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#5041 Re : Divers (hors achat/location) » travail de fin d'étude » 26-09-2006 20:53:34
Poilu_td,
Je crois que vous hésitez entre l'expert et le syndic.
Un sujet pourrait combiner les eux:
"L'amortissement des parties communes de la copropriété forcée - les tâches du syndic"
C'est en fait le syndic qui devrait, comme conseiller fonctionnel des CP, inciter les copropriétaires à faire un planning sur longue terme de la rénovation des parties communes (chauffage, ascenseurs, garages, ...).
Comment le préparer, l'appliquer et suivre ce planning, tenant compte du fait que le syndic ne peut pas exécuter une décision qui dépasse son mandat (je simplifie).
Quel sont les moyens que le syndic doit disposer pour une copropriété type. Limitez vous à un type.
- la petite (2 à 6 apparts)
- la grande (ou bien plusieurs bâtiments ou bien + 8 étages ou bien +40 apparts)
- la moyenne (les autres)
Vous aurez plus facile avec les grandes, puisque le nombre des documents augmente avec le nombre des lots.
Concentrez vous par exemple sur 3 à 6 ACP d'une même catégorie et âge, mais avec une qualité actuelle très différente. Essayez de déterminer si la manière qu'ils appliquent l'amortissement à influencé la conservation de leur copropriété.
Déduisez en comment le syndic peut conseiller et informer l'ACP à éviter certains pièges dans ce cadre.
Si vous trouvez un étudiant en architecture, qui veut s'orienter vers la rénovation d'appartements et qui veut faire le coté technique, alors vous ètes sur des roses.
Pas facile, mais votre réseau de contacts connaitra un boom.
Ce n'est qu'une idée ...
#5042 Copropriétés forcées » Mise en cause de la responsabilité du syndic » 08-10-2006 17:05:52
- luc
- Réponses : 23
Pour rester dans le contexte, j'ai crée un autre sujet pour répondre à ce qui suit. Le texte original est une réplique du 18/09/2006 à 09h10 dans le sujet
[url=https://forum.pim.be/messages.php?page=1&idsalon=90290&idsujet=276973&page_index=0#bottom&nbr_results=40]
"Indemnité de retard dues sur provisions de charges ?"[/url]
....
2. responsabilité du syndic. Il est responsable de sa gestion vis-à-vis de l'AG, certes, mais, selon le droit commun et la loi de la copropriété, peut également sa responsabilité à l'égard des tiers ou même d'un copropriétaire ou d'un locataire.
...
Vous avez raison, mais le syndic ne peut être appelé dans la cause pour des matières civiles que par son mandant, l'ACP.
Cela peut se faire suite à:
1. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par le syndic
2. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par le CP plaignant
3. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par un autre CP
4. ou bien à l'initiative de l'avocat de l'ACP
Dans tous les cas le syndic occupe une fonction clé et faire obstruction. Ce qui se passe dans 99% des cas.
Donc en pratique sa responsabilité n'est pas mis en cause, sauf parfois s'il est ex-syndic. Naturellement l'enjeu, à payer individuellement par les CP individuellement pour les erreurs du syndic, joue son rôle.
#5043 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Comme le sujet a progressivement évolué vers la problématique des doubles signatures, je suggérerais à tous d’appliquer ce qui se fait dans notre ACP.
(1) L’AG a désigné un membre du CG comme commissaire aux comptes, il y plus de 10 ans déjà. Chaque année l’AG renouvelle son mandat. Ce commissaire aux comptes contrôle et assiste le syndic seul responsable de sa gestion financière entre autres.
(2) Pour réaliser ce contrôle, il exige un vu avant chaque paiement exécuté par le syndic et il acte ce contrôle en apposant sa signature sur la facture présentée. Sur base de son contrôle de conformité, le syndic donne ordre à la banque d’exécuter le paiement. Seul le syndic donne ordre à la banque et cela est incontestable vu le paiement on line où une double signature est impossible. J’assimilerais ce type de contrôle à un contrôle a priori. Un deuxième membre du CG contrôle a posteriori (trimestriellement) les dépenses effectuées par le syndic. Il y double contrôle et non pas double signature.
Mon cher Casimir,
Je m'excuse. Je croyais qu'on est CP dans la même ACP. Mais à la lecture des PV d'AG depuis 1980 de mon ACP concernant les commissaires aux comptes je crois que vous résidez dans une autre ACP ou dans une autre dimension.
A titre d'information: toute banque qui se respecte permet qu'on utilise la méthode électronique d'une double signature. En tout cas ma banque le rend possible.
#5044 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
On peut être mandaté par l'AG pour une mission précise sans être pour autant syndic... Il est des avocat, des experts, des membres de l'AG qui peuvent être mandatés par l'AG sans être pour autant syndic provisoire...
Dès que c'ets un mandat d'exécution (architecet comem maitr d'oeuvre, ...) ils deviennent ou bien un mandataire deu sydnci ou bien un syndic provisoire.
L'architecte comme syndic provisoire est classique dans le contexte du permis d'environnement classe 1A. C'est une exigence du bureau d'étude, chargé avec l'étude de ce permis.
Ceci dit, ma position est que le systême de double signature sur les comptes bancaires est totalement illégal. Courant, certes, mais illégal.
Je suis très étonné qu'un légaliste tel que vous cherche à courtourner des choses aussi claires... C'est dommage.
Pourant j'y applique la même méthode.
Je reprends ce que vous avez dit: "des membres de l'AG qui peuvent être mandatés par l'AG sans être pour autant syndic provisoire". Eh bien, dans mon ACp ils ont utilisé pratiquement les mêmes mots pour justifier une double signature.
Ma position légaliste est très claire et limpide:
"Tout mandat d'exécution, aussi minime qu'elle soit, implique que le mandataire est syndic, provisoire ou non. Ou bien que l'interessé est un mandataire du syndic et que le mandat est donné par ce syndic."
Mais comme je sens qu'on commence à jouer sur les mots, à tourner autour du pot, et que le ton monte, j'arrêterai mon intervention ici...
Bien à vous
Je suis d'accord que tout a été dit. Il ne sert à rien d'y ajouter une tranche. Ce sera au Parlement (ou la Cour de Cassation) de trancher, si elle le veut.
#5045 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
...
5. Votre interprétation transforme le mot "ou" dans le texte de l'Art. 577/8 de fait en "et". Ce n'est plus une interprétation, mais un changement du texte. Pour cela il faut passer par le Parlement.
Aucun changement de texte, simple recherche de cohérence dans les idées développées: du plus général au détail
La proposition de loi était probablement cohérente, mais les amendements l'ont probablement fait perdre cette cohérence.
En plus on donne une signification à des mots qu'ils n'ont pas.
Bien que le mot provisoire implique un durée restreinte, nulle part cette durée a été fixé. Elle peut dépasser largement la durée maximale du mandat du syndic (5 ans) et donc exiger plusieurs nominations d'un syndic provisoire.
Tout dépend de la situation concrète et des solutions possibles.
PS : serait-on dans un état légèrement passionnel comme lors de bon nombre d'AG ? !
La passion ? Je ne sais pas. En tout cas je tend personnellement à baser mon opinion sur des textes concrets.
Les débats à l'AG ne deviennent passionnels, que quand le président de l'AG ne joue pas son rôle comme il faut.
Maintenant je comprends très bien le raisonnement de Grmff. Dans la théorie il a raison, mais la pratique est autre chose.
La loi fixe le cadre dans laquelle on doit gérer la copropriété. On ne peut pas sortir de ce cadre, mais on en peut utiliser tous les coins, tant qu'une majorité effective (= informé correctement, ayant pu délibérer en toute indépendance ) l'admet et en accepte les conséquences positives, mais aussi et surtout négatives, dont elle a été informé à l'avance par le syndic.
#5046 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Généralement, c'est le conseil de gérance qui est mandaté pour le contrat de syndic.
C'est une phrase abrégé. La phrase complète est selon moi:
Généralement, c'est le conseil de gérance qui est mandaté par l'AG pour représenter l'ACP pour la signature du contrat de syndic.
Donc ... ces mandataires sont pour ce bût déterminé syndic provisoire.
En plus le CG n'est pas un organe légal. Il ne peut pas être désigné pour quelque chose. Le membres du CG le peuvent, s'ils sont désignés nominativement.
L'essentiel est:
mandat d'exécution -> syndic de l'ACP -> rapport à l'AG suivante -> décharge ou non
#5047 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Je résume donc:
1. on estime que l'attribution de la 2ème signature n'est pas une "fin déterminé", puisqu'il n'y pas de limite dans le temps.
2. on accepte que pour une signature (double ou non) il faut être syndic
Mais l'Art. 577/8 §1 limite bien le mandat de tout syndic à une période de 5 ans.
Donc le mandat d'un syndic provisoire "adjoint" pour la double signature reste possible, même tenant compte des remarques. Il faut lui donner le même mandat que le syndic en titre.
Il faut lire la loi. Il y a TROIS types de syndic provisoire: le vrai, le judiciaire et l'adjoint. Il ne faut pas les confondre.
En ce qui concerne les avis de juristes je cite R. TIMMERMANS, assesseur juridique de l'IPI, avec un texte venant de son ouvrage "Syndicus van flatgebouwen" (2003):
"De zogenaamde gedelegeerde syndicus (P. Van den Eynde, ...: Personnalité juridique et aspects notoriaux, Bruylant, 1996) oefent immers slechts bijzondere opdrachten uit, bijvoorbeeld voor rekening van de VME een notariële acte ondertekenen, het commerciëel gedeelte van een flatgebouw beheren, ...e.d." (p.
.
Donc en 1996 on mentionnait déjà que la gestion permanente d'une partie très spécifique du complexe pouvait être confié à un syndic adjoint.
Je n'ai pas accès au livre de Van den Eynde pour vérifier son texte en détail.
#5048 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Je crains bien que l'expression "fins déterminées" doive être interprétée à la lumière du paragraphe dans lequel elle s'insère. Elle vise dès lors uniquement des fins qui par essence sont momentanées. C'est à dire qu'il s'agit de deux manières de définir une mission qui est limitée dans le temps ; soit en donnant explicitement une date de fin, soit en définissant l'objectif qui lorsqu'il sera réalisé mettra fin à la mission.
En ce qui concerne la double signature il faudra dès lors, mettre en place d'autres modalités que celle "du syndic provisoire" (qui serait permanent dans les faits) tel que Luc le propose.
Qu'en pensent les juristes ?
Pour la double signature il n'y pas 36 chemins qui mènent à Rome.
1. On ne peut avoir une signature sur un compte que si on est syndic, ou mandataire du syndic (Art. 577/8 §3 5° CC).
2. On ne peut exécuter une tâche de syndic que si on est nommé syndic dan les conditions de la loi:
a. Art. 577/8 §1 (syndic titulaire)
b. Art. 577/8 §1 (syndic "judiciaire")
c. Art. 577/8 §6 (syndic "adjoint")
d. Art. 577/8 §7 (syndic "provisoire")
3. On ne peut représenter l'ACP que si on est syndic.
4. La signature du contrat entre le syndic et l'ACP doit se faire par des mandataires de l'ACP, qui ont de fait un mandat de syndic adjoint pour cette tâche et qui doivent donc présenter un rapport (oral ou écrit) à l'AG pour recevoir décharge de leur mission.
5. Votre interprétation transforme le mot "ou" dans le texte de l'Art. 577/8 de fait en "et". Ce n'est plus une interprétation, mais un changement du texte. Pour cela il faut passer par le Parlement.
En résumé:
décider: AG
exécuter: syndic
contrôler: CP individuel et le CG
décharge: AG
#5049 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Mais, que le gérant soit seul responsable de sa gestion, n'empêche nullement, me semble-t-il, de mettre en place, comme dans une société bien gérée, une procédure de double signature pour des dépenses d'un certain montant. Au vu des sommes brassées, cela me semble même hautement souhaitable si pas indispensable.
Bien sûr, cela entraîne des contraintes, auxquelles il faut s'habituer.
On abrège souvent et on oublie ainsi des éléments essentiels.
La phrase complète en gras serait selon moi plutôt:
une procédure de double signature de deux personnes différentes avec une responsabilité d'exécution (= deux syndics dans notre cas) pour des dépenses d'un certain montant
#5050 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Le syndic est seul responsable de sa gestion. (Art 557/8 § 5 CC)
Envers qui ? L'AG (démocratie) ou le CG (oligarchie) ou un petit clan (mafia) ou lui-même (dictature)?
C'est une zone grise de la loi.
On pourrait rendre cette phrase de la loi moins cryptique comme suit:
"Le syndic est seul responsable de sa gestion envers l'AG."
Et le syndic provisoire ne peut être nommé que pour une mission ponctuelle et déterminée... Créer une fonction de syndic provisoire de manière définitive, c'est un détournement de la loi.
Négatif.
Art. 577/8
...
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement pour une durée ou à des fins déterminées.§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
...
Mais tout coûte.
L'assurance RC du syndic ne couvrira pas ce compte. L'assurance sera à charge de l'ACP et plus cher puisqu'un des responsable est un bénévole.
Et ce CP-syndic provisoire devra faire attention aux conflits d'intérêts. En pratique il devra être impartial et ne pourra prendre position dans des conflits entre CP, comme le syndic titulaire.
En plus on devra faire attention aux quotités des recettes et dépenses pour organiser pratiquement ce fonds de réserve. Donc un sous-compte par catégorie de répartition. Chez moi on en a trois (l'ensemble, appartements et garages). Il faudrai donc en pratique trois sous-comptes, qui pré-financent les travaux liés à un de trois groupes de quotités. Ce n'est pas le cas. Les 10 CP qui n'ont des garages en profitent, dont ... le syndic.
Grmff,
J'ai partagé votre opinion, mais on m'a d'une part prouvé que psychologiquement et sociologiquement il fallait plus de sûreté et d'autre part la loi l'autorise.
Le problème est que trop de syndics interprètent ou autorisent une interprétation de la loi pour différents points, qui en fait viole la loi.
Cela ne donne pas confiance. Les gens veulent alors une sécurité extra-légale (pas illégale). Vous ne voulez pas cela?
Une solution: insistez, comme agent immobilier professionnel, chez l'IPI qu'ils nettoient de propre initiative l'étable des syndics. Il n'est pas normal qu'un CP, membre du CGH (pas moi), doit aller en justice conter un syndic qui l'a frappé au visage. Si l'IPI avait réagi comme il fallait le renom des syndics professionnels n'allait pas être traîné dans la boue, comme cela risque de l'être maintenant.
Je donne cet exemple très concret, pour documenter le fait que c'est à cause d'une manque de confiance dans les syndics professionnels par des incidents de ce style et autres, que les CP cherchent plus de sécurité.
Une autre méthode (sans syndic provisoire) est de donner accès à tous les CP au comptes du fonds de réserve en mode "visiteur" (système Keytrade).
Techniquement moins de garanties effectives, mais psychologiquement très efficace et moins cher. Je sais que c'est possible à l'ING (Home Bank Plus) et probablement chez les autres banques, mais je ne sais pas s'il y a une limite pour le nombre des "visiteurs". Un visiteur a accès aux comptes, sait imprimer, mais ne sait rien changer.
Une garantie supplémentaire, mais moins rentable pour les intérêts, est de créer les comptes du fonds de réserve dans une autre banque. En limitant contractuellement les destinataires possibles de l'argent au compte principal de votre ACP.
Vous voyez, le monde n'est pas noir et blanc. A tout besoin il existe une solution légale. Mais il fait payer le prix. Il n'y a rien pour rien.
#5051 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
La copropriété travaille avec un compte courant (à vue) de Fortis. ce compte coûte 50 euros par an et rapporte nada.
Le compte à vue rapporte, mais pas beaucoup. Il faut consulter le détail de la note des frais annuels chez le syndic.
Si des intérêts ont été payé, il faut augmenter le niveau du fonds de roulement. En plus chez moi le fonds de roulement n'est qu'à 15% honoré (un mois de frais de fonctionnement). On paie régulièrement des fournisseurs trop tard. Notre crédit n'est pas haut chez des fournisseurs corrects, et on doit donc se tourner vers d'autres qui sont dans les faits plus chers.
le compte s'élève à plus de 30.000 euros en fin d'exercice pour un immeuble d'une trentaine d'appartements. il est régulièrement alimenté par les provisions mensuelles de charge, et sert à payer les factures au fur et à mesure. ce qui reste sur le compte en fin d'exercice correspond environ au budget annuel.
Pour un budget annuel, avec des apports mensuels fixes, il faut compter entre 4 à 8 mois de dépenses moyennes pour le fonds de roulement. Le cash-flow doit être à tout moment positif.
apparemment (je me trompe pê) fonds de réserve et fonds de roulement sont mélangés.
Là vous avez un point. Propose la création d'un carnet d'épargne à double signature, qui doit contenir à TOUT moment au moins le montant du fonds de réserve. Proposez la nomination d'un syndic provisoire (nommé "adjoint") avec la mission exclusive de 2ème signature de ce carnet. Il ne peut signer, qui si une décision explicite et détaillé de l'AG existe. Ce syndic provisoire doit être un CP, qui n'est pas dans le conseil de gérance (s'il y en a un) ni commissaire aux comptes, ...
sachant l'état des finances, j'ai trouvé cette pénalité un peu lourde... environ 30% des proprios devront payer des "amendes" variant entre 15 et 80 euros (pour faire court) pour un total de 400 euros qui viendront grossir la trésorerie.
La pénalité n'a rien à voir avec la situation de la caisse. Mais c'est un moyen à vous inciter à payer, avant d'aller en justice.
Je connais une ACP assez jeune, qui a déjà mis 1/3 des CP en justice pour non-paiement partiel des charges (partie fonds de réserve). Ils ont obtenu raison (avec amendes très lourds pour ces CP). Dans ce cas ce fonds n'a encore fait aucune dépense et se gonfle d'année en année.
Mon ACP gère, en ce qui concerne les parties communes renouvelable, des installations pour une valeur de disons 18 millions euro. Son fonds de réserve doit donc en principe contenir au moins 1,8 million euros pour 250 appartements (= en moyenne 7.200 euros par appartement).
Beaucoup ? Oui.
Suffisante? Non, si on tient compte de ce qu'on doit dépenser en rénovation dans les 5 ans à venir en rénovation ascenseurs (600.000), mesures contre l'infiltration eau pour les terrasses (1.400.000), ... . Ne parlons pas du permis d'environnement, chaufferie, ... .
N'oublions pas que, si votre fonds de réserve est correctement alimenté, vous n'aurez aucun souci à vous faire pour les dépenses imprévues de rénovation. Ils seront payés par ce fonds. Tout investisseur, résident ou non, sait que c'est un atout formidable. On n'aime pas des imprévues.
#5052 Re : Copropriétés forcées » Vote en AG, peut-on revenir dessus par la suite??? » 16-09-2006 12:26:58
Bonsoir,
Lors de la dernière AG, un vote a été effectué concernant un nouveau décompte.
Décompte longuement discuté, et "illustré" par des tableaux.
Puis afin de valider le nouveau décompte, on a procédé au vote.Vote qui a emporté la majorité.
Mais le lendemain, après réflexions, certains propriétaires voudraient revenir sur ce point car ils ne sont plus d'accord, peut-on redemander de convoquer une AG et revoir à nouveau ce point???(En plus ce soir là deux proprios étaient absent, ce qui ne change en rien la majorité, 10 apparts et 8 proprios présents.)
Pouvez vous m'éclairer???
Votre exemple concret et réel prouve qu'on doit scinder, pour des points importants, la diffusion de l'information de la phase de délibération et décision (vote).
#5053 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
bonsoir,
merci de votre contribution, mais elle ne répond pas exactement à ma question. dans le cas présent, le fonds de roulement et le fonds de réserve couvrent à eux deux environ un an d'exercice. il n'y a aucun problème de liquidité. la copropriété ne subit donc ni préjudice ni problèmes de liquidité. la façon dont sont calculés les "intérêts de retard" n'est pas documentée. ceux-ci ne portent pas sur un incontestablement dû mais sur des provisions de charge (lesquelles ne sont, si je me souviens bien, pas votées - seule la comptabilité finale l'est). il n'y a ni mise en demeure ni avertissement. les "pénalités" collectées alimentent le fonds de réserve déjà bien garni.
les décisions de l'AG peuvent-elles m'être opposées dans ce cas-ci ?
bien à vous.
L'utilité des dépenses n'ont rien à voir avec l'obligation de payer.
Dès que l'ACP fixe le montant des avances, vous devez les payer. C'est comme le précompte professionnel. Vous ne pouvez rien retenir, même si vous allez en justice pour discuter le montant des avances.
Dès que l'ACP a approuvé les comptes d'une année vous devez payer (ou recevoir) le solde de votre compte individuel pour cette année. Mais vous pouvez, si vous allez en justice, retenir le montant que vous mettez en doute. Et payer les intérêts légaux si vous n'avez pas raison. C'est comme avec votre déclaration fiscale.
Dans votre cas vous n'avez qu'une solution: contester le montant d'alimentation du fonds de réserve endéans les trois mois devant le Juge. Mais je doute fort que le Juge vous donnera raison.
Il nommera (à vos frais) un expert qui va calculer l'amortissement des parties communes et le moment de remplacement/rénovation de chaque équipement commun.
Le résultat pourrait être que l'ACP est condamné à demander un plus grande montant annuel pour ce fonds de réserve. Avec les frais de procédure à votre charge. Le contraire que vous demandez.
#5054 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50
...
1°
petit rappel de mon post précédent :
batiment assez récent : - de 20 ans
globalement : bien entretenu, décisions Ok en vue du maintien du patrimoine commun bien que discutables dans les détails.
Exactement la même situation que chez moi pendant les années nonante.
...
2°
Les horizons temporels ne sont pas les mêmes pour chacun --> les tirailllements dans les cp.
Et que l'on planifie fortement ou pas cela se répercute dans le prix, la valeur du bien.
Il n'y a pas de solution intrinséquement bonne.
Par ailleurs il me semble que l'utilité (voire la notion même de son existence) d'un fonds de réserve en rapport avec l'état de l'immeuble à été (est encore) méconnue par bien des candidats acheteurs. Si un forum comme celui-ci le met en évidence c'est une bonne chose.
Un fonds de réserve augmente la valeur à la vente pour deux raisons:
1. la valeur intrinsèque augmente avec le montant de ce fonds
2. l'existence indique qu'un planning sur longue terme existe et que des dépenses imprévues surviendrons moins.
Naturellement si on ne veut qu'investir à court terme (presser le citron et le jeter dès qu'il est vide), alors ce fonds est contra-productif.
Mais en principe l'immobilier est un investissement à longue terme. Dans ce cadre il est à 100% utile et rentable. En plus l'existence va dissuader les investisseurs douteux à y investir.
Pas croire que dans 10 ans la capital pour remplacer vos installations communes (ascenseurs, chaufferie, toit, ...) sera la comme un cadeua de Noel. La loi de Murphy va même faire ce qu'il faut pour que les problèmes surgisent d'un coup.
Donc -> PREVOIR -> FONDS DE RESERVE
Si non -> PARASITER sur ce qui existe -> RENOVATION DURE (comme la tour Madou) dans 20 ans pour votre ACP (= rachat du votre complexe à prix bas par un investisseur du complexe OU par un marchand de sommeil).
Ce dernier cas diminue la qualité de vie de tous les résidents et donc ... le prix de location. Sauf pour les marchands de sommeil.
Voulez-vous vraiment attendre jusque c'est le cas ? A ce moment c'est trop tard.
#5055 Re : Copropriétés forcées » Votre copropriété est-elle une pétaudière ? » 10-01-2018 19:07:01
Pour apprécier la portée de ces questions, voir les nombreux autres messages dans ce salon "copropriété".
Sondage sans prétention scientifique: juste pour prendre la température
Trouvé sur Wikipedia:
pétaudière (féminin)
1. Assemblée où il n’y a pas d’ordre, lieu où chacun veut commander.
Cette administration est une pétaudière, une vraie pétaudière. Il est familier.
J'ai donc voté NON ... un certain type d'ordre règne dans les AG de mon ACP.
#5056 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50
....
Et pourtant en conclusion au vu de ce que j'ai lu ici et ailleurs, cet immeuble fonctionne grosso modo, bien qu'avec quelque difficulté pour ceux qui ont des besoins spécifiques.
Il y a bien pire.
D'accord. Votre ACP se trouve dans la même situation d'équilibre précaire que la mienne de 1988 jusqu'en 1999.
A ce moment notre cogérant-fondateur est décédé. Et ce fût le début des problèmes.
Que préférez vous?
La prévention planifié (= charges prévisibles)?
Ou les dépannages imprévues (= charges imprévisibles)?
Ne parlons pas des dépanages superficiels pour "épargner" d'argent avec du bricolage.
#5057 Re : Copropriétés forcées » Indemnité de retard dues sur provisions de charges ? » 19-09-2006 12:28:40
Bonsoir,
La copropriété de mon immeuble dispose d'un fonds de réserve confortable pour amortir les entrées et sorties des comptes annuels.
Je paie mensuellement mes provisions de charge, qui sont revues chaque année en fonction des dépenses de l'exercice écoulé. L'an dernier, j'ai tardé à adapter mes provisions et le syndic me comptabilise des "intérêts de retard" à 9.5% sur les provisions manquantes. Total: une vingtaine d'euros de "pénalité". Ces dispositions auraient été votées dans une assemblée des copropriétaires antérieure mais jamais encore appliquées.Je m'interroge sur la légalité de cette pratique dans la mesure où:
- je possède une partie du fonds de réserve qui sert de coussin
- si je commets une "faute" en ajustant pas immédiatement mes provisions, la copropriété ne subit pas de dommage chiffrable
- les copropriétaires qui paient un surplus ne sont pas rémunérés
- le fonds de placement n'est pas placé en banque et ne rapporte aucun intérêt et il n'existe pas de tableau de cash-flow (gestion en bon père de famille).Tout ceci ressemble donc à une pénalité appliquée aux "mauvais payeurs" à un taux d'intérêt qui n'est pas justifié. Sachant que nul ne peut se faire justice à soi-même, je conteste la base légale de ces dispositions. Ai-je raison ?
Merci d'avance.
Vous avez de la chance.
Dans "mon" ACP les pénalités sont, avec effet rétroactif dès une mise en demeure:
- 15% d'indemnité forfaitaire
- 18% intérêts annuels
Donc plus que le triple que chez vous. Ils datent d'une AG de 1986 et n'ont jamais été adapté. Le Juge ne les a pas (encore) réformèes.
En Hollande je crois que le fonds de réserve doit avoir au moins 10% de la valeur des parties communes en caisse.
Personnellement je suis et j'ai toujours été pour une application très stricte et pratiquement automatique des intérêts de retard raisonables. Mais seulement dans le cas où on demande de payer sur un compte appartenant effectivement à l'ACP.
Les décisions des AG sont connus par vous dès l'achat de l'appartement. Vous avez donc accepté de payer cette indemnité en cas de retard de payement des avances par vous.
Mais ... ils sont aussi applicables si l'ACP tarde à rembourser des montants dues par l'ACP à vous, dès qu'ils sont mis en demeure.
En plus il est tout à fait normal que l'ACP constitue un fonds de réserve.
Combien d'ACP ont déjà des problèmes à payer tous les travaux requises (infiltrations d'eau, chaufferie, ascenseurs, ...). Il les postposent faute d'argent et augmentent ainsi leurs frais d'entretien pour ce matériel vétuste. Et diminuent ainsi leur capacité d'épargne pour le fonds de réserve. C'est un cercle vicieux.
Mon ACP à encore 3 à 6 années avant qu'il se trouve devant ce gouffre. Il faut 3 ans pour redresser une situation ... . Et ne croyez pas que c'est mieux ailleurs.
#5058 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50
Le caractère scientifique d'un éventuel sondage "on line" : aucune prétention de ma part, juste une assez vive curiosité quand à la manière dont fonctionnent les autres copropriétés.
Comment fonctionne la vôtre ? Je suis curieux.
Est-il possible de proposer quelque chose ?
Est-il possible de mettre votre point sur l'ordre du jour telle que vous voulez (donc sans censure partielle ou adaptation tendancieuse) ?
Est-il possible d'en délibérer pendant l'AG, sans que votre proposition soit ridiculisé, s'il ne plaît pas au pouvoir en place ?
#5059 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50
luc a écrit : Oh Schopenhauer ....
Et je constate que curieux n'a pas de commentaire sur le fond.
Sans rancune : je crois qu'entre la théorie et la pratique, le rêve et la réalité, l'idéal et le possible, il y a beaucoup de marge. (avec ou sans Schopenhauer)
Je le sais.
Mais Schopenhauer a décrit 38 méthodes qui permettent à un manipulateur d'éviter que la théorie (avoir raison) se met en pratique (obtenir raison). J'en citais un exemple.
Mais Schopenhauer a aussi donné des tuyaux pour les contrecarrer. Je l'ai mis en pratique.
Rien ne changera si on croit que rien va changer, parce que rien change.
#5060 Re : Copropriétés forcées » (co) propriétaire (s) » 16-09-2006 05:46:50
Depuis que je suis ces discussions, je me pose sans cesse la question : "dans combien de copropriétés cela se passe-t-il réellement comme cela ?" (un seul intervenant par lot - conjoints exclus etc...)
Ce n'est pas parce que tout le monde roule à 140 qu'on peut rouler à 140 sur l'autoroute.
Le grand problème est que les professionnels (IPI, ..) n'ont pas voulu correctement informer les copropriétaires.
Les lois de la psychologie ont telles qu'un plus grand nombre de participants implique que la possibilité de les manipuler augmente.
Il était donc tentant de rien expliquer ...
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