La clause du SNP ne reprend plus la notion de circonstances exceptionnelles, précisément pour éviter les contestations.
Par contre, elle permet au bailleur de choisir entre deux solutions:
- exiger que le preneur trouve un remplaçant, à ses frais, tout en restant responsable de la bonne exécution du bail
- exiger le respect d'un préavis de 3 mois et le paiement d'une indemnité de 3 mois.

Nous pensons que cette clause, qui est le résultat de nombreux entretiens avec nos membres, est celle qui garantit le mieux les intérêts des propriétaires. Je ne suis d'ailleurs pas certaine du tout qu'une association de locataires accepterait de la considérer comme favorable au locataire!

C'est notre avis et je peux parfaitement comprendre que vous ne le partagiez pas. Mais je crois m'être maintenant suffisamment exprimée à ce sujet et ne le ferai plus, sauf argument non encore évoqué et relevant.

J'ai suivi toute cette discussion qui a déjà été menée par ailleurs avec giannigianni.

1. La loi n'interdit pas les clauses de résiliation anticipée dans les baux de courte durée. Cela a été confirmé par la jurisprudence, de façon certaine, en tout cas en ce qui concerne la résiliation par le locataire. Pour ce qui est de la résiliation par le bailleur, la jurisprudence est plus divisée, ce qui explique qu'une clause à ce sujet figure plus rarement dans les baux. Ce n'est donc pas une dérogation à la loi mais une modalité d'exécution du contrat, conforme à la loi.

2. Une telle clause peut être modulée selon la volonté des parties et ne doit pas nécessairement s'aligner sur les causes de résiliation qui concernent les baux de 9 ans. Elle le pourrait toutefois et dans ce cas ces causes de résiliation seraient applicables en vertu du contrat et non en vertu de la loi.

3. Avoir une telle clause ou non dans son bail dépend du souhait des parties. Rien n'oblige donc giannigianni à l'insérer dans ses baux et toute la discussion d'opportunité qui a eu lieu dans le présent sujet me paraît vaine. La liberté contractuelle existe encore en partie, bien heureusement, et il n'est pas souhaitable de la limiter encore davantage en se prononçant sur le bien-fondé théorique d'une modalité purement facultative.

4. Le SNP a némoins constaté que la présence d'une clause de résiliation dans son bail type répond au souhait de la majorité de ses membres. C'est donc dans le souci de la défense de nos membres que nous l'y avons insérée. Elle répond au fait que les locataires sont de plus en plus souvent amenés à quitter les lieux loués plus tôt que prévu. De nombreux propriétaires estiment qu'il vaut mieux "avoir prévu le coup" et avoir décidé d'avance ce qui se passerait dans cette hypothèse, sachant qu'il est impossible d'empêcher un locataire de déménager et qu'il est dans la plupart des cas inconcevable qu'un juge de paix condamne le locataire à payer le loyer jusqu'à la fin du bail sans pouvoir se faire remplacer.

5. Cela étant, aucune clause ou absence de clause dans un contrat ne changera la réalité sociologique et économique. C'est de cette constatation purement pragmatique que découle le fait que le SNP conseille parfois à ses consultants, notamment lorsque le locataire est insolvable, de renoncer à certains droits, incontestables, qui découlent de leur bail bien fait.
Il s'agit de s'adapter aux circonstances, quand il paraît irréaliste de faire autrement. Je concède qu'il y a bien là "dérogation" (au bail, pas à la loi) dans un cas précis, ce qui est  possible dans tout contrat, de l'accord des parties. Et je maintiens que c'est encore défendre les propriétaires que de leur donner ce conseil, lorsque cela paraît judicieux. Cela ne les empêche pas, du reste, de voir les choses autrement et de poursuivre la procédure s'ils le souhaitent, avec notre aide d'ailleurs.

Je pense avoir ainsi résumé cette question et ne vois pas la nécessité de m'exprimer davantage à ce sujet, sauf élément neuf.

Je comprends votre réaction, elle est légitime. Mais n'a-t-on pas dit que "la politique est l'art du possible". C'est vrai aussi pour la vie courante et singulièrement dans les relations locatives.

De plus en plus souvent - vous ne me contredirez pas - le bailleur a en face de lui un locataire qui peine à faire face à toutes ses obligations financières, de loyer ou autres. N'entrons pas dans des considérations sur les causes et les responsabilités de cet état de choses. Constituer une garantie de trois mois est un monde et il est hors de question de donner une garantie avant d'avoir récupéré la précédente. Le bailleur est souvent soulagé, au départ d'un locataire, si celui-ci a payé ses loyers et ses charges et les dégâts locatifs. Soulagé souvent aussi que le locataire s'en aille, tout simplement, quitte à laisser une ardoise derrière lui. C'est ainsi.

Dans ce contexte, et si l'on sait qu'en plus la mobilité des locataires a tendance à s'accroître, pour diverses raisons, il devient fort problématique d'appliquer à la lettre les dispositions, par ailleurs équitables, que vous invoquez. Cela dépend des cas, bien sûr, mais il est souvent préférable, à mon sens, de se montrer conciliant et pragmatique que de s'acharner sur le dernier carat.

Par ailleurs, vous remarquerez que dans mon commentaire précédent, j'ai insisté sur la nécessité d'obtenir une indemnisation aussi complète que possible des frais réellement encourus!

Un dernier mot: la clause que vous transcrivez provient de l'article 1760 du code civil qui vise la résiliation judiciaire du bail pour faute dans l'exécution commise par le bailleur. La clause du bail vient alors préciser la pénalité qui est mise à charge du locataire dans un tel cas. Elle n'est donc en principe applicable telle quelle que lorsqu'il  y a jugement. Ce n'est que par analogie et quelque peu abusivement qu'elle est invoquée au départ anticipé du preneur, sans qu'il y ait eu un jugement constatant la faute.

Le but de l'indemnité est de compenser les loyers perdus pendant le temps de la relocation et les frais de recherche de ce nouveau locataire: c'est dans cette mesure que l'on peut demander au propriétaire de rabattre ses prétentions si on lui retrouve un locataire.
L'indemnité est également censée compenser les autres frais que le bailleur encourt du fait du changement de locataire: essentiellement des dépenses exposées dans le bien, qu'il n'aurait pas faites à ce moment si le bail s'était poursuivi. Il est bien connu que la succession rapide de locataires est plus onéreuse pour le bailleur que le maintien dans les lieux d'un même locataire pendant longtemps.
Cette partie de l'indemnité reste due!

La plupart du temps, l'indemnité due au bailleur en cas de départ anticipé ne fait pas ce genre de distinction, elle est forfaitaire.
D'où la nécessité de négocier.

En pratique, souvent j'ai recommandé à un bailleur, dans un tel cas et s'il n'avait pas de frais de relocation ni de perte de loyer, de laisser tomber toute l'indemnité, ou de se contenter d'un maximum de 1 mois. Le bailleur y a avantage car le locataire se montre collaborant pour la relocation.

Evidemment, il y a un écueil et il est de taille: le locataire n'a pas les mêmes intérêts que le bailleur et il cherchera souvent à "refiler" le premier candidat venu, refusant tout paiement ou toute collaboration ultérieure si le propriétaire n'accepte pas ce candidat. D'où des contestations sans fin en justice de paix. En effet, selon la jurisprudence, le propriétaire qui refuse sans raison valable un candidat "convenable et solvable" commet un "abus de droit" qui exonère le locataire de ses obligations...

Conclusion: comme d'hab' il y faut de la bonne foi et du compromis.

Comme disait mon psy: la vie c'est difficile mais c'est intéressant! 

Je vous confirme que dans ce cas vous ne devriez pas  payer l'intégralité de l'indemnité. Sinon, c'est bien simple, vous ne cherchez pas!

:~ mmmwouais
Enfin, soit

Le locataire n'est pas tenu par un délai pour vous faire savoir qu'il conteste le congé. C'est son comportement qui peut éventuellement vous révéler son intention de ne pas quitter les lieux à la date prévue.
Si vous avez de bonnes raisons de craindre qu'il refuse ainsi de se ranger au congé, vous pouvez anticipativement et à vos frais (limités) entreprendre une action en justice pour faire valider le congé et condamner le locataire à quitter le bien à l'échéance.
Il faut néanmoins commencer par le convoquer en conciliation.
Cette procédure peut être menée par vous,  informations prises auprès du greffe ou des organismes compétents...

Sorry pour mes horaires de fonctionnaire! 

Précisément, la loi sur le bail de résidence principale prévoit expressément que, dans un bail de 9 ans qui n'a pas date cetaine (enregistrement) le congé donné par l'acquéreur, avec préavis de 3 mois, ne peut l'être que pendant le délai de trois mois qui suit la "date de la passation" de l'acte authentique. Article 9 alinéa 2.

Se pose la question de savoir si, dans un bail de 9 ans toujours,  l'acquéreur pourrait donner un congé avec prévis de 6 mois pour occupation personnelle, dès le compromis. En effet, contrairement à ce qui a été dit par ailleurs, la jurisprudence considère que le locataire n'est pas un "tiers" au sens des dispositions qui régissent l'opposabilité et exigent donc l'authentification des actes concernant des biens immobiliers. Si le transfert de propriété a lieu dès le compromis on pourrait donc imaginer cette possibilité.

Il y a toutefois le texte de l'alinéa 1 de l'article 9, qui dit que "si le bail a date certaine (est enregistré)..., l'acquéreur ... est subrogé aux droits et obligations du bailleur à la date de l'acte authentique...
L'alinéa 2 enchaîne "il en va de même lorsque le bail  n'a pas date certaine..."

D'où selon moi on peut déduire que le congé donné par l'acquéreur ne peut jamais, dans un bail de résidence principale, être décerné avant l'acte notarié...

Le SNP regrette tout ce battage autour de ses interventions et tient compte des commentaires formulés. Il remercie PIM pour son hospitalité et son objectivité, et les autres membres du site pour les dialogues fructueux qui se sont noués. Avec une mention particulière pour Grmff, sa bonne humeur et sagentillesse.

Et bien sûr que j'interviendrai encore, avec plaisir ...