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#481 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
immorp a écrit : Il n’existe pas de diplôme pour les copropriétaires…
On fait avec…..Immorp,
Dans un récent post sur un autre forum vous avez dit que le syndic devait avoir des compétences en matière comptable, juridique, technique ...et même psychologique !
Connaissez-vous beaucoup de syndics qui peuvent réellement se targuer de telles compétences.
Ont-ils les diplômes requis ?
Je vous rappelle quand même qu’un syndic professionnel doit être soit agent immobilier, soit comptable, ou encore avocat, et qu’il existe un accès à la profession d’agent immobilier, qui nécessite un diplôme spécifique + stage, ou une équivalence (avec des diplômes d’architecte, droit etc.). Voir ici
Ceux qui étaient déjà installés avant que le titre d’agent immobilier ne soit créé (1993) l’ont effectivement obtenu sans être obligatoirement titulaire d’un diplôme. Mais dans ce domaine, l’expérience vaut souvent plus que le diplôme !
#482 Re : Copropriétés forcées » Allocation de gaz - chèque mazout » 22-01-2007 14:29:23
Merci de votre réponse.
Mon syndic ne m'a strictement rien envoyé. Et il n'a parlé de rien du tout à l'AG qui vient d'avoir lieu.
Que penser ?
Il connaît tous les occupants ?
Il s'en fout ?
Quelle est la date limite pour l'envoi des formulaires ?
C'était le 31/12/2006.... 
#483 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
Il n’existe pas de diplôme pour les copropriétaires…
On fait avec…..
#484 Re : Copropriétés forcées » Allocation de gaz - chèque mazout » 22-01-2007 14:29:23
En ce qui concerne les « allocations gaz », j’ai envoyé à tous les copropriétaires concernés un formulaire à me retourner complété afin de pouvoir, avant le 31/12, renvoyer moi-même à la compagnie les formulaires demandés. Je n’ai été capable de l’envoyer que pour une seule copropriété, car malheureusement, aucune réponse ne m’a été donnée pour 80% des demandes envoyées aux copropriétaires…
Je ne peux pas imaginer que toutes ces copropriétés se voient privées de leur allocation de gaz.
Dans ma copropriété, je n'ai jamais reçu un quelconque formulaire à remplir et de toute façon, il me semble que ça relève du travail du syndic, qui est le représentant - légal - de la copropriété.
Demander à chacun de remplir un formulaire, c'est ridiculiser le système pour mieux l'empêcher de fonctionner.
Je crois que vous n’avez pas compris.
Pour les copropriétés, l’allocation gaz n’était accordée qu’après l’envoi d’un formulaire spécial indiquant certaines données sur les occupants. En effet, l’allocation est destinée aux ménages occupants, et pas aux copropriétés. Elle est en plus soumise à certaines conditions.
Pour pouvoir faire cette demande, le syndic devait demander à chaque propriétaire les renseignements qui lui étaient nécessaires pour remplir lui-même le formulaire de demande d’allocation. Entre autre, les renseignements portaient sur les occupants des appartements (locataires), dont le syndic ignore bien souvent l’identité…
Pas d’autre solution donc que d’envoyer à chaque copropriétaire une demande de renseignements.
Cette demande est restée, pour 80% sans réponse….
Remarques :
1) Pour la plupart, les syndics se sont occupé sans frais supplémentaire de l’administration supplémentaire, non prévue dans leurs honoraires.
2) C’est le système qui est ridicule, pas notre façon de faire. Désolé si l’état (ou les régions) prennent toujours des mesures sans penser qu’il existe des copropriétés. C’est la même chose pour les primes…
#485 Re : Copropriétés forcées » Le couple infernal syndic/conseil-de-gérance. » 02-07-2011 11:28:30
Je rejoins Grmff dans son analyse. Comme syndic professionnel, j’ai toujours utilisé une comptabilité à partie double. Toutes les copropriétés dont j’ai repris la gestion d’autres syndics professionnels étaient claires, exactes, et presque toujours également « à partie double ». Les seules comptabilités « illisibles » auxquelles j’ai eu à faire provenaient de syndics bénévoles, copropriétaires.
La plupart du temps, ce sont malheureusement certains copropriétaires eux-mêmes qui ne prennent même pas le temps de regarder les décomptes qui leur sont envoyés, et décident, en voyant le total à payer, que la comptabilité est « illisible ».
A les entendre, on pourrait croire que la totalité des charges de copropriété se retrouve dans la poche du syndic…
Le plus souvent, je dois insister pour que la vérification de la comptabilité soit faite par le commissaire aux comptes ou le conseil de gérance….
En ce qui concerne les « allocations gaz », j’ai envoyé à tous les copropriétaires concernés un formulaire à me retourner complété afin de pouvoir, avant le 31/12, renvoyer moi-même à la compagnie les formulaires demandés. Je n’ai été capable de l’envoyer que pour une seule copropriété, car malheureusement, aucune réponse ne m’a été donnée pour 80% des demandes envoyées aux copropriétaires…
Bref, comme Grmff, je m’insurge contre les propos de Marianne qui je l’espère, ne fait que généraliser à torts un cas malheureux dont elle est la victime.
#486 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
Vous avez sauté les premiers mots, juste avant cette citation:
En vigueur le 01.07.2007:
Oups.. j'avais lu trop vite.....
Merci
#487 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
Après la période de deux mois visée à l'article 32, 5°, du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, tant le délai du congé visé à l'alinéa 1er que l'indemnité visée à l'alinéa 2 ne sont pas d'application.
Donc, si je comprends bien, pour un bail conclu avant le 1/1/2007, le locataire pourra partir sans préavis ni indemnité le 1/2/2007 si le bail n’est pas enregistré à cette date ??
#488 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Je cherche à comprendre, qui peut m'expliquer ?
Une association de copropriétaires est une personne morale. Elle est représentée par son syndic qui est à la fois, organe ou mandataire de l'ACP.
Le syndic peut être une personne physique ou également une personne morale, s'il fait partie d'une société de gestion (Foncia par exemple).
Donc une personne morale peut-être organe ou mandataire d'une autre personne morale !
Si je prends ma copropriété seigneurie en exemple, je viens de recevoir la confirmation officielle de Monsieur Hervé Jamar, que l'A.F.E.R. des services centraux avait décidé que les services privatifs offerts et gérés par une ACP (personne morale), devaient être soumis à la TVA, contrairement à la gestion de l'immeuble qui elle n'est pas soumise à cette TVA.
Le syndic va donc être obligé de s'inscrire à la TVA, ce qui selon certains, lui permettrait de comptabiliser la TVA dans le cadre de ses services pour la gestion de la copropriété (immeuble).
Combien de copropriétaires sont-ils à même, de comprendre et de maîtriser toutes ces données ? Qui va vérifier si le syndic ne comptabilise pas la TVA sur ses services pour la gestion de l’immeuble ?
Voilà pourquoi, les malfrats ont un boulevard devant-eux pour abuser et voler les copropriétaires.
Le copropriétaire qui a fait l'effort de suivre les forums, de se documenter et de s'instruire sur les lois et leurs applications, sera mis au ban de la copropriété par le couple infernal syndic/conseil de gérance, car il en sait trop. Le poète a dit la vérité, il sera exécuté. Il est vrai que la complexité des problèmes dépasse largement ceux qui ne veulent pas savoir. Pour mon malheur, c'est ceux qui ne veulent pas savoir qui représentent 90 % des participants, procurations comprises. Donc, c'est ceux qui ne savent pas qui décident, ce que le couple infernal a décidé auparavant à leur place.
Ceci porte un nom : LA DEMOCRATIE.
C’est le “S.N.P.” qui me l’a affirmé récemment.
Vive le SNP, vive le Conseil de Gérance. A bas les minoritaires, empêcheurs de tourner en rond.
Tintin
Une personne morale peut être l’organe d’une autre personne morale. Par exemple, une SPRL peut être administrateur d’une SA. Un syndic peut donc être une personne morale (Une société).
Un syndic peut ne pas être assujetti à la TVA, s’il n’exerce que le rôle d’organe de l’ACP. C’est la même chose pour le gérant d’une SPRL ou l’administrateur d’une SA : Ses émoluments (Rémunérations), ne sont pas soumis à TVA.
Quand ce même syndic exerce des activités autres que d’être l’organe de l’ACP (Le représentant de l’ACP), par exemple lors de prestations privatives pour certains copropriétaires, il exerce alors une activité commerciale (Prestation de services) assujettie à la TVA.
Le problème est que la « frontière » entre « organe » de l’ACP et « prestataire de services » est relativement floue…
Pour le syndic, le fait d’être un « assujetti partiel » implique qu’il pourra déduire la TVA sur ses achats uniquement pour la même proportion que son chiffre d’affaire soumis à TVA, donc pas pour ce qui se rapporte à ses prestations de syndic, s’il a choisit d’être un assujetti partiel.
C’est une comptabilité compliquée, et c’est pour cette raison que certains syndics préfèrent avoir un statut d’assujetti et non d’assujetti partiel. Dans ce cas, les prestations de syndic sont soumises à la TVA, mais peuvent être diminuée par le fait que la TVA est récupérable en amont.
Dites-vous que de toute façon, la TVA revient à l’état, et ne va pas dans la poche du syndic… Il n’y a aucune raison de croire que vous êtes « volé » par votre syndic si les choses sont claires : Soit le contrat du syndic prévoit des honoraires exemptés de TVA, et il suffit de vérifier ses factures pour voir si c’est bien le cas, soit elles sont soumises à TVA, ce qui doit être clairement indiqué dans les offres et le contrat.
Vous avez bien entendu le droit de demander au syndic une copie de facture.
La Belgique est un pays bien compliqué : En France ou au Luxembourg, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA. Et pourtant, les directives européennes sont les mêmes pour tout le monde.
J’aimerais savoir ce qui en est pour les autres pays d’Europe : Si quelqu’un a des infos, elles sont les bienvenues.
#489 Re : Ventes et achats » Racheter une conciergerie / changer l'acte de base » 26-01-2007 15:53:09
J'ai dans l'idée de proposer le rachat de la conciergerie ouque je loue actuellement.
qq a t-il l'expérience de ce genre de chose ?
Comment se procurer une copie del'acte de base de mon immeuble?
Quel serait le coût des modifications dans l'acte de base pour une trentaine de propriétaire ?merci de vos conseils ?
Pour vendre une partie commune, il faut l’unanimité des voix. Ce n’est pas simple à obtenir…
La vente et le changement de l’acte de base peuvent faire l’objet d’un seul acte notarié. Les frais sont en général mis à charge de l’acheteur.
Le coût de l’acte dépendra du prix de vente. Il y a bien entendu des droits d’enregistrement sur le prix de vente. Questionnez votre notaire.
Vous pouvez obtenir une copie de l’acte de base chez le syndic.
#490 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Qu'avez-vous cherché, exactement ?
Les tarifs des agents immobiliers (prestataires de services soumis à la TVA)
Les tarifs des syndics (prestataires de services qui, dans le cadre de leur activité d'organe de l'ACP, ne sont pas soumis à la TVA, ceci en vertu de la 6e directive TVA, directive européenne qui a été transposée dans la législation belge comme elle l'a été dans la législation des 27 Etats membres de l'Union européenne).
Et pourquoi, en France, les honoraires des syndics sont toujours soumis à TVA ?
#491 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
tva ou pas
ce débat est franchement dépassé dans de nombreuses copropriétés.
Les vraies questions sont pour moi:
Quelles sont les charges totales du bien (entre autre par rapport à son loyer potentiel ou à d'autres biens similaires)?
Le bien est-il bien gèré? à moyenne et à longue échéance aussi !
Le bien est-il en bon état?Le reste de la discution me donne le tourni.
Bonsoir.
#492 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Comme organe de l'association, le syndic n'agit pas de manière indépendante pour l'application de
l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communauté européennes du 17 mai
1977. Dès lors, les prestations de services effectuées à titre onéreux par les syndics, en cette qualité ne
sont pas soumises à la TVA.RIQUET Jean Pierre
Conseil fiscal IEC
Il n’y a pas de loi qui interdit l’application de la TVA sur les honoraires d’un syndic, personne morale (Société).
Circulaire T.V.A. 13/1995
Lorsque toutefois une personne morale est désignée comme syndic, celle-ci peut difficilement être considérée comme n'agissant pas de manière indépendante. Dès lors, une personne morale qui agit en qualité de syndic a, en règle, la qualité d'assujetti à la T.V.A. L'administration n'exige toutefois pas, par analogie avec les personnes physiques qui agissent comme syndic, son identification comme assujetti à la T.V.A.
Question n° 58 de sénateur Goovaerts dd. 20.02.1996
Q.R. Senat. Sess'ord. 1995-1996 p.704
L'honorable Membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (p. ex.: courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité,opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A. (v. circ. 13/1995, n 4).
PS: Si je ne me trompe, l’ABSA dit la même chose.
#493 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Après les agapes et les bonnes résolutions, il est temps de reprendre le contact avec la réalité.
Lors de ma première intervention, je supposais qu'il n'y avait aucun problème quant à la facturation des prestations des syndics et que la T.V.A. était supprimées partout. Mais il apparaît que des gestionnaires intéressés et avisés ont abusé de la naïveté et de la mauvaise information des copropriétaires et maintenu une T.V.A. abolie par la loi.
Quant aux sempiternelles demandes d'augmentation de leurs honoraires par les syndics, c'est une rengaine qu'ils nous chantent à toutes les occasions. Il convient d'être ferme, de faire appel à la concurrence et de comparer le rapport qualité/prix.
J'espère qu'à présent tout et clair et que tout le monde a compris que l'intérêt d'une copropriété est de refuser une T.V.A. illégale au regard de la 6e Directive. On peut donc tourner la page.
La gestion des copropriétés est très simple. Ce sont toujours les mêmes principes qu'il faut appliquer. Les exceptions sont rares et de peu d'importance. Elles ne doivent pas cacher la forêt des vrais et graves problèmes qui accablent les copropriétés et auxquels des millions de personnes sont confrontées chaque jour.
Ces problèmes ont pour noms : Syndic et Conseil de gérance.
Il semble que vous êtes encore un peu embuée par les agapes.
Si vous relisez les commentaires en détail :
La TVA n’est pas applicable sur les honoraires des syndics personnes physiques qui n’ont pas d’autres activités et ne sont que l’organe de l’association des copropriétaires.
Pour les syndics « personne morale », ceux-ci ont le choix entre un statut de non assujetti s’il n’exercent que cette activité, et un statut d’assujetti ou d’assujetti partiel s’ils exercent d’autres activités.
Il n’y a rien d’illégal à appliquer une TVA sur des honoraires de syndic pour celui qui exerce son activité comme personne morale.
La gestion des copropriétés n’est pas très simple comme vous le dites, et demande des compétences juridiques, techniques, comptables et...psychologiques.
Les problèmes viennent souvent de certains copropriétaires qui sont persuadés posséder toutes ces compétences….
#494 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
Le nouveau propriétaire qui a acheté un bien dans lequel il y a un locataire( bail non enregistré ) et où il comptait mettre ce dit locataire à la porte à tout moment pour cause de travaux sans préavis ni indemnité ( renom donné dans les 3 mois de la signature de l'acte authentique )doit bien être dans la mouise maintenant
A mon avis, le renon reste valable s’il est envoyé avant le 1/7… A vérifier, mais qui le sait vraiment…
Les seuls bénéficiaires de toutes ces c… , ce sont les avocats !
#495 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
Une information que j’ai obtenue par téléphone d’un bureau d’enregistrement (Bruxelles 1), et qui vaut ce qu’elle vaut :
- Le système d’enregistrement des baux par e-mail ou fax ne serait pas encore d’application. Il faut donc les envoyer par courrier. Si on ne dispose que d’une seule copie (Ce qui est normalement le cas quand on a donné les exemplaires à enregistrer au locataire et qu’il n’a rien fait), il faut envoyer 2 photocopies et y ajouter paraphe et signature…
- En ce qui concerne les autres baux que les baux d’habitation, il ne serait plus nécessaire d’appliquer un timbre fiscal ( ????) Dixit le contrôleur, mais ça serait à vérifier.
#496 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Question parlemenataire sur le sujet. Voir :
http://www.fisconet.fgov.be/fr/?bron.dll&root=v:/sites/FisconetFraAdo.2/&versie=04&file=bronnen/btwpv&zoek=000000000&name=96/058&rgl=-1&&Style=-1&hdr_referer=&type=2&
Voici ce qui me semble important dans ce texte:
L'honorable Membre vise manifestement le cas où une personne morale agissant exclusivement comme syndic et comme organe de l'association des copropriétaires et qui, en outre, n'exerce aucune autre activité économique (p. ex.: courtier en location et/ou vente de biens immeubles) a, par analogie avec les personnes physiques qui agissent en la même qualité, opté pour ne pas être identifiée comme assujetti à la T.V.A. (v. circ. 13/1995, n 4).
Comme organe de l'association des copropriétaires, le syndic - personne physique - n'agit d'ailleurs pas de manière indépendante pour l'application de l'article 4, paragraphe 4, de la sixième directive du Conseil des Communautés Européennes du 17 mai 1977 de sorte qu'il n'a pas la qualité d'assujetti à la T.V.A.
Le syndic n'agit-il pas de manière indépendante ??
Est-il réellement subordonné à l'association des copropriétaires ???
#497 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
Les infos du portail fédéral semblent correctes, merci beaucoup.
Reste maintenant à voir si l’administration suit…. Je vais leur envoyer quelques baux par mail au format PDF : on va voir ce que ça donne !
#498 Re : Locations et baux » Enregistrement et gratuité » 20-06-2007 17:28:29
C’est juste pour faire remonter le sujet…
Quelqu’un a des nouvelles ?
En plus, aujourd’hui, les candidats locataires ne veulent plus entendre parler de 3 mois de garantie locative : Ils ont lu que c’était maximum 2 mois depuis le premier janvier…
On est dans un beau b…. 
#499 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Citation :
immorp a écrit :Lorsqu’il rédige un PV d’assemblée générale et communique celui-ci aux copropriétaires, lorsqu’il gère un sinistre etc., ce sont bien des prestations de services soumises à TVA.Négatif, ce sont des prestations qui entre dans le cadre sa mission de syndic, organe de l'ACP.
Il m’est déjà arrivé, dans une copropriété au climat « déplorable » entre les copropriétaires, qu’un secrétaire (autre que le syndic) soit désigné pour rédiger le PV.
Je ne crois pas que le syndic ait pour mission légale de rédiger le PV, bien que ce soit l’habitude. Le rôle du syndic est uniquement de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3 (577-8,§ 4, 2°)
D’autre part, le syndic est souvent amené à gérer des sinistres qui s’avèrent privatifs, cad qui ne concernent pas les parties communes de l’immeuble….Et il y a bien d’autres cas dans lequel le syndic sort de son rôle « d’organe » de la copropriété !
Pas de problème au niveau des contrôle TVA.
Il est clair que la comptabilité doit permettre d'identifier les prestation de syndic et les autres. Certains syndics ont optés pour la création d'une société pour les activités de syndics et d'une 2ème pour les autres activités.
Pas simple d’identifier les investissements propres à l’activité de syndic : Voiture, ordinateur, photocopieuse etc. Idem pour les biens et services divers : Téléphone, frais des locaux etc. Quand à créer deux sociétés distinctes, c’est réservé aux sociétés très importantes…
J’ai remarqué qu’en France, les prestations de syndic sont toujours soumises à TVA… Je me trompe ?
#500 Re : Copropriétés forcées » Organe vs mandataire. » 11-04-2015 10:26:14
Résumons-nous (selon les experts documentés Marianne et pim - MERCI ) :
Depuis l'adoption de la loi de... 1994, les prestations de syndic ne sont plus soumises à TVA, sauf si le syndic s'y refuse pour y trouver son compte, son propre compte.
Tous les autres commentaires (Luc et autres) sont inutiles et confus.
Copropriétaires : Vous savez donc ce qui vous reste à faire. C'est mathématique, pas besoin de tourner autour du pot.
Vous oubliez que le syndic qui n’est pas assujetti devra majorer ses honoraires pour compenser le fait qu’il ne pourra pas récupérer la TVA sur ses achats de services ou investissements.
En conséquence, celui qui facture une TVA ne sera pas obligatoirement plus cher !
Et exercer un métier pour gagner sa vie, c’est normal. Vous ne faites pas la même chose ???
Quand au prix que vous payez pour un service, ce n’est qu’un élément. La qualité en est un autre. Posez-vous plutôt la question sur le rapport qualité-prix !
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