Je lance une discussion en vue d'obtenir des prises de positions ou mieux encore, des expériences vécues.

La loi impose qu'une procuration pour être représenté à une AG mentionne le nom du mandataire, ok pour ça.

Il semble acquis aujourd'hui que plusieurs noms peuvent être apposés sur la procuration, avec une mention du type " en cas d'impossibilité pour M. X (1er nom sur la liste) de pouvoir représenter le mandant, pour quelque raison que ce soit (absent aussi, ou déjà en possession de trop de procurations, etc...), alors M. Y sera mandataire.  Pourquoi pas un 3ème nom.   Je ne vois rien dans la loi qui l'interdise.

Par contre, si un syndic reçoit mandat d'un copropriétaire de lui trouver un mandataire pour sa procuration, et qu'en l'occurence, le syndic reçoive une procuration blanche, signée par le mandant, aux fins de la remettre à tout intéressé qui l'accepterait, cela ne me semble pas illégal.  E. RIQUIER soulève également cette possibilité dans son livre sur la copropriété.

Ce qui est interdit, c'est bien que le syndic soit mandataire d'un cp, mais pas qu'il soit mandaté pour trouver un mandataire pour le compte d'un cp.  Quant à l'obligation de désigner nommément le mandataire, la loi ne dit pas à quel moment le nom doit apparaître ni si ce n'est que le mandant qui soit obligé de nommer son mandataire.  On pourrait donc avoir plusieurs écritures et encres sur une procuration.

A ceux qui soulèveront le fait que si l'on accepte que le syndic reçoive une procuration "blanche" (qu'il va d'ailleurs confier à une personne qui ne lui soit pas hostile), c'est vouloir être plus catholique que le Pape.  Bien évidemment, si un cp confie une procuration blanche à son syndic, c'est qu'il lui fait confiance.

Merci de vos avis éventuels.

C.THILMANY a écrit :

Permettez moi de réagir.  Dans le contrat de syndic conclu avec la copropriété, et afin d'éviter l'insuffisance de quorum lors des assemblées générales, nous prévenons les propriétaires, via le modèle de procuration annexé à la convocation, que s'ils sont absents et NON représentés, ils recevront la copie du procès verbal par pli recommandé, à leurs frais.  En contre partie, et pour éviter ces frais, nous joignons une procuration qu'ils peuvent renvoyer, avec plusieurs possibilités de représentation (mandat général par défaut ou juste pour être considéré comme présent avec absence de vote sur les points de l'OJ).
La question est de savoir pourquoi une telle mesure ?  Depuis que nous appliquons cette mesure,  nous avons à chaque fois nos quorums de présence lors de la première réunion.  Fini les frais d'une seconde séance à reconvoquer.
MOKA se plaint pour 40 euros mais il lui suffisait de renvoyer sa procuration.
Ce principe est similaire à celui appliqué en justice de paix par exemple.  Vous êtes cité à comparaitre pour une affaire et vous ne vous présentez pas.  Vous serez "jugé" par défaut et la Justice de Paix va vous notifier par huissier le jugement, à vos frais, parce que vous étiez absent ou non représenté par un avocat.
C'est ici le même principe qui est appliqué.  Il n'est pas illégal, nous avons déjà obtenu un jugement favorable à partir du moment où notre contrat de syndic le prévoit, et l'information est présente dans la convocation.
MOKA peut très bien proposer à l'assemblée générale de voter l'abandon de cette disposition contractuelle et nous l'accepterons bien volontier.  Mais MOKA prendra-t-il ensuite la responsabilité de devoir convoquer une AG en seconde séance si nous n'obtenons pas les quorums de présence nécessaires à la première AG... j'en doute vu tout ce remue ménage pour 40 euros...
Pour répondre à YVES, je précise que cette disposition est présente dans nos contrats de syndic depuis notre prise en fonction de cette Copropriété ; elle est claire et sans équivoque.  Selon moi, elle s'impose bel et bien aux propriétaires en place lors de la signature de la convention.  Quant à son opposabilité du fait de l'absence de mention dans le RGC, cela se discute d'un Juge à l'autre.  La question peut être posée à l'AG.

Je peux comprendre le but et l'idée du procédé. Pourtant, je ne cautionne pas pour autant. Il s'agit dans la pratique d'une pénalité, d'une sanction prise à titre de représailles et qui est décidée unilatéralement par le syndic, à son propre bénéfice et qui le fait figurer dans son contrat. A la limite, si c'était décidé en AG par les CP, ce serait acceptable. Ou si ces 40€ étaient reversés à la copro.

En tant que syndic, vous imposez vos règles par défaut et en dehors du coté légal ou non, cela me heurte. Il ne faut quand même pas perdre de vue que l'AG décide et le syndic exécute les décisions de l'AG en principe. Les règles sont à édicter par les CP et pas par le syndic, même si ce dernier peut "proposer" des solutions aux problèmes potentiels.

Ceci dit, vous assumez votre position et cela mérite le respect.

Après avoir joui des lieux pendant un an et avant de partir , un colocataire ( logement collectif agréé par la région wallonne) refuse de me payer ses dernières provisions de charge sous prétexte qu'il ne sait pas ce qu'il consomme exactement ( forcément puisqu'il est dans un logement partagé).

Je vais en justice de paix seul et bien préparé.  La décisions tombe:  je dois rembourser les provisions de charge des énergies mais pas des frais fixes ( internet et tv) .Le bail prévoyait 100€ de charges à frais réel. Je dois lui en rembourser 75€.  Dans le même temps, je suis autorisé à faire un décompte après réception des factures.... Ne cherchez pas a a comprendre ce qui se passe dans la tête de la juge pour donner un jugement aussi à l'ambiquée, après tout c'est une femme. Grosse erreur dans le calcul du remboursement des provisions , je dépose une requete en rectification d'erreur matérielle . deuxième convocation : la juge reconnait avoir fait une erreur de calcul en ma défaveur ( je devais rembourser plus que les provisions percues...)

Quelques semaines passent. Je passe une journée a faire le décompte que j'envoie a l'avocat. Il ne veut pas payer et introduit une nouvelle requête sur la même affaire , avec les mêmes éléments et les mêmes parties à convoquer.  A ma grande surprise, la requête est acceptée et je suis convoqué une troisième fois pour rejuger l'affaire en dépit de l'autorité de la chose jugée.

La juge me reproche les mêmes faits : ne pas avoir un pacte de colocation ( alors que j'ai fait mieux que ça: un logement collectif agréé par permis de location donné via dossier de la région wallonne , remise aux normes totale,etc)  et ne pas avoir installé des décompteurs pour savoir qui consomme quoi exactement. Je lui explique qu'il est impossible de savoir qui consomme quoi et de placer des compteurs dans une salle de bain ne permet pas de savoir quel temps passé sous la douche . Je lui fourni un mail recu de la région wallonne qui me dit qu'il n'y a aucun problème a faire un calcul de quotités " il faut parfois trancher en équité en fonction du nombres de personnes , ce n'est pas contraire a la loi".

Le nouveau verdict tombe :  je suis condamné pr avoir respecté le jugement et je dois rembourser la totalité des sommes dues pour les énergies . 
potentiellement, 4000€ si chaque colocataire introduit une demande séparément.   

les 700 euros a rembourser au colocataire  ne peuvent faire l'objet d'un appel car en dessous de 2500€, pas d'appel.

Je contacte un avocat, il me dit que c'est plié. Aurait-il fallu passer par un avocat pour que le droit soit appliqué? J'en ai l'intime conviction 

La juge fait ce qu'elle veut . elle peut écarter vos conclusions sans motiver . Pas d'appel , pas de commenaitre sur le jugement.  Je ne sais pas si il y a collusion avec l'avocat de la partie adverse qui vient tout le temps dans ce tribunal car il est de la meme ville, masi ça y ressemble.

Le genre d'histoire qui vous dégoute de la justice.

Monsieur Thimany avait écrit :
"Permettez moi de réagir. 
Dans le contrat de syndic conclu avec la copropriété, et afin d'éviter l'insuffisance de quorum lors des assemblées générales, nous prévenons les propriétaires, via la convocation, que s'ils sont absents et NON représentés, ils recevront la copie du procès verbal par pli recommandé, moyennant un défraiement forfaitaire de 40 euros. 
En contre partie, et pour éviter ces frais, nous joignons une procuration qu'ils peuvent renvoyer, avec plusieurs possibilités de représentation (mandat général par défaut ou juste pour être considéré comme présent avec absence de vote sur les points de l'OJ).

La question est de savoir pourquoi une telle mesure ?  Depuis que nous appliquons cette mesure,  nous avons à chaque fois nos quorums de présence lors de la première réunion.  Fini les frais d'une seconde séance à reconvoquer.

MOKA se plaint pour 40 euros mais il lui suffisait de renvoyer sa procuration.

Ce principe est similaire à celui appliqué en justice de paix par exemple.  Vous êtes cité à comparaitre pour une affaire et vous ne vous présentez pas.  Vous serez "jugé" par défaut et la Justice de Paix va vous notifier par huissier le jugement, à vos frais, parce que vous étiez absent ou non représenté par un avocat.

C'est ici le même principe qui est appliqué.  Il n'est pas illégal, nous avons déjà obtenu un jugement favorable à partir du moment où notre contrat de syndic le prévoit, et l'information est présente dans la convocation.

MOKA peut très bien proposer à l'assemblée générale de voter l'abandon de cette disposition contractuelle et nous l'accepterons bien volontier.  Mais MOKA prendra-t-il ensuite la responsabilité de devoir convoquer une AG en seconde séance si nous n'obtenons pas les quorums de présence nécessaires à la première AG... j'en doute vu tout ce remue ménage pour 40 euros...

Pour répondre à YVES, je précise que cette disposition est présente dans nos contrats de syndic depuis notre prise en fonction de cette Copropriété ; elle est claire et sans équivoque.  Selon moi, elle s'impose bel et bien aux propriétaires en place lors de la signature de la convention. 
Quant à son opposabilité du fait de l'absence de mention dans le RGC, cela se discute d'un Juge à l'autre.  La question peut être posée à l'AG."

En quoi le montant de 40,00 euros constitue-t-il un defraiement?
Quel en est le bénéficiaire final ? L'ACP ou le syndic ?
Quel est le texte qui fixe  ce bénéficiaire ?

Procuration à envoyer par le mandant directement au syndic ?

Amusant de voir certains commentaires au sujet d'un simple POST Linkedin factuel.   Le Post approche les 20.000 vues sur linkedin, ça parle de soi même quant à son intérêt et le sujet dont il parle.  De là à me prêter des intentions de déprime, de vouloir changer de boulot ou d'être pleurnichard...  j'en ris et je ne peux que m'inquiéter du niveau peu élevé de telles interprétations.  A ce stade, il faut consulter.

copropriétaire engalère a écrit :

ceux qui sont en visio!!!! pas absents!!!

Ok. Cela fait partie du flou législatif à corriger. Actuellement le pv doit être signé en séance. Des programmes permettent ceci dit déjà ce genre de chose.

copropriétaire engalère a écrit :

GT a écrit :

https://www.rtbf.be/article/un-syndic-p … e-11630068

2023
A la fin du mois d’août dernier, le SNPC était informé d’éventuels détournements opérés au détriment de copropriétés par le syndic Jean-Michel VAN LEYS (SRL CINAGI).
Il a dès lors lancé un appel aux informations auprès de ses membres pour objectiver les choses.
Malheureusement au fil des semaines et mois, les détournements ont été confirmés au préjudice de plus d’une dizaine de copropriétés et portant sur des montants dépassant le millions d’euros si pas plus.
La situation était à ce point interpellant que l’IPI a pris dans les meilleurs délais les décisions qui s’imposaient mais aussi a fait désigner une administrateur de biens à la société CINAGI pour l’empêcher de poursuivre ses agissements et aider les copropriétés concernées à s’organiser.
Il est important maintenant pour les copropriétés concernées d’une part de faire choix d’un avocat (privilégier les actions au civile et notamment contre AXA, le cas échéant – voir ci-après) et d’autre part de faire une déclaration de sinistre auprès de AXA.
Pour rappel, dans le prolongement des actions du SNPC pour une meilleur protection des propriétaires et des copropriétaires, l’IPI a été amenée à souscrire une assurance collective responsabilité civile et indélicatesse (voir en annexe – garantie cautionnement – pages 23 et suivantes). Précédemment, déontologiquement chaque agent immobilier (dont les syndics agrées IPI) était tenu de la faire individuellement mais avec le risque certains ne soient pas assurés.
Chose importante cette assurance couvre aussi l’indélicatesse et dès lors des détournements faits par une agent immobilier et en l’occurrence ici un syndic.
Au travers de différents dossiers dans lesquels, le SNPC est intervenu pour venir en aide à des propriétaires ou des copropriétés, quasi à chaque fois, AXA fait tout pour ne pas intervenir ou à tout le moins limiter son intervention.
Il faut donc savoir contrer AXA et au besoin introduire une action en justice. C’est d’expérience, le seul langage que la dite compagnie comprend.
Ainsi au niveau du montant du cautionnement, il est prévu :
Article 13 - Montant du cautionnement.
Le montant de la garantie s'élève, par sinistre et par année d'assurance, à 250000 euros par agent immobilier.
Pour le SNPC, par sinistre il faut entendre tout prélèvement individuel. Il ne peut être considéré, que le pot aux roses ayant été découvert en 2022 dans différentes copropriétés, il ne s’agirait que d’un seul sinistre.
Lors d’une récente rencontre avec le bureau de l’IPI, le SNPC a attiré l’attention de ce dernier sur le suivi à donner pour ce qui est de l’indemnisation des copropriétés.
Assurance IPI pour les agent immobiliers
En cas de problème, nos membres peuvent prendre contact avec lui en téléphonant ou en envoyant un mail à Olivier HAMAL 0475/36.09.17 – olivier.hamal@skynet.be

Publié  dans LE CRI , FÉVRIER 2023 , N° 471

https://www.rtbf.be/article/un-syndic-p … e-11630068