mandant = ACP
mandataire = syndic

Lisez aussi le titre XIIII "Du mandat" (= Art. 1984 à 2010) du Code Civil.

J'ai quand même une petite réflexion quand à cet Arrêté Royal de 1993.

Il était certes applicable, pour la partie "syndic"  de 1993 jusqu'au 31.07.1995.

Mais le 01.08.1995 il a été de fait annulé par le changement du Code Civil  concernant la copropriété et son administration, suite à une Loi de 1994.

Et à ma connaissance une loi a toujours la priorité sur une AR, en tout cas suivant la Cour Constitutionnelle.

Donc la fonction de syndic d'immeubles n'existe plus depuis le 01.08.2005.

Lisez attentivement les extraits du Code Civil qui suivent:

L'article qui établit les  conditions de nomination du syndic:

L'article qui donne le droit à l'ACP d'agir en justice:

Le seul article qui donne le titre complet du syndic:

Sur un autre forum un cas d'un agent immobilier "syndic d'immeubles" pire que celui de Furnes a été expliqué en long et large.

Sur un autre forum un copropriétaire à expliqué comment un agent immobilier peut actuellement détourner sa suspension avec l'aide "passive" de l'IPI.

Comprenez enfin que la perception "syndic d'immeuble", créée par l'IPI, est différente de la réalité légale de "syndic de l'AP".

Que dit Wikipedia ?

Tarente,

Merci pour l’information supplémentaire que vous résidez en France. Il est un fait que c’est difficile de suivre l’actualité belge, résidant à l’étranger.

Mais d’abord il y a des associations belges de défense des intérêts des copropriétaires qui ont des pages internet qui informent les visiteurs, sans vouloir imposer leur point de vue. La situation change trop pour éditer un livre.

Un entre eux est le dossier « La loi sur la Copropriété » sur le site du Centre National d'Information pour Copropriétaires asbl (www.CNIC.be) . Ce dossier sera mis à jour en novembre avec les actions du Sénat en juillet/novembre.

Mais attention, tout comme l’ARC en France, le CNIC (belge et bilingue) est attaqué par des associations professionnelles, qui veulent monopoliser comme en France l’information sur la copropriété.

Le CNIC vient de gagner le 08.10.2009 pour la 3ème fois consécutive une procédure dans une action judiciaire intentée pour empêcher le CNIC de commenter des communiqués officiels concernant la copropriété . Le procès sur le fond aura lieu finalement dans les mois qui viennent. Un jugement sur le fond est attendu pour 2010. L’action en référé contre le CNIC a été déboutée en 2008. On est probablement à bout de ce qui a l’air d’être une obstruction judiciaire de fait par cette association professionnelle. Association professionnelle qui est censé de contrôler les syndics professionnelles, mais qui veut de fait contrôler les copropriétaires et leurs associations.

Mais il existe un site français sur lesquels vous trouverez des informations sur la copropriété belge : JPM-COPRO : Droit et pratique de la copropriété . JPM est je crois un juriste qui a travaillé comme syndic professionnel.

Consultez les pages suivantes de ce site :
•    Statut de la copropriété en Belgique
•    Litige entre l’IPI et le CNIC

Pour le reste il est pratiquement certain que le livre demandé par vous sera disponible en 2010/2011 (comme e-book ?). Le besoin est trop réel. Il est contre-productif d’en acheter maintenant, vu que la situation va probablement changer dans les mois qui viennent.

Beaucoup de zones grises actuelles seront probablement remplies par la nouvelle loi et éviteront que le copropriétaire doit entamer une procédure couteuse pour obtenir ce qui est sont droit et nécessaire pour convaincre les autres copropriétaires (liste de ces CP, accès sans limitation aux documents de l’ACP, un PV d’AG précis, des rapports de gestion écrits, …).

La procédure à suivre lors d’un achat/vente (qui vous intéresse probablement le plus) sera beaucoup plus détaillée (trois pages de texte dans le Code Civil au lieu d’une demi-page actuel) et vos droits comme acheteur seront de fait mieux protégés.

PS : j’ai été en personne au Salon de la Copropriété 2009 de l’ARC et j’ai été présent, comme d’autres CP actifs dans la tribune du public, lors de certaines séances clés des commissions parlementaires.

Correct, ce que vous affirmez est n'importe quoi.

Relisez l'article 577-11 CC de 15 lignes (y compris la définition du fonds de réerve) et la proposition de la fédération des notaires de TROIS pages qui va probablement le remplacer en 2010. Ce changement est soutenu par le SNP.

Votre interprétation tend à favoriser le copropriétaire vendeur au détriment du copropriétaire-acheteur, en postposant la date d'exigibilité de la facture.

Dans le cas concret de Krakko la décision aurait du être prise par l'AG 2008, par exemple en donnant l'ordre au syndic de provisionner l' fonds de réserve pour au moins le montant minimal des travaux, donc 101 601 €.

En donnant mandat au syndic pour faire le choix on a permis que la date d'exigibilité tombe le 08/09/2009, probablement après la date de vente d'au moins un appartement.

Des travaux de conservation permettent à remettre en état la copropriété et réparent "l'usure ou dégradations" antérieur à l'achat et ne devraient pas être à charge des acheteurs.

Tout ceci ne serait pas possible si un fonds de réserve existait, qui finançait intégralement tous les travaux de ce type et qui aurait été provisionné correctement.

Comme entre autres en Hollande ... .

Vous êtes sur un terrain très glissant de la consultance comme non-professionnel. Ce rôle est attribué par la loi au syndic, professionnel ou non.

Le CdG a actuellement comme rôle de contrôler et assister le syndic, rien de plus et rien de moins. Il sera en principe supprimé par la nouvelle loi et remplacés par deux organes, obligatoires dans certains cas : le commissaire aux comptes (qui peut être un CP ou non – contrôle de la comptabilité) et un conseil de copropriété (composé uniquement de CP – contrôle de l’exécution de sa mission par le syndic de l’ACP)

Le rôle de contrôle et assistance des copropriétaires, qui existait avant 1994 sous le nom « cogérance » a été supprimé le 01.08.1995.

Le CdG n’a aucun rôle envers les copropriétaires individuellement. Mais il doit faire rapport de l’exécution de ses tâches envers l’AG et seulement envers eux. Donc envers les 20 CP ensemble, mais pas envers les 20 individuellement.

En vous lisant je crois que vous n'avez pas compris le sens de la loi de 1994.

En plus l'intérêt commun d'une personne morale peut être différente de la somme des intérêts privés des individus qui le composent.

Il est un fait qu'on sait obtenir l'unanimité si on informe et discute ouvertement. C'est même possible dans mon ACP pétaudière.

Mais cela demande beaucoup d'énergie et n'est pas facile du tout. Maintenir une démocratie demande de l'effort à tous. Le type d'effort que Grmff y met.

Hormis le cas "d'irrégularités manifestes", il y a une cause principale qui est l'origine structurelle de beaucoup de problèmes dans une groupe social qui veut réaliser un but commun, comme les ACP.

La cause est simple: "l'autruche".

Donc la tendance humaine a ne voir que sur court terme.

Donc préférer de ne dépenser rien à court terme, en ne voulant pas savoir que ce fait va augmenter les dépenses dans 5 ans.

Exemple concret: les immeubles du promoteur Amelinckx des années 70/80 avaient une faute de construction. Vers 1986 on savait comment la réparer. cela coûtait environs 1.000 € par appartement. Ceux qui ne l'ont pas fait sont bien obligé de la faire maintenant (coût minimal: 6.000 €) et courent le risque que le béton est atteint ("betonrot") avec tous les conséquences.

Ceux du "court terme" vont essayer d'étouffer les autres possibilités, en utilisant des moyens moins légaux, avec tous les effets néfastes (pour eux-mêmes et les autres copropriétaires).

Mais dès qu'on commence à cacher des choses, des gens avec des buts moins corrects veulent utiliser cette "possibilité à louvoyer dans l'obscur" en sont attiré et essayent d'en profiter ... .

Ce type de gens a besoin qu'on reste le moins de temps possible dans le clair ("l'AG"). Ils ont donc intérêt à ce que les décisions se prennent le plus vite possible, pour pouvoir retourner le plus tôt possible dans les coulisses.

D'où l'utilité d'éliminer les abstentions du processus de décision. Ce qui est donc dans l'intérêt privé exclusif de certains copropriétaires et/ou mandataires.

Mais les lois servent à protéger le faible contre le fort, les lois servent à imposer l'intérêt public.

C'est dans l'intérêt public que les décisions dans les ACP puissent se prendre dans un contexte démocratique, pour protéger les faibles.

Je ne dis pas que tous ceux qui sont pour l'élimination de l'abstention appartiennent à ce groupe, mais je dis clairement que tous ceux qui veulent orienter les décisions du syndic ("cogérance illégal du couple CdG-syndic") et de l'AG ("AG souveraine, mais en fait une messe solennelle qui valide ce qui a été décidé par d'autres")  exclusivement vers leur intérêt privé essaient d'arriver à une "décision rapide", même si tout professionnel sait qu'on prépare ce type de décisions long temps à l'avance, pendant 2 à 4 AG.

Faut-il pour une exception prévisible en en fait presque volontaire (autruche), causé par une manque de préparation par le syndic de l'ACP, diminuer le taux démocratique de tous les  décisions ?

Faut-il prendre en 2011 des décisions de ce type concernant les ascenseurs, bien qu'on sait déjà des années qu'on devra les faire?

Faut-il changer la loi concernant les abstentions pour combler cette négligence du syndic d'ACP (ou de la cogérance illégale par une communauté des copropriétaires, représenté par un gestionnaire et un CdG )?

Ce sujet appartient en fait au sujet "Institut des copropriétaires", mais n'a pas été discuté en profondeur, vu qu'on a directement discuté de l'organe exécutif "syndic" et pas de l'organe décisionnel "Assemblée Générale des Copropriétaires".

Une solution analogue a été prévue, mais pas exactement ce que vous suggérez. Si vous voulez en discuter, cherchez le sujet et posez-y votre question.

Bien que je ne suis pas d'accord avec quelques points, je suis entièrement d'accord avec vos conclusions: