problème structurel de votre ACP (manque d'intérêt de la part des CP) ne sera pas réglé, mais par contre renforcé par cette solution "avantageuse" à court terme.
#3284 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Lors d'une réception annuelle un visiteur de mon Blog m'a contacté.
Il me disait qu'il attendait d'un Blog de ce type qu'elle lui apprend des choses et n'attaque pas des personnes. En somme que le Blog joue la balle et ne vise pas quelqu'un, mais il peut viser ses actions.
Les pages longues ne posent pas de problèmes s'ils sont "to the point", concret et structuré.
Il ne doit pas être flashy ni humoristique.
J'ai encore appris d'autres choses plus délicats, mais cela sera pour plus tard (ou probablement pour mon Blog). Le révolution de jasmin commence avoir des effets localisés.
#3285 Re : Copropriétés forcées » Du noir pour l'homme à tout faire du syndic » 20-01-2011 00:17:19
La défense du syndic concernant le paiement au "NOIR " d'un homme de peine est la suivante : " je me suis toujours désolidarisé de cette méthode ".
(...)
Lors des votes concernant la décharge il n'avait pas encore signalé que des paiements en "NOIR" avaient été effectués, ce qui aurait pu changer le résultat de ces votes.
Art. 577-8 § 5.
Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
= il ne peut pas se désolidariser - il reste à 100% responsable, sauf s'il refuse d'exécuter et qu'il démissionne
Décharge: il est conseillé pour éviter ce type de problèmes que le président de l'AG soumet la décharge au vote comme dernier point, juste avant l'élection des différents mandataires.
Il reste naturellement le ISI.
#3286 Re : Copropriétés forcées » rachat d'une terrasse commune » 21-01-2011 10:25:11
... ( c'est un architecte) ...
Cela aggrave nettement son cas ... comme professionnel il doit connaître les règles.
Est-il un architecte indépendant (agréé) ou un architecte travaillant dans une firme comme employé, ... ?
#3287 Re : Copropriétés forcées » Du noir pour l'homme à tout faire du syndic » 20-01-2011 00:17:19
L'homme de peine du syndic .... cas classique. Les sources de financement sont connues et aussi très classiques.
Si l'Art. 577-8 §4 CC (version 2010) est bien appliqué, alors les sources de financement seront mis en surface et visibles pour tous.
Si non ... ce syndic ET cette ACP risquent le pénal.
Il y a eu deux projets de loi qui ont été approuvé le dernier jour du parlement 2007-2009.
Ce syndic (et ceux qui appliquent cette méthode) a tout intérêt à lire le 2ème projet de loi, concernant .... la fraude sociale.
#3288 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
tintin a écrit :Il y a juriste prudence.
Je crois que Tintin a voulu suggérer avec cette petite blague que cette ACP n'a pas un juriste prudent.
Et là je crois qu'il a raison.
#3289 Re : Copropriétés forcées » rachat d'une terrasse commune » 21-01-2011 10:25:11
le proprétaire du dessus veut racheter le toit terrasse au dessus de mon appart. Je ne suis pas contre mais je me demandais combien cela coute par m2 ??? Cette terrasse fait une vingtaine de m2. De plus ce qui me chiffonne c est que toute la copropriété va toucher cette somme et je ne serais pas plus avantagée que les autres copropriétaires alors que si il y a des nuisances ce sera pour moi....
Bref le proprio nous propose de prendre en charge la remise en état de la cage d escalier (4 niveau et un appart par niveau un escalier en bois) à ces frais contre le toit terrasse, je veux vérifier qu il n y a pas d arnac
merci Laurence
La couche externe d'un bien bâti en copropriété forcée ne peut pas devenir à 100% privatif et reste toujours une partie commune.
Si un CP propose d'agrandir son appartement privatif en y intégrant une terrasse, alors il devra, avec les majorités nécessaires:
- obtenir l'accord de l'AG et trouver un accord quand au financement entre lui et l'ACP;
- obtenir un permis d'urbanisme de la commune;
- obtenir un changement des quotités en fonction d'un rapport préalable d'expert indépendant.
#3290 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Voici une matière nouvelle au niveau des ACP. Et je pense qu'il faut être prudent en la matière. ...
Avant de confondre des pommes et des poires, je conseille de lire les pages suivants, qui donnent les définitions de certains mots:
1. Site Web
Un site Web est un ensemble de pages Web hyperliées entre elles et mises en ligne à une adresse Web. On dit aussi site Internet par métonymie, le World Wide Web reposant sur Internet.
2. Blog
Un blog ou blogue est un site Web constitué de billets agglomérés au fil du temps et souvent classés par ordre antéchronologique (les plus récents en premier). Chaque billet (appelé aussi « note » ou « article ») est - à l'image d'un journal de bord ou d'un journal intime - un ajout au blog. La blogueuse/le blogueur (i.e.: la personne s'occupant du blog) y délivre un contenu souvent textuel, enrichi d'hyperliens et d'éléments multimédias, sur lequel chaque lecteur peut généralement déposer des commentaires.
En informatique, un forum est un espace de discussion publique (ou au moins ouvert à plusieurs participants). Les discussions y sont archivées ce qui permet une communication asynchrone (c'est ce qui différencie les forums de la messagerie instantanée). Le terme « forum de discussion » est un pléonasme. Forum est un terme d'origine latine (popularisé par l'anglais) désignant une place de la ville dédié à la discussion et au commerce.
On regroupe maintenant sous ce thème Usenet qui existait déjà avant l'apparition d'Internet, et les forums Web qui ont accompagné le développement du Web dynamique. On peut aussi considérer les listes de diffusions à base d'e-mail comme étant des forums.
Je crois que la loi est très claire, mais naturellement chaque Belge a le droit, garanti par la Constitution, de l'interpréter comme elle ou il le veut, tant que le Juge n'a pas tranché.
Mais selon moi:
1. le syndic de l'ACP, représentant neutre et impartial de l'ACP, a le devoir impératif d'informer les CP.
2. les CP, réunis physiquement en AG ou y représentés, ont le devoir de délibérer uniquement sur les points mis à l'ordre du jour par le syndic (éventuellement à la demande d'un ou de CP). Un (groupe de) CP ne pourra pas réfuter une délibération en AG, en disant qu'elle a déja eu lieu à une autre place.
Mon commentaire personnel concernant le site officiel d'une ACP:
- Site à 100% mis à jour par le syndic de l'ACP: OUI
- Site mis à jour avec l'assistance d'un autre organe de l'ACP et/ou d'un CP: NON
- Site interactif: NON
- Espace de discussion entre plusieurs CP: NON
- Liste de diffusion interactif: NON
- Liste de diffusion unilatérale: OUI
#3291 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
J'ai l'intention de demander les démissions du syndic ainsi que du conseil de copropriété pour faux en écritures et falsification des comptes.
Attention, le Juge de Paix ne peut pas décider tout. Voir l'Art. 591 du Code judicaire, dont un extrait ci-après:
Art. 591.(Fédéral) Le juge de paix connaît, quel que soit le montant de la demande:
...2° des contestations ayant pour objet l'usage, la jouissance, l'entretien, la conservation ou l'administration du bien commun en cas de copropriété;
2°bis des demandes fondées sur les articles 577-9, §§ 2, 3, 4, 6 ou 7, 577-10, § 4 et 577-12, alinéa 4 du Code civil. <L 1994-06-30/34, art. 8, 047; En vigueur : 1995-08-01>
...
#3292 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
le débat aura lieu en 1ère instance ce mercredi 19/01.
Je vais poursuivre l'ACP pour nullité de l'AG du 14/11/2010 auprès du juge de paix, car de graves atteintes à la loi ont été commises ce jour là, et je peux le prouver par audio.
Est-ce votre citation est/sera envoyé endéans les trois mois (AG avant le 01.09.2010) ou 4 mois?
Si non tout n'est pas perdu pour votre cas concret.
Entre autres: l'urgence n'a pas été confirmé par l'AG = citation de l'ACP probablement non recevable, puisque même pas d'autorisation de citer "après coup". N'oubliez pas qu'on utilise votre argent à vous citer.
#3293 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
je tiens à signaler que j'ai enregistré en audio l'entièreté de l'AG par lequel on entend très bien le syndic présider lAG.
Cet enregistrement n'est valable légalement que quand vos interventions lors de cette AG sont aussi enregistré sur la même bande.
#3294 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Il ya des visiteurs de ce forum, autres que moi, qui ont eu ce type d'attaque pour un site de skynetblogs.
Le compromis a été je crois que le CP wallon a changé le nom de son Blog, mais il pouvait continuer (et a continué).
Un autre (bruxellois) a gardé le nom, mais ne publie plus rien sur l'ACP et se concentre sur la vie de la résidence.
Ma solution pour éviter ce type d'attaques: utiliser un nom très court qui est lié à soi-même et pas à l'ACP.
Mais dans le texte je mentionne le nom de l'ACP en toutes lettres, ainsi que le N° BCE, ... . En plus je mentionne clairement que je n'ai aucun mandat au sein de l'ACP, ni eu.
#3295 Re : Copropriétés forcées » Cité en justice par le syndic pour cause de blog » 20-01-2011 00:03:20
Ayant un peu d'expérience dans le domaine des Blogs informatifs et assertifs, je crois qu'en plus le syndic aura des petits problèmes puisqu'il devient partial en vous citant en son nom personnel.
Est-ce votre Blog existait au moment de la dernière AG?
Est-ce l'AG a décidé de vous poursuivre?
Est-ce le représentant de l'ACP invoque l'urgence?
Usurpation de domaine:
Pour le nom aaaa, avoir le nom www.aaaa.be est une usurpation possible, mais le nom aaaa.skynetblogs.be ne l'est en principe pas, puisque le nom du domaine est "skynetblogs".
Est-ce le nom de votre copropriété est unique en Belgique?
En plus le nom d'une ACP se constitue légalement de l'adresse de la copropriété (rue, N°, commune). Le nom d'une résidence ne peut être qu'un alias et n'a aucune valeur légale.
#3296 Re : Copropriétés forcées » responsabilité du conseil de gérance et du syndic » 17-01-2011 10:17:07
Ayant vu des vidéos concernant la copropriété sur certains sites belges, je constate que certains intervenants de la copropriété oublient que, en citant un des parlementaires qui ont proposé la loi de 2010:
d'une part ses responsabilités ne sont pas élargies et d'autre part si des missions spécifiques lui sont confiées, ce n'est pas par le syndic mais bien par l' AG et dans des conditions précises.
C'est un fait que la loi a changé et modernisé les responsabilités du syndic, en les détaillant sans les élargir pour cela. Les tâches 577-8 § 4 3° et 4° n'ont pas été changés.
Mais la responsabilité du conseil de gérance à été réduite à rien. Cet organe facultative a été en effet supprimé et remplacé partiellement par deux organes.
J'espère que les liens vers cette émission qui dès-informe sera enlevé partout.
#3297 Re : Copropriétés forcées » Assurance RC Commisaire aux comptes » 12-01-2011 19:11:42
1. Combien de lots avec droit de vote?
2. Syndic professionnel avec assurance RC, dont l'existence a été vérifié par l'IPI?
3. Syndic professionnel qui a exécuté les directives qui suivent?
- Directive déontologique relative à l’assurance responsabilité civile professionnelle et cautionnement ayant pour objet les articles 5 et 32 du code de déontologie de l’IPI
- Directive déontologique relative au compte de tiers de l’agent immobilier, ayant pour objet les articles 28, 67 et 69 du code de déontologie de l’IPI.
en exécution d'entre autres de ce qui suit:
OBLIGATIONS SPECIFIQUES DE L’AGENT IMMOBILIER ADMINISTRATEUR DE BIENS
CHAPITRE I - Dispositions communes à tous les agents immobiliers administrateurs de biens
Art. 69
Sans préjudice d’un accord de son commettant, l’agent immobilier administrateur de biens ne peut opérer d’opérations financières à partir des comptes dont il a la gestion, que par voie de transfert ou via chèque bancaire, et uniquement sur base des conventions, instructions, autorisations, décisions ou documents qui les justifient.
L’alinéa qui précède ne concerne pas les menus frais et débours habituellement réclamés sous forme de liquidités.
Il ne peut détenir de carte de crédit relatif à un tel compte.
(...)
#3298 Re : Copropriétés forcées » responsabilité du conseil de gérance et du syndic » 17-01-2011 10:17:07
Le responsable est l'occupant (locataire ou proprio) qui permet l'acces aux lieux. Si ce responsable n'est pas identifié, les conséquences sont imputables à l'ensemble des occupants.
Et la réponse est claire : ni le syndic, ni le conseil ne peuvent être tenus pour responsables. Pas plus que le voisin ou le facteur !
La réponse est claire, mais selon moi un peu différente: le responsable n'est pas l'ensemble des occupants, mais l'ensemble des copropriétaires, donc l'ACP depuis le 01.08.1995. Le cas échéant chaque CP peut se retourner vers son locataire.
C'est au syndic de prendre des mesures provisoires ou urgentes.
C'est au Conseil de Copropriété d'au moins informer les CP par voie de leur rapport semestriel.
En marge: des tags commencent aussi a apparaître les caves de mon ACP. Je vais probablement publier une photo sur mon Blog.
On a déja eu deux fois des SDF dans des garage box, ... .
Et le syndic ... il permet que la porte automatique de notre parking souterrain (+250 places à 4 nivaeux) est ouverte à +25% du temps, et même en moyenne une fois par mois toute la nuit ... . Pourquoi?
Vous dites que le syndic et le CdC ne sont pas responsables?
Je dirai plutôt qu'ils sont des gens irresponsables, dans le sens qu'il ne sont pas conscient de leur responsabilité énorme.
Si par exemple un des SDF met le feu, alors ils sauront ce que c'est la responsabilité, et combien cela coûte.
#3299 Re : Copropriétés forcées » terrasses » 05-01-2011 09:31:47
Voila ! 287 € le m² et parfaitement réalisé.
Merci pour cette info précieuse du 25.11.2010 pour la période de je crois du 1995 à 2010, qui tend à confirmer que des travaux de ce type coûtaient en 2005 moins que 300 EUR/m2.
#3300 Re : Copropriétés forcées » Copropriété : les procès-verbaux réglementés » 04-01-2011 19:31:14
Quand à la signification de la signature, je renvoie à une étude de la Région Walonne de 2004: Reconnaissance juridique des formulaires électroniques
Et à un changement depuis le 01.12.2010 pour les consommateurs:
Lu et approuvé pour… euros à rembourser.
Dans notre cas concret je conseille personnellement de faire précéder sa signature par la mention classique "Vu".
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