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#4201 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Je crois que l'information (= deux liens) que je viens de donner dans le sujet Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ? démontrent à suffisance a nécessité d'une autre solution que l'actuelle (un institut publique qui contrôle tant les agents immobiliers professionnels que les syndics professionnel), en faisant l'amalgame entre le type des relations entre un agent et son client d'une part et d'autre part un syndic et les 2 à 500 membres d'une AG d'une ACP.
Citons l'ARC qui cite un interlocuteur belge:
(...)
D’ailleurs, un article du TRENDS-TENDANCE indique que le « mélange » est tel que même de gros syndics (tel le Flamand VAN COILLIE) veulent, eux aussi, séparer les syndics des autres agents immobiliers, estimant que ces professions n’ont en commun que les briques auxquelles elles se rapportent, et que le métier de syndic s’inscrit dans le long terme tandis que celui de vendeur de biens immobiliers vise le court terme.
(...)
Mais je cite surtout "last but not least" la dernière condition de l'ARC français (voir le 2ème lien dans l'autre sujet):
VII- Septième condition : le syndic doit pouvoir être sanctionné en cas de faute
1. Un syndic qui peut commettre des fautes sans être « sanctionné » ne peut pas être un bon syndic.
2. Or, dès lors que le syndic cherche à échapper à la concurrence et y réussi (il élimine la sanction commerciale), quelle sanction reste : la justice ? On sait que non, les syndics étant quasiment à l’abri de la justice dans la mesure où ils sont mandataires du syndicat et non prestataire. La sanction financière via l’assurance de responsabilité civile ? Là non plus, le système ne fonctionne pas. La nullité automatique de certains actes ? N’y songeons pas (il y a si longtemps que nous demandons aux ministères de l’introduire dans la loi). Les chambres professionnelles ? Plaisanterie, elles défendent d’abord leurs adhérents.
3. La réplique des syndics : « Vous avez raison, mais ce problème n’est pas nouveau ».
4. La réponse de l’ARC : « Hé oui et c’est pourquoi nous subissons tant de problèmes depuis tant d’années ».
Conclusion : si la « bonne gestion » est garantie pas la quasi-certitude qu’il y aura « sanction » en cas de défaillance, là encore nous pouvons dire que nous sommes de plus en plus loin du compte.
#4202 Copropriétés forcées » Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ? » 03-01-2009 20:29:44
- luc
- Réponses : 0
En France on s'est posé la question:
Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ?
Un questionnaire de 14 pages peut être consulté sur le site de l'ARC.
Toutes les questions ne sont pas applicables en Belgique, mais la majorité le sont.
Cela mérite une réflexion, en se début de l'année 2009.
Je cite le début de ce texte:
Cette semaine nous allons tenter de répondre à la question suivante : « Qu’est-ce qu’il faut pour qu’un syndic soit bon ? ».
Comme on va le voir pour être « bon » (c’est-à-dire défendre vraiment et efficacement les intérêts de ses mandats) un syndic doit à la fois accomplir un certain nombre de tâches et à la fois EVITER de se livrer à certaines pratiques. Tout le reste, ce sont de beaux discours.
On trouvera une liste d’environ 120 critères positifs ou négatifs (ce qu’il ne faut pas faire). Cette liste n’est évidemment pas exhaustive et toute contribution sera la bienvenue. Disons que c’est un dégrossissage.
La semaine prochaine nous répondrons à une autre question non moins complexe : « Compte tenu des logiques propres aux syndics d’aujourd’hui, est-il vraiment possible d’avoir un « bon » syndic et si oui, qui sont ces « perles » ?
Les trois niveaux d’analyse de la qualité de gestion :
- la COMPÉTENCE
- la DISPONIBILITÉ
- la PROBITÉ
Je cite une partie de la réponse de l'ARC qui se trouve ici.
(...)
La recherche de l’excellence en matière de gestion immobilière n’est pas l’objectif des syndics (plutôt ; l’excellence recherchée est celle des résultats de la société). Or, l’excellence des résultats de la société ne passe pas par une excellente gestion immobilière. Prenons deux exemples :- les syndics ne sont pas vraiment incités à gérer au mieux les consommations énergétiques ou les consommations d’eau ;
- les syndics ne sont pas intéressés à penser « coût global ».
Les syndics ont donc besoin d’être STIMULÉS en permanence car - encore une fois - leur motivation profonde est celle de la rentabilité, pas de la meilleure gestion au moindre coût.
De notre expérience, il apparaît que toute gestion (même en apparence correcte) sans dialogue finit par devenir une gestion médiocre étant ici précisée que cette « médiocrité » ne se voit pas toujours, par exemple dans le cas des copropriétés « faciles ».
(...)
#4203 Re : Locations et baux » Expulser un locataire indélicat » 03-01-2009 19:27:29
Les frais du huissier sont des frais de justice, puisque le huissier exécute le jugement.
Les frais sont donc en principe à charge du locataire expulsé, mais celui qui demande à exécuter le jugement doit en principe avancer les frais du huissier.
Demande conseil à un avocat avant de faire quoi que ce soit. La procédure d'expulsion peut prendre beaucoup de temps.
#4204 Copropriétés forcées » TVA en 2009 - changement de la procédura pour certains syndics » 10-01-2009 12:32:28
- luc
- Réponses : 8
Les syndics (tant professionnels que bénévoles) ont intérêt à lire une comunication, publié par MinFin, accessible par MyMinFin (et peut-être par d'autres moyens):
Introduction
Les dispositions des articles 402 et 403 du Code des impôts sur les revenus 1992 (ci-après : CIR 92) ont été modifiées par la loi-programme du 27 avril 2007.
Les dispositions nouvelles, explicitées ci-après, entrent en vigueur le 1er janvier 2009.
Terminologie
Il y a lieu d’entendre par :
1° travaux : les activités visées à l’article 20, § 2, de l’arrêté royal n° 1 du 29 décembre 1992 relatif aux mesures tendant à assurer le paiement de la TVA (voir VI ci-après) ;2° commettant : quiconque donne ordre d’exécuter ou de faire exécuter des travaux pour un prix ; à noter que le commettant personne-physique qui fait effectuer des travaux à des fins strictement privées n’est pas concerné par les dispositions des articles 402 et 403, CIR 92 ;
3° entrepreneur :
- quiconque s’engage, pour un prix, à exécuter ou à faire exécuter des travaux pour un commettant ;
- chaque sous-traitant par rapport aux sous-traitants suivants.
4° sous-traitant : quiconque s’engage, soit directement, soit indirectement, à quelque stade que ce soit, à exécuter ou à faire exécuter pour un prix, le travail ou une partie du travail confié à l’entrepreneur, ou à mettre des travailleurs à disposition à cet effet.(...)
Le syndic est un commettant, tel que définit ci-devant.
Les fins strictement privées sont par exemple des travaux que concernent exclusivement les lots privatifs, en excluant des parties communs.
La responsabilité du commettant est à 100% engagé envers l'ACP, s'il n'a pas suivi cette procédure. En plus il doit s'assurer que le firme concerné est enregistré pour la bonne catégorie des travaux (une des ... 27).
En plus le syndic doit faire attention, s'il touche des commissions (oui ou non cachés pour l'ACP), qu'il peut dans certains cas être considéré comme sous-traitant (la personne morale ACP comme le commettant et la personne morale syndic comme un sous-traitant).
Il doit donc être enregistré dans la bonne catégorie, dans le cas de commissions (cachés ou non).
#4205 Re : Copropriétés forcées » Faire annuler un pv d'assemblee generale !? » 04-01-2009 20:05:42
Qui a présidé votre AG?
Comment était constitué le bureau de votre AG (en principe un président, deux assesseurs et un secrétaire = le syndic)?
En fait le PV émane en théorie du bureau de l'AG et est en principe signé par son président (ou par le secrétaire comme son délégué).
La fois suivante faites élire un bureau. Le bureau peut désigner le secrétaire. Qu'un CP pose sa candidature comme secrétaire ... .
Mes meilleurs voeux pour 2009.
#4206 Re : Copropriétés forcées » Groupe de Travail IPI "Administrateurs de biens" » 09-01-2009 19:30:28
Ce qui me surprend actuellement est que la proposition de changement de la loi de 1994 proposé par secrétaire général de l'ABSA, membre de ce forum, n'a pas (encore) été reflété sur le site de l'ABSA ni sur le site du BIV-IPI, ni dans une autre publication publiquement accessible de ces deux organisations.
C'est quand même une proposition quand changera la vie d'au moins 1/3 des Belges.
Cette proposition, publié en français, dans un livre disponible partout mais assez cher, dont l'auteur n'est pas une des 2 organisations précités, ne peut donc être considéré qu'une proposition privé.
En plus j'ai des doutes quand au contenu de cette proposition.
En effet la proposition est écrite dans un langage assez opaque et à double fond. Il faut lire et relire le texte. Ce qui fait que je croyais d'abord que 90% de la proposition allait dans un sens positif, mais maintenant, après une lecture approfondi, je constate que seulement 10% va dans le bon sens (= dans un sens qui améliore l'administration et conservation d'une copropriété forcée).
J'ai la perception que ce projet a été écrit dans l'unique bût d'améliorer le rendement financier d'une agence immobilière.
Je suis d'accord qu'une agence de syndics doit avoir un rendement positif, mais on peut atteindre ce but d'une autre manière.
On serait beaucoup plus loin si les institutions actuelles avaient appliqué la loi existante loyalement. Dans ce cas on n'aurait pas du changer la loi.
Là je rejoins certainement Grmff.
Un exemple concret et général?
Comparez le projet initial du code de déontologie de 2006 avec la version approuvée en 2006. Mon expérience m'indique que le BIV-IPI a raté à ce moment une chance réelle et unique de démontrer qu'ils sont des vrais professionnels et soient capable de correctement défendre les intérêts de leurs mandataires, qui sont de fait entre autres indirectement les ACP.
A ce moment le BIV-IPI a selon moi perdu le droit moral à parler au nom des copropriétaires, tant bailleurs (= avec des administrateurs de biens comme régisseurs) que résidents.
C'est donc logique que des copropriétaires demandent à créer un institut de copropriétaires et syndics, et demandent ainsi de fait que le BIV-IPI ne peut plus s'immiscer dans le fonctionnement des syndics de l'ACP dans toute la Belgique.
Parce que fondamentalement le BIV-IPI n'a pas (encore) compris que la loi de 1994 a fondamentalement changé la donne.
Avant on parlait d'un syndic d'immeuble (voir l'AR de 1993 qui organise l'IPI)
Après la loi de 1994, d'application depuis le 01.08.1995, on parle d'un syndic d'ACP (voir art. 577-11 CC):
(...) syndic de l'association des copropriétaires (...)
Il est temps que le BIV-IPI applique la loi ... et rien d'autre.
Essayer d'avoir le monopole est certes un bût légitime (voir l'éditorial d'un livre d'un membre de l'ABSA, membre suppléant de la Chambre Exécutive), mais le faire sur le dos des copropriétaires c'est autre chose ...
En plus ce bût va en contresens avec la législation européenne.
#4207 Re : Copropriétés forcées » télévision analogique dans les charges » 30-12-2008 11:34:32
David,
La législation Belge est différente que celle en France ou en Allemagne.
En effet chez nous une décision illégale est légale, si personne n'a contesté une décision illégale de l'AG endéans les 3 mois.
Voir un cas beaucoup plus grave dans le sujet Règlement de copropriété de ce salon (lire les 3 pages en commençant en bas de la page 1).
L'ARC a raison, si on conteste la décision endèans les 3 mois de l'AG.
Immorp a raison dans le contexte Belge, si le syndic prouve qu'il y a eu une décision de l'AG.
Solution possible:
Écrivez un recommandé au syndic professionnel (j'assume que votre syndic est agréé par l'IPI) (= nécessaire pour fixer une date certaine à partir de laquelle que vous ne paierez plus l'abonnement).
Mettez y les points suivants:
1. vous contestez la charge "télévision analogique" en référant à télévision digitale
2. vous considérez les frais TV analogique comme des frais privatives
3. vous ne paierez plus cette charge dans vos charges privatives, à partir d'aujourd'hui, SAUF si le syndic prouve ses dires vous envoie une copie de la page de statuts ou une copie du PV complet de l'AG (inclus l'invitation), qui a pris la décision à conclure une contrat de TV analogique aux frais de l'ACP.
4. qu'en plus il y d'autres argumente que vous développerez plus tard.
5. demandez une réponse endéans les 30 jours. Stipulez dans votre lettre que vous adressez votre demande au syndic, comme organe de l'ACP, ET qu'il est commerçant et vous pas.
Il serait utile qu'un locataire partage votre opinion et veux vous aider. En effet un locataire à plus de poids au sein d'une ACP, puisqu'il a des droits personnels et puisqu'il n'est pas membre de l'AG (= les trois mois ne commencent qu'à courir qu'au moment que la décision de l'AG lui a été notifié).
C'est une des absurdités du système actuel que le locataire à en fait plus de possibilités qu'un copropriétaire concernant l'ACP.
Revenez nous informer de la réponse du syndic. Dans mon ACP il y a un jugement qui change le calcul de frais analogues (honoraire de gestion des garage-box à plus qu'un emplacement) à la date du recommandé suite au fait que le syndic n'a pas su prouver qu'il y avait une décision d'AG ni un point spécifique dans les statuts.
J'ai quelque part dans mes archives une lettre de Test-Achats concernant le choix d'une firme pour la fourniture d'électricité.
Demandez aussi au syndic de mettre à l'ordre du jour de l'AG suivante le choix de la firme à fournir la distribution des chaînes télé. Voyez large (commun, privatif ou mixte=parabole). Et mentionnez que vous allez transmettre un projet détaillé plus tard. Ainsi vous aurez l'initiative dans le cadre de ce projet
Attention: ceci est mon avis personnel - consultez un avocat pour être certain.
#4208 Re : Copropriétés forcées » pose panneaux solaires dans une copropriété » 27-12-2008 14:15:00
depuis peu, la région de Bruxelles a supprimé l'obligation de demande du permis d’urbanisme pour la pose de panneaux solaires. Qu'en est-il d'une copropriété ? La nôtre prévoit que le terrain ( commun) de quelques ares soit à jouissance exclusive d'un des CP. Quelles sont les obligations de celui-ci par rapport à la pose de panneaux dans ce jardin ? Doit-il simplement notifier les autres CP ? Faut-il une AG avec un vote à ce sujet avant d'entamer les travaux ? Merci pour vos expériences et infos utiles en la matière.
Celui qui a la jouissance d'une chose en peut en changer l'aspect.
Il faudra donc l'autorisation de l4AG avec une majorité spéciale selon les statuts et/ou le loi.
L'AG ne peut imposer la pose des panneaux au profit de l'ACP, qu'en respectant le contrat de la jouissance. Sinon elle doit changer ce contrat, ou les statuts (si la jouissance est repris dans les statuts), selon les règles prévues dans de ce contrat ou les statuts.
Dans mon ACP il faut, selon les statuts des années 70, une majorité de 100% pour ce type de jouissance. Cela 'a pas été changé par la loi de 1994.
#4209 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Bonsoir à tous
et
je propose
la trève de Noël.
D'accord en ce qui me concerne.
Jusqu'en 2009 ... peut-être et probablement.
Mes meilleurs voeux à tous et toutes.
#4210 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
(..) Perso, j'ai du mal à suivre.
Une loi juste et claire, simple d'application et n'ayant pas besoin d'un raisonnement tortueux. C'est cela qui fera que les règles sont connues et accessibles et compréhensible par le commun des mortels. C'est cela qui fera qu'on a pas besoin du juge.
Fin des sous-entendu.
Là il faudra suivre la méthode française: des lois très détaillée et claire, qui ne sont pas interprétable ... Bien qu'on essaiera toujours.
Ce n'est donc pas ce que vous voulez, je crois. les lois françaises sont trop compliqués. Quand vous n'arrivé déjà pas lire une proposition que vous contestez en détail, alors je crois avoir compris le niveau qu'il vous faut.
Des lois claires et simples sont parfois très injuste parce qu'ils ne tiennent tiennent pas compte des exceptions réelles.
J'ai étudié les maths, mais je préfère des lois qui tiennent compte de tout le contexte. Les femmes et les hommes ne sont pas des robots.
Une loi simple est: le CP paiera toujours sa partie des comptes présentés par le syndic, n'importe la méthdoe utilisé de justification et d'approbation, choisi par lui.
Extrême: non (c'est une méthode utilisé effectivement dans des ACP réels).
Clair? Oui.
Simple: oui?
Juste: j'en doute.
C'est cela qui fera qu'on a pas besoin du juge.
Je n'y crois pas.
Exemple concret et actuel (c'est vécue dans une ACP qui n'est pas la mienne):
Quand le Juge désigne un agent immobilier X comme expert judiciaire, mais le syndic conventionnel exécute lui-même la mission attribué au syndic provisionnel, alors je doute que des syndics professionnels, agréés par l'IPI, sont formées pour lire un jugement ou ont la volonté de lire un jugement.
Les deux agents immobiliers agréés par l'IPI sont des syndics-experts attitré par une association d'experts agréé par le FEBEX.
Vous en donnez un exemple concret vous-même en "oubliant" à lire la proposition que vous contestez en détail.
C'est très classique lors d'un AG. Surtout quand les montants en jeu sont énormes.
#4211 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Pourquoi toujours mêler le juge de paix aux conflits ACP/CP/SYNDIC???
Parce que:
1. la loi l'exige
2. la Chambre exécutive de l'IPI n'a aucune autorité sur les ACP et les CP
Actuellement le juge de paix ne peut même pas "digérer" les trop nombreux dossiers sociaux qui lui sont soumis : entre les tutelles, les divorces, les admistrations provisoires, les conflits de voisinage, les loyers impayés, les retards de paiement en tous genres, le juge ne juge plus les dossiers d'ACP, au mieux, il désigne un expert ou un syndic provisoire c'est quasiment la même chose - souvent très cher et qui fait durer les choses - ou simplement, le jugement rendu est tellement étonnant qu'un appel est inévitable.. le juge s'en débarrasse provsoirement avec un expert, lequel lui est reconnaissantr de lui procurer des dossiers à rallonge ou bien il s'en débarrasse pour de bon en envoyant le brûlot en appel...
Il parait que la 16ème chambre de Bruxelles est surchargée et serait dédoublée avec la 73ème...
Je crois qu'il y a une erreur. Vous parlez probablement des chambres du Tribunal du 1ère instance de Bruxelles et pas des Juges de Paix de la vilel de Bruxlles.
Voir sur Juridat: Comment est composé le tribunal de premiere instance de Bruxelles?. Il y a 97 juges dasn ce tribunal et des jugs suppléants.
Je cite un text sur la page "président" (lisez les autres):
Le président du tribunal de première instance est le chef de corps de la juridiction. Il est chargé de l’organisation du tribunal et de la répartition des affaires entre les différentes sections et les diverses chambres, conformément à l'arrêté royal. Concrètement, il décidera que tel type de litige doit être soumis à telle chambre, dans laquelle siégera le juge X ou le juge Y.
Les causes introduites en référés ou sur requête sont de la compétence du président, mais elles seront le plus souvent traitées par les vice-présidents ou par des juges chargés de la remplacer.
#4212 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Citation :Des mesures transitoires pourront être mis en place, comme la tradition le veut.
J'attends vos propositions sur ce point. Sans régler ce problème, rien ne pourra se faire, et vous le savez ou devriez le savoir.
Je transmettrai ce problème réel au parlementaire en question (tiens vous pouvez aussi le faire).
Je présume qu'une possibilité est que les agrégations existantes x jours avant le vote de la loi resteront valables pour une durée fixée dans la loi.
Et qu'ils s'annulent automatiquement dès que l'intéressé s'est inscrit comme membre du "ICS".
La loi devra déterminer quelles nouvelles dispositions sont d'application dès le début à cette catégorie temporaire.
Un exemple: la disposition que le Juge de Paix peut mettre fin à l'agrégation d'un agent immobilier dans la catégorie "syndic" de l'IPI et ainsi l'obliger à s'inscrire dans l'ICS.
#4213 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Pourquoi vouloir former à tout prix les copropriétaires si le syndic oeuvre correctement...
Pour vouloir former un citoyen à la plomberie avant qu'il ne fasse appel à un professionnel dans ce domaine...
Un simple citoyen n'a pas à être formé quand il fait appel à un vrai professionnel qu'il paie....
Le citoyen-client doit être protégé....
La proposition donne au copropriétaire qui le veut la possibilité d'être formé et informé impartialement, de la même façon qu'un syndic.
Maintenant on sait/suppose que le syndic est formé, mais on n'a pas accès au contenu de sa formation (même contre paiement des frais d'auteurs, ...). la formation actuelle n'est pas transparente. Mais le syndic se réfère pendant l'GA/CdG à cette formation pour imposer sa volonté.
Il est donc logique que le copropriétaire a accès à cette formation.
Personne ne m'interdit actuellement de suivre une formation de plombier, si je le veut.
En plus la proposition contesté (pourquoi est-elle tellement contestée???) confie le contrôle du syndic au SPF Économie ...
Donc le citoyen-client sera protégé, s'il le veut.
#4214 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Luc a écrit :J'ai l'impression qu'on veut appliquer les proverbe "Divide et impera".
Moi aussi, j'ai l'impression que certains professionnels approuve la scission IPI/IPS pour la même raison: Diviser pour régner.Il est piquant de noter que cette création de l'IPS et l'interdiction d'exercer le métier de syndic complémentairement à d'autres activités favorisera les gros syndic professionnels, les plus chers et les plus opaques, genre F**cia pour na pas le citer.
La firme que vous citez indirectement ne sera pas favorisé par cette proposition contestée.
Consulte (gratuitement) au BCE/BNB les comptes annuelles de cette firme (et des firmes liés à ce "grand" syndic).
D'ailleurs vérifiez sur le site de l'IPI pour quelles branches cette firme (et ses agents immobiliers agréés) sont inscrits/agréés.
A nouveau un sophisme .... c'est plus que fatiguant.
Je présume que vous avez lu les dernières eNews (inscriptions gratuite) du CNIC concernant cette firme immobilière?
#4215 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Citation :Pourquoi croyez vous qu'un minorité de syndics refuse l'accès à ces pièces, appartenant à l'ACP?
Pour éviter les enquiquineurs de première. Ou parce qu'ils sont trop nazes pour cacher leur turpitudes correctement.
Mon expérience indique que c'est plutôt le 2ème motif qui est d'application, mais ils avancent tous le premier motif.
En oubliant que le formalisme sert à protéger légalement une minorité. Cette règle n'est pas d'application dans une dictature ou une oligarchie. Je présume que la Belgique est une démocratie.
Une fois de plus, ce ne sera pas un nouvel institut qui corrigera cela. C'est un joli paragraphe clair dans la loi.
Je suis d'accord, cela n'est pas la solution miracle contre la corruption, mais c'est un des éléments essentielles pour permettre un contrôle impartial des syndics (et des copropriétaires).
La proposition contestée instaure la formation et la médiation ....
au sein de la copropriété ET confie au Juge de Paix (et pas à un organisme corporatiste) la possibilité d'exclure un syndic (professionnel ou non) du métier.
J'ai eu accès à l'intégralité d'un jugement, qui mentionnait que le la loi ne mentionnait pas explicitement que les coordonnées des autres propriétaires devaient être remise à tout proprio qui en faisait la demande.... Et c'est vrai. Ce n'est pas explicite. C'est par des raisonnement tortueux qu'on arrive à l'évidence de cette obligation.
De nouveau un sophisme .. cela devient fatiguant.
J'ai eu accès à ce jugement quelques heures après le jugement.
Le raisonnement tortueux est le raisonnement du type "raisonnement à l'absurde" (ou communément appelé du type: "oui, mais ...").
Le Juge en question a d'abord donné raison au syndic (constat que la loi n'impose pas l'existence d'une liste des adresses).
Puis il a constaté que, si la liste n'existait pas que le syndic ne pouvait pas convoquer une AG.
Il a donc constaté que matériellement cette liste devait exister. Puisque le syndic organise des AG. Il a donc imposé au syndic de livrer une copie de cette liste aux CP qui le demandent, puisque la liste est un document qui appartient à l'ACP.
C'est un raisonnement qui n'est pas tortueux, mais assez souvent utilisé.
Mes petits-enfants comprennent très bien le type de raisonnement "oui, mais ..".
Luc aime bien les raisonnements tortueux d'un cheminement légal dans le codes et les lois. Moi pas. Je préfère qu'il soit explicitement écrit que l'ensemble des documents relatifs à une copropriété soient disponibles: facturiers, comptabilités, comptes individuels, extraits de compte bancaire, courrier, liste des propriétaires, listes de présence, liste des votes et des bulletins de votes s'il échet, etc.
Un jugement existe, qui met les frais à charge du CP qui demande une copie d'un document spécifique (prestation en régie par le syndic & frais des copies). Ce jugement impose de le demander à temps (au moins 15 jours à l'avance), mais donne la possibilité au CP de venir, si le syndic ne répond pas, à des heures fixées à l'avance (de 14 à 16h) et à des jours qui sont fixées par le CP.
Je dirais même plus, cela ne doit pas nécessairement être gratuit pour les abuseurs. Passé la première heure, le compteur peut se mettre à tourner (sauf pour les conseils de gérance, évidemment)
Voir plus haut.
Mais il est un fait que des astreintes automatiques devaient être prévue pour un syndic abuseur qui refuse l'accès. Par exemple par document refusé les frais à sa charge ET la fixation d'une indemnité à payer par lui au CP, au moins du même ordre de grandeur.
Et, au risque de me répéter, ce n'est pas un nouvel institut qui réglera ces problèmes. Un nouvel institut rendra les choses plus compliquées, parce que pourront être syndic les agents immobiliers, les comptables, les avocats, et les syndics affiliés à ce nouvel institut.
C'est un sophisme. vous n'avez pas lu la proposition? Vous saurez alors que tous ces métiers que vous citez ne pourront pas exercer le métier de syndic, puisqu'il y a incompatibilité.
Plaese, Grmff, étudiez votre dossier. Si non tout débat rentable est impossible.
En effet, il est utopique de croire que les autres professions accepteront de lacher une part de leurs prérogatives...
C'est possible qu'ils auront une attitude corporatiste, mais la proposition n'est pas irréaliste. Voyons l'histoire de la loi impérative sur la location.
Luc ne nous a toujours pas expliqué comment il ferait passer la pillule, en tout cas. Il a bien parlé de sophisme... mais n'a pas apporté de solution autre qu'une expropriation.
Il n'y a pas de lien logique entre le fait que vous utilisez souvent des sophisme et le fait si j'apporte oui ou non des solutions.
A nouveau un sophisme ... c'est fatiguant.
J'ai demandé, tant au plan général de la loi, qu'au plan de mon ACP, à ce que le syndic soit impartial (sans conflit ni soupçon de conflit d'intérêts).
Je constate que le Juge de Paix a remplacé le syndic, qui était en même temps copropriétaire (de plusieurs emplacements de parking et selon les rumeurs d'un appartement par intermédiaire d'un homme de paille), qui était aussi le gérant de notre courtier d'assurances, dont la femme était l'avocat de l'ACP, ...., par un syndic provisoire en utilisant l'argument que le fait qu'il était copropriétaire laissait exister un "soupçon d'une possibilité de mélange d'intérêts." Il sera à nouveau candidat en 2009 (il me l'a dite n personne) mais il a vendu les emplacements, donné sa démission comme courtier de l'ACP (pas encore accepté) et sa femme n'est plus avocat de l'ACP.
En fait l'application du même principe que utilisé contre le Juge Conrotte il y a quelques années.
Donc la proposition suit les mêmes principes est basé selon moi sur des solides arguments.
Des mesures transitoires pourront être mis en place, comme la tradition le veut.
Mais les conséquences des mesures de transition de 1993 ont actuellement des effets négatives au sein de l'IPI.
Sorry, mais votre réponse assez longue (vous êtes habituellement très court, très concret et précis) m'imposait une réponse de la même longueur.
Tout ceci est mon opinion personnelle.
#4216 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Régionaliser : Ce serait une excellent solution......pour les ACP....
Déjà que les régions ont des décrets ou ordonnances spécifiques - le terme diffère selon la région - dans le domaine de l'environnement et de l'eau......
On arrive à une séparation de plus en plus nette dans de nombreux domaines....
Comme je viens d'expliquer plus bas, je crois que Baxter change de sujet.
Restons dans le sujet actuel:
une scission fonctionnelle, entre les syndics (professionels ou non) et les non-syndics (inclus les régisseurs), est-elle souhaitable ou non?
Une scission sur base régionale en TROIS instituts (BRU, VL et WL) aura comme conséquence de disperser les moyens de défense des copropriétaires. C'est peut être le bût de Baxter, indirect ou non???
J'ai l'impression qu'on veut appliquer les proverbe "Divide et impera".
Il est plus que temps que les syndics soient vraiment formés - et non déformés comme c'est malheureusement le cas actuellement pour un grand nombre - qu'ils soient de vrais professionnels....dont les fautes commises seraient reconnues et sanctionnées.
Cela commence déjà avec les magistrats...
La formation, de fait synchronisée, des syndics (ET de copropriétaires) est un élément capital et constructif de la proposition contestée.
#4217 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
(...)
D'autant plus que ce nouvel institut devra probablement être régionalisé...
Si cela continue, il y aura, dans ce "pays", autant d'organisations/instituts que d'habitants...
Vous changez d'objet. A nouveau un sophisme (= erreur de raisonnement). Cela devient classique sur ce forum.
Il est un fait qu'en janvier 2009, qu'on va constater probablement un dysfonctionnement de l'IPI lors de la réunion du nouveau Conseil National.
Ce n'est pas aux copropriétaires de résoudre ce problème à leur frais.
On discute ici d'une scission fonctionnelle de l'IPI (entre agents immobiliers et syndics). Le dysfonctionnement possible dues aux élections de décembre 2008 au sien de l'IPI est un autre problème.
Ne faisons pas l'amalgame.
#4218 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Cher Tintin,
(...)
La compétence est un gage de bonne gestion financière et même si le salaire est élevé, les dépenses évitées à la copropriété, seront de loin plus importantes.
Votre texte est un excellent résumé de le problématique. Merci.
J'ai sélectionné parmi d'autres ce paragraphe qui résume bien le problème réel. Vouloir épargner sur le qualité est du bricolage.
Il faut avoir de l'argent en trop pour pouvoir bricoler.
Mais c'est à l'IPI d'assurer que cette qualité est présente.
#4219 Re : Copropriétés forcées » Un institut de Syndic ??? » 23-10-2024 19:53:19
Citation :Il se peut aussi qu’il y trop de syndics (comparez avec la France …), ce qui est peut-être à l’origine du problème qu’on travaille actuellement souvent en dessous d’un prix réaliste … (= à des prix non rentable pour un bureau qui fonctionne normalement).
Une fois de plus, vous cherchez à résoudre un problème (les commissions occultes) en créant une "machin" de plus.Ce n'est pas en créant un "machin" de plus que vous supprimerez les commissions occultes! Une fois de plus, vous rêvez!
Mettez plutôt cela dans la loi, avec une sanction assez dissuasive et des méthodes de contrôle, cela simplifiera la vie de tout le monde et cela sera vraiment efficace.
Pour rappel, aujourd'hui, ces commissions occultes ne sont pas interdites par la loi, mais par le code de déontologie.... des agents immobiliers. Quid des avocats et des comptables? Je n'en sais rien.
Si c'était dans la loi sur la copropriété, tout le monde le saurait et y serait soumis de la même manière. Pas besoin d'un institut pour cela.
Je vous rappelle que les faits commis, en utilisant des documents faux, sont pénalement punissable depuis 2001. Tout aussi bien pour les avocats, que les agents immobiliers et les médecins.
Je vous rappelle aussi que la version initiale du Code de déontologie des agents immobiliers était plus sévère que celui qui a été finalement approuvé. Toutes les dispositions supprimés se trouvaient déjà dans le Code Pénal.
Un faux commis par exemple par un rapporteur d'une Chambre exécutive est un faux commis par un fonctionnaire public, et punissable plus sévèrement.
Une commission occulte est assez souvent caché en utilisant des faux. Un document (d'un syndic ou d'un rapporteur de l'IPI) qui "oublie" des faits est aussi un faux.
Naturellement il faut pouvoir produire ce document. Donc avoir accès aux documents de l'ACP (et de l'IPI) ...
Pourquoi croyez vous qu'un minorité de syndics refuse l'accès à ces pièces, appartenant à l'ACP?
Pourquoi croyez vous que l'IPI a interdit que des documents des enquêtes internes soient diffusés à des tiers (comme les CP ou les ACP concernés)?
Art. 193. Le faux commis en écritures (,en informatique) ou dans les dépêches télégraphiques, avec une intention frauduleuse ou à dessein de nuire, sera puni conformément aux articles suivants. <L 2000-11-28/34, art. 3, 028; En vigueur : 13-02-2001>
Art. 194. (Voir NOTE sous TITRE) Tout fonctionnaire ou officier public qui, dans l'exercice de ses fonctions, aura commis un faux,
Soit par fausses signatures,
Soit par altération des actes, écritures ou signatures,
Soit par supposition de personnes,
Soit par des écritures faites ou intercalées sur des registres ou d'autres actes publics, depuis leur confection ou clôture,
Sera puni (de la réclusion) de dix ans à quinze ans. <L 2003-01-23/42, art. 48, 040; En vigueur : 13-03-2003>(...)
Art. 196. (Voir NOTE sous TITRE) Seront punies de (réclusion de cinq ans à dix ans) les autres personnes qui auront commis un faux en écritures authentiques et publiques, et toutes personnes qui auront commis un faux en écritures de commerce, de banque ou en écritures privées, <L 2003-01-23/42, art. 49, 040; En vigueur : 13-03-2003>
Soit par fausses signatures,
Soit contrefacon ou altération d'écritures ou de signatures,
Soit par fabrication de conventions, dispositions, obligations ou décharges ou par leur insertion après coup dans les actes,
Soit par addition ou altération de clauses, de déclarations ou de faits que ces actes avaient pour objet de recevoir ou de constater.Art. 197. Dans tous les cas exprimés dans la présente section, celui qui aura fait usage de l'acte faux ou de la pièce fausse sera puni comme s'il était l'auteur du faux
#4220 Re : Copropriétés forcées » chauffage copropriété : sortie d'un système commun » 24-12-2008 09:58:38
(..)
Plutôt que de mettre un chauffage individuel pour éviter que chacun fasse n'importe quoi, qu'il propose un système de répartition plus équitable avec des calorimètres.
(...)
Je suis à 200% d'accord avec Grmff.
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