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#361 Re : Copropriétés forcées » Quel est le délai d'envoi des décomptes aux copropriétaires? » 20-10-2019 05:22:29
Il s'agissait avant d'un bail emphythéotique et le locataire unique (personne morale) gérait l'ensemble de l'immeuble (et ses frais). Il n'y a donc jamais eu d'AG jusqu'à la reprise récente de l'immeuble. Le locataire ayant cessé ses activités, nous n'avons pas d'informations sur les anciens contrats d'entretien, etc. On est donc parti de zéro, comme si il s'agissait d'une nouvelle copropriété.
Vous avez probablement raison, c'est une nouvelle copropriété. En effet une copropriété, qui gère les parties communes d'une indivision forcée, ne peut exister que quand il y a au moins deux propriétaires. Donc la date de la vente au 2ème propriétaire aura son importance.
Par contre s'il s'agit de deux locataires et un propriétaire il n'est, selon moi, pas question d'une copropriété. Le nouveau syndic agit alors probablement comme régisseur qui applique les règles de gestion d'un copropriété.
#362 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
grmff a écrit :(...)
Mon conseil: écoutez votre avocat, donnez lui des explications, laissez lui faire le tri et déterminer la stratégie, et laissez le faire, laissez le parler, et mordez sur votre chique pour rester en dehors, vous faites pire que mieux.Sinon, soyez la bienvenue pour poser des questions. Mais lisez les réponses et tenez en compte!
on peut dialoguer dans le respect et la courtoisie.......
vous dites qu'il y a de quoi perdre son calme , ha? et que dois je dire moi qui doit supporter les margoulins? de toute façon, que vous parliez poliment ou cash , le résultat est le meme , ils continuent à n'en faire qu'à leurs convenances sans se soucier du procès ou quoi que ce soit!
donc oui, je me prépare pour la prochaine AG mais je veux être sure de comprendre ce que je vais dire et voter (pour le futur)
j'ai des questions
, peux t on obliger un syndic à indiquer un débat dans le pv?
genre "Mme insiste pour qu'on met une rampe handicapé" (c'est un exemple hein)
pour les traducteurs en AG, il n'y a pas moyen d'autoriser ?
et j'ose avouer que je n'ai rien compris à cette histoire de 10% procuration, j'aurai du temps cette semaine pour étudier ça.
@copropriétaire engalère
Si je demande conseil à un avocat, je demande qu'il soit l'avocat du diable. Je ne paie pas pour me donner raison, mais pour que je puisse atteindre le bût. J'entre en débat avec lui pour m'éclaircir. Je le laisse faire sur les points restants. Donc je donne mon accord (= confiance) si non je change d'avocat (que je n'ai pas encore du faire)
"mordre sur ma chique" (comme grmff l'exprime) j'ai faits maintes fois au tribunal, mais à chaque fois mon avocat a eu raison.
Pour mon premier avocat (2001 - type familial) je ne l'ai pas fait, j'ai cherché un avocat qui me donnait raison ... avec un jugement dramatique comme conséquence. Puis j'ai cherché un avocat pendant deux ans qui convenait au profil nécessaire.
Votre inexpérience est du même type que d'autres CP que je connais. On vise trop un résultat immédiat, basé sur ses constats personnels par définition incomplète, on s'énerve et on s'écrase contre un mur. Logique, Il faut l'accepter et suivre le principe KISS.
J'ai appliqué la méthode KISS très souvent comme informaticien (en mode "bits/machine"), mais j'ai constaté qu'il faut faire attention quand on l'applique dans le monde réel (en mode "analogue/humain"). Ce n'est as pour rien que le monde informatique migre pas par pas vers l'AI.
Dans notre monde de copropriété je constate que sous le couvert du principe KISS certains syndics effacent ce qui est passé avant eux et n'en tiennent pas compte. C'est dangereux, comme d'ailleurs mon "syndic provisoire et stagiaire" vient de constater à son détriment.
En appliquant le principe KISS il faut toujours avant de proposer un solution structurelle et KISS, chercher la cause structurelle, sans se limiter dans le temps ni lieu ni personnes. Donc de préférence une expertise indépendante et externe, qui n'a pas été et ne sera pas impliqué.
#363 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
GT a écrit :copropriétaire engalère a écrit :Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.
Pour en revenir (enfin) à votre question initiale, que craignez-vous concrètement ?
Pourquoi cette question ?
Quel serait l'objet de l'attaque devant un juge que vous subiriez ?
Initiée par qui ? Par le syndic ? par l'association des copropriétaires dont le syndic est un des organes ?et bien, en définitive, cette question n'est plus d'actualités il semblerait, ils m'en ont menacés, je vous avoue que je n'ai pas eu peur même si je l'ai prise au sérieux, donc , non je ne crains rien, et oui à la base c'est les syndic him self avec le cartel.
et j'ignore totalement l'objet de l'attaque mais ça serait "semble t il" pour harcèlement.
donc comme je vous ai déjà dis, on ne peut pas déranger le syndic aux fins d'avoir des explications sur nos comptes, c'est aussi simple que ça.
Si c'est pour harcèlement j'ai une jurisprudence NL.
Le clan de 7 professionnels (immobilier, assurances, avocat, professeur, informaticien) de mon ACP, principalement ceux du syndic/courtier/CaC/CdG, a essayé de me faire poursuivre en correctionnel pour une masse de choses, entre autres une série de jugements à leur défaveur. Seul la plainte d'harcèlement de 3 (syndic, CdC, CaC) a été retenue, plus une plainte du ex-cogérant 1978 du fait que je prenais des photos de travaux. J'ai été acquitté à 100%, tant en correctionnel (2011) qu'en appel (2013). En marge: il y a des cerises sur le gâteau dans ce jugement.
Ils sont en train d'essayer de recommencer. La voie "abus de droit" n'a pas réussie (vote AG 51% contre). Actuellement la voie "plainte reconventionnelle" (pas de citation à voter par l'AG) est suivi. La plainte est déposé, le montant des dégats est voté en AG (+250.000 EUR), reste a déposer des conclusions. Là ça se gâte, puisque ils ont lié cette demande reconventionnelle à une citation de moi dans laquelle ils ont refusé un calendrier ... (je simplifie).
Synthèse: laisse les venir. Dès que leur plainte est sans fondation réelle, il n'y a pas de problème.
Un conseil: joue TOUJOURS la balle et pas l'homme. Cela m'a sauvé lors du procès correctionnel. Dans mes mails à des fonctions d'ACP (et pas nominatif) je met toujours ma qualité de membre de l'AG.
#364 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
merci, mais ils servent vraiment à quelque chose?
D'expérience, oui.
#365 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41
Extrait du site des notaires coceernanat les sociétés:
Indivisibilité des titres
Il est possible qu'à la suite d'un transfert de titres (par exemple à la suite de l'ouverture d'une succession), des titres appartiennent à plusieurs personnes. Dans ce cas, ils seront "en indivision". Toutefois, à l'égard de la société, les titres sont indivisibles : cela signifie que la société ne reconnaît qu'une seule personne ou un seul groupe de personne pour l'exercice des droits afférents à chaque titre.
#366 Re : Copropriétés forcées » Pluralité de procuration!quid? » 22-10-2019 10:28:41
rexou a écrit :grmff a écrit :Je trouve également parfaitement adéquat que le vendeur donne procuration à l'acquéreur. C'est l'acquéreur qui va devoir supporter les décisions de l'AG. Il est donc logique qu'il soit également le décideur. C'est généralement ce que mes compromis ont prévu, par un passé lointain où j'achetais des biens en copropriété.
Quant à la possibilité de scinder un droit de vote, je n'en sais rien. Je laisse ce problème purement juridique à plus pointu.
Je partage cet avis, pour peu que le vendeur s'assure que son mandataire ne pourra décider d'engager la copro dans des frais futurs qui resteraient à charge du vendeur (décision d'AG avant la vente effective).
Par exemple, s'il est prévu de refaire la toiture et le vote accepté en AG avant la date de la ente, les frais seront à charge du vendeur... suf bien sur clause contraire dans le compromis. Le vendeur peut aussi donner mandat avec instruction de vote sur certains points à l'ODJ et s'assurer de remettre au syndic le sens souhaité de ses votes.
Quant à scinder son droit de vote, c'est non. Il n'est pas possible de diviser un lot en plusieurs parts. Si un CP est propriétaire de plusieurs lots, il ne peut donner procuration qu'à un seul mandataire, même s'il a 10 lots dans l'immeuble. Il ne peut donc bien évidemment pas scinder un appartement et le garage qui y est attaché.
Sur quelle base juridique il n'est pas possible de diviser un lot?je ne vois rien dans l'art 577 du code civil...sauf erreur de ma part
Art. 577-6. § 1er.
Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe à ses délibérations.
C'est en fait repris du Code des Sociétés, où les actions sont indivisibles
#367 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
(..)
Mais quel est donc l'intérêt des autres CP?
Leur intérêt privé
En fait quand on est propriétaire dans une ACP, on n'a tous qu'un seul intérêt: que le bien soit géré le mieux possible!
Comment se peut-il qu'ils aient des intérêts différents des vôtres? Lesquels?
Le mieux possible ? Pour qui le mieux possible?
- Pour le CP concerné ? = leur intérêt privé qui consiste à dépenser le minimum et profiter le maximum.
- Pour l'immeuble ? = l'intérêt commun qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
#368 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
panchito a écrit :Article 577-8 §4 14° le Syndic est chargé de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières.
Donc dans toutes les copropriétés où j'ai des bien, le syndic founit dans l'ordre du jour, le listing des fournisseurs, et pour chacun les mises en concurrence qu'il a effectuées, et le résultat sous forme de rapport qualité/prix. Il indique dans l'ordre du jour les propositions qu'il met au vote pour un fournisseur qui aurait un meilleur rapport qualité / prix.
Article 577-8 §4 14° le Syndic est chargé de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières.
Fournisseurs réguliers. Pas tous les fournisseurs. Mais les fournisseurs réguliers.
Lorsque le syndic fait appel à des fournisseurs ds le cadre de l'art.577-8, § 4, 4°, C. civil (accomplissement de tous actes conservatoires et de tous actes d'administration provisoire, l'obligation d'une mise en concurrence de fournisseurs est discutable.
Par ailleurs :
Art. 577-7. C. civil
"L'assemblée générale décide :
1° à la majorité des deux tiers des voix :
d)du montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, sauf les actes visés à l'article 577-8, § 4, 4°;"Art. 577-8, § 4, 13°, c. civil
"Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé :
13° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 577-7, § 1er, 1°, d) une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;"Mise en concurrence pas pour tous les marchés et contrats. Mais pour ceux qui atteignent au moins un certain montant.
Excellente explication, mais une interprétation rest possible:
Est-ce le contrat d'un avocat d'ACP tombe sou la définition "Fournisseurs réguliers" dans le cadre de récupération des charges ?
Mon AG a mis l'avocat de l'ACP à la porte puis-qu'il aurait pas fait ce qu'il faut, mais il ne pouvait pas être présent lors du réquisitoire du président du CDC qui lisait un rapport qui n'a pas été diffusé, ni préalablement, ni plus tard.
Pour le folklore: le nouveau avocat a été mis à la porte par l'AG comme avocat de l'ACP en 2007, puisqu'il récupérait mal les dettes. Le nouveau a un avantage: il a été l'avocat du "clan" et travaille dans un cabinet spécifique.
#369 Re : Copropriétés forcées » "Oubli" d'une remarque de ma part dans le rapport de l'AG » 15-10-2019 00:46:13
MarcoBrux a écrit :]Lors de l’assemblée générale ordinaire,
le conseil de copropriété adresse aux copropriétaires un rapport annuel circonstancié sur l’exercice de sa mission.Il peut être soutenu que le conseil de copropriété peut adresser oralement son rapport annuel circonstancié aux copropriétaires au moment de l'AG. Il ne doit pas obligatoirement être joint à la convocation. Un rapport oral ne peut matériellement être joint au PV de l'AG. Par ailleurs, la loi ne prévoit pas qu'il soit joint au pV de l'AG.
Dans le cas de l’interprétation de la loi on a un avantage en Belgique: trois langues.
Le français n'est pas ma langue maternelle.
La thèse de GT est à 100% supporté par la page suivante:
https://context.reverso.net/vertaling/f … s/adresser ("praten/spreken" = parler = pas de document)
Mais mon dictionnaire Van Dale - F-N dit:
Adresser:
I. 0.1 richten (tot) 0.2 sturen (aan) 0.3 verwijzen (naar) (...)
II. 0.1. zich richten (tot) 0.2. bestemd zijn (voor) (...)
Retraduit en français la signification s'oriente vers une communication orale (0.1) ou l'envoi d'un document (0.2).
Mon interprétation:
Le document devrait être envoyé au plus tard avec l'invitation de l'AG, pour que les représentés (60% dans mon ACP) puissent en faire connaissance.
Comme je conteste l'exécution de leur fonction par les membres du CdC (citation en Août ), j'espère d’être éclairé avant mars quand à l'obligation de l'écrit, le moment d'envoi et son contenu. Dans mon ACP on suit mon interprétation quant à la forme, mais pas quant au contenu.
Pour le rapport annuel cela devrait être selon mon interprétation fait par le syndic et joint à l'inventaire annuel et envoyé à tous les membres si explicitement mentionné dans le RdC et/ou ROI. Soumis au juge par voie du rapport de l'expert judiciaire pour la comptabilité 2013-2017.
Le syndic n'a pas fait de rapport, le CdC non plus. Le CdC n'a fait que la liste des travaux à faire, sans qu'un budget détaillé est joint. On verra ce que le JP va dire.
#370 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
Pourquoi n'avez-vous jamais introduit de requête pour faire annuler ces décisions prises en AG?
-c'est injuste comme question, ce syndic n'est là que depuis 2017Si vous n'avez jamais introduit de telles demandes en annulation depuis que ce syndic est aux manettes, vous n'avez aucune chance!
-je m'en doute mais bon, j'espère trouver oreille attentive auprès du juge de paix.Est-il acté aux PV que vous avez chaque année voté contre:
- la décharge et quitus au Syndic? quitus? ce ne serait pas lui faire cadeau de ses responsabilités?
- la décharge et quitus au CdC? là malheureusement, je suis en trop faible quotité et position.
- L'approbation des comptes? on a jamais approuvé les comptes car on ne les a jamais reçus, on a reçu deux bilans, point!Pour la dernière ag, j'ai refusé d'approuvé les comptes, n'ai pas donné décharge au cdc et je demande annulation de cette ag auprès du juge de paix car il y a plusieurs points litigieux, un membre du cdc avait trop de quotités par le jeu des procurations dont je doute de l'authenticité, le syndic a refusé de justifier sa gestion et certains paiements, il a aussi refusé de nous donner la liste des fournisseurs avec contrats, j'espère que cette ag sera annulée.
Juste , sachez que je suis vraiment toute seule face à ces margoulins.
voilà
Mon ACP a connu cinq requêtes pour un syndic provisoire.
N°1 (JP) et N° 2 (N° 1 confirmé en appel) suite à une annulation d'AG (y compris compte bancaire au nom de CP et pas de l'ACP) . Les trois premiers ont réussi, mais le clan se maintenait en place, en essence suite au fait que les statuts ne pouvaient à ce moment être présentés que par un syndic conventionnel.
N° 4 n'a pas réussi, puisque il y avait deux requêtes au même moment.
N° 3 a mené à la cinquième (actuellement "actif"), puisque le syndic provisoire N° 3 désistait, pour en fait ... un mélange d'intérêts avec le "clan".
En marge: lors les débats préparatoires pour la loi de 2010 dans des groupes de travail, j'étais partisan pour une limite de 12 appartements au lieu de 19.
La littérature concernant les groupes sociologiques dit que dès qu'on dépasse 12 un groupe à la tendance de se scinder en "clans". En pratique j'ai été membre d'un conseil d'administration de 12 membres dans une ASBL local, mais assez important. Il y avait une tendance de formation de clans, mais absorbé par des mesures structurels.
Dans le contexte de mon ACP la mesure efficace serait l'organisation de groupes ouvertes et transparents d’information et de réflexion informels. Mais ... le clan refuse.
Néanmoins un frein a été mis dans la loi:
Art. 577-8 §4:
17° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 577-11, § 5, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
"est autorisée"; l'AG (organe décisionnel) doit explicitement imposer au syndic (organe exécutif) de tenir une compta simplifiée et de reprendre les règles explicites dans le RdC ou ROI. Si l'ACP n'a pas pris les décisions nécessaires tout CP peut demander au juge que la comptabilité normalisée soit mis en place le premier jour de l'année comptable qui suit la date que le jugement devient définitif.
L’avantage de cette méthode légale est que cela permet un rapportage sur mesure de l'état de la comptabilité et trésorerie, à moindre frais sur moyen terme. Les mesures "vie privée" imposé en mai 2018 renforcent encore cet approche. Je suis d'accord que peut de syndics du 20° siècle s’aventurent dans cette méthode. Mais ce sera la méthode du syndic du 21° siècle, fondé sur une méthode mûrit depuis le 14° siècle en Italie et à Bruges, adopté par le monde international et tous les entités en Belgique. Même les associations sans personnalité morale doivent s'y soumettre.
#371 Re : Copropriétés forcées » "Oubli" d'une remarque de ma part dans le rapport de l'AG » 15-10-2019 00:46:13
luc a écrit :En complément à la réponse de GT je voudrais citer un texte concernant un modèle de PV des AG d'une ASBL, publié par une association professionnelle.
Source: REGISTRE DES DOCUMENTS, 2014, IDEIJ,
IDEIJ a écrit :Certains documents (de la séance d'AG d'une ASBL) sont annexés au PV :
- la liste des membres présents, représentés et absents,
- les procurations,
- les rapports des administrateurs (comptes, rapport des activités, ..),
- le cas échéant, les rapports des vérificateurs aux comptes,
- ainsi que tous les documents qui auraient été envoyés ou remis aux membres.Cas concret et récent: si différentes versions d'un document existent et que l'avocat de l'ACP présente lors d'une contestation d’une décision un document autre que joint à l’invitation, et autre que celui sur le site du syndic, il y aura un petit grand problème.
D'où la suggestion de déterminer dès que possible les règles plus en détail en tenant compte des dispositions impératives de la loi et ceux des statuts. On ne doit tenir compte du ROI, que si le ROI a été approuvé dans les condition requises.
Ce qui impose en fait que le texte du ROI, soit joint au PV de la séance, dans les conditions imposés par les statuts ou ROI;
et si on a rien? pas de comptes, pas de rapport, rien? on peut les demander? on a combien de temps?
ici dans mon immeuble, à vous lire post par post, je passerais ma vie chez le juge de la paix!
En lisant votre requête de nomination d'un syndic provisoire je constate que vous avez fait ce qu'il faut.
Seulement j'aurais demandé un syndic pour trois ans, me basant sur mon expérience en organisation de bureaux semblables à celui d'un syndic. Le syndic qui a été nommé dans mon ACP pour deux ans n'a pas su finaliser "grâce" à l'effet des 60% de procurations. Celui qui a eu un mandat sans durée spécifié (l'actuel) a abusé de son "pouvoir" et cru qu'il peut se permettre tout (style Trump).
Mais si le but de votre groupe est de tenir le syndic provisoire comme syndic conventionnel c'est parfait. Bonne chance.
#372 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
copropriétaire engalère a écrit :Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.
Hors problématique de la récupération des créances sur les copropriétaires pour laquelle le syndic a le droit d'agir d'initiative, la procédure exige que le syndic ne puisse introduire une action judiciaire au nom de l'ACP qu'après une décision de l'AG.
S'il s'avère que vous avez introduit une action contre le syndic en sa qualité d'organe de l'ACP, elle ne sera pas recevable. Il aurait fallu l''introduire contre l'ACP dont le syndic est l'organe. L'ACP se confond avec l'organe.
Donc; citer l'ACP et appeler le syndic dans la cause.
Le problème est les preuves, que le syndic a et refuse de donner/montrer/copier/...
Vous pouvez aussi introduire une action en responsabilité contre le syndic pour des faits se situant hors champ d'application de sa qualité d'organe. Dans cette hypothèse, le syndic, le cas échéant, peut alors vous attaquer personnellement.
@copropriétaire en galère
Tout dépend de la qualité des avocats du syndic. S'ils sont procédurier, alors vous aurez difficile à prouver "... hors champ d'application ...", mais parfois l'avocat du syndic exagère ... . Un avocat peut mentir. Un avocat procédurier abuse de ce droit. Un avocat normal pas. Il faut donc choisir un avocat normal, qui vous défendra en suivant les règles du droit. Il vous demander des preuves de tout ce que vous avancez.
C'est parfois agaçant et cela ralentit tout. Mais en fine on y arrive. Ce qui arrive dans mon ACP entre 2009 et 2019 est hors du commun. Mais les procédures de l’avocat (très pro mais je crois insuffisamment concentré) du syndic on mené à un blocage presque totale des organes de contrôle de l'ACP (y compris l'IPI dans sa mission de contrôle suite à un mélange d'intérêts - sera en principe traité au niveau du bâtonnier).
Le juge emploiera peut être dans mon ACP les grand moyens début novembre pour défaire ce nœud gordien créé par le syndic provisoire (firme) depuis 2014 et stagiaire IPI (gérant) depuis 2015 .... En tout cas il leur a donné un sévère avertissement en mai.
N'oubliez pas que la justice est lente, mais parle droit. Il faut avoir les moyens à persévérer.
Dans un sujet de 2006 très très long et fermé "ACP en justice", créé par probablement un CP actif de mon ACP je ne suis pas certain qui, mais cela a utilisé contre moi et cela a explosé dans la figure de celui qui l'a utilisé, se trouve une perle écrite par grmff, que je reproduit ici complètement ce message du 10-05-2006 23:38:47, bien que je suis à première vue visée:
A mon sens, une grande rigueur et un grand formalisme devant ce genre de personnage est nécessaire.
En effet, rien ne nous dit s'il a raison ou tort. A ma connaissance, les juges émettent des jugements généralement justes.
8 demandes d'annulation successives? Je serais bien curieux d'en analyser les détails. Est-on vraiment sûr qu'il est le seul à s'acharner? Est-ce que l'AG ne s'acharne pas elle aussi dans un comportement illégal?
Parce qu'aujourd'hui, la loi permet de mettre à charge du perdant l'intégralité des frais du gagnant. C'est pas toujours gagné, mais cela est possible, et cela arrive.
Bref, il est difficile de savoir le pourquoi du comment. Le copropriétaire garde le droit de se défendre contre des décisions abusives de la copropriété. Trop facile de pointer du doigt les excès supposés d'un proprio qui envoie un huissiers à la copropriété... Les huissiers ne se déplacent généralement pas pour rien: il leur faut une bonne justification entre les mains!
Bref, j'ai du mal à comprendre. Pour se disputer, il faut être deux.
Je remercie grmff d'avoir écrit ce texte, qui a renforcé ma confiance dans la justice ... .
Pour le folklore le texte mis en gras est encore utilisé contre moi en 2019, d'une façon indirecte. En effet on essaie de me faire payer tous les dépenses (en tout +250.000 EUR pendant 12 ans sur un budget de annuel de +600.000 EUR) causé par leurs essais à faire taire un whistleblower (lanceur d'alerte).
#373 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
Bonsoir, tout simplement parce qu'il me faudrait vous donner tout le dossier pour que vous compreniez qu'il y a un cartel ici dans l'immeuble,
le conseil sert de bouclier au syndic, ce que nous venons de prouver au tribunal......
pour cela que j'ai intenté une action en demande de syndic provisoire. à mon avis le temps que le procès se termine, il n 'y aura plus un sou dans la caisse........mais bon!
vous allez tomber en bas de votre chaise;
Ne respecte pas les ordres du jour lors des ag
n'applique pas nos décisions ag
ne justifie aucun compte (oui oui vous avez bien lu)
nous fais signer le bilan vite vite
ne nous donne pas nos décomptes individuels et ne l'explique pas !
ne répond pas au téléphone
ne nous donne pas les fournisseurs et les contrats afférant.
l'immeuble est en perdition totale, nous avons trois copropriétaires qui nous doivent plus de 20.000€ et trois autres 15.000€ et ce sont ceux là même qui font la pluie et le beau temps dans l'immeuble.
l'immeuble est composé de "petites gens" assez crédule et on peut dire que je suis toute seule à les affronter telle don quichote!voilà en gros.
Rien de nouveau ... votre ACP est comme le mien et tant d'autres en mode d'application de la loi de 1924 (cogérance syndic et communauté) et refuse d'appliquer à 100% les lois de
- 1994 (ACP = personne morale et definition de sa mission, ...)
- 2010 (définition des responsabilités du syndic et AG et organes de contrôle de l'ACP, ...)
- 2018 (définition des pouvoirs de représentation (syndic), délégation (gestionnaire de dossier) et décision (AG), ... ).
Je crois que dans votre cas (comme tant d'autres) une nomination d'un expert judiciaire est très utile s'il dépasse le niveau de pointer des pièces présentés par le syndic.
En tout cas c'est le cas dans mon ACP. on est passé par trois phases (phase 2 et 3 sous contrôle du juge)
- audit interne 2012 par expert-comptable (refus de montrer et délibérer le résultat en AG - nouveau syndic conventionnel abandonne sa fonction)
- expertise externe 2017 par reviseur (constat que la compta ne reflète pas la réalité - l'expert a du arrêter ses travaux puisque constat de mélange d'intérêts avec le syndic possible)
- expertise externe par expert-comptable externe en cours, bloqué par un changement d'avocat de l'ACP et le refus du syndic à montrer des pièces (statuts, contrats, PV d'AG, ...); réunions d'expertise au niveau du juge tous les six mois depuis début 2019.
Cela à bloqué certains astuces du clan, mais pas tous. Cette expertise judiciaire (judiciaire = sous contrôle du juge) les oblige à démontrer qu'ils ont appliqué la loi (un budget détaillé fait défaut, contrats non-existants au niveau de l'ACP, justification des mouvements, justification détaillé du bilan (= inventaire obligatoire dès 20 appartements et inventaire détaillé peut être rendu obligatoire pour le futur aux plus petits ACP sur simple décision de l'AG), ...), ... .
Le budget ne peut pas être global (= un montant), mais doit impérativement spécifier compte par compte (liste déterminée par l'AG) ce que le syndic prévoit à dépenser et à recevoir. Le solde devra être couvert par des provisions. Si en cours d’année le budget est dépassé (ex: forte montée du prix du gaz) le syndic doit le signaler et proposer des mesures adéquates. Sur base de l'Art. 577-8 §4. 4° CC il a toutes les possibilités, s'il informe dans l'immédiat de la manière imposé par la loi et les statuts. Un tuyau: il est plus urgent de préparer une mise à jour de vos statuts qui imposent au syndic la manière d'informer mes CP.
Principes comptables qui sont d'application dans toute ACP:
- pas de compensation (si l'ACP reçoit par erreur 1.000 EUR tant la recette que la dépense doit se retrouver dans l'inventaire annuel du dernier jour de l'année comptable (pas dans le bilan qui est le niveau supérieur de synthèse).
- pas de dépense ni recette sans justification validé par l'AG (Ex: si un CP paie des provisions sous réserve cela doit être visible dans l'inventaire)
- par de dépenses ni recettes sans validation explicite par l'AG, avant exécution (Art. 577-8 §4 3°CC) ou après (Art. 577-8 §4 4°CC).
- si nécessaire application explicite par le syndic: l'Art. 577-8 §5 CC en cas de mélange d’intérêts du syndic (mélange d'intérêts: gestion des parties communes <> cité à propre nom dans un litige concernant cette gestion)
- tout mouvement "privatif" qui passe par la comptabilité de l'ACP doit être justifié dans la comptabilité de l'ACP et ne peut pas être compensé (donc la formule de répartition de frais généraux entres les comptes privatifs fait partie de la comptabilité de l'ACP.) Ex: un voisin vient encore de me déclarer hier qui ne paie pas de frais chauffage, par hasard il vote avec le clan et reçoit des décomptes avant que le syndic les diffuse. Comment le prouver si on ne peut pas vérifier si le syndic applique la même règle à vos collègues ?
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.
Finalement je suggère de consulter régulièrement les pages internet du BCE concernant votre ACP (et son syndic) y compris
1. les pages Moniteur (qui est syndic/gérant ? Quelles sont ses pouvoirs si plus qu'un),
2. les pages BNB (comptes annuels de la firme, la firme a un capital positif, ... ). Etes vous certain que le compte bancaire de l'ACP est au nom de l'ACP?
3. les pages employeur si l'ACP a des concierges. Etes vous certain que l'ACP gère les concierges ? En tout cas chez moi c'est une deuxième ACP juridiquement séparée de l'ACP légale.
Tout cela pour dire que votre situation n'est pas anormale ni désespéré. Tant à la justice, qu'aux instances de contrôle (IPI, IBGE, ...) on fait ce qu'on peut. C'est lent, même parfois très lent mais on peut avoir confiance si on explique son cas d'une façon claire (d'ou nécessité de passer par avocat pour parler le même language technique que le juge) mais c'est finalement comme un rouleau compresseur.
Les ACP qui croient que tout est permis vont constater à un certain moment que le ciel leur tombe sur la tête puisqu'ils ont refusé d'appliquer les lois (ascenseurs, ...).
#374 Re : Copropriétés forcées » quelles sont les conditions pour que l'ACP intente une action contre un copropr? » 22-10-2019 00:03:28
Bonjour.
Quelles sont les conditions pour attaquer UN copropriétaire (sur 19) hors problématique de récupération de créances bien sur.Merci à tous et à toutes pour vos réponses qui vont grandement m'aider.
Etant dans mon ACP LE copropriétaire qu'on veut "attaquer" ... je sais que la première condition est qu'on doit prouver que ce CP a causé des dégats lui-même et pas réagi à des dégats causés à lui par l'ACP ou ses mandataires.
J'ai pas l'intention de faire une liste des autres conditions, mais je sais que cette condition primaire
et est un mur que mon ACP¨n'a pas encore su passer.
On va chez le juge puisque quelqu'un vous cause des dégats et CE copropriétaire refuse un compromis selon vous.
On va chez le juge d'abord en conciliation (frais minimes) et puis on cite (frais conséquent - budgetez au moins 200 EUR dans votre cas par personne tout compris ).
Suggestion; vérifiez si vous jouez la balle et pas l'homme. Les juges n'aiment pas qu'on vise l'homme
(= régler des comptes personnels par intermédiaire de la justice).
#375 Re : Locations et baux » Fréquence entretien chaudière gaz » 10-10-2019 22:22:59
PIM a écrit :GT a écrit :4° fait réaliser les entretiens et les contrôles périodiques conformément aux dispositions de l'article 13;
que dit cet article 13 ?
Il est possible de prendre connaissance de cet article dans la législation consolidée hébergée sur le site du Moniteur belge
https://www.ejustice.just.fgov.be/loi/loi.htm
date de promulgation : 2009 01 29
date de publication : 2009 05 19
Est-ce l'Art 13 (et aussi l'Art. 10) sont d'application en région bruxelloise?
- Si non, pourrait on ajouter la mention WAL dans le début du titre?
- Si oui, pourrait on répliquer dans ce sujet concernant ma demande (et pour le reste dans un nouveau sujet que j'ouvre dès que possible en transférant 90% du texet de ce message) ?
Cela m’intéresse fort. C'est un de mes "pavés" (tant récent que vieux).
1. Surtout vu ma discussion de ce matin avec le syndic provisoire (qui est ce mois plus que quatre ans en fonction comme syndic provisoire "stagiaire IPI").
2. Suite à un défaut de chauffage depuis le 17.09.2019. Aujourd'hui je suis à 18,8 C° dans mon living. Le minimum imposé par les statuts est 19 C°.
- Je suis le 5/11 chez le JP pour une procedure en cours (compta depuis 2013) , mais est-ce qu'il y a d'autres solution plus rapides.
- Le président CdC et le CaC (fonction cumul) a démissionné il,y a un mois. Cela ne facilite rien.
- En plus pas d'AGE puisque avocat de l'ACP en procédure Art. 1 de sa déontologie, entre du a sa position concernant le permis d’environnement pour la chaufferie.
- Finalement il y a deux permis différents pour la même chaufferie grâce entre autres à ce avocat qui a voulu "épargner de l'argent").
#376 Re : Copropriétés forcées » Quel est le délai d'envoi des décomptes aux copropriétaires? » 20-10-2019 05:22:29
En principe 30 jours après l'approbation de la comptabilité de 2019, donc quelque part en 2020.
En abrégé: les comptes annuels de l'ACP devraient être disponible 30 jours avant la période statutaire de 15 jours de la tenue de l'AG annuelle.
Entre parenthèse:
- Est-ce vous avez nommé un commissaire aux comptes et définit sa mission?
- Est-ce vos statuts ont été adapté aux lois de 1994, 2012 ou 2018 ?
- Syndic professionnel ?
- Comptabilité simplifié ?
.
#377 Re : Copropriétés forcées » Infiltrations dans cage d'ascenseur!qui est responsable? » 03-10-2019 13:20:44
MarcoBrux a écrit :Suite à plusieurs plaintes, le promoteur a désigné un sous traitant pour colmater l'origine des infiltrations. Sans succès, le problème se répète dès qu'il pleuve.
Contacté à plusieurs reprises, le syndic ne bouge pas...et le problème persiste. Que feriez-vous dans ce cas précis?
Ce n'est pas le syndic qui va résoudre le problème de l'infiltration....
Il peut bouger comme il veut, si l'AG ne lui permet pas d'aller plus loin que simplement répercuter vos plaintes (ce qu'il a fait puisque le promoteur a fait faire des travaux pour "colmater l'origine des infiltrations").
A t'il la possibilité de faire des dépenses pour "bouger" : prendre un expert pour chercher l'origine des infiltrations, engager un avocat pour mettre en demeure le promoteur, assigner le promoteur pour faire nommer un expert judiciaire (que l'ACP devra pré-financer), ....Facile de dire que le "syndic ne bouge pas" mais, vous les CP, quelle latitude lui donnez vous pour bouger alors qu'il sait qu'un groupe a été constitué pour le remplacer à la prochaine AG ???
@MarcoBrux
Il vous faudra passer par la case expert judiciaire.
Exemple concret: Mon ACP (construction de 1975-1980) la refusé de réparer le petit défaut (descente de l'eau pluviale non conforme) de construction des terrasses en 1986, essayé de le réparer en 2002-2012 en donnant plus plus d'attention au bon marché (en 2002 - faillite de l'entrepreneur en 2003) et puis (2004-2007) les commissions secrètes. Maintenant l'AG se trouve en face du fait que les terrasses réparés (30%) sont mal réparés et le reste devient aussi pourrie. En tout des frais énormes qui vont rendre obligatoire de passer par la case "prêt".
Grace à l'AR du 12.07.2012 la comptabilité devra refléter (par l'inscription obligatoire des dettes estimés dans le mode "worst case") le coût des travaux à faire, sans pouvoir postposer l'inscription dans un fonds de réserve. Donc le décideur avance pro rata les frais estimés (budget) de sa décision durant l'année de la décision. Ce qui implique que l'acheteur connait les frais du présent qui ont été postposés et peut en tenir compte. Principe: "le décideur paie"
Le comble est que si en 1986 l'AG de mon ACP avait tenu compte de l’avis des experts indépendants (en tout trois dont un judicaire) on avait évité les frais énormes de 2002-2012 et les frais à venir.
Suggestion:
Il ne faut pas colmater l'eau qui infiltre, mais il faut chercher son origine. Par où passe l'eau pluviale ? Faites les expertise durant ou juste après une drache belge.
Refuser de réparer une fuite chez un "opposant" peut avoir un effet négatif pour l'immeuble.
Cherche le défaut en commençant au toit, réparez et ne laissez pas pourrir. Vous allez le payer très cher si vous postposez la solution du problème. Vous avez besoin d'un expert indépendant qui ne cherche pas augmenter le chiffre d'affaires de sa firme, mais qui veut résoudre des problèmes.
#378 Re : Copropriétés forcées » Recherche syndic pour petite copropriété de 4 appartements à Bruxelles » 02-10-2019 15:37:10
Mes exigences sont telles que j'ai pas encore rencontré la perle rare qui les satisfasse toutes.
J'ignore les vôtres.
Si le montant des honoraires ordinaires et extraordinaires est une facteur ds le choix d'un syndic, cela ne signifie pas que le syndic le plus cher sera nécessairement meilleur.
Ni que le syndic le plus bon marché aura le meilleur rendement à moyen et long terme.
#379 Re : Copropriétés forcées » Recherche syndic pour petite copropriété de 4 appartements à Bruxelles » 02-10-2019 15:37:10
Le facteur déterminant sera l'âge de l'immeuble.
Quelle année de construction ?
Statuts mis en conformité avec les lois de 1994 (utile), 2010 (obligatoire) et 2018 (utile) ?
100% propriétaire-résident ?
quelle commune/ville/région ?
Il y a des syndics de la catégorie que vous cherchez qui lisent ce forum.
#380 Re : Copropriétés forcées » Infiltrations dans cage d'ascenseur!qui est responsable? » 03-10-2019 13:20:44
Syndic désigné par le promoteur ?
PS j'avais aussi envie de lancer un pavé, mais j'en ai trop.
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