Rosalie,

Ayant moi-même demandé des prix pour motoriser une porte semblable, je crois que les deux prix sont de l'ordre de 1.000 euros (votre proposition) ou plus que 2.000 euros (ce que le syndic veut imposer).

Une procédure en justice vous coûtera plus que 1.000 euros, avec un résultat très incertain dans votre cas. Et avec des relations sociales envenimés avec tous pour une longue période.

Mais si vous suivez l'avis du syndic, vous êtes dans une position de force pour le futur. Vous pouvez exiger dans le futur l'application des statuts lorsque des problèmes surgissent en référant à votre "problème de harmonie". Vous avez fait un effort (motoriser la porte à un coût plus que double) pour le bien de la copropriété. Vous avez donné l'exemple positif et constructif.

Appliquer les statuts est sur longue terme ce qu'il y a de mieux, pour tous et pour vous. Ceci est mon avis.

Étant à 200% d'accord avec PIM, j'ai quand même une réflexion: comment éviter d'être traité d'emmerdeur et/ou procédurier quand on applique cette solution.

Ce n'est pas évident. Il faut des nerfs en acier, des finances, une connaissance des règles, etc ... pour persister sans devenir abusif soi-même.

Et en plus pas oublier que la solution définitive ne saurait être qu'une solution sociale et pas juridique. La justice n'est que l'arbitre qui observe si les règles sont suivies. Pas plus ni moins.

C'est aux associations de défense des intérêts (des syndics, propriétaires, investisseurs, copropriétaires, locataires, ...) de nettoyer d'abord devant leur porte.

C'est dans l'intérêt commun de tous ("gemeenschappelijk eigenbelang").

Les prescriptions de ce permis (et assez souvent du permis de lotissement) doivent impérativement être suivi.

Dans mon cas on va assez bien en détail. Il est donc utile de le consulter.

Les dispositions québécoises prévoient d'autres mesures contre un copropriétaire qui ne paie pas ses charges (hypothèques, ..).

Mais ils prévoient aussi des mesures assez strictes et parfois automatiques contre les administrateurs (= syndics). Entre autre isl perdent leur mandat s'ils ne paient pas leurs dettes envcers la copropriété endéans les 30 jours (pour le syndic-copropriétaire).  Et ils sont responsables pour les fautes qu'ils font dans le cadre de leur mandat. Une faute est entre autres ... le fait qu'ils ne communiquent pas la possibilité de conflit d'intérêts entre une firme de fournisseurs et eux-mêmes.

Dans notre système ET le syndic abusif ET le copropriétaire récalcitrant savent "profiter" des lacunes de la loi. Le syndic, étant au pouvoir, a beaucoup plus de moyens de se maintenir que le copropriétaire frustré qui n'a d'autre moyen que de refuser de payer des montants assez souvent indu, si toute l'information était disponible à tous.

Je suis partisan d'un changement, mais alors un changement  équilibré. Il faut donc d'abord restituer les déséquilibre actuel en donnant plus de moyens au copropriétaire à faire suspendre automatiquement un syndic (et/ou des membres du conseil de gérance) qui manifestement ne respecte pas les statuts et/ou la loi.

J'espère encore que le nouveau code de déontologie de l'IPI permettra que les agents immobiliers nettoient eux-mêmes plus rapidement devant leur porte. Ceci dans l'avantage de tous.

On verra dans quelque temps, quand on pourra lire le nouveau texte, si cette possibilité existe réellement ...

Voulez-vous vivre dans un monde sans juges et notaires?

Dans l'histoire de ma famille je suis tombé sur un procès de +150 ans, commencé en 1511, sur la propriété d'un terrain "acquis" suite au déplacement d'un ruisseau, qui formait la limite entre deux seigneuries. Finalement le château a gagné contre l'abbaye, mais ils étaient en tord. Mon ascendant était celui qui avait déplacé le ruisseau, probablement sur ordre de son seigneur.

Justice correcte ? Non. C'était le plus fort qui a gagné.

Un exemple d'histoire appliquée dans le domaine de l'immobilier ...

Je suis dans ce cas depuis 2003, mais pas à 100%. Le juge a purement et simplement annulé l'AG de 2004. Vu l'envoi tardif du PV il m'a été impossible de contester l'AG 2003.

Mon cas: je paie depuis 2000 les charges à l'avocat du syndic, puisque je mets en doute que le compte bancaire appartient à l'ACP.

Le syndic et le commissaire aux comptes disent que je ne paie pas mes charges, puisque je n'utilise pas le compte bancaires proposé par le sydnic.

Le syndic refuse actuellement, malgré un jugement, de dévoiler l'identité des propriétaires des comptes bancaires "de l'ACP".

Un autre jugement m'a donné l'accès complet et indéniable à tous les documents de l'ACP.

Mais attention: le syndic refuse d'exécuter les jugements. Je suis donc de nouveau chez le Juge pour constater la non-exécution et lui demander de nommer un syndic provisoire.

Tout dépend de votre motivation du non-paiement des charges. Vous devez avoir un bût clair, net et objectivement défendable, qui ne met pas les finances de la copropriété en péril.

Mais en tout cas l'AG ne peut pas vous interdire à parler, à participer aux débats ou à voter.

Anecdote: pour contourner le problème le syndic a interdit à la dernière AG extra-ordinaire la  délibération, et ainsi évité que je parle, sans être discriminatoire envers moi.

Correct, mais il y a une tendance qui dit qu'il faut 10 ans pour les pièces comptables, puisque des plaintes pénales sont possibles pendant 10 ans dans certains cas. La période de 5 ans (= 5 années comptables approuvées, qui ne sont pas contestées devant le Juge) est le minimum.

Exemple concret: Contestation des comptes 2003 et suivantes est en cours devant le Juge:  il faut garder les archives comptables à partir de 1998.

Un contrat avec un fournisseur appartient au dossier technique, ainsi que les commandes, bons de livraisons, etc ... Seulement la facture est une pièce comptable.

Autre point important: la destruction d'archives doit être annoncé dans le rapport annuel du syndic, au moins trois mois avant l'exécution.

Si l'ACP veut garder plus d'archives que prévu par la loi, il est logique que le syndic se fasse rétribuer pour cette partie.

Tout à fait d'accord, mais ... les PV du CG de certains ACP prouvent qu'ils prennent des décisions en lieu et place de l'AG.

Exemple concret et très récent dans mon ACP. Un CP m'a dit aujourd'hui que sa terrasse sera rénové en 2009. Actuellement l'AG n'a approuvé que le principe de la rénovation, les terrasses exécutées en 2001-2005 et rien d'autre.

Dans ce contexte, qui n'est pas exceptionnel du tout, il est tout à fait normal de vouloir consulter les PV du CG.

Et ainsi prouver qu'ils sont sorti de leur rôle d'assistant et contrôleur en usurpant des pouvoirs appartenant au syndic et/ou AG.

L'avantage de les obtenir est qu'on peut ainsi persuader d'autres CP d'élire un autre CG, plus apte à remplir son rôle et ainsi  éviter d'aller en justice.

Donc j'estime que les PV du CG doivent être consultables d'une manière transparente. En plus c'est un moyen d'intéresser les autres CP à la vie quotidienne de la copropriété.

J'ai exactement le même problème et un courrier abondant unilatérale.

Les seuls résultats concrets que j'ai eu, après 6 mois d'essais veines en 2003 d'obtenir  une copie des PV est que:
1. le secrétaire du CG a démissionné
2. son remplaçant n'a pas été nommé finalement (= est un des CP qui a basculé et participe avec moi aux procédures)
3. des PV ne sont plus fait (= aucune preuve de réunion = pas de réunions)
3. Le CG ne donne plus d'avis écrits depuis fin 2004 et fait contresigner son rapport annuel par le syndic (= rapport invalide)

D'un autre coté j'ai un jugement qui me permet d'accéder à tout document en possession de l'ACP, sans aucune exception.

Conclusion:
Demandez par écrit de consulter chez le syndic les PV du CG des dernières 10 années (= 1996-2005, complet et classé en ordre chronologique. Faites un inventaire (contresigné par lui si possible). Demandez des copies des pages qui vous intéressent.

Si le syndic ne les a pas, demandez lui à le confirmer par écrit.

Avec ce document (= preuve que les PV n'existent pas pour l'ACP), demandez lors de la délibération sur la décharge des membres du Conseil de Gérance que cette décharge leur soit refusé puisque leurs réunions sont incontrôlables.

N'oubliez pas que lors de cette délibération (et vote) les membres du CG doivent avoir quitté la salle. Faites acter votre demande dans le pv (= préparez une déclaration en 2 exemplaires, remettez un au président après que vois l'avez lu et faites lui ou deux CP contresigner la 2me) .

50%+1 des voix présents ou représentés d'une séance avec un quorum suffisant.

Le quorum est présent si 50% des copropriétaires et des voix est atteint à la première séance. A la deuxième il ne faut plus de quorum, si elle est convoqué au moins 15 jours plus tard avec le même ordre du jour.

Mais quel est le nombre des copropriétaires?

1. le nombre des personnes physiques ?
2. le nombre des personnes ou groupes de personnes qui possèdent un ou plusieurs lots privatifs ?
3. le nombre des lots privatifs ?
4. le nombre de comptes individuels, tel que tenu par le syndic. Il regroupe des garages avec les appartements selon des circonstances: vente séparé, location, ...

Dans mon cas (248 appartements privatifs et 217 garages privatifs - on peut être CP de garage sans être CP d'appartement), c'est:
1. 380 (plus ou moins) (estimation)
2. 260 (selon extrait cadastral)
3. 465 (selon acte de base)
4. 322 (en 2001)

Selon moi c'est N° 2 qui est valable, sinon entre autres la limitation légale des voix n'a aucun sens.